房屋买卖增值损害赔偿问题研究

石韶玮

摘 要：补偿安置房屋交易不同于一般的商品房买卖，引发的纠纷最为引人关注焦点是房屋买卖增值损害的赔偿。原《合同法》未对房屋增值的利益属性予以明确认定，亦未对房屋增值损害赔偿予以明确规范，而现行《民法典》亦未给予明确回应。规范缺位导致法官在审理时对房屋增值的利益属性认定有不同观点，增值损害赔偿的计算标准也无法标准化。故司法实践中明确对增值利益属性的认定、加强对房屋增值损害赔偿规则的构建是当前亟需解决的困境。

关键词：房屋买卖增值损害赔偿；征收补偿安置房屋；房屋买卖合同纠纷

随着上海市城市更新工作取得长远发展，产生大量补偿安置房屋，但受补偿安置房屋限制流转政策以及房屋增值空间刺激，造成补偿安置房屋买卖时常发生纠纷。下文主要通过研究分析生效判决，借鉴理论研究成果，通过归纳补偿安置房屋买卖增值损害赔偿纠纷的现状，结合目前补偿安置房屋买卖增值损害赔偿遇到的审判困境，对房屋增值损害的法律性质进行重点阐述，结合生效裁判的成熟司法实践经验，进而探讨补偿安置房屋买卖增值损害赔偿的法律适用规则。

一、补偿安置房屋买卖增值损害赔偿纠纷的现状

（一）补偿安置房屋买卖增值损害赔偿纠纷的司法现状

通过中国裁判文书网检索裁判日期为2010年1月1日至2023年8月15日的相关案件，检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”，“增值”共检索出37篇裁判文书，其中基层法院28篇，中级法院9篇；检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”、“预期利益”，共检索出25篇裁判文书，其中基层法院18篇，中级法院6篇，高级法院1篇；检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”、“可得利益”，共检索出12篇裁判文书，其中基层法院9篇，中级法院3篇；检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”、“履行利益”，共检索出3篇裁判文书，其中基层法院2篇，中级法院1篇；检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”、“信赖利益”，共检索出3篇裁判文书，其中基层法院2篇，中级法院1篇；检索条件设置为“民事案件”、“上海市”、“房屋买卖合同纠纷”、“安置房屋”、“期待利益”，共检索出3篇裁判文书，其中基层法院2篇，中级法院1篇。

通过中国裁判文书网检索结果的数据统计来看，补偿安置房屋买卖增值损害赔偿案件呈上升趋势且上诉率高。自2010年1月1日至2023年8月15日期间，各级法院共计审判37件，2020年至今审判案件共计18件，占比48.65%，增值损害赔偿案件数量随着补偿安置房屋买卖数量的逐年增加而激增。从中国裁判文书网中检索到的1132篇补偿安置房屋买卖合同纠纷的法律文书，经统计可看出上海市各基层法院共计审理907件，上海市第一、第二中级法院共计审理216件，上海市高级法院共计审理了9件，其中涉增值纠纷案件37件，上海市各基层法院共计审理28件，在涉增值纠纷中占比75.68%，上海市第一、第二中级法院共计审理9件，在涉增值纠纷中占比24.32%，上诉率32.14%。

人民法院在审理案件时，对于计算增值损害赔偿时间的也有不同观点。一般房屋买卖合同的计算赔偿时间大致分为违约行为发生时，履行期限届满时，起诉时，但补偿安置房屋的计算赔偿时间分为两类，具体如图所示。

二、补偿安置房屋买卖增值损害赔偿的审判困境

（一）补偿安置房屋增值利益属性认定存在分歧

补偿安置房屋增值损害的利益属性是处理增值损害赔偿案件的法理依据。当前学术界对补偿安置房屋增值损害赔偿的利益定性存在争议，主流观点为三种，一是信賴利益说。[1] 二是可得利益说。[2] 三是履行利益说。[3]与此同时，司法实践中对房屋增值损害利益属性也没有达成一致共识。比如（2017）沪01民终13475号房屋买卖合同纠纷一案，一审及二审法院将房屋增值认定为预期利益，然后根据双方的违约情况进行处理。再比如（2017）沪0112民初23277号房屋买卖合同纠纷一案，审理法院将补偿安置房屋增值认定为可得利益，并做出释明，“违约可得利益，是指当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产”。又比如（2018）沪0115民初14358号房屋买卖合同纠纷一案，笔者发现当事人合同中已然将房屋增值损害归纳为信赖利益损害，故审理法院也遵循当事人意思自治，将补偿安置房屋增值损害认定为信赖利益损害，后通过诚实信用原则的适用进行处理。上述案例深刻反映在司法审判中，人民法院在补偿安置房屋增值损害利益属性认定中存在法律性质认定不明、法律性质认定不统一更甚至法律性质不予认定的情况。这可能会误导当事人认为司法机关在没有法律依据或裁判依据不明的情况下，直接做出判决结果，引发当事人对法院释法工作及司法判决的质疑。

