基于物联网的智慧物业管理服务模式探究

张世琳

（江苏通信置业管理有限公司，江苏 南京 210000）

0 引言

智能化物业管理业务体系是指融合各类新型信息技术产生的全新物业管理方式，通过信息化的手段来给企业带来更为优质贴心的物业管理服务。智慧物业管理服务平台把传统物业管理服务方式中的优势加以了融合，从而克服了以前的传统物业管理服务中所出现的某些困难，能够促进传统物业公司和业主之间的联系变得更加融洽密切[1]。

1 传统物业管理方式存在的问题

上述物业管理的方式中还面临着诸多的问题，一方面表现在物业管理体系不健全，许多项目不能够落实到现场，尤其水电项目的复杂性更是导致物业管理的难题大幅增加；另一方面也表现在传统物业管理的方式中物业和业主双方无法进行有效交流，这也会使得物业的很多要求不能得到有效的解决，从而影响到物业管理方面的总体效益[2]。

1.1 物业管理服务体系不健全

目前的物业管理服务方式中出现的主要问题，就是物业管理服务体系的不健全、及其物业方式结不充分，不少物业公司对自己的服务宗旨并没有非常清楚，在实施的服务中也没有按照规范的物业管理服务体系来加以衡量，这也会造成部分物业公司过于重视在各个领域的管理，而又对业务本身置之不顾的状况存在。同时，由于物业管理服务体系的不健全，将会使得许多业务内容上也会存在着很大的不足之处，从而导致物业针对业主的各方面要求往往无法进行合理的处理。

1.2 物业管理人员素质不高

物业监督服务工作中所涉及的具体实施工作内容还是相当宽泛的，在中国传统物业监督服务质量工作模型中全部的监督管理业务各项管理工作展开，都是从物业监督工作人员为基石的。中国传统房地产物业监督工作人员不仅仅要求完成所管理区域内的公用设施设备的日常巡检维修等管理工作，还要求按照业主的现实需求创造更为完善的物业服务条件，来保障居民的优质住宅感受。但在事实上中国传统物业管理服务模型中，却面临着物业管理人员素质不足高的现实问题，其一方面是因为中国传统房地产物业中对于管理者的招聘门槛条件相对比较低，这一点也就造成了一些管理者的专业知识素养不高，且也并未得到系统化的管理培训，最后也会造成所可以起到的实际管理效果不佳。

1.3 物业与业主之间沟通不及时

普通物业管理的方式同时也面临着物业单位和业主之间沟通交流不及时的情况，这一方面表现在物业单位如果要求对其管理范围内的公用设施和管道线路以及设备进行维护等方面，就可以通过在小区门前公告栏上发布通知的形式来对业主信息进行传递，但这样也将会造成小部分物业单位没有人能按时收到所发出的信息，业主的正常使用也需要受到一定程度的干扰；另一方面也表现出政府机关功能的不明确，而设立的政府机关没有能力与物业形成良性的协调机制，而且有些区域的物业和政府机关之间还存在着很多的问题，这也就会造成业主拖欠物业费的现象不断地出现。

1.4 市场监管激励机制不健全、 对物业管理规范效果不显著

在管理方面，由于政府所制定的有关规章制度还不全，而社会对物业服务企业的管理监督还没有健全、对物业管理规范效果还不够明确等，而这也正是业主和物业机构之间易产生矛盾与争执的根本原因之一。同时物业服务企业也必须依据具体的管理规章制度来建立自身的管理服务体系，而在实施过程中，一定程度上也面临着没有全部贯彻并覆盖到整个经营阶段的状况。同时物业服务机构所需要进行的各种操作也缺乏能够参考对比的管理规范，这也就使得物业机构和业主之间的协调关系也就面临着相当的困难。

2 基于物联网的智慧物业管理系统框架

智能物业管理服务系统，则是在物联网的技术平台上融合了各种新型信息技术而产生的一个全新管理服务方式，将智能物业管理服务方式运用于现阶段的物业管理领域中，不但可以大大减轻管理者的操作时间与复杂度，同时也可以更高效的将物业管理、安全、环保、基础设施和网络等系统一体化，从而帮助企业建立完善的生产作业平台。

