基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”研究——以城市商务公寓为例

肖 竞，齐才砚，曹 珂

引言

1933年，国际现代建筑协会（CIAM）在其拟定的城市规划纲领性文件《雅典宪章》中将居住、工作、游憩、交通定义为城市的四大功能要素。在此框架下，城市中相应建造形成居住空间、职能空间、游憩空间/公共空间和交通空间四类空间系统，以承载人本主体的上述行为需求。90年过去后，该城市空间要素系统仍未改变，但各类空间的使用与组织方式却在信息化、网络化时代发生了根本性转变：在新能源汽车与智能驾驶技术推助下，移动智能空间生产取代了传统的交通空间建设。与此同时，信息与物联网技术的发展也促成了城市虚拟与现实空间的不断融合，使居民日常生活、生产、游憩行为呈现出周期性流变转换的态势。在此背景下，基于人本主体生命周期与行为细分的城市居住、职能、公共空间更新理论与方法探索将逐渐成为当前我国城市更新研究的热点方向[1]。

商务公寓是城市中以商服办公为主导职能的商住复合型职能空间。在我国快速城镇化周期中，其作为功能灵活、流通便利的地产商品被大规模开发建造[2]。但受商住功能混杂、单元户型面积过小等因素影响，该类空间产品既难保障居住生活品质，又难以适应信息时代创客人群多元分异和高频迭代的工作空间需求，导致其在国内房地产市场下行周期中出现了严重的价值泡沫和空置危机；并且，高容积率的现状也使其难以通过拆建更新方式优化空间资源配置。存量规模大、空置比例高、更新难度大，上述问题是信息时代我国城市职能空间更新实践的典型矛盾。为此，本文以城市商务公寓为例，尝试引入“职业生命周期”理论和“流空间”理论，探索适配创业主体职业生命周期复业协同变化的城市职能空间“流态更新”方法，以为城市相应类型要素空间的更新实践提供参考。

1 城市商务公寓建设历程回顾与更新研究评述

1.1 西方公寓式物业起源与建设实践

“公寓”（Apartment）是为满足公共性和临时性居住需求而产生的一种集合式、租赁式居住建筑形式[3]。其建造传统源自西方，最早见于古罗马时期①。17—19世纪，欧美国家的城镇化和殖民地建设进程加速了公寓建筑在全球范围的普及②[4]。20世纪初，共产主义社会理想与现代主义集约、标准化建造思潮结合，促进了苏联建构主义公寓的批量建设[5]。二战后，为摆脱战争破坏导致的住房困境，欧美国家采取工业化生产方式建造现代公寓，形成以法国马赛公寓、伦敦巴比坎中心为代表，集居住、生活服务、文化娱乐功能于一体的现代高层复合式公寓建筑。1985年，Holl S提出“混合建筑”（hybrid buildings）概念，从理论层面对这种以模块化空间组合方式创造多元人群共生居所的复合建筑形式进行了论述[6]。之后，西方学界从公共交往、生态节能、智能装配、信息化管理等方面对现代公寓建造的技术方法进行了多元探索[7-8]。

1.2 国内商务公寓发展历程与现实困境

我国现代意义上的公寓建筑始见于开埠时期的租界区，以上海、武汉、天津等地的武康大楼、毕卡第公寓、巴公房子、民园大楼为代表。建国初，为服务外国驻华使节、援华专家在我国工作、生活，北京、上海等地建造了以外交公寓、华侨公寓为代表的公寓建筑[9-10]。改革开放后，在市场机制作用下，我国地区与城乡人口流动加剧，国有与外资企业在更多城市建设了员工公寓楼和租赁公寓楼，产生了商务公寓的雏形。20世纪90年代，公寓建筑成为具有商品属性的物业资产，进入市场流通。2000年后，为规避商品房限购政策，一梯多户的小户型商住混合物业逐渐在全国盛行。2004年，深圳市在《城市规划标准与准则》中首次明确提出“商务公寓”概念，将其定义为“为满足短期商务、工作居住行为而配置的空间灵活、宜商宜住的办公建筑形式”[11]。

