苏州农村产权交易高质量发展模式、问题与对策

曹旭平，付 佳

（常熟理工学院 商学院，江苏 常熟 215500）

我国农村产权交易市场起步较晚，还普遍存在运营机制落后、交易渠道偏少、市场作用不能充分发挥等问题，故高质量发展农村产权交易具有重要的理论及实践价值［1-2］。农村产权主要指农村集体所有的资产与资源，国家2014年颁发的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》中提出8种类型农村产权，即农户承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权与农业类知识产权［3］。2015年，苏州农村产权交易中心（简称苏州农交中心）挂牌成立。次年，苏州农村产权交易平台纳入苏州公共资源交易平台统一管理。此后，吴中区、张家港、常熟等分中心相继挂牌运行。苏州农交中心发挥市场主体主观能动性和产品创造力，大胆探索农村产权流转交易的新模式和新机制，有效推动了农村产权保值增值和农村资产向资本转变，为高质量引导规范农村产权流转交易做出巨大贡献，其做法在全国也具有一定的示范价值。

一、苏州农村产权交易高质量发展模式与主要做法

第一，交易市场的三级体系。苏州农交中心由苏州产权交易中心有限公司、昆山市创业控股有限公司、常熟市发展投资有限公司、张家港市直属公有资产经营有限公司、太仓市资产经营投资有限公司出资成立。中心作为全市统一的农村产权交易平台，是推进城乡一体化建设、推进农村资产资源资本化、加快农村各类资产和资源的合理流动和优化配置、增强农村发展活力的重要载体。苏州农交中心负责培育与建设本市农村产权交易市场，指导建设市、区（市）、镇（街道）三级交易平台统一管理、协作联动的农村产权交易市场体系。

第二，管理模式的“六个统一”。苏州农村产权交易市场采取统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一交易鉴证、统一收费标准、统一平台建设，形成税费一致、信息共享、交易统一、透明运行的农村产权交易体系。在公司结构上，市农交中心设立股东会、董事会和监事会，并根据江苏省金融办关于交易场所的需求，全市八家农交中心均下设交易业务部、信息技术部、风险控制部和财务部。

第三，交易品种的日益丰富。按照应进必进原则，目前在苏州农村产权交易市场进行流转交易的品种包含九大类，分别为农村土地承包经营权、农村集体林地使用权、林木所有权和山林股权、水域及滩涂养殖权、农村集体经济组织成员股权、集体资产（不含土地）所有权和使用权、农业设施设备所有权和使用权、农产品和农业类知识产权、其他依法可以交易的农村产权。交易品种基本覆盖了苏州农村集体资产种类，具体的交易类型包括上述交易品种的招租、续租、定向招租以及所有权转让。此外，苏州农交中心不断挖掘新交易品种，在所有权转让交易品种方面，苏州农交中心2021年在实践中拓展出拆除类转让项目，并在交易流程引入小程序认证和业务流程嵌入专家审查资格的方式。在新业务服务模式方面，苏州农交中心提供了农村改扩建工业用房的合作共建招募服务。

第四，全流程的线上交易。在线电子竞价方面，苏州农交中心开发的网络电子竞价系统实现了多次报价、一次报价和应价报价三种不同报价方式可供选择的目标。目前网络电子竞价已广泛用于全市农村集体资产交易中，小到集贸市场一个摊位，大到股权或别墅转让都可以通过网络电子竞价的方式完成。此外，对于一些不适合在线电子竞价的交易品种则采用综合评议方式。资金结算系统通过电信专线和银行实时交互，实现了资金在线结算，承租户可通过现金解款、银行转账、POS刷卡、支付宝转账等方式进行交款。在系统互联互通方面，苏州农交中心系统与苏州农村集体三资监管系统也实现了互联互通，两个系统采用双向通信接口进行数据实时交互，从项目立项到合同签订，所有交易状态均实时同步。

