粤西地区老旧小区改造提升的研究与实践

文／庞博飞、齐阿龙、胡昊 中铁建工集团有限公司 广东湛江 524000

引言：

粤西地区指的是中国广东省的西部沿海地区，由于历史原因和城市化进程等因素的影响，该地区存在着大量老旧小区。这些老旧小区由于年代久远，受气候、降水、台风多发等自然气候因素影响，导致建筑物老化严重，设施陈旧，给居民生活带来了极大的不便和困扰。所以，这些老旧小区的改造问题也备受社会关注，为了改善城市环境，提高居民生活质量，改造提升已成为必然趋势。

1.粤西地区老旧小区现状分析

1.1 粤西地区老旧小区待解决的缺点

根据调研与考察，广东粤西地区老旧小区存在以下几个缺点：首先，建筑多数老化严重，需要进行修缮和更新，否则可能存在建筑结构、电气设备等方面的安全隐患。除了安全问题，老旧小区的建筑设计可能无法满足现代化的居住需求，因此需要对建筑结构进行改善。其次是公共设施的陈旧、地下排水管网的老化堵塞，例如，老旧小区的供水、供电、供气、排水等基础设施，这些设施虽历久却不弥新，往往难以跟上时代更迭的脚步，给居民的日常生活带来了很多不便[1]；同时，地下管网的堵塞、损坏及设计不合理，导致了排水不畅，台风天、暴雨天尤为严重。第三，管理混乱，存在维权难的问题。例如，物业公司缺乏专业性，维修保养不及时等。这些问题会导致居民维权困难，生活环境难以得到保障。因此，需要提高物业公司的专业性和服务质量，加强对小区管理的监督和管理。第四，交通不便，缺乏停车位，这使得居民出行不便利，车辆管理难度大。为解决这些问题，可以增加区内停车位，提高小区内交通的便利性。第五，环境卫生问题突出，存在垃圾堆放、污水外溢等现象，这不仅影响居民的健康，也影响小区形象和居住环境。需要加强垃圾分类、垃圾收集和处理等方面的管理，确保小区内环境卫生达到标准。同时，可以通过增加绿化、加强噪音管理等措施，改善小区的居住环境。

1.2 粤西地区老旧小区改造带来的益处

通过对老旧小区的改造，可以提高居住质量，改善居民的生活条件。采用更新建筑物结构和设施设备、美化绿化环境、改善交通设施、加强物业管理等方式，可以使居民更加满意和舒适；而且老旧小区的改造不仅可以提高居住质量，还可以推动城市更新和改造，提升城市品质，促进城市的可持续发展。改造后的小区将更加现代化、美观化和智能化，符合城市化的发展趋势；老旧小区的改造也需要促进城市经济发展，增加就业机会。在改造过程中，可以吸纳更多的劳动力，同时也会增加相关产业的发展；改造后的小区亦将拥有更高的品质和更好的居住体验，这也将提高房地产市场的竞争力，增加市场活力；而更新老旧小区的陈旧设施可以提高设施的使用效率和便捷性，更好地服务居民[2]；改造后的地下管网疏排水更为顺畅合理，可以很好的解决南方地区的城市内涝问题。

2.粤西地区老旧小区改造的考虑事项

粤西地区老旧小区的改造需要在技术和管理等多方面进行综合考虑，以确保改造效果的实现和可持续发展。

2.1 粤西地区老旧小区改造的技术方面

在技术方面，对老旧小区建筑物的结构进行改造升级是非常重要的，这是因为老旧建筑物的结构经过多年的使用，不可避免地出现了老化、损坏等问题，从而影响到了房屋的安全性和耐久性。因此，需要通过多种方式来对房屋进行升级改造。首先，加固房屋的结构是一种重要的改造方式，可以通过墙体加固、地基加固等方式来提高房屋的稳固性和抗震性，减少因自然灾害等原因造成的房屋损坏和居民伤亡风险。同时，还可以进行外立面改造，例如更换外墙保温材料、更新窗户、门等建筑材料，从而提高房屋的保温性能和隔音性能。其次，更新老旧设施设备也是必要的。例如，更新空调、电梯、给排水等设施设备可以提高居住的舒适度和便利性。在更新设备时，应该考虑到设备的智能化、节能环保、易于维护等特点，以提高居民的生活质量和居住体验。除此之外，环保问题也需要得到关注。可以通过提高建筑节能水平、推广可再生能源等方式来减少对环境的污染和损害[3]。譬如，采用节能设计的窗户型号。一般窗户的隔热性能相对较差，冬季的冷风会透过窗户渗入室内，进而导致暖气设备的消耗增加；而夏季的灼热光线则会导致风扇、空调等设备的消耗增加；抑或者，使用太阳能板等可再生能源设施来为小区提供更加环保、可持续的能源来源，减少所依赖的传统能源使用，而可再生能源在降低环境污染和损害水平方面的效果显著。综上所述，通过对老旧小区的技术改造，可以提高房屋的安全性、舒适度和便利性，减少对环境的污染和损害，为居民提供更加舒适、安全和健康的居住环境。这也是促进城市可持续发展的重要举措。

