国有企业房产租赁内部控制管理的不足及改善

陈小妹

国有企业将自有及受托管理的房产进行租赁获取收益，是当前国有企业加强资产管理、盘活现有房产的有效方式。然而，国有企业房产整个租赁过程会受企业内、外部因素的影响，因而产生了房产租赁风险。基于此，本文对国有企业房产租赁内部控制的内涵和作用进行论述，分析当前国有企业房产租赁内部控制过程中存在的问题，提出改善内部控制管理的建议，以期为我国国有企业房产租赁的内部控制改善提供参考。

目前，房产租赁行业的竞争越来越激烈。国有企业为了保证自身在房产租赁行业的竞争优势，就要不断加强内部控制管理，提高国有企业资源利用效率。

一、房产租赁内部控制的内涵和作用

（一）房产租赁内部控制的内涵

房产租赁是指在约定时间内将房产的使用权转让给承租人，承租人必须按照协议规定的时间准时支付租金，房产所有权仍归属于出租人。

國有企业在进行房产租赁过程中所涉及事项较多，因此更需要经营者重视内部控制，以便更好地保证房产租赁的收益。我国《企业内部控制基本规范》将内部控制定义为：内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的，目标是保证企业经营管理合法合规，促进企业经营和生产目标的完成，保证信息数据真实可靠，保障企业资金资产安全，最大限度杜绝经营风险的发生，最终促进企业发展，提升经济效益。

（二）房产租赁内部控制的作用

1.为企业资产安全提供保障

在租赁合同生效后，国有企业需要将房产转交给承租人，这一过程中会涉及承租人对资源使用的问题。企业在进行内部控制与管理工作时，以签订的合同来约束承租人的行为，为企业房产资源及财产的完整安全提供保障作用。

2.提高企业财务管理水平

企业在开展内部控制与管理工作时，通常会要求财务部门要把视野放在企业经营管理全局上。财务部门通过收集房产租赁的财务信息，进行数据整理与汇总、评价与分析，也因此更有效地约束和规范财务管理工作，使其能够真实地反映租赁情况，为企业管理者的决策活动提供真实的信息与数据。内部控制在对房产租赁风险进行评估时，也能够及时发现财务风险，这可让财务部门及时采取有效的措施规避风险，以提高企业财务管理水平。

3.推进国家政策的落实

有效的内部控制能够使企业的经营决策在国家政策方针要求下实施，保证了企业生产经营的合规合法性。房产租赁方面，在出台的《福州市市属国有企业资产租赁管理办法》（榕政办[2022]77号）等文件中，明确规定了房产租赁的具体要求。所以，企业在开展内部控制与管理工作时，要依据国家政策方针来监督管理租赁过程，从而落实国家政策。

4.为企业的长远发展提供保障

内部控制能对企业内部工作形成有效的监管，促进企业管理水平的提升。在这一过程中，企业各部门也能够在企业战略目标指导下开展各项工作，更好地推进企业的长效发展。

二、当前国企房产租赁内部控制中存在的问题

（一）内部控制管理体系有待完善

国有企业的房屋租赁收益需要通过有效的内控来获得保障，而内部控制管理需要相应的管理体系来提供管控依据。目前，国有企业在对房产租赁进行内部控制与管理时，缺乏一个全面、系统的控制体系，进而无法达到预期的内部控制效果，同时企业租赁信息的获取也受到了一定的影响。而小部分企业在内部控制管理中，建立了相对完善的内控体系，但在执行的过程中，缺乏对相关制度的关注和重视，管控结果仍然欠佳。

（二）缺乏信息化管理

随着信息技术的发展，各大企业已逐渐将信息技术应用于内部管理工作中，国有企业在业务管理中也应用了信息化管理技术。但在房产租赁过程中，仍然存在信息化管理薄弱的问题。例如，国有企业在房产租赁的合同管理、资产管理、租金收缴等过程中，仍然用人工来操作，房产租赁的业务流程中，缺乏对信息化管理模式的优化。因此，内部控制管理的效率较低，执行力度不足。

（三）缺乏健全的风险评估机制

国有企业在房产租赁过程中，存在较多的风险为合同风险与欠租风险，这些风险的发生会让企业蒙受经济损失，因此需要进行有效的风险评估。然而，部分国有企业更加关注如何能够更快地将房产进行租赁，往往对可能出现的风险评估不充分或未对承租方进行背景调查。一旦承租方违约，企业就会蒙受损失，即使企业可以通过法律进行维权，但仍然会对企业正常的经营及发展造成影响。

