GIS 技术在不动产登记中的应用探究

文／钟慧宝 兴国县自然资源局不动产登记中心 江西赣州 342400

引言：

近些年来，随着科学技术的快速进步及发展，GIS技术被广泛应用到各行业领域当中，且能够发挥出显著的价值作用，比如，在不动产登记中GIS 技术能够体现出较大的应用优势，可以提高数据管理效率，为相关决策提供可靠的数据参考依据，并且可以确保不动产登记数据的完整性及安全性，避免出现不动产登记数据丢失或泄露等安全隐患问题。但需注意的是，目前我国各地区不动产登记工作存在一些较为明显的问题，比如：不动产数据信息不完善、数据关联不够密切、以图管理不动产的思维薄弱等[1]。为解决不动产登记工作现状问题，提高不动产登记工作效率及质量，鉴于此本文围绕“GIS 技术在不动产登记中的应用”展开分析探究价值意义深远。

1.GIS 技术在不动产登记中的优势分析

GIS 技术，即地理信息系统技术，该技术主要在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的相关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示以及描述的技术系统[2]。如下图1 所示，为GIS 功能实现过程框架简图。值得注意的是，在不动产登记中，GIS 技术能够发挥显著优势作用，结合实践工作经验来看，主要优势作用如下：

图1 GIS 功能实现过程框架简图

1.1 有利于数据查询处理和数据安全

在地理信息数据处理过程中，可以将分布式GIS 系统合理应用，对各区域的地理信息数据进行有效处理。分布式GIS 系统具有逻辑层面的统一特征，物理层面的分散性特征，在分布式、多样式的不动产登记数据处理中的应用效果理想[3]。根据以往不动产登记工作情况来看，普遍由市级单位负责不动产登记平台建设工作，而各县区将端口开放，利用获得权限的账号对市局服务器进行访问，以此提升不动产登记数据处理与查询的便捷性。此外，通过逻辑统一的服务器执行不动产登记数据存储任务，有助于提升不动产数据的完整性及安全性，避免出现数据丢失、数据泄露等安全隐患问题。由此可见，在不动产登记中，GIS 技术值得借鉴及应用。

1.2 结合B/S 和C/S 结构模式，实现不动产跨区域登记

在不动产登记中应用GIS 技术，可以合理选择B/S和C/S 结构模式，实现跨区域的不动产登记，提升不动产登记工作效率。从C/S 结构模式方面分析，此模式比较传统，主要利用局域网发出请求，服务器接收请求，之后将相关数据调取出来，利用数据进行运算，之后向用户传递数据运算的结果。通过C/S 结构模式可以实现对服务器的有效控制，获取用户所需的不动产登记数据，实现更加流畅的操作[4-5]。从B/S 结构模式方面分析，可以将传统的C/S 结构模式与INT 技术相结合，利用网络对服务器进行访问，在发出请求之后，系统按照数据要求和系统权限调取相关数据，并进行数据运算，进一步向用户发送数据运算的结果。此外，在不动产登记工作中应用C/S结构模式和B/S 结构模式，两者有效结合，可以适应交互式、分布式的不动产数据处理，充分满足不动产数据查询的需要，特别在数据存储层面的作用显著，应用价值颇高。如下图2 所示，为B/S 结构与C/S 结构示意图：

图2 B/S 结构与C/S 结构示意图

1.3 展现强大的数据存储功能

在传统不动产登记工作开展期间，普遍选择常规的数据存储功能，比如将地理信息数据转成相应的格式后，存放在计算机硬件设备中，并将空间地理信息数据存储于专门的空间数据库，通过关系数据库完成属性数据的存储任务。虽然此类数据存储模式的使用比较广泛，且具有一定作用，但是必须定期清理储存设备，这样会对数据存储及数据安全产生不利影响。而在不动产登记工作中合理应用GIS 技术，可以与专门的应用服务器连接，使服务器自带的运算功能和数据储存功能得到充分利用，以便实现对大体量空间信息数据的有效存储、查询以及利用，进一步提升数据存储、处理工作效率。此外，该服务器的运行具有连续性特点，可以实时更新不动产数据，从而在数据查询、数据显示层面发挥良好的优势作用。

