房地产开发项目的全过程成本控制策略

赵轶群／文

房地产企业面临的市场环境日益恶劣，竞争也越来越激烈，保利润、求生存已经成为房地产企业的生存法则，而这些方面也对成本控制工作提出了更高要求。房地产企业要想持续稳定发展，就要加强成本控制，将成本控制理念贯穿经营管理的各个环节，对房地产开发项目全过程进行成本控制，实施精细化管理，从而有效控制房地产项目的工程造价，减少成本支出，在市场上立足。房地产企业应加强各个环节的成本控制，如项目决策、图纸设计、工程施工及后续的销售等环节，都要积极寻找有效的成本控制方式与手段，借助信息技术加强对房地产开发项目全过程的动态监管，实时掌握项目的成本投入与收益，并根据自身实际管理情况，不断改进与优化成本控制体系，帮助各部门明确各自的工作职责，并且按照相关规定规范自身的工作行为，将成本支出控制在合理范围内，进一步提升内部管理水平。

房地产企业 开发项目 全过程成本控制

房地产行业最根本的竞争就是成本竞争，成本控制应该贯穿房地产开发的全过程，以进一步提升企业的经营利润。随着国家对房地产行业宏观政策的调整，房地产行业利润进一步下降，企业必须大力推进精细化管理，管控房地产项目开发全过程的成本。在确保房地产项目质量的基础上，不仅应从源头管控好工程造价，还应在房地产项目建设的各个阶段选择合适的成本控制方法，整体规划各项经营管理活动，合理调配内部各项资源，确保项目建设顺利开展。本文围绕房地产企业开发项目全过程的各个环节展开讨论，并基于多个视角探讨房地产企业有效控制项目全过程成本费用的方法与路径，确保房地产企业合理控制工程造价，实现经济效益最大化的目标。

全过程成本控制概述

全过程成本控制是指房地产企业立足于整体项目建设与发展的角度，对房地产项目建设各个阶段的成本严加控制，对影响房地产项目成本的重要因素进行分析，并找到成本控制的关键节点，控制影响项目工程造价的成本因素，从而降低经营成本支出的管理活动。

全过程成本控制一般包含以下几个特点：第一，贯穿全生命周期的所有环节。房地产项目开发的周期较长，有些甚至长达两三年，房地产企业在运营过程中会将资金投入立项决策、图纸设计、施工与销售等阶段，因此，企业应将精细化管理落实到项目建设的全过程中，确保全过程成本控制理念贯穿于所有的经营管理活动中。第二，实时动态变化。房地产企业所处的市场环境在不断变化，项目建设也在不断深入，每一个房地产项目的建设周期、成本投入、销售前景等方面均有所不同，房地产企业无法通过同一个成本控制的方案模型完成不同项目的成本控制工作。因此，房地产企业应结合每个项目建设的具体条件，分析各个房地产项目的建设周期、环境、阶段等内容，只有在对具体的项目情况有了充分的了解和掌握之后，才能制定具体有效的成本控制方案与措施，实现提高房地产项目开发利润的经营目标。

房地产项目开发全过程成本控制的意义

近年来，受政府宏观调控的影响，房地产开发企业均面临巨大的经营压力。房地产企业要想在激烈的行业竞争中健康发展，必须优化对成本的控制。要加强项目开发全过程成本控制，充分了解每一个项目建设各环节的成本投入情况，并根据项目的资金需求合理配置资金，避免产生资金链断裂的风险。同时，通过全过程成本控制，分析与评估开发环节影响成本的所有因素，采取有效的措施降低开发费用。在实际销售环节，房地产企业可以通过合理降低销售价格推动销售量提升，快速完成房地产销售回笼任务，尽快收回应收账款，降低运营风险，使相关的款项能及时投入经营活动中，确保其他各项工作顺利开展。另外，房地产企业在实施全过程成本控制时，可以实时掌握企业资金分布情况，及时发现当前各个经营管理环节的管理漏洞与问题，调整与改进管理方式与内容，不断规范管理活动，进一步提升经营管理水平，确保正常经营和发展。