2.1 基础构建层

基础构建层是智能化物业管理平台系统的基础所在，它主要可以完成对管辖范围内各种数据资料的采集与分析，物业管理企业不仅要确保管辖范围内全部的公共设施系统保持工作的状态；公共的卫生环境的整洁程度，就必须进行安全管理，以避免在业主家中发生偷盗的情况[3]。在平台构建阶段，便包括了监测系统、通信网络等子系统，它可以对管理范围内的所有位置都进行即时的监测，而如果发生了公共的设施损坏甚至是发现疑似情况等现象，管理者便可以利用智慧物业管理的服务平台反馈信息知晓，从而针对情况做出合理的处理。

2.2 管理服务层

管理服务层和集成使用层则是现代智能物业管理服务方式的核心内容所在，当中管理服务层更是为企业处理生活问题的最重要层级，也就是透过管理服务层就得以完成对负责管理范围之内的公共设施装备的维护工作，如果物业方透过监控系统或者说是客户所提交的有关资料发觉了负责管理范围内出现破损的公共设施装备，管理服务层便可立刻组织修理员工去对其加以修理保养，并且以此来达成保障企业日常生活工作环境舒适性的目的[4]。另外，则能够实现使用管理与服务层完成对业主的物业费、水电费等费用收缴管理工作，而且在费用收缴的时候也能够实现更有效地对业主的私人信息实行安全管控，以保障整个工作开展的信息安全。同时应用智慧物业管理的模式，就可以有效地利用信息的采集方法来掌握每个业主的使用倾向以及行为特点的数据，并借此来实现完善的小区域公共服务空间，创造更为科学完善的物业服务内容的目的。

2.3 综合应用层

智慧物业管理服务模块的综合适用层，也可以按照物业的实际经营状况来加以应用，如果物业所管范围内存在着较多店铺，那么物业便能够开展各种店铺的招商项目，并可以通过利用适当的店铺空间打造休闲娱乐、医疗保健、饮食服务于一身的社交活动中心。这样，不但可以通过利用店铺入驻获取相应的房租以抵扣物业管理服务所需要支付的开销外，还能够借此方式为物业创造更为便利、舒心的日常服务空间，物业足不出户就可以享用到各类便利业务，同时物业所需支付的物业管理服务支出也将由此而减少[5]。

2.4 业主使用层

智能物业管理平台系统中的物业使用层级则主要是针对实现物业需求而进行设置的，商家、企业都可以按照自己的具体要求通过物业使用层级完成对智能物业管理服务平台的登录，并利用APP 等的应用手段把自己的需求直接传递给物业管理部门工作人员，同时其还能够在APP 中对物业部门所开展的各种服务，或者所进行的各项项目进行查看。而物业也可以从智慧物业管理的平台中接受到物业管理人员发出的需求信息，这既便于管理员更快捷的了解物业需要，也可以针对需求信息迅速合理的解决，并借此来实现为物业创造完善服务的目的。

3 智慧物业管理业务模块的实际运用

3.1 建筑智能化

基于物联网的智能物业管理服务系统中最关键的应用就是建筑智能，在完成了建筑智能以后，管理者只需要借助智能物业管理服务系统，就能够对范围内每个建筑物的实际状况做出有效掌握，不管是在室内的信息输送，或者照明设施等是否正常的状况下都能够把握在控制范围之内。同时在日常运行中，管理者也就不再需要经常性的对所有建筑物开展巡检、监视等操作了，而通过智能物业管理服务系统就能够对建筑物内各个方面的实际情况做出即时控制，同时一旦物业有特殊需要，就可以借助智慧型建筑物内的配套设施迅速地与建筑物联系，从而更加增强了物业管理服务系统实施的便捷。同时智能化楼宇在根据物业管理要求的自检时如出现什么情况，它就可以向管理者传送相应的数据，这样管理者就可以针对上报数据的情况做出故障解决，由此可以提高智能化物业管理技术的可靠性。