2.2 粤西地区老旧小区改造需要注意的管理方面

此外，改造还需要考虑其他因素。在老旧小区改造的过程中，财务投入和政策支持是非常重要的因素。一方面，改造需要大量的资金投入，包括建筑修缮、设施更新、文化娱乐设施置备等多个方面，为此需要整合各方资源，确保资金的充足和使用的效率。同时，还需要制定合理的收费标准和管理制度以确保资金的合理使用和运营管理的可持续性。具体来说，为确保老旧小区改造的可行性和可持续性，需要制定完善的改造计划，并在实施过程中加强监管和评估。在改造计划制定的过程中，需要对财务、政策等因素进行充分的调研和分析，确定合理的改造方案和实施计划。例如，需要对小区内的居民收入情况、物业管理费用、设施更新需求等因素进行调查，如此方能制定合理的收费标准和管理制度。同时，还需要考虑到政策支持的情况，例如政府出台的相关税收减免政策、贷款支持政策等，以便于充分利用各方资源和资金，确保改造工作的高效实施。在实施过程中，需要加强监管和评估，及时发现和解决问题，确保改造工程的质量和效果。只有通过全面、系统的考虑和合理的规划，才能实现老旧小区改造的可持续发展目标，提升小区的居住品质和城市形象[4]。

2.3 粤西地区老旧小区改造需要注意的其他方面

实现老旧小区的全面改造还需要政府、物业公司和居民等多方面的积极参与和努力。除了政府应制定相关的政策和法规、加大资金投入力度、提供必要的财政支持和税收优惠政策等方式外，还应积极宣传和推广改造工作，提高居民对改造的认识和参与度。物业公司在加强自身管理能力和服务水平的同时，还应加强与居民之间的沟通和互动，鼓励居民参与小区建设和管理，激发居民的主人翁意识，提升小区整体的品质和形象。居民作为改造的直接受益者和参与者，应该积极参与改造工作，提供宝贵的建议和意见，积极响应物业公司和政府的工作安排和要求。同时，居民也应该增强自我管理和责任意识，从小事做起，积极维护小区环境和设施，营造良好的社区氛围和居住环境。此外，还需要强化对老旧小区改造的监督和评估机制，及时发现和解决问题，确保工程质量和安全[5]。同时，也需要探索新的改造模式和经验，借鉴国内外先进的管理经验和技术手段，为老旧小区的改造提供更好的保障和支持。综上，实现老旧小区的全面改造需要政府、物业公司和居民等多方面的合作和努力，只有通过各方积极参与和合作，才能够实现老旧小区的改造和提升，为居民提供更加舒适、安全和健康的居住环境[6]。

3.粤西地区老旧小区改造的实例研究

接下来，本文将以“河畔花园”小区为案例，介绍该小区改造前的缺点、改造方向以及改造后的现状。

“河畔花园”此小区为2022 年赤坎区老旧小区改造计划里的一般品质改造中之一，改造标准为：建筑屋面改造、外立面改造、室外地下管网改造、室外地面及绿化改造等，主要为形象提升及基础设施完善。

“河畔花园”小区原存在以下问题：小区次入口积水严重（图1），给居民出行带来了极大不便，容易发生滑倒摔伤等事故；地下管网堵塞严重、设计不合理，台风天及下雨天排水不畅、积水严重；人行道老旧破损，存在坑洼不平、砖石松动、路面磨损等问题，增加了行人的跌倒和交通事故的风险；缺乏电动车棚，给有车一族带来了停车难的问题，也容易造成电动车被雨淋、晒太阳等损伤；停车场较为简易（图2），道路狭窄，车位不足，车辆出入不便，需要进行改造提升，方便居民出行；社区环境较差（图3），公共活动设施较少，缺乏娱乐休闲设施、公共健身器材、花坛、休息座椅等，不利于居民的出行交通以及文化娱乐。

图1 “河畔花园”改造前实况图—小区入口积水严重

图2 “河畔花园”改造前实况图—小区内部规划杂乱

图3 “河畔花园”改造前实况图—社区内环境较差

为了实现“河畔花园”小区的改造目标，提高居住质量和改善城市环境，采取了以下改造方式：

在改善出行方面，通过道路整治及拆除违法建设，提升公共服务配套短板，增加公共空间，促进文化传承和交流。这一方向包括对小区周边道路的整治和提升，包括拆除违法建设，增加公共服务设施，增加公共空间，促进文化传承和交流。同时，也拆除树池以增加车位，提高小区的停车容量，缓解停车难的问题。并对车行道进行修缮和翻新，提高车辆行驶的舒适性和安全性，避免因路面破损而导致的车辆损坏和交通事故的发生。对人行道进行修缮和翻新，提高小区交通和行走的舒适性，让居民在步行时更加舒适和安全。通过这些措施，可以有效提升小区的整体交通环境和居住舒适度，为居民提供更加便捷的出行和生活服务，也可以增强小区的整体形象和吸引力，促进小区的发展和进步。