房地产开发项目全过程成本控制的策略

决策阶段的成本控制

在决策阶段，房地产开发企业应对预开发项目的各个阶段需投入的资金成本进行全面的核算与评估，估算企业投资成本与利润。该过程包括项目考察费用、设计费用及其他行政性收费等。企业造价人员可以结合市场现状，分析影响企业投资成本效益的全部因素，包括企业决策阶段可能产生的突发状况和因素，提出合理有用的建议，以便企业提前制定预防措施。例如，当雨季到来，企业应采取一些防汛措施，避免返工，以此减少经济损失。此外，房地产企业还应研究与分析国家相关的宏观政策以及当地市场情况，了解国家近期对房地产行业的具体管控政策，并且根据政策内容实时调整企业的经营管理策略，改变企业投资方向，选择当前经济环境下发展前景较好的项目，避免投资失误。

另外，在决策阶段，房地产开发企业要想有效地控制成本，就应针对每一个投资项目进行可行性分析。在分析时，应充分考虑内外部的经营环境，了解该项目在当前经济环境下的发展状况，并合理预测投资成本与收益，准确地预测盈亏。在必要的时候，企业还应派遣相关技术人员前往项目所在地进行现场勘察。只有充分了解每一个投资项目的具体情况，才可以形成科学合理的可行性报告，进而合理规划项目建设工作，同时有助于实时掌握自身财务状况，合理安排资金使用，避免因建设资金不足而产生资金链断裂的风险。

设计阶段的成本控制

图纸的设计阶段关乎企业整体的成本投入，决定了占项目投资比重最大的建安费用，也决定了工程造价。因此，企业应重视设计阶段的成本控制，不但要考虑本阶段的费用投入，还要考虑后期按设计图纸建设的建安成本。只有不断优化图纸设计，对其进行审查，才可以将工程造价控制在合理的范围内。

首先，在设计阶段，房地产企业应根据项目的地域区位及项目开发定位等实际情况，选择合适的设计单位与团队，对设计单位与团队的整体实力与专业性等方面进行评估，并加强与设计单位的沟通，在设计方案中突出工程开发定位以及成本控制的重要性。在满足项目定位对生活环境、使用功能的相关要求以及合法合规的前提下，要求设计单位优化建筑间距，在规划部门允许的范围内最大限度提高容积率，增加公共建筑层数，合理开展道路布置与绿化景观设计工作，确保设计不仅要满足功能要求，还要经济合理，最大限度降低成本。同时，设计单位应严格遵循设计原则，不断审核与优化设计方案，选择最优的设计方案，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围内。在出图之前，要对设计图纸的质量进行严格把关，这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，将成本控制在最优范围内，避免出现在施工之后变更而大大增加成本投入的风险。

其次，房地产开发企业与设计单位应当签订相应的《图纸设计合同》，在合同中明确规定项目设计的具体要求和标准、方案设计的验收标准以及方案设计时间等内容，设置相应的违约条款与惩罚措施，规范合同管理。房地产开发企业应就设计方案、内容与设计单位进行反复沟通，不定期与设计团队的方案设计进度与内容交换意见。房地产企业应向设计单位仔细说明项目的实际情况，并且在设计单位提交方案后，对方案进行审查，对于符合企业验收标准与要求的方案进行验收，对不符合企业要求和相关标准的方案，应要求其及时整改或者追究违约责任，以此减少经济损失。

最后，设计单位应加强图纸审核工作，对图纸的错误和疏漏进行修改与补充，减少图纸的设计风险，从而避免因反复修改图纸导致工期延误。

施工阶段的成本控制

首先，对建设材料的采购把控。房地产开发企业应加强材料采购环节的成本管理，对市场上的供应商进行对比分析，了解当前市场中建设材料的采购价格。企业应加强对采购人员的培训，使其充分掌握采购环节对企业项目整体开发成本控制的重要性，在采购之前做好价格分析工作，货比三家，选择性价比较高的供应商。针对企业常规采购物资，采购人员应与合作的供应商加强沟通交流，使其以较低的价格供应物资，从而降低企业的采购成本。同时，为进一步控制采购价格，对需求较大的工程物资，还可以采取公开招标的方式，通过招投标竞价选择最优的采购方案，这样不仅可以提高企业的采购质量与效率，还可以帮助企业减少采购成本支出。