（二）补偿安置房屋增值损害赔偿法律适用不明确

审理补偿安置房屋买卖增值损害赔偿纠纷首先考量的是买卖合同效力问题。《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定①，安置房屋三年内不能转让产权。在补偿安置房屋买卖合同纠纷中，有些出买方受高昂房价诱导，会以买卖合同违反“三年内不能转让产权”之规定为自己的违约行为开脱。（2017）沪01民终13604号房屋买卖合同纠纷一案，审理法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条②，先对相关法律等级效力进行判定；根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第十四条③，再对合同效力进行认定。虽涉案的补偿安置房屋的交易流转，受限制于地方行政部门出台的规定（《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定三年内不能转让情形），但补偿安置房屋并非法律规定的禁止流通物，且房屋买卖合同亦未违反法律禁止性规定，故人民法院判定买卖合同有效。其次补偿安置房屋增值损害赔偿适用法律单一。前述案例中，当房屋买卖合同被判决解除时，适用《合同法》第九十七条⒁处理房屋增值损害赔偿问题。但实际司法实践中，可能还存在几种情况：房屋买卖合同一方当事人不履行房屋买卖合同义务或者履行房屋买卖合同义务不符合约定，给对方造成损害；房屋买卖合同一方当事人出现违约后，并没有为避免损害结果而扩大采取适当措施；房屋买卖合同双方都存在违约行为的。当出现上述情况后如何适用法律，也未能有明确的导向性。

（三）房屋增值损害赔偿计算标准不统一

首先对于房屋增值的计算时间节点没有统一标准。补偿安置房屋增值损害赔偿计算时间区别于普通房屋的计赔时间，且人民法院在补偿安置房屋增值损害赔偿计算时间的适用上也不能做到完全统一；其次对于损害赔偿的计算，人民法院通常会结合案情，对赔偿金额的进行酌定，也有一些法院会依据评估价格支持补偿差价，还有一些法院会依据当事人约定进行处理。总体来看，在处理赔偿房屋增值损害时，对房屋增值赔偿数额难以准确认定，且司法实践中对于增值损害的计算方法和计算时间节点也没有统一的标准，尤其是存在法官对房屋增值损害赔偿金额存在自由裁量权过大的问题，故即便法院依法对案件进行裁判，但结果还是难以令人信服。

三、补偿安置房屋买卖增值损害赔偿审判思路探究

（一）统一补偿安置房屋增值损害的法律性质认定

1.明确可得利益与履行利益之区别。虽然可得利益与履行利益都是对违约责任侵害利益的救济，但是两者显著差异。从概念分析，在补偿安置房屋买卖中，可得利益是若房屋买卖合同实际履行，守约方预期可能获得的财产增值收益，预期的财产增值是关键，是一种依附原有合同标的物的增值利益；而履行利益是若房屋买卖合同实际履行，守约方因合同实际履行而可获得利益，即得财产利益是重点，是签订并履行合同的最根本之目的。从法条依据来看，《民法典》第五百八十四条⑤规定的“订立补偿安置房屋买卖合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，是为了避免仅补偿履行利益而无法弥补守约方合同本身利益损失而进行的兜底救济，此处预见或应当预见的损失为间接损失。《民法典》第五百七十七条⑥规定的“赔偿损失”是对守约方因补偿安置房屋买卖合同无法履行造成的合同本身利益损失的补偿，此处预见或应当预见的损失为直接损失。如补偿安置房屋买卖合同中约定的定金、违约金、违约罚息等等。

2.认定补偿安置房屋增值损害利益属性应为可得利益损失。《民法典》第五百八十四条⑦“包括合同履行后可以获得的利益”推断，补偿安置房屋增值损害应认定为可得利益损失，补偿安置房屋买卖合同中房屋增值完全符合可得利益的特点。可得利益保护的是补偿安置房屋买卖合同签订之后，因出卖方违约造成房屋买卖合同无法实际继续履行而补偿的预期间接利益，对违约损失的兜底是其赔偿目的。合同履行之后实际直接利益是履行利益保护内容，履行利益其救济的是违约损失本身，其赔偿目的是使补偿安置房屋买卖合同如被正常履行。补偿安置房屋增值是预期间接利益而非实际直接利益，增值损害产生时房屋买卖合同已然无法实际履行。故认定补偿安置房屋增值损害为可得利益损失范畴，既符合法理，也符合法律之规定，更能与司法实践接轨，为解决此类纠纷提供可靠依据。