与空间功能明确的办公和居住物业相比，商务公寓具有功能属性复合的优点，但交易税费和使用成本更高；并且，其单元空间面积小，难以适应专业办公对工作空间的多元、弹性需求。于是，在我国房地产业的下行周期中，大批于本世纪初开发建造的商务公寓出现了比普通商品住宅更为严重的价值泡沫和空置危机③[12]。其物质空间虽并未严重老化，但受业态定位模糊、功能实用性差等因素影响，实用价值与经济价值持续减损。另外，商务公寓多为高容积率的高层建筑，难以通过拆旧建新方式优化其土地资源配置效率。因此，我国当前城市更新行动急需针对该类型职能空间制定适切更新措施，以改变其空间低效利用现状。

1.3 公寓建筑更新研究进展与问题评述

研究方面，国内学界针对城市更新背景下公寓建筑空间设计与改造问题展开了广泛探索：（1）从使用功能角度，将公寓建筑划分为商务公寓、SOHO公寓、长租公寓等不同类型，总结了不同功能目标下公寓建筑的设计、更新方法[2，13-14]；（2）从人本需求角度，探讨了单身、青年、老年等不同人群对公寓户型模块、公共空间、外饰风貌和内饰风格的偏好及其设计响应方式[15-16]；（3）从空间形态角度，将现代商务公寓划分为高层集合、多层错叠、多层围合、Loft夹层等多种形态，分别讨论了其空间划分、功能布置与结构设计方法[17-20]；（4）从文化与风貌延续角度，讨论了公寓历史建筑在城市更新进程中的演变，并提出相应保护传承方法[21]；（5）从政策与管理角度，分析了公寓建筑改造更新的融资渠道、经营模式、运作机制、激励政策等问题[22-23]；（6）从节能环保与安全防御角度，提出了公寓建筑结构维护、供暖通风、环境调节、灾害防御等更新措施[24-25]。

综上，既有研究分别从不同角度广泛讨论了城市公寓建筑的设计和更新问题，形成了系统、多元的理论方法，对城市公寓建造与更新实践具有指导意义（图1）。但公寓建筑概念较为宽泛，存在众多功能和形式逻辑交叠、界定侧重点相异的概念范畴（表1），不同概念关注的空间矛盾导向各不相同，难以一概而论。本文以信息时代城市职能空间人本化更新与机变利用为导向，将商务公寓作为存量规模大、空置比例高、空间需求波动性强的城市职能空间典型代表，引入“职业生命周期”理论和“流空间”理论，探索不同职业周期创业主体的差异空间需求、复业协同机理，以及与之适配的城市职能空间“流态更新”方法。

表1 城市商务公寓相关概念辨析与矛盾、问题梳理

2 职业生命周期视角下商务公寓流态更新要素框架

生命周期指生物生命演化进程所经历的系列阶段[26]。职业生命周期（career lifecycle）即主体开始从事到完全退出职业活动的全过程周期[27]。1951年，Ginzberg E在关于主体职业规划研究中首次提出此概念。之后，国内外学者逐步完善了职业生命周期的阶段划分理论[28-32]（表2），以及运用职业生命周期理论预测和评估职业主体发展需求的方法[31]。另外，Castells M（1996）从社会学角度提出了“流空间”概念，将其定义为“共享时间的社会实践流动运作的空间组织形式”[32]，认为流空间是传统“位空间”组织逻辑重构的表现，强调了信息网络时代空间组织在空间层面的要素移动和在时间层面的要素更替。基于上述理论，本文尝试建构与当代职业主体生命周期流变状态相适配的商务公寓“流态更新”方法（图2）。即在不固化空间使用状态的前提下，根据其承载创业活动的时空情境变化，动态调节公寓空间的要素组织关系，确保其空间高效利用以及对业者需求的充分供给。

表2 既有职业生命周期阶段划分模式与研究视角

表3 商务公寓创业主体职业生命周期阶段特征画像

表4 商务公寓职业场景与生命周期关联性分析

图2 基于职业生命周期的城市商务公寓流态更新研究框架

2.1 职业主体生命周期划分

结合前述职业生命周期划分理论与国内商务公寓创业人群职业调查，本文提出针对该类空间使用主体的职业生命周期4阶段划分模式④。

（1）初创期：指创业主体脱离家庭抚养或从就业单位离职，以独立法人身份进行创业的初始阶段。其多为1—5人小型团队，暂未形成职级结构，常以横向分工方式开展工作，团队规模小、资金能力单薄，业态调整灵活性高、外部依赖性强。