其次，房地产开发企业应加强对物资的验收。在到货之后，现场人员应按照采购合同的质量与数量标准的相关规定验收采购的货物。在发现货物质量与数量存在问题时，应拒绝在验收单上签字，并及时联系供应商补齐数量或更换不符合质量标准的货物，避免企业后期因货物质量不合格而产生新的采购成本。

再次，房地产开发企业应选择合适的施工单位。在选择施工单位时，应重点关注施工企业的社会地位、口碑与施工质量等，房地产开发项目首选邀请招标，要选择具有专业承包资质的单位，最好是在业界实力很强的公司。在与施工单位签订合同时，应明确规定施工时间、施工标准与要求、施工造价以及双方的责任与义务，并且聘请专业的律师审核施工合同中的法律条款，从法律角度提出优化意见，防止企业后期出现法律纠纷。

最后，根据施工进度合理合规地优化图纸设计。在施工过程中，应反复审查设计图纸的可行性与合理性，尽量在施工之前对图纸进行优化与改动，避免在施工过程中出现图纸设计变更与签证变更等现象，避免返工或企业预算超支。同时，施工阶段要严格审核进度，对于超出成本计划等情况，应及时寻找原因，并上报决策层，提出切实可行的整改措施，确保内部控制成效。

验收结算阶段的成本控制

验收阶段也是影响房地产开发项目成本的关键环节。房地产开发企业项目负责人应审查项目验收完工的相关数据资料的完整性、合理性等。审查完毕后，及时将相关资料上交至管理部门，在通过审查之后开展项目结算。房地产开发企业应聘请专业的项目管理人才，加深对项目验收要求与标准的了解，准确地对验收成本结算进行评估，及时将验收结果上报给企业管理层，以达到最佳的成本控制效果。同时，房地产开发企业应组织项目工程师与造价工程师参照该项目所有的建设资料，对施工单位提交的结算单的具体内容与数额进行审核。在必要的时候，企业还可以聘请专业的造价企业对该项目的工程结算单内容进行专业审核，提高结算质量，降低工程成本。此外，在验收结算阶段，企业还应做好材料与仪器的审核工作，对施工单位提交的竣工验收单的内容进行全面、系统的审查，按照合同和相关协议规定，做好结算复审工作，确保工程结算的质量。

销售阶段的成本控制

销售阶段会产生营销成本，包括人工成本、广告宣传费用等。对此，房地产开发企业应加强销售环节的成本控制，分析与评估当前的市场环境和消费群体的心理，了解各类消费群体的消费心理。在此基础上，企业可根据不同的目标群体制定针对性的营销策略。例如，针对中老年人，房地产企业应营造温暖、温馨、和谐等家庭氛围的广告内容，快速抓住消费者的心理，提高市场销售量。同时，企业应加强对销售人员的培训，使其了解企业当前各个项目的销售政策，帮助其快速掌握消费者的心理，从而为消费者推荐合适的房源。为提高销售人员的积极性，企业还应建立健全绩效激励机制，将销售量与个人的绩效工作关联，奖励销售业绩较好的业务人员，从而激发其工作热情，加快房屋销售进度，降低企业营销费用。

全过程成本控制对房地产企业提高经济利润和市场竞争力具有重要影响。房地产企业不仅要主动了解市场行业的动态变化，还要做好内部成本控制工作，将成本控制理念贯穿企业各项经济活动的全过程。同时，由于全过程成本控制涉及多个环节，具有复杂性，因此企业各部门人员都要主动参与到成本控制工作中，有效控制项目成本，这样才可以实现企业总体发展目标。此外，房地产企业还应积极运用信息化管理系统，加强对各个环节活动的监管，充分掌握企业各个项目的具体建设情况，从而合理管控成本。