（二）明确补偿安置房屋买卖增值损害赔偿的法律适用

1.关于合同效力问题。虽《合同法》及司法解释均被废止，但《民法典》第五百九十七条第二款之规定⑧，若房屋买卖合同涉及的标的物，属于法律及行政法规禁止或者限制转让，则房屋买卖合同合同效力会受到影响，而《上海动迁安置房管理办法》既非法律，也非行政法规，并非上述情况，故并不能以《上海动迁安置房管理办法》对补偿安置房屋买卖有所限制，而当然认定补偿安置房屋买卖合同无效。

2.明确补偿安置房屋买卖合同解除后的法律后果。若只有房屋买卖合同一方违约时，适用《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”若房屋买卖合同双方均有违约时，适用《民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”

3.区分补偿安置房屋买卖合同违约金与补偿安置房屋增值损害赔偿的适用。（1）违约金与损害赔偿存在一定相似性关系。根据《民法典》第五百八十五条之规定，合同双方可以约定发生违约时支付违约金，也可约定违约金的计算方法。司法实践中违约金的标准的会存在过高或过低可能，但在我国民事立法思维下，违约金一直以补偿性为主，“就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿金额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。”[4] ；以惩罚性为辅，“约定的违约金过分高于造成的损失时可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“违约金低于造成的损失时，则请求人民法院或者仲裁机构予以增加违约金数额。”即民事法律中带有惩罚性的违约金不能过分高于违约行为造成的损害，也不能过分低于违约行为造成的损害。（2）明确违约金请求权与违约损失赔偿请求权谁更优先问题。笔者并不赞同简单认定违约金请求权具有更高优先级。“若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损失，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重得益的结果。”[5] 从实现诉讼目的，发挥诉讼功能角度出发，无论是获得违约金的请求还是获得违约损害赔偿请求，在法定范围，上述请求理应得到司法支持。故审理法院在区分房屋买卖合同违约金与房屋增值损害赔偿时，应先着手查明违约行为造成的损害是否存在，后按照金额总数不超过法定标准为原则，以案件本身因违约实际发生的损失为核心，在违约金请求与违约损害赔偿请求之间进行比较后做出认定。

4.补偿安置房屋增值损害赔偿的法律限制。《民法典》合同编及相关理论对违约损害赔偿进行的法定限定，同样可以适用到补偿安置房屋买卖合同中增值损害类纠纷的处理当中。（1）可预见及应预见损失原则适用。（2017）沪0112民初23277号房屋买卖合同纠纷一案，因出卖方违约导致补偿安置房屋无法交付，根据双方签订买卖合同之预见，买受方则应当为补偿安置房屋产权人，则补偿安置房屋增值利益，应属于可预见之损失，符合《民法典》第五百八十四条之规定。（2）避免损害扩大原则适用。（2017）沪0115民初15144号房屋买卖合同纠纷一案，本案中根据买受人报警时所作的询问笔录内容，买受人于2014年就已知道涉案补偿安置房屋的居住使用情况，补偿安置房屋或已由他人居住，或已出售给他人，在出卖方未给予明确处理方式及答复的情况下，一直未采取积极措施，防止损失扩大，人民法院审理后认为基于房屋增值客观事实及买受人理应承担避免损失扩大责任，故未完全支持买受人之诉请，本案的判决符合《民法典》第五百九十一条之规定情形，是避免损害扩大原则在补偿安置增值损害赔偿的具体适用，可见增值损害赔偿也应受限于避免损害扩大原则。（3）过错相抵原则适用。（2019）沪0112民初9775号房屋买卖合同纠纷一案，本案系争房屋系补偿安置房屋，其过户受限，买受人应当予以充分知晓并分担相应风险。双方约定出卖方限期办理产证并交付买受人，但交付产证之行为不同于房屋交易过程中履行变更产权登记手续之义务，且买受人亦未就出卖人延迟交付产权证产生实际损失进行充分举证，人民法院审理后基于本案系争房屋无法过户的主客观原因考虑，根据各方当事人过错程度等综合因素，酌定被告承担一定数额赔偿金额。人民法院在裁判中充分考虑了双方当事人的过错行为，是《民法典》第五百九十二条之规定的具体实践，也充分验证补偿安置增值损害赔偿应受限于过错相抵原则。（4）损益相抵原则适用。在补偿安置房屋增值损害赔偿案件审理中，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》规定的损益相抵原则存在适用可能。增值损害赔偿旨在补偿违约行为造成的损失，其赔偿数额应与损失相当，守约方不得从对违约方的违约賠偿中获得更多的利益。获益既“包含积极利益，也包含消极利益；既可以是已经取得的利益，也可以是本来应该取得的利益。同时强调获得利益与违约之间存在因果关系，意味着获利是因合同的订立和履行所产生的，而不是因违约所产生的。”[6] 损益相抵原则的适用非常少见，但笔者认为在有极少数情况也有适用此项原则的可能。如出卖方存在违约前提下，买受方在特殊的情况下花费更少价钱购买到房屋，这也应算一种获益，在计算增值损害赔偿时应考虑予以扣除。