（2）发展期：指创业团队业务、人员、资金规模发展壮大阶段。其多为5—15人中型团队，产生“单核双级”职级结构，以团队创始人为核心开展工作组织。伴随人员规模壮大与资金链延展，其业态灵活性和外部依赖性下降，但依然具备发展弹性。

（3）成熟期：指创业团队业务、人员、资金规模相对稳定阶段。其多为15—50人大中型团队，形成“多核双级”职级结构，团队总负责人、业务部门主管和部门工作人员协同分工开展工作。因业务规模与人员结构变化，团队逐渐趋稳，发展重心从外部依赖性转向内部凝聚力的提升。

（4）衰退期：指创业团队在行业衰退和竞争淘汰因素影响下业务与人员规模收缩的阶段。其人员规模缩减至10—20人，团队仍保持“多核双级”职级结构，但部分业务部门和工作人员被裁退精简，在业态灵活性、稳定性、外部依赖性、内部秩序性等方面呈现全面衰退表现。

2.2 商务公寓职业场景梳理

除职业生命周期外，职业场景对商务公寓业者空间需求亦具有显著影响。为此，本文通过对20栋样本公寓的调查，归纳总结出当前城市商务公寓中4种典型职业场景及其对应生命周期阶段。

（1）商务办公场景：即商贸、研发和咨询服务工作场景，包括贸易金融、保险中介、研发咨询等细分类型。该类职业场景为商务公寓中数量占比最高的职业场景，常见于临近城市商务区的公寓中，覆盖初创、发展、成熟、衰退全生命周期。

（2）生活服务场景：即日常生活服务行业的工作场景，包括杂货零售、餐饮住宿、家政服务等细分类型，常见于居住人口密集的住区周边的商务公寓中，常见生命周期为初创、发展期。因公寓楼的区位与空间条件不适于规模化经营，故该类职业场景在业务规模拓展后会转移到商业综合体或独立商业建筑中。

（3）文娱休闲场景：即文化娱乐与休闲服务行业的工作场景，包括电竞网咖、棋牌游艺、舞蹈健身、订制娱乐等细分类型，常见于城市商圈周边的商务公寓中。其职业发展规律与生活服务业态相似，在公寓中常见生命周期亦为初创、发展两期。

（4）线上服务场景：即通过互联网平台向更广域的线上用户提供服务的工作场景，包括网络电商、网络教培、娱乐直播、自媒体营销等细分类型。该类职业场景具有组织离散（业者可不在同一实体空间）、基础设施依赖性强、创新性强、业态变更频繁等特点，常见于大学、文创园区周边的公寓楼中，典型生命周期为初创、发展、成熟三期（衰退期变更转换赛道，业者流入其他行业）。

2.3 流态更新响应要素解析

更新响应要素即公寓为适应不同职业生命周期业者需求在空间上进行调整变化的着力要素。结合对20处样本公寓和300组样本业者⑤的调查研究，本文将公寓空间划分为工作空间和公共空间两大系统分别解析（图3）。

图3 公寓更新空间需求画像要素与标准

2.3.1 工作空间

工作空间即公寓建筑套间内办公空间，是直接影响业者工作环境品质的空间要素。本文提炼出套型面积、楼层区域、主辅空间配比、单通间配比4项因子作为其特征画像要素。

（1）套型面积：指公寓套内办公单元套间面积。高层商务公寓标准层平面常见形式为方型、“H”型、条型，面积在900—1 500 m2之间；扣除交通空间和楼层公共空间后，剩余部分为单元套间。套间结合平面柱网布置，以标准层面积的1/27、1/18、1/9、1/3进行划分，面积规模在30—50 m2、50—80 m2、100—160 m2、300—500 m2之间。

（2）楼层区域：指办公空间在公寓楼层中所处的位置。根据《公寓建筑设计标准》，公寓建筑楼层可划分为低层区（1—6层）、中层区（7—18层）、高层区（18层以上）。位于不同楼层区域的办公空间在景观视线、采光通风、声环境、可达性、私密性等方面特征迥异，对业者租购选择具有重要影响。