二、苏州农村产权交易高质量发展的主要成效

第一，交易效益逐年增长，极大激发农民参与农村产权交易意愿。全流程线上交易的苏州农村产权交易模式，报名审核、竞价成交均可通过网上操作，减少了投标人奔波次数，实现了让技术多支撑、让数据多跑路、让群众少跑腿的愿景。此外，它也助力产权交易高质量发展，使其办事效率更加快捷高效，同时也激发了农民开展农村产权交易的意愿，有效提高了农村产权交易效益。统计显示，自2017年至2021年，苏州农交中心的各项交易数据大幅上升，项目成交数从6852项增至46121项，成交金额从8.3亿元升至84.89亿元（见表1）。

表1 苏州农交中心2017—2021年建设成效

第二，项目增值率稳步上升，有效促进集体资产保值增值。苏州农交中心项目增值率和增值金额持续上升，平均增值率从2017年的4.00%升至2020年的 25.36%，2021年有所下降。其中2021年9月昆山农交中心的5个蟹塘项目经过93次竞价，起拍价为2200元/亩/年，最高成交价达到2960元/亩/年，为昆山市鱼（蟹）塘发包有史以来最高价。2022年1月吴中区光福镇的一处集体厂房采用多次报价的方式展开线上竞拍，经过98次激烈角逐，增值率高达763.6%。发展初期，苏州农交中心增值金额快速增长，从2017年的77.36万元增至2019年的5294.29万元，后受疫情因素影响，2020年增值金额较2019年下降了36.9%，2021年较2020年下降了12.5%。总体而言，通过苏州农交中心交易的农村产权项目，有效促进了集体资产的增值保值，促进了富民增收。

第三，交易成本大幅降低，农村产权交易主体的费用负担大幅减轻。网络电子竞价不需要各分中心提供线下竞价场所、摄像头等基础设备，对纸质材料的需求也大幅度减少，减轻了各产权交易所工作人员的工作压力，有效节约交易成本，还实现了绿色交易。

第四，交易安全得到保障，增强了农村产权交易主体的信心和信任。利用全流程线上网络交易新模式，资产处置拍卖中竞买人信息以随机生成的竞买号替代，在拍卖结束之前，任何人均无法知晓竞买人身份信息，通过网络“不见面”竞价，实现了竞标人物理隔离，有效预防围标、串标。成交款进苏州农村产权交易平台账户，待交割完毕后，苏州农村产权交易平台转交给出租方，促进交易资金安全。全过程记录电子交易，建立电子档案，实现数据可追溯的功能，从根本上保证了农村产权交易信息与资金的安全。

三、苏州农村产权交易高质量发展过程中面临的挑战与存在的问题

（一）地方政府对农村产权交易投入的力度和稳定性有待加强

地方政府的经费投入力度和稳定性不足。调查发现，尽管各区（市）农村产权交易发展态势良好，但各区（市）政府对农村产权交易的经费投入力度并不大，2017年各分中心成立时获得苏州农交中心拨款100万元启动资金，2019和2020年各50万元，苏州农交中心运行经费来自苏州市级财政拨款。各分中心获得的区（市）级财政拨款是根据分中心预算额乘上当地政府持股比例再扣除分中心账面资金余额拨付的，目前各区（市）级财政都能保障资金拨付，但缺乏明确的经费保障制度，各分中心对每年能获得多少财政资金没有稳定预期。

（二）各分中心内部管理有待进一步完善

苏州农交中心各分中心内部管理尚存在不足。一是薪酬体系方面存在对员工激励不足的问题，员工工作积极性未能充分调动。农村产权交易中心员工收入与业务绩效未能很好地挂钩，分中心员工薪酬体系各有标准，基本上是遵照所属大股东（一般为当地国企）的薪酬标准，但其绩效标准与分中心年终考核评分脱节，各分中心对员工的激励力度也有待进一步提升。二是分中心管理制度有待进一步完善。调研发现，许多分中心缺乏完善系统的内部管理制度，存在制度空白与管理缺位，部分分中心依托大股东的管理制度，但并无文件对此加以明确。三是部分区（市）分中心缺乏长远发展规划的制定。部分分中心对股东存在一定“依附性”，缺乏对公司自身长远发展规划的明确，也不利于分中心作为独立公司主体的长远发展。

