小区公共收益属于谁

何军

您或许在小区的楼道、电梯间、张贴栏内看到过各种各样的广告，如果这些广告产生了收益，收益应该属于谁呢？物业公司在小区公共区域设立了停车场，那么收取的停车费收益和业主有关吗？下面我们来了解一下小区公共区域以及公共收益的归属问题。

某物业公司在收取了相应的广告费和租金后，在所服务小区的公共区域内进行多次广告宣传，并将部分房屋用于对外出租。经营过程中，因商户要求，物业公司对其开具了广告费和租金的发票。小区业主委员会得知后，要求该物业公司将小区公共区域的经营收支情况进行公告，该物业公司并未公告。后来，业主委员会以业主共有权纠纷为由将该物业公司诉至法院，请求法院判令物业公司返还小区公共区域的收益及利息。

经法院查明，該小区业主委员会是经小区业主大会选举产生的，并进行了备案，有备案意见书；小区业主大会也通过了议事规则，明确了业主委员会的职责等。最终法院依法判决，该物业公司需通过合理形式对公共收益进行公告，且在扣除业主所承担的物业维修等费用后，剩余的公共收益归全体业主共有。

在实践中，因小区公共收益引发的纠纷并不少见。小区公共收益是指将小区共有部分用于生产、经营、租赁等所产生的收益，以及共用设施设备报废后的回收残值。小区的公共区域有很多，物业公司利用这些公共区域进行营利的形式也多种多样，常见的有广告收益、房屋或摊位的出租收益、停车费收益，还有利用小区公共配套设施（如球场、游泳池、活动室等）而获得的经营收益，甚至自动售卖机的场地费、快递柜的入场费等都属于小区公共收益。那么，小区内的哪些区域属于业主共有呢？这主要包括以下几个部分。

1.建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

2.建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

4.物业服务用房；

5.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

6.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

7.其他既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

如果物业公司想改变小区公共区域的用途，或者利用公共区域从事经营活动，需要通过全体业主的共同决定。《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”也就是说，小区公共区域属于业主的公共财产，物业仅对公共区域内公共配套设施的正常运行管理负责，不具备私有产权。

现实生活中，小区公共收益存在很多管理上的问题，比如账目不透明、监管力度薄弱等。业主委员会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，所以在和物业公司签署服务合同时，双方要对相关服务内容做到明确而细致。业主委员会还可以设置专门的监督机构，定期审计物业公司的财政收入和支出情况。既要维护全体业主的合法权益，也要加大对业主委员会的支持和对物业公司的监管力度，才能让小区的公共收益从糊涂账变成明白钱，才能构建健康和谐的业主与物业关系。

明确了公共收益的归属后，业主们该如何对小区公共收益进行管理和支配呢？《民法典》第283条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

既然公共收益归全体业主共有，禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用，那么公共收益具体由谁来支配就需要召开业主大会，由全体业主投票决定。在小区业主大会、业主委员会成立前，根据前期物业服务合同约定，受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的物业公司可代为管理该小区的公共收益。在业主大会、业主委员会成立后，业主大会可以自行决定公共收益由业主委员会管理，公共收益可用于维修、更新、改造物业共用部位和共用设施设备，也可用于业主委员会的工作经费和其他事项支出。当然，业主大会还可以通过物业服务合同的约定将公共收益委托给物业公司进行管理。目前，大多数小区都是由提供服务的物业公司管理公共收益，并由其决定公共收益的用途。物业公司应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

由此可见，向业主公开经营活动收益情况是物业公司的法定职责。如果物业公司拒不公开公共收益、拒不分配公共收益，那么根据《民法典》第287条，业主有权请求物业公司承担民事责任，相关主管部门也可以对该物业公司进行行政处罚。即便物业公司撤出小区，也应当对公共收益及其经营收支账目进行移交，不得以部分业主欠缴物业服务费等为由拒绝移交。

【责任编辑】谌 燕