关于房地产企业会计成本核算与管控的研究

解玫娜

摘要：从2021年上半年，房地产行业迎来史上最严调控开始，房地产市场开始加速转冷。目前处于举步维艰境地的房地产企业比比皆是。在利润稀薄的时代，任何不利的因素，都可能成为引发企业亏损、导致企业无法正常持续经营的关键所在。这就使成本核算与管控在房地产行业发展中，显示出前所未有的重要地位。鉴于此，本文简述成本核算和管控工作重要性，剖析房地产行业在成本核算工作中存在的常见问题，积极探究当前解决房地产行业成本核算和管控现存问题的有效对策，希望可以为相关企业提升成本核算质量提供参考。

关键词：房地产企业；会计成本核算与管控；问题；措施

会计成本核算与管控能有效提升房地产企业扩大利润空间，提高竞争力。房地产行业成本管理工作具有复杂性，基于从2021年上半年，房地产行业迎来史上最严调控开始，房地产市场开始加速转冷。企业必须从战略层面高度重视成本管理，从各个阶段全面推行成本管理，简历健全管控体系，以实现降本增效的目的。本文积极探究当前解决房地产行业成本核算和管控现存问题的有效对策，希望可以为相关企业提升成本核算与管控质量提供一定的借鉴与参考。

一、房地产企业成本核算和管控的重要意义

随着1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的公布，我国开始房地产市场化的开端。房地产行业经过萌芽、发展、历经鼎盛的黄金时代、下滑的白银时代、到现在的黑铁时代，在行业的每一个进程中，房地产项目的成本核算与管控，都扮演着重要的角色。成本核算与管控的准确、合理，直接关系到企业利润的高低。同时，成本核算的准确数据，是企业做出正确决策的必要前提。企业的决策正确与否，直接关系到企业发展的走势和方向。

从2021年上半年，房地产行业迎来史上最严调控开始，房地产市场开始加速转冷。目前处于举步维艰境地的房地产企业比比皆是，在利润稀薄的时代，任何不利的因素，都可能成为引发企业亏损、导致企业无法正常持续经营的关键所在。这就使成本核算与管控在出房地产行业发展中，显示出前所未有的重要地位。可以通俗的认为，现阶段，没有准确的成本核算与管控，就没有企业准确的决策策略、就没有企业的正确发展走势与方向。正确的成本核算与管控已经成为了房地产企业生死存亡的决定性关键因素之一。需要引起企业的足够重视。

房地产项目规模较大、内容复杂、工期较长，需要投入大量的资金。在企业的运营和管理上都需要投入大量的精力、资金。近几年，房地产行业已经过了红利期，企业利润逐年下滑。现在不论是土地开发、楼房建造、还是基础建设，各个房地产公司都几乎共同面临着怎样才能生存下去的窘境。

要想对成本核算做到合理的管控，提升企业在行业中的竞争力，首先要客观地认识并接受企业在成本核算中遇到的问题，进而想办法来解决这些问题。

二、房地产企业会计成本核算和管控存在的问题

（一）企业对于成本控制的错误认识

目前在我国很多房地产企业，都不能够全面地进行成本控制，他们在决策环节、设计环节的核算和控制并没有做到足够的重视。他们还是传统地认为只有在实际的工程施工过程中，才有成本核算，成本核算的控制也仅仅局限在施工过程中的成本控制。

（二）企业缺乏准确的成本核算方法

在实务操作中，很多企业财务部门对工程项目没有深入的认知，在成本费用归集、核算方面，缺乏正确的核算方法，所以通过成本数据，根本不能准确地发现问题实质所在，管理层也就无法制定有效的解决方案。现阶段的房地产行业，细微的问题都有可能引发企业的利润变动，微薄的利润空间，要求企业对每一个细小的成本费用都要做精准管控。

（三）企业没有建立完善的成本预算管控机制

企业各部门工作，没有建立按月度、季度、年度、按项目，横向纵向的比对管控机制。每个部门在一个月度周期，或一个项目周期，没有做实际发生成本与企业预算的对比，更谈不上深入地思考工作中需要开源节流的内容所在。

（四）企业没有完善的管理制度

现代社会的节奏越来越快，为了更大化地提高利润，很多企业单纯地追求销售业绩，而对企业的内部管理缺乏重视。房地产企业也不例外，企业员工没有明确的岗位职责。企业管理松散，部门间业务沟通不及时，配合不到位。物料浪费、工人怠工、工作效率质量不高等因素都变相地增加了企业的成本。尤其房地产行业是一个资金密集型行业，企业对融资和项目应收、应付款项要有相应的管理控制。