（三）实现补偿安置房屋买卖增值损害赔偿计算方法的客观化

1.补偿安置房屋增值损害赔偿计算时间客观化。人民法院在在审理此类合同纠纷时，对计算损害的时间节点持有不同观点。普通的合同类纠纷计算损害的时间：履行期限届满时、违约行为发生时、诉讼时。原则上，计算房屋增值损害的时间点应当适用合同履行期限届满之日，但补偿安置房屋买卖合同具有其特殊性，对于履行期限的约定大多模糊不清，故以履行期限届满时为计算损害的时间节点，往往没有实际操作可能。故笔者认为可从违约行为发生时、诉讼时两个方面着手解决。（1）确定违约行为发生时为计算损害的时间节点。有些法官认为“在买受人不知晓房屋出卖人违约的情况下，不应期待买受人作出任何针对违约的应对。且从法律尽可能保护合同稳定性以及促成合同履行出发，若出卖人仅有非根本违约的意思，如任意提高价款、单方增加交易条件等，便要求买受人马上接受合同目的落空并径直提起违约损害赔偿之诉有强人所难之嫌。” [7]笔者认为为了保护守约方利益，更能从法律及合同本意出发，当合同违约方存在拒绝履行合同的意思，或存在导致房屋买卖合同无法实现的行为，可以违约行为发生时为计算损害的节点，而无需考虑履行期限是否届满，但违约行为发生时买受人对自己权利的救济应当以知道自己权利受到违约行为侵犯之日为限。（2）确定一审诉讼时间为计算损害的时间节点。一方面如仅确定违约行为发生时为补偿安置房屋增值损害计损时间节点，可能会存在已确定的房屋增值损害数额不足以弥补守约方之损害的情况。另一方面虽有众多将起诉之时作为计算增值损害时间的探讨，但仅以起诉时间作为计算损害的时间节点，不利于守约方更好地维护自身权益，也不符合公平正义的法治思想。且在已生效判决中，司法机关确实存在以当事人申请司法鉴定之日、一审辩论结束之日、一审判决之日等作为计算增值损害之时间节点。应根据违约恶劣情况、涉案房屋居住情况、公共事业管理费及物业费缴纳情况等，综合考量将一审诉讼过程中守约方提起的合理时间为计算损害的时间节点，这也符合可得利益的损害赔偿理论。故笔者认为以一审诉讼时间作为房屋增值损害赔偿的计算时点是更为合理。

2.补偿安置房屋增值损害赔偿计算方式客观化。（1）约定赔偿。《民法典》第五百八十五条第一款之规定，在房屋买卖合同中，合同双方可以预先约定违约行为造成损害的具体计算方法。人民法院在审理该类案件时，对于增值损害赔偿，应首先考虑的是有无合同约定，如合同明确约定房屋增值损害的计算方法，则法院依据合同处理。（2）法定赔偿。在补偿安置房屋买卖合同纠纷中，买卖合同因违约方的违约行为而被解除，买卖合同实际履行之后守约方可获得利益减去合同解除后违约方应返还利益的差额，应当为补偿安置房屋的增值部分。前述（2017）沪0112民初23277号房屋买卖合同纠纷一案，人民法院在判决中明确阐明差额的计算方法“本院确定以2017年10月27日作为评估基准日，依据估价报告确定的金额，据此本院认定涉诉房屋增值部分的损失金额为2，740，000元-740，000元=2，000，000元。”2，740，000元如合同实际履行守约方原可获得利益，740，000元是合同解除后违约方原应返还利益，差额2，000，000元就是本案房屋增值损害赔偿的金额。（3）酌定赔偿。酌定赔偿是司法实践最为常见方式，虽在一定程度上化解矛盾，解决案件纠纷，但容易引发当事人不满，且酌定赔偿也应分情况讨论。笔者认为酌定赔偿的适用有两种情形：当有合同约定，但明确超出损失范围时，增值损害赔偿金额的应以差额为基础，以实际损失为原则，即赔偿金额应以违约行为造成的可得利益损失为限；当无合同约定时，笔者认为人民法院应当考虑违约行为的严重性、房屋的实际使用情况、是否有双方违约等因素，对赔偿金额进行调整。

四、结语

在契约精神日渐深入人心的今天，公正的司法裁判结果为社会行为发展提供良好价值导向，做到个案公正，社会之公平正义才得以彰显，只有通过在每一个补偿安置房屋增值损害赔偿案件中实现诚信价值，才能让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，公平公正的审判导向，对于契约精神维护之重要性不言而喻。

注释：

①《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定：“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”

②《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

③ 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”

④ 《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

⑤《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

⑥《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

⑦《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超過违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

⑧ 《民法典》第五百九十七条：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”

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