1.4 利用空间数据服务功能完成数据更新和汇交处理

在以往不动产登记工作开展期间，普遍采用各自的平台和技术标准，然后执行不动产登记资料的收集、审核及缮证发证等各项工作，难以保证数据格式的统一性，且会对不动产数据的汇交产生不利影响。比如，在某些地市开展不动产登记工作时，采用人工模式进行不动产数据汇交处理，按照数据模板构建汇交数据库，并进行报送汇总工作，这样很难保证不动产数据汇交工作的效率，且不动产数据传输中的安全风险较大[6]。而在合理应用GIS 技术的条件下，可以为不动产登记人员提供高效、安全的空间数据服务功能，结合逻辑统一的服务系统、不动产数据的分布式特点，有助于对不动产数据进行实时更新和汇交处理，进一步提升不动产登记工作的效率及质量。

2.不动产登记工作现状存在的问题分析

不动产登记是一项系统的工作，涉及的内容繁多，复杂程度高。从现状来看，在不动产登记工作开展期间仍存在一些有待解决的问题。具体而言，主要问题如下：

2.1 不动产数据方面的问题

不动产登记数据较为分散，且各种数据的形态不同，需进行有效整理，根据相关规定构建完善的数据库。值得注意的是，从目前来看不动产登记中数据方面的问题较为突出，具体表现为：

（1）地图信息问题。其一，坐标基准不正确；其二，地图信息不符合实际情况，究其原因主要是因为地形图获取时存在问题，未能及时纠正；其三，图示信息遗漏较多，比如居民住宅、农村土地相关的信息遗漏；其四，地物间的拓扑关系存在一些问题，特别是地物之间存在重叠现象。

（2）属性信息问题。在不动产登记中，容易出现属性栏位信息不正确、特征栏位信息遗漏问题。因此，需做好登记信息的梳理，规范整理正确信息，处理无用冗余数据，以此保证数据格式统一，进一步解决数据对应方式不合理的问题。

2.2 数据之间关联性不足问题

在不动产登记工作开展期间，必须保证数据之间具有一定关联性。因许多房屋、土地登记资料缺乏统一性，因此需按照“宗落宗，幢落宗，户落宗”原则对相关数据进行处理，以此提升土地信息与房屋信息之间的关联性[7-8]。与此同时，为实现土地信息融合，需对地块制定统一的编码。并且，为保证房地之间的关联性，需理顺房屋数据和地块数据之间的联系，将土地与房屋合理连接，拓展地块代码，在转换为自然幢代码的基础上，拓展为不动产单元代码，进一步地块代码与自然桩代码之间的有效衔接。

2.3 缺乏以图管理不动产的思维问题

不动产登记信息是维护群众财产权的重要依据，当前不动产登记簿的记录主体包括不动产的物权状况和真实状况等资料。从不动产物权状况层面，主要内容包括不动产的权利类型、权利期限、权利内容、权利来源、物权基础、权利限制、权利变更等。从不动产的真实状况层面分析，主要内容包括不动产的地点、位置、状况、范围、空间接线、界址边界等。一般在不动产登记时，较为关注权属信息，且对权属信息中的属性信息具备较高的要求，但缺乏以图管不动产的思维，这样会使不动产登记工作的效率及质量受到影响。因此，相关工作人员需在不动产登记中渗透以图管理不动产的新思维，对不动产数据图形化处理，确保数据信息的准确性，这样方便对不动产数据进行高效查询，进一步提高不动产登记管理工作的效率及质量。