（五）企业员工没有形成控制成本的意识

很多房地产企业由于管理理念的原因，对员工的培训和成长培养没有足够的重视。许多员工都是按照自己的价值观、和工作理念来进行日常工作的，这就导致了很多员工在工作中是以一种随性的工作方式来完成工作。他们没有意识到在工作中要持续的探索提高自身工作效率、在单位时间内为企业创造出更大的价值等问题。企业如果能定期地培训员工、不断地给员工输入开源节流，杜绝浪费、提高效率等观念。每一项工作的完成后，如果都能反思怎样用更有效的方式、更好的角度来控制这项工作的成本，那企业总的成本核算管控将有可能上升到一个新的层次。同时，员工的创造性业可能得到最大程度的发挥。

三、房地产企业会计成本核算和管控問题的解决措施

（一）房地产项目的成本核算和管控贯穿于整个项目的全过程

项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段，成本核算和管控都占有具着举足轻重的地位。下面从项目的几个阶段来具体给出建议和解决方案。

（1）决策阶段

决策的正确与否，直接关系着项目的成败。决策阶段的策略可以影响到整个项目成本的80%以上。

首先，决策阶段要对项目所在地做充分深入的调研，选择合理的项目建设规模。这个阶段，容积率的准确核算至关重要。准确的容积率的核算数据，是企业决策选择最恰当的项目建设规模的前提。合适的建设规模确定，可以避免资源配置浪费造成的生产成本高，利润低下；也可以避免超出市场需求量而导致的产品滞销，不能及时回款现象的发生。

其次，决策阶段要对项目的土地费用、前期工程费、建安造价、期间费用、税金、风险金等做最大合理化的预测核算，据此再根据开发周期、通货膨脹等其它因素来预计房产销售价格，确立投资收益率。企业可以通过对投资收益率的目标把控，在项目决策阶段就对项目的设施设备、选材定位、人工投入做到整体宏观的调整和控制。

最后，在决策阶段，要严格根据市场调研、成本核算数据来进行建设规模、产品高、中、低端的品质定位，绝不能凭主观想法来做决策。

（2）设计阶段

工程设计阶段是确定和控制工程材料成本的关键阶段。房地产项目设计中，钢筋、混凝土材料成本在建安造价中约占1/5的比重，选则含量指标合适的钢筋、混凝土对于控制材料成本非常有效。设计阶段企业应该对项目当地的抗震等级等的相关技术资料调研后，对项目不同部位的含钢量、混凝土含量做到尽量最优化的核算设计，从而从源头做到对材料成本的控制。

对空间布局的合理高效利用设计也体现着成本源头控制。例如：住宅建筑的各种户型最优占比，地下停车库的停车位布局的空间最优化利用。以住宅建筑为例：在设计阶段，要详细明确户型种类、户型占比、公摊系数、梯户比例、层高等具体数据。这些数据，对建安成本的控制会起到很好的作用。

在各种建筑项目中，地下空间层高的控制，都很大程度上影响了建安造价。通过各种空间的合理规划，既能最大限度地令空间为我所用，又能使顶板平均覆土深度、减少土方回填量、顶板荷载、基础深埋等技术指标都优于国家标准，是高效设计的最佳境界。

项目景观设计对成本控制也起到不可忽视的作用。景观设计前期，根据自身建筑项目的品质定位，企业应参考行业标杆企业的景观、硬景比例的控制标准，来确定自身项目的相关比例。景观、应景比例的确定，需要由工程部、采购部等部门多次共同讨论探索，最终得出制定出符合项目品质定位的景观设计。

设计阶段，可以说是从源头决定了建筑成本的多与少，为企业减少成本、实现盈利做了决定性的布局。

（3）实施阶段

在项目决策阶段、设计阶段，重要的成本核算控制工作已经完成。在项目实施阶段，这期间对成本的可控制性已经非常小了。一般来讲，这阶段的总体成本可控性要对于10%。在项目实施阶段，企业要建立规范完整的管理体系。

施工部门——要安全生产，防止安全事故的发生。以此来杜绝财产、人身伤亡造成的意外风险成本。加强材料领用管控，杜绝材料丢失、浪费现象。加强工人的技术指导，高效合理利用原材料，杜绝返工重做的现象。

采购部门——建立招标采购管理。对供供应商建立供应商备案系统，对采购材料进行招标采购，严把质量关、价格关。

财务部门——项目核算人员要及时与项目组人员沟通项目进展情况，采用正确的核算方法，做出准确的真实反映企业业务状况的成本数据。并根据项目预算与项目实际成本的差异，来分析企业可能存在的问题。定期向企业管理部门提交财务报表，给出财务数据反映出的业务进展情况的相关建议。