（3）主辅空间配比：指办公套间内用于工作活动的主体空间（如办公室、会议室、会客室）和用于辅助服务的配套空间（如茶水间、卫生间、贮藏室、休息空间）的面积配比。该指标用于衡量套内工作空间的利用方式和效率。根据样本统计，不同套型的主辅空间配比不同，值域分布于2.5—10.0之间，可分为2.5、4.0、6.0、8.0、10.0五级。

（4）单通间配比：指办公套间主体空间内供高职级管理者使用的单间、会客室和供低职级员工使用的工作通间、会议室的面积配比。该指标用于衡量套内工作空间的组织结构，与职业生命周期团队的职级结构关联紧密。根据样本统计，不同规模套型的单通间配比不同，值域集中分布于0—1.2之间，可分为0、0.2、0.4、0.8、1.2五级。

2.3.2 公共空间

公共空间指公寓中除去套内工作空间与垂直交通空间外的公共配套空间，如公共休息室、健身房等。其对公寓整体环境品质提升和业者跨行业信息交流具有触媒作用。本文提炼出总体规模、配置形式、功能类别、品质属性4项因子作为其特征画像要素。

（1）总体规模：指公寓楼中公共空间的总面积规模。因不同公寓标准层平面与楼层高度不同，故本文采取面积占比方式刻画表征该项因子。根据样本调查，发现其占比趋于2%—10%的量值区间，可分为2%、4%、6%、8%、10%五级。

（2）配置形式：指公共空间在公寓中的配置分布及其单元大小。根据样本调查，发现常见分布形式为底部集中、隔层集中、隔层分散、均层分散4种类型，常见单元面积在80 m2—600 m2量值区间，可分为80 m2、160 m2、250 m2、400 m2、600 m2五级。

（3）功能类型：指公寓配套公共空间的功能类型。其适配公寓业者公共活动需求。根据样本调查，划分为餐食、运动、娱乐、学习、休憩五大类，拟采取里克特五分量表法对样本业者进行偏好细分调查。

（4）品质属性：指公寓公共空间在环境、设施方面的品质属性，其用于刻画业者对公共空间需求的倾向。根据访谈调查，本文归纳出便捷性、舒适性、美观度、多样性、性价比五项属性因子，拟采取里克特五分量表法对样本业者进行倾向细分调查。

3 不同周期职业场景空间需求识别与复业情境建构

在拟定三维研究要素基础上，本节通过对样本公寓业者的问卷调查，识别不同职业场景和生命周期下业者的空间需求特征，并结合相应特征的兼容性建构商务公寓复业共生情境。

3.1 不同生命周期职业场景空间需求画像

根据前文拟定空间要素与评价标准，对300组样本业者进行空间需求调查，获得不同职业场景与生命周期下业者空间需求画像（图4）。

3.1.1 商务办公场景空间需求

商务办公职业场景通过咨询服务获取收益，业务开展过程伴有大量团队讨论与商务洽谈行为，需求工作空间兼具办公、会议、接待多重属性。不同生命周期业者对工作空间规模、景观视线、声环境、采光通风、可达性等因素的需求侧重不同。同时，受业者工作时间自主度高和智力劳动者审美倾向等因素影响，其对楼栋公共空间规模与品质的需求标准较高。

3.1.2 生活服务场景空间需求

生活服务职业场景通过服务性劳动获取收益，其工作空间具有服务营业、劳动工具存放、业者休息等多重属性。各生命周期业者空间需求差异较小，总体呈现对工作空间规模、景观视线、声环境要求较低和对可达性、采光通风、标识度要求较高的特征。同时，受业者工作时间自主度低和业态属性与楼栋公共空间功能重合等因素影响，其对楼栋公共空间的总体需求度不高。

3.1.3 文娱休闲场景空间需求

文娱休闲职业场景通过对高附加生产资料（内饰装潢与娱乐设备投入）文娱服务场所的经营获取收益。业者自身空间需求差异较小，主要从客群需求角度对营业空间面积规模、可达性有较高要求，对其景观视线、采光通风、声环境要求相对较低。同时，因业务属性与楼栋公共空间存在竞争关系，对楼栋公共空间的总体需求度较低。