3.GIS 技术在不动产登记中的具体应用要点分析

鉴于GIS技术优势作用突出，为做好不动产登记工作，需合理科学应用GIS 技术，并掌握GIS 技术的具体应用要点。总结起来，主要应用要点如下：

3.1 在不动产数据管理中的应用

随着不动产登记工作持续发展，产生的数据量逐渐增多，主要包括属性数据和图形数据，既要保证这些数据的质量，也要将属性数据与图形数据关联起来，以便进行合理利用，提升不动产登记工作的效率及质量。一方面，可以通过在不动产登记工作中合理应用GIS 技术，实现对不动产数据的有效管理，利用属性表和各图层对属性数据、图形数据进行联合管理，将不动产空间信息测展示出来。另一方面，利用GIS 技术的数据处理功能，将宗地、房屋等不同图层的数据关联起来，实现对不动产数据的有效管理。并且，还有必要将GIS 技术在不动产数据管理中的作用充分发挥出来，准确定位不动产单元的空间，通过图层掌握不动产登记信息，保证不动产数据信息的完整性。此外，将业务办公平台与GIS 技术有效结合，提供数据查询、数据分析、数据统计和制图等功能，进一步提升不动产登记工作的效率及质量。

3.2 在权籍调查信息系统中的应用

在不动产登记工作开展期间，应严格做好权籍调查工作，确保权籍调查结果的准确性，对不动产存量登记数据中缺失的数据信息进行及时有效补充、明确。因此，需在权籍调查中合理应用GIS 技术，对碎片化、零散的图形数据进行一体化拼接处理，为不动产单元信息的查询、不动产测量结果的记录、地图绘制以及权籍调查等相关环节的工作提供便捷化的软件工具支持，进一步实现权籍调查结果的信息化和数字化呈现。如图3 所示，为不动产权籍调查信息系统应用流程图：

图3 不动产权籍调查信息系统应用流程图

3.3 在立体空间登记中的应用

在土地利用向复杂化、立体化不断发展的情况下，不动产单元这一定义产生。目前各城市建设规模不断扩大，地下空间与地上空间的使用率不断提升，出现了大量的管线设施、地下停车场和地上高层建筑，体现出土地利用立体化的鲜明特征。在此情况下，不动产权属登记工作面临着土地利用复杂化、立体化的详状况，如果仅采用属性数据配合二维图形的方式很难完成不动产登记工作任务。因此，有必要将GIS 技术与三维构建技术有效结合，将不动产单元之间的空间关系更加直观、立体地展现出来，以立体化的不动产登记模式取代原本的平面模式，以此促进不动产登记工作顺利、高效进行。

3.4 在自然资源登记中的应用

在不动产登记工作中，需充分认识到自然资源确权登记的重要性，通过获取准确可靠的自然资源调查数据，与国土空间数据有效融合，使不动产登记工作呈现出空间复杂、范围广、数据量更大等特征。在此情况下，可以在自然资源登记中合理应用GIS 技术，有效发挥GIS 技术在不动产登记中的应用价值作用，扩大不动产登记工作中GIS 技术应用范围，提升自然资源登记工作的效率及质量。

3.5 利用“互联网+”，构建不动产数据共享机制

在互联网技术的持续发展下，“互联网+”模式被广泛应用到各行业领域，因此可以将“互联网+”作为不动产登记工作的载体，在相关证件信息上传的基础上，即可完成不动产登记和数据查询任务，以此提升不动产登记工作的效率及质量。与此同时，还需对传统不动产登记模式优化改进，无需到窗口办理业务，在合理利用数据共享机制的基础上，将不动产数据的潜能充分发掘出来，解决信息孤岛问题，提升不动产数据的利用价值。

3.6 利用“一窗办事”平台提升不动产登记能力

基于网络信息时代背景下，网络在线“一窗办事”平台在不动产登记中的应用越加广泛，各省区、市区将自身的平台与国家平台连接，可以实现跨区域的不动产登记资料查询、抵押预告登记、预购商品房预告登记、不动产抵押登记、商品房登记[9-10]。与此同时，将一站式办结模式合理应用到不动产登记、缴费、纳税、核税等工作中，有助于各环节工作效率及质量的提高。因此需合理利用“一窗办事”平台，有效提升不动产登记办事效率。

结语：

综上所述，随着我国社会持续发展，不动产管理工作受到相关部门及单位的高度重视。其中，不动产登记是非常重要的工作环节之一。为确保不动产登记工作顺利、高效进行，可以利用GIS 技术，合理应用到不动产数据管理、权籍调查、立体空间登记、自然资源登记等工作环节，以此全面提高不动产登记工作的效率及质量，进一步为我国不动产登记工作事业发展提供有效的技术保障支持。