资金部门——做好企业现金流的规划，将融资成本控制在预算的最低范围内。

管理部门——根据各部门的工作报告、信息数据，来调整企业的管理策略，完善管理制度，解决项目中存在的实际问题，最终完成成本管控，实现企业的利润最大化。

在项目实施阶段，要控制施工建设实施过程中的设计变更。对任设计变更的比例和审批程序都要做严格的审批管控。从而将项目设计变更对整个项目总成本影响的比例降到最低。

（4）竣工阶段

项目工程竣工，竣工决算书的完整、准确，也决定了成本核算的完整与准确。决算部门要对决算书内的明细内容做到有据可查、完整不遗漏。

（二）规范房地产项目成本费用的数据采集、账务处

财务对企业业务的准确账务处理，是建立在对企业业务流程和具体业务的深刻理解之上的。房地产开发项目时间跨度长、发生的资金金额庞大、业务环节多、涉及的业务部门多、材料多、多个项目可能同时进行等等，房地产业务的这些特点，要求财务在成本费用核算时，要时时根据项目的进展情况，对项目用整体宏观的视角来分析判断进行成本费用的归集分配。脱离对项目的整体把握，仅单纯地凭票据、单据来进项账务处理，是不能够进行正确的成本核算的。

对于项目的人工、材料、期间费用等的归集分配，财务部要根据统一的成本费用核算方法，给到各业务部门统一、明确的原始数据归集要求和表格，从业务前线原始数据的收集、到财务部门对数据的账务处理，自始至终要按统一的方法进行，不能随意变更。

（三）建立完善的成本预算管控机制

财务成本核算工作，要从纵向和横向两个角度同时进行，相互比对参照数据。发现问题，及时分析找出原因并解决。

纵项核算：以项目为单位，每一个项目建立项目台账，台账中归集项目实际发生的成本。通过纵向的项目台账，可以看出单个项目的动态的盈亏情况。台账中，项目成本、费用预算和项目实际发生的成本、费用明细要一一对应比对，如发现预算与实际有较大的差异，要及时分析原因，向公司管理部门反馈，由公司管理部门综合统筹协调解决问题。

横向核算：通过月度、季度、年度公司总的成本核算管控，按月对企业实际发生的总的成本费用进行归集核算。企业每年度末，都要对下一年度做企业的整体成本费用预算，财务部在每月的实际业务核算处理中，都要将当月企业实际发生的成本费用与预算的成本费用金额相比对，对差异进行分析，通过数据来查询出企业生产、管理的异常所在，最终由公司管理部门决策解决。

（四）加强融资和项目应收、应付款项管理控制

房地产开发是一项资本、管理密集型的投资行业，项目的推进需要金额庞大的现金流作为寄出支撑。没有资金的持续保障，企业日常业务很难继续。这就使融资成为了企业获得现金流成为企业资金来源的主要方式。融资方式多种多样，对应的风险和融资成本也有很大的区别。企业要根据自身业务特点来选择适合本企业的融资方式，这对企业资金的维持稳定、融资成本的管控都有积极的意义。

企业选择融资的方式，首要考虑的因素是风险和融资成本。房地产信托投资基金，对于房地产企业属于股权投资，不会给企业增加债务负担，可以有效地规避融资带来的系统性风险，可以作为企业融资的一种优先考虑方式。

银行贷款属于负债融资，这种融资方式会引起企业信用评级风险系数增加、导致的借款利率上浮，从而增加房地产企业的融资成本。所以企业应尽量减少银行贷款的金额。同时，企业可以加强应收款项的管理力度，促使资金在最短期限回笼，提高资金的流动性和使用率。尽量减少收取商业票据、银行票据，降低票据使用对现金流的占用、同时也可规避商业票据所潜在的坏账风险。建立统一规范的采购付款管理流程，使企业的现金在最晚时限流出。

（五）提高财务人员的专业素质、成本管控企业全员参与

提高财务人员的专业素质，这看似简单的一句话，在实践工作中，却常常是导致企业能否准确核算成本费用，准确反映企业业务盈亏的最关键因素。房地产行业不同于其它普通的咨询服务、商贸行业。房地产企业的收入、成本确认，要比一般企业业务的核算要求更专业，需要非常专业的成本核算人员来进行管理控制。企业应该通过定期培训等方式，来不断提高财务部门员工的专业知识。财务人员采用专业、正确的核算方法进行账务处理，是保证成本核算准确的根本，企业只有在准确数据的引领下，才能进行更深一步的企业管理策略等的调整。

四、结束语

综上，从房地产行业的特点出发，对房地产企业实务中成本核算存在的几点问题做了概述，同时简述了对其成本核算与控制的几个解决方案。希望企业能够根据自身的情况，加强成本核算管控，在國家政策的扶持下，使企业能够良性发展。渡过房地产行业的严冬。

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