老旧公共建筑维修改造设计探讨

赵勇淇

四川省蜀府房屋建设开发有限公司 四川 成都 610000

结合实际项目的开发，有针对性的提出并解决部分老旧公共建筑维修改造过程中所遇到的问题，总结经验教训。

1 老旧公共建筑现状

得益于城市发展的脉络，老旧公共建筑往往位于城市中心位置，具有得天独厚的先天交通优势。同时因为历史变迁、人文风土迥异，赋予了老旧公共建筑独具一格的城市历史基因，城市精神和风貌在每一块砖、每一匹瓦上沉淀，受风雨侵蚀，又裹挟历史尘埃，成长为独特的城市风景线。这些老旧公共建筑包括学校、医院、政府机关办公楼、文化、体育设施等，是城市发展的重要组成部分。在城市独有的气质被现代化的成果逐渐冲淡的当下，相较于现代建筑的趋同化、单一性，老旧公共建筑凭借其特有的城市文脉和印记，更有能力承担起沉淀城市底蕴、焕新城市精神的重任[1]。

但随着时代的急剧变迁和社会的快速发展，许多老旧公共建筑已经难以契合现代美好生活的场景规划与发展，也逐渐失去了原有的功能和价值。建筑空间也已不能适合当代人的社会生活需求，呈现出其空间活力逐渐下滑、空间衰败等现象，大量空置建筑因年久失修甚至存在垮塌、倾覆的危险。另一方面，城市的土地供应日益紧张、街道特色社区打造如火如荼，老旧公共建筑改造需求日益突出。

国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2021年11月，住房和城乡建设部提出，鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出，以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市。在此背景下，城市更新、危房维修改造等举措在各地顺势而出，为解决此类问题提供重要的政策依据。

2 建筑方案设计

老旧公共建筑因其自身独特的历史基因以及时代背景下的不可复制性，让建筑本体即具有了鲜明的个性。在方案设计阶段一方面充分考虑保留建筑的历史特点，善于采用传统做法，让建筑的历史感得以保留；另一方面注重与周边建筑群、内部装修风格的融入，让建筑呈现出跳跃而丰富的时代层次感，存古续新，破茧新生（如图1）。

图1 某项目保留木质结构屋顶的阅读空间

在改造设计的方案阶段应与当地规划部门、公园城市建设和城市更新管理部门密切沟通，落实主管部门对建筑外立面、整体风貌等要求。有必要的情况可邀请街道办事处、城市管理行政执法局等对于建筑方案提出可行性建议，在项目初期从源头出发解决部分后期运营问题，让建筑更好的融入周边业态。让城市建筑与街道产生新的价值关联，并与未来的城市产业深度融合，激发城市焕然新生的活力[2]。

大部分老旧公共建筑空间的布局、设施设备已经不能满足现代人的使用需求和使用习惯，在建设开发前期应对项目有清晰的功能需求和明确的产品定位，才能在可行性研究阶段对项目方案设计有针对性的考量，最大程度避免因建筑本身局限性而导致项目重要业态不能被表达的窘境。除开建筑本身的功能需求之外，此类建筑可能要为街道、片区承担部分社区服务、街区景观服务、公共卫生服务的需求，需要在方案初期进行统一设计，整体协调考虑。

建筑无障碍设计是一个非常重要的方面，它关系到社会公正和人权问题，旨在为残疾人、老年人等特殊人群提供便利。在维修改造项目中，通过新增无障碍通道、规划无障碍停车位等举措，完善老旧公共建筑原有缺陷。还可通过更新一些老旧设施设备，如加装无障碍电梯、改造坡道、更新轮椅通道、设置无障碍卫生间等方式，以提高设施的可达性和使用效率。这不仅有助于提高建筑物的可访问性和实用性，同时也符合现代社会倡导平等和包容的理念。

老旧公共建筑在当初设计和建造时，可能没有考虑到环境保护和能源节约的问题，导致能源的浪费和环境的污染[3]。因此，在进行维修改造设计管理时，需要考虑如何通过改进结构、更新设备或采用新材料等措施来实现环保和能源节约。可以通过优化传统系统，如加装隔热层、更新电梯等方式来实现节能目标，同时也可以提高使用效率和舒适度。选择符合国家标准的可持续、绿色环保的建筑材料，如节能玻璃、节水器具、防火隔音材料等，这可以降低能耗，提高建筑物的能源利用效率。将智能化技术应用于建筑改造中，实现对建筑物的自动化管理和控制，如智能照明、智能空调等，这将有助于减少能源消耗和提高系统稳定性。