三、改善国企房产租赁内部控制的有效策略

（一）加强租赁合同管理与把控

合同的签订能够对合同双方的行为进行约束和规范，能够发挥一定的规避风险的作用，但是合同也容易造成一些矛盾纠纷，引发风险。因此，有必要采取如下措施加强合同管理。

第一，加强合同条款管理。国企在进行房产租赁内部控制时，需要对合同条款内容进行把控，严格控制合同内的租金、付租方式、违约赔偿条款，并对租赁押金、免租期、装修期、租金增长、租赁期限等内容做出统一明确约定，保证合同能明确体现企业经营要求。

第二，完善合同会签管理。完善资产部、财务部、法务部等多个部门合同会签制度，形成有效的风险防控机制。在合同签订过程中，制定统一的合同审批表，在经手人填写后由相关部门领导进行审核，签字确认后才能够审批盖章。

第三，建立合同信息数据库。国企通过信息化管理，将合同签订全过程的具体内容记录在合同信息库中，能够实时了解房屋出租状态、合同信息及履行情况、承租人尽职调查情况、承租人信用评级等，促进信息共享，便于财务部门和房产租赁管理部门对合同信息及合同履行情况的把握，加强合同管理过程中部门的信息流通，促进合同管理效率的提升。

（二）不断完善内部控制体系

企业完善内部控制体系工作，可采取如下措施：1.建立岗位责任制度。在体系中明确不同岗位的职责，使其能够在内部控制工作中做到各司其职，以便更好地指导员工完成工作，提升工作效率。2.建立健全内部审计制度。国有企业建立专门的内部控制部门，对企业内部业务进行审计，以实现对房屋租赁过程的监督与管理。3.建立长效管理制度。国有企业内部控制对于房屋租赁业务具有重要的作用，因此应将内部控制落实于整个工作过程，需要保证其长效性，以推进内部控制的有效落实，进而提升企业的经济收益。4.注重业财融合，构建相应制度。业务与财务的融合能够提升业务工作有效性，实现业务信息的有效分析，提升财务信息数据的可靠性。

（三）加大监督管控力度

在企业进行房产租赁内部控制过程中，需要严格落实监督管理工作，通过内部成立专业的业务部门或者是在财务部门与业务部门之间构建相互约束的部门机制，并以房屋出租业务全过程管理作为主要的业务职责。在具体监督中，首先，企业可借助内部控制工具进行监督控制管理，发挥工作人员之间相互约束相互监督的作用，提升监管力度；其次，需要租金收缴部门依据合同内容开展监管工作，及时收租，并对收入进行确认，并对租金的收缴进行管理，结合实际租赁情况，编制报表和台账，汇总数据并报送至财务部门；再者，企业对于承租方的欠租行为，需要结合违约情况，计算违约金、滞纳金等，做好追缴工作，必要时采取相应法律措施；最后，加强部门间联系与合作，监督部门与业务部门、财务部门需要联合对租赁情况进行排查，有效预防一些违约行为，提升监督效果。

（四）积极应用现代化信息管理技术

在互联网、大数据背景下，信息化管理已是当前各企业发展的必然趋势，国有企业在进行内部控制工作中，需要注重信息化建设，应用现代化管理技术，实现高效的内部管理工作。一是可为承租方建立电子化档案，将承租方的征信等情况记录进档案中，并实时更新。在这一过程中，企业可借助档案信息了解承租方的具体信誉情况，为风险评估提供依据；二是应用现代化的管理软件，建立租赁信息数据库，将相应的租赁信息、合同等纳入数据库内，便于数据的调取与利用，提升工作效率；三是实现租金收缴自动化，应用自动化技术进行房产租金的收缴工作，建立企业内的租赁ERP系统，对租赁合同台账、租金收入台账、出租房产明细实现信息化管理，从租赁前定价、免租期管理到欠租、收租自动预警等整个租赁过程都实现信息化管理。

结语：

目前，房屋租赁市场竞争激烈，国企要想在租赁市场占据优势地位，做好内部控制工作是关键。基于此，国企可通过加强租赁合同管理与把控、不断完善内部控制体系、加大监督管控力度、积极应用现代化信息管理技术等措施提升内部控制管理的效果，助力国企租赁业务的可持续发展。