在社区治理方面，改造方案将采用多种手段来提高社区的管理水平和服务质量。首先，实施智能化物业管理。引入先进的管理技术和设备，例如智能化门禁、视频监控、设备维护管理等，提高物业管理的效率和质量。这些技术和设备可以帮助物业公司及时了解小区内的情况，及时发现并处理问题，提高管理效率和服务质量。同时，还将推行绿色环保，采用可持续发展的理念和技术，例如垃圾分类、节能减排、绿化美化等。这些措施不仅可以改善小区环境质量和生态环境，还可以为居民提供更加健康、舒适的居住环境，提升居民的生活品质。通过以上措施的综合实施，可以有效地提升老旧小区的管理水平和服务质量。物业公司和政府应该与居民委员会密切合作，共同推进改造工作，建立完善的管理体制和服务机制，为居民创造更加宜居、和谐的社区生活。

在外观美化方面，首先进行了建筑首层立面的美化。对建筑首层立面进行美化可以通过装饰、翻新等手段对建筑物首层的外观进行改善，从而提高建筑物的整体美观度和吸引力。这包括了外墙涂料、石材装饰、玻璃幕墙等不同形式的外观装修，还在立面上添加绿化植物、雕塑、艺术装置等元素，以营造出美观、现代、富有创意的建筑形象。美化建筑首层立面不仅可以提高建筑物的价值和美誉度，还能为居民提供更加舒适、美观的居住环境，增强社区的凝聚力和归属感。同时，美化建筑立面还可以改善小区的整体环境，提高小区的形象和品质，为小区的可持续发展做出积极的贡献。除了对建筑首层立面进行美化外，还对整个小区的外部环境进行改善。譬如重新规划小区的道路和人行道，提高其设计美感和实用性，同时增加更多的垃圾分类设施和垃圾桶以提高小区环境的整洁度和卫生程度。

在文化娱乐方面，改造方案将以居民的多样化需求为出发点，设置丰富多彩的廊架休闲文体设施，为小区居民提供全方位的文娱服务。除了传统的公园多功能活动场地外，还将引入新型的娱乐项目，如游泳池、健身房、户外绿化休闲区等设施等，为居民提供更加新颖的体验和娱乐方式。同时，针对不同年龄和兴趣爱好的居民，还将设置专门的文娱场所，例如儿童游乐区、青少年活动中心、老年休闲室等，为不同群体提供量身定制的文娱服务。除了基础设施建设外，小区还将增加公共文化设施，例如小区图书馆、文化中心、音乐室等，通过举办各种文艺活动、音乐会、戏剧演出等，丰富居民的文化生活和精神需求，促进小区文化传承和发展。同时，小区还将设置艺术装置和公共雕塑等艺术品，以增强小区的文化氛围和艺术气息，为居民创造更加美好的生活环境。

经过改造，“河畔花园”小区实现了全方位的更新和提升。新的建筑立面美化和保安亭设施，让小区更加具有现代化的城市感和美观度；同时，智能门禁系统的设置也增强了小区居民的安全感，提高了管理效率。在交通方面，道路整治和人行道翻新，提高了小区交通和行走的舒适性，为居民提供了更加便捷的出行和生活服务。而廊架休闲文体设施的建设，不仅提升了小区的公共活动场所和居民娱乐选择，还增加了公共文化设施，为居民提供更多的文化活动和娱乐选择，促进小区文化传承和发展。除了物质设施的改善，改造后小区的社区自治得到了加强，居民积极参与社区事务，形成了和谐社区氛围。这种积极参与和自治的态度，让小区管理更加高效，提升了居民生活质量和满意度。在环境方面，小区的绿化美化和交通设施建设等改善措施，使小区环境得到了显著的提升，让居住质量和居民生活水平得到了明显的提高。这些改善措施聚焦民生，大大提高了居民幸福感。

结语：

老旧小区改造是一个涉及各方面的系统性工程，科学合理的改造策略和实践，可以逐步解决老旧小区存在的问题，提高城市品质和居民生活水平，促进城市经济发展。政府在推动老旧小区改造的同时，应该积极引导社会资本参与，并规范物业管理，以确保改造工作的顺利实施和居民的满意度。在居民方面，应该积极参与社区自治，为改造工作提供积极支持和协助，共同打造和谐美好的社区环境。在政府、物业公司、居民等多方面的合作和努力下，定能让老城换新颜“重获新生”，让社区更加优美宜居，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。