景观设计是本建筑与周边环境的纽带，它天然是建筑设计理念的延续，也是同周边环境的过渡。设计过程中应该尊重建筑物的历史文化价值，通过适当增加凸显建筑文化特色的元素符号，以突出建筑物的文化底蕴。在建筑物周围有针对性的添加休闲区、儿童游乐区、健身器材等，以满足公众日常生活的需要。适当的在建筑周围或内部增加绿化空间，如草坪、花园、树林等，以提高建筑物的美感和舒适度，并减少城市的热岛效应。老旧公共建筑周边常常存在不允许移植的名贵树木或高龄树木，景观设计必须围绕树木形态、色彩，着手进行周边植物搭配，并且着眼于保护树木，制定可靠的施工方案，最大限度的降低对树木生长的影响。

3 开发过程中的常见问题

因既有产权原因，规划部门对于老旧公共建筑维修改造项目的方案审批相较新建项目要求更为严格。项目只能在产权所有建筑面积内进行设计，严禁增加建筑面积、严禁增加建筑高度、严禁改变原有产权面积位置，这对需要艺术性、独特造型的建筑方案设计存在着重大制约。在项目方案设计初期阶段让设计单位充分理解设计边界是很有必要的，以免天马行空 的方案无法通过规划审查，导致项目进程的延误。

老旧公共建筑在经过多年的使用后，可能存在建筑结构松散、病害腐朽、设备老化等问题，这些问题可能对建筑的安全性造成威胁。因此，在进行维修改造设计管理时，应该首先考虑建筑的安全性，并采取相应的措施来确保公众的安全。由于早年施工工艺限制、钢材料短缺等原因，老旧公共建筑通常采用砖混甚至木结构的结构形式，在本身结构形式不优的情况下加之年代久远，缺乏修缮，大部分老旧公共建筑经专业机构鉴定后都存在不满足建筑抗震要求及房屋安全性要求的情况，必须进行结构加固。目前主流的加固方法众多，各有优势，加固方式应根据房屋受损情况、加固效果、对原建筑影响大小、施工工期要求等多方面综合考虑选用。加固设计应注重节点连接的构造设计，构造布置应消除或减少不利因素，防止局部加强导致结构刚度或强度突变。对可靠性不足或需要提高可靠度的砌体结构及其相关部分采取增强、局部更换或调整其内力等措施，使其具有现行设计规范及业主要求的安全性、耐久性和适用性。选用质量可靠、符合标准的加固材料，注重环境保护，采用环保材料和技术，减少噪音、粉尘等污染物排放，避免损害周围居民健康[4]。

随着近些年生活水平的不断提高，人们对于建筑的舒适性要求也随之升高，老旧公共建筑维修改造项目必然在电气、给排水、暖通、智能化等工程上需要大幅改造。电力系统改造是设备工程改造的重点，建设单位应对房间性质、人员编排做明确规划，设计单位进行全面核算，确定建筑总用电量。有条件的情况下，充分预留变压器的进线和设备载荷，为汽车充电桩用电、未预见用电留足容量，避免二次电力扩容带来的负面影响。在电力电能需求量逐年增高的当下，2022年全国多处地区在夏季均出现了电力缺口，因此推行节约型电气设备和技术尤其迫切，采用智能建筑管理控制系统，结合太阳能、地热能等新能源，以达到建筑节能减排，绿色环保的目的。

在老旧公共建筑维修改造项目方案设计前，应对项目进行详细的管道勘察，实际摸排项目周边管道信息。科学合理规划给水排水点位及走向，确保给水可靠，排水通畅。根据《节约型机关评价导则》的要求，采用新型节水型卫生器具，合理设置计量水表。响应海绵城市建设要求，科学合理设置调蓄设施，优先利用植草沟、渗水砖、雨水花园、下沉式绿地等组织排水，必要时可设置雨水回用系统，进一步提高雨水利用率。部分地区还需要根据当地绿色建筑的规定，考虑中水系统的设计。