3.2 业主投诉与报修管理方面

投诉管理也是小区物业管理的重要部分，是解决与住户冲突问题的重要手段。而关于物业公司的申诉，小区物业企业也应该认真应对，以确保物业公司的满意，如此才有利于进一步提高自己的竞争力。同时物业公司也应该直接在管理系统中递交申诉，而物业管理工作人员在接到申诉情况以后，也应该尽快办理、尽快回复。而报修管理工作则主要是面对住户所发出的修理要求。在智能小区物业管理中，应该时刻追踪和控制保修报告。报修的具体过程如下：①按照操作资料浏览有关网页和网站上的各类修理资料。②对客户的报修资料加以整理，并保存有关报修的重要资料。③对信息内容的正确性予以检验，若是信息有效，那么将会对信息内容作出下一个处理过程，否则将会视作信息内容失效。如若在流程3 中客户所给出的信息有效经过，那么信息系统会回复通过说明。

3.3 安防智能化

（1）合理运用企业管理职能，进行企业内部控制。在智能化物业管理的模式运用过程中，要发挥其管理优点，其中较为重要的就是安防体系中的图像系统控制和动作标识管理，灵活运用其优点实施安防保护，实现最终有效的保护目的。比如，在智慧楼宇及安全管理系统中常用的门禁控制系统，可以灵活运用现阶段的IC 卡技术实现控制工作，我们可以凭借刷卡流入监管区内，并以此为依据开展合理的活动监管，以确保社会安全。

（2）有效应用监测预警技术并管理工作。现阶段在安防系统中，监测预警技术表现在如下几个重要层面，如根据对现阶段的图像信息做出鉴定分析，当当前安防系统中发生问题或是发生重大安全隐患事故预警产生时，当前的安防系统应第一时间确定故障的产生地点，为管理者及时提出最准确的情报，以确保其问题第一时间得以解决问题。而在社区内的防范和检测工作则成为关键，在实际使用过程中灵活运用现阶段的传感器优势技术加以处理，并利用敏感度较强的电子元件加以加强，提高现阶段的自身安全水平。

3.4 智能化管理

物联网与互联网技术的融合，便于实时管理和控制小区内的供配电、给排水、消防、管线、电梯等设施建设设备。物业服务中，利用物联网技术将设施设备的维修保养工作与BIM 构建进行关联，可实现维修保养记录的智能化管理。通过设置设施设备的巡检保养周期，系统自动通知维保人员进行相应设施设备的巡检保养工作，完成巡检后，将巡检的时间、巡检人员、是否存在异常情况等巡检信息与相应的设施设备进行关联，形成巡检保养记录，实现巡检过程全追踪。通过智能巡检保养，异常情况预警报警，及时发现安全隐患，减少运维成本，促进设施设备保值，设施设备智能化BIM管理。

4 实施智慧物业管理服务模式的建议

4.1 结合实际情况发展个性化物业

物业管理公司要全面根据社区的具体情况及其业主的现实需求，因地制宜，在物联网的技术支持下快速发展人性化智能物业，以最好地适应各个业主的各种需要，也促进了房地产物业经营模式的多元化蓬勃发展。

4.2 积极进行多方面配合，降低管理成本费用

物业管理公司要与卫生部门、金融机构、家电市场、饭店等单位进行协作，促进物流服务方式的多元化，以更多地适应市民所提供的多元化需要，从而促进物业管理公司和一些商户之间的合作共赢，并且达到对物流企业成本投资的有效减少。

4.3 重视统一整体规划

物业管理公司要想做到长期稳定运营，就一定要对居民小区的公用基础建设实行统一整体计划，对商户实行一体化经营，同时物业管理公司也要明确地界定不同人员的管理职责，责任到人，以推进物流工作的顺利发展。

4.4 更新升级智慧服务设备

现代信息科技的发展是十分快速的，而且科技更新的步伐也十分频繁，这就需要物业管理公司及时完善、更新智能化业务的设施，而物业管理的发展要和随着时间的发展和技术的变化同时，投资更多，不断完善，不断成长，在物业管理发展中，发挥了智能物业的优点，而智能服务设施的更新升级将进一步提升物业服务的效率，使服务得到更多的提升，从而进一步提升了业主对物业服务质量的信心。

5 结语

综上，利用智能物业管理服务网络平台，有利于更进一步强化安全管理控制。在智能物业管理服务模型的支持下，物业服务企业与业主双方的合作关系将会愈加和谐与密切，各类管理服务工作的展开也会愈加便利与高效。