（三）业务系统有进一步提升空间

随着交易品种的持续拓展以及交易要求的不断提高，苏州农交中心业务系统仍存在一些提升空间。例如，剩余年租金交款问题，当前业务系统在成交确认后，需上传合同附件才能填写首付款金额，填写完成后，成交方缴纳的剩余年租金才能被系统读取。在实践中，首付款金额在成交确认时便可以确定，受让方在合同签订前便缴纳剩余年租金，但当前系统并不读取。这需手动线下退款并重新缴纳，给受让方造成不便。

（四）业务创新积极性有待进一步激发

目前，各区（市）农村产权交易平台系统由苏州大市提供，许多信息数据都在苏州大市，部分地区的交易上不了平台，即无法使用平台交易。在创新方面，有的区（市）认为自己是公益性公司无法进行创新，因为2014年国务院办公厅出台的《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》提出，坚持公益性为主的原则，不以营利为目的［4］。如果采取适当收费模式，收费收入的主要用途就是日常运营，而不能用于发放工作人员的绩效报酬。有的区（市）遵循苏州市自上而下的创新，只有极少的地区敢于、勇于进行自下而上的创新。总体而言，区（市）农交中心普遍缺乏创新的动力和激励。

（五）农交中心员工知识结构有待进一步优化

农村产权交易平台对管理人员的素质要求较高，要求其能把握国家的法规政策，掌握财政和金融专业知识，懂得机构管理和与政府部门的协调。市级平台的人员配备一般较为到位，而区（市）、乡镇两级平台则难以到位。此外，区（市）、乡镇两级平台许多工作人员并非专职，且流动性大，需要开展经常性业务能力培训。

四、推进苏州农村产权交易更高质量发展的对策建议

（一）政府部门从思想上高度重视农村产权交易平台建设

各区（市）政府应提升农村产权交易平台的地位，将发展农村产权交易平台提至事关乡村振兴成败的战略高度。2022年2月发布的中央一号文件提出，强化乡村振兴金融服务；在抓好农村改革重点任务落实的具体措施中，包括推动开展集体经营性建设用地使用权抵押融资等。

（二）完善农村产权交易平台建设，优化产权交易流程

加快建设完善信息系统，充实信息系统数据，探索推进农村产权交易与不动产登记、产权抵押融资、清产核资等数据信息共享，开发数据服务产品，及时服务有资源与有需求的产权交易，进一步提升交易便利性。

（三）积极拓宽农村产权交易品类

目前苏州市农村产权交易主要是农村土地承包经营权以及集体资产出租，交易品种相对比较单一。下一步可探索宅基地与农房使用权流转交易项目进平台交易、农村产权抵押融资等金融服务，重点研究抵押融资交易鉴证服务，推进农村产权抵押融资交易管理系统与抵押融资风险补偿金相联动，为落实金融扶持政策搭建有效渠道，提升产权流转交易平台综合服务能力，促进“死资源”变“活资产”，为农村经济发展注入源头活水，撬动大量社会资本向农业农村集聚，释放农村产权价值。

（四）探索农村产权交易增值服务

目前，苏州市农村产权流转交易均未开展收费，企业运行经费全部由市财政负担。从企业市场化发展角度出发，今后可以探索拓展一些代理服务、交易鉴证、资产评估等增值业务，增加企业经营性收益，不断减少对市财政的依赖。同时，建立健全农村产权市场体系，着力延伸拓展市场体系，建立市场化服务标准，为农村各类产权交易做好信息对接、交易组织等服务。

（五）加强农村产权交易的人才建设

制约农村产权交易市场发展的最大问题是人才建设与理论建设。做好农村产权交易领域的工作，必须要有专业的人才。要进一步加大农村产权交易人员培训力度，通过开展农村产权交易市场推进会、产业研讨会、组织外出学习参观、专题培训等活动，提高农村产权交易从业人员的素质和技能，培养一批农村产权交易的行家里手。