暖通空调设备可要求设计单位提供空调系统类型比选与能耗分析方案，根据项目功能需求、使用人数、建筑面积及成本管控综合选定暖通空调方案。另外，老旧公共建筑存在一些结构限制，可能会影响风口的布局，针对这种情况，可以采用分区送风的方式，避免通风不良的问题。

建筑智能化是一种将分离的设备、信息实现高效集中并进行实时监测、后台分析、统一控制的系统，往往涉及终端系统、中继系统、远程控制系统的设计与建设。它必须根植于使用需求进行相应的配置，所以要求用户清晰罗列系统功能要求和控制总目标。普通公共建筑智能化需求一般不太高，但弱电设备及管线升级迭代较快，建议选择相对较先进且兼容性更强的智能化系统，既可确保现阶段的使用需求，同时也为后期智能化升级预留空间。

消防改造设计是老旧公共建筑维修改造项目设计的一个痛点。最近几年，建筑消防类法律、规范几乎每年都在发布新版或进行局部修订，这就要求项目参与各方人员对新规范、新法规有先天的敏感性，加强自身学习，及时与图纸审查单位沟通，以减少规范更新带来的不可控因素。消防改造设计往往还会影响建筑布局、结构稳定、建筑层高等，在项目设计初期需专项提出，并寻求相应解决方案。近些年，各地相继出台了《既有建筑改造工程消防设计指南》，项目建设团队需对项目的改造类型进行合理定位，确定项目消防改造设计的适用性，要避免定位不合理带来的设计方案反复修改或超标准设计。

建立合理的设计巡查制度是必要且有效的。老旧公共建筑维修改造项目在拆除和新建的过程中常常出现诸多疑难杂症，由于建设、设计、施工、监理各单位的关注重点不尽相同，所以发现、处理问题的能力均有所偏重。设计人员更能够从设计基本参数、整体逻辑中发现问题，而此类问题往往危及建筑的安全性、使用功能性，对于此类问题的早发现、早解决是对项目整体大有裨益的。在项目改造不同的阶段要求相应专业的设计人员定时到场巡查，如拆除加固阶段要求结构设计工程师每周到场一次，这在众多项目设计管理的总结中来看是确有必要的。

设计管理与成本管理紧密配合是项目安全推进、平稳落地的重要保证。老旧公共建筑维修改造项目大都来源于财政资金或自有资金，项目资金固定，难以追加投资，这对项目的成本管控有相当高的要求。因此设计本身就受到了成本的巨大约束，限额设计的理念应该贯穿设计的整个周期，在不同的设计阶段都要及时响应成本管控的不同要求。在项目的实际推进中，往往遇到设计图纸与概算、预算不符的情况，这要求设计人员必须具有成本控制意识，在设计过程中预留有一定的成本浮动余地，可灵活调整项目档次或整体增项、甩项，以完成各阶段成本管控目标。将有限的资金充分运用在项目的特色打造、亮点展示方面，也是设计过程中尤其要注重的一个方面，优化资金配置，获得最大的社会收益。

维修改造项目更要求注重细节设计。总结以往项目，不难发现老旧公共建筑存在产权不明晰、原图纸缺失的情况近乎常态。这就要求复原图纸要达到相当的精细度，确保基础资料的准确性；要求设计人员充分掌握建筑的细部做法、受损情况，再根据具体位置给出不同的设计方案，同时加强与施工单位的沟通，保证设计意图的正确表达。另外，施工拆除阶段发现图纸与现场不符的情况也很常见，这也要求各参建单位要有灵活处理现场情况的能力。

4 结语

老旧公共建筑维修改造项目通常存在历史遗留问题繁杂、政府监管严格、用地限制较多、结构形式多样等一系列的痛点、难点，需要在管理过程中更加关注这些问题，并投入更多精力。只有通过各参建方共同努力和通力合作，才能实现文化遗产保护、建筑结构安全可靠、环保节能、无障碍通行和经济可行性等建设目标。随着城市化进程的加快，老旧公共建筑维修改造项目将日趋增加，建设者要着手当下，放眼未来，任重而道远。