3.1.4 线上服务场景空间需求

线上服务职业场景依托信息、物流基础设施，通过线上应答、陪伴、内容创作工作获取收益。其工作空间兼具创作、休息多重属性，各职业生命周期业者需求差异较大，总体对空间规模、可达性要求较低，对景观视线、采光通风、声环境要求较高。同时，受套内空间局促、工作时间自主度高等因素影响，该职业场景对楼栋公共空间的需求度较高。

3.2 协同场景需求的公寓复业情境建构

在识别不同职业场景、职业生命周期业者空间需求后，通过对相应需求的关联性、兼容性分析，建构出四种复业协同机制，作为商务公寓空间更新的应用情境（图5）。

图5 不同生命周期职业场景复业协同情景建构

3.2.1 商服综合：商服类业态初创、发展周期

商务办公与生活服务业态易集聚于城市综合住区周边公寓，以初创、发展周期为主导，相应职业场景在工作空间规模、主辅空间配比和公共空间规模、配置等方面需求相近。商务办公向邻近社区居民提供设计咨询、地产中介、线下教培等专业服务，关注职住通勤与配套服务的便利性和租金价格；生活服务以社区生活圈居民和公寓楼内办公业者为客源，关注客群关系稳定性，两种场景具有供需稳定性。

3.2.2 商务集合：商务办公类业态全生命周期

商务办公业态易集聚于城市商务中心周边公寓，涵盖全生命周期，各周期职业场景在工作主辅空间配比和公共空间功能方面需求相近，在工作空间规模、单通间配比和公共空间规模、配置方式方面需求互补。其中，初创、发展期多为科技研发、设计咨询领域中小创客团队，以独立研发与专业分包为主，工作场景内向性特征显著，关注工作环境舒适度和办公空间性价比。成熟、衰退期多为商务贸易、金融投资领域业者，以商务会谈为主导工作场景，具有外向性特征，关注办公空间的区位便利性和环境品质。总体而言，其各生命周期职业场景的业务方向与空间需求具有传导性和协同性。

3.2.3 娱服互促：文娱、服务类业态发展周期

文娱休闲与生活服务业态易集聚于城市商业中心周边公寓，以发展周期为主导周期，两类职业场景在工作空间规模、楼层区域和公共空间规模、配置形式等方面需求相近。文娱服务业态向商圈用户与其他办公业者提供休闲娱乐服务，有专属客群，同时亦依赖其他业态引流和维系客源；生活服务业态以商圈范围多元人群为客群，关注地段整体商业活力。两类职业场景在业态内容与空间需求方面具有互补性。

3.2.4 多元混融：线上服务类业态多生命周期

线上服务业态易集聚于大学校园、文创园区周边公寓，兼有文娱、服务、办公等其他业态成分。相关职业场景在工作空间规模、楼层区域和公共空间配置、功能类型等方面需求互补。其中，线上服务业者初创期多为青年人群，业务类型多元，创新性强，但生活自理程度低，对文娱、生活服务业态依赖性强，其发展、成熟周期则逐渐向商务办公业态孵化拓展。综上，该类复业情境具有多元耦合、混融延展的特点。

4 生命周期复业协同的商务公寓流态更新策略探索

根据不同复业情境职业协同机制及空间需求画像，本节从公寓楼栋布置、工作空间划分、公共空间改造3方面探索制定商务公寓差异化流态更新策略。

4.1 商服综合情境下公寓空间“环流置换”更新

针对商服综合情境职业生命周期场景的稳定性采取“环流置换”更新策略：（1）将商务办公业态布置于公寓中高楼层（初创期中层、发展期高层），生活服务业态布置于公寓中低楼层（初创期中层、发展期低层），促进同类型业者工作空间的同层区环流置换。（2）商务办公空间以经济、紧凑为导向，以50—80 m2和80—160 m2中小户型划分标准层平面，主辅间与单通间配比控制在6.0—8.0和0.4—0.8之间；生活服务空间控制在50—160 m2，主辅间与单通间配比控制在4.0—6.0和0.2—0.4。（3）公共空间以餐食、休憩、娱乐功能为主，总规模6%—8%，采取80—160 m2小尺度均层分散布置方式（图6）。

图6 商服综合情境下公寓空间“环流置换”更新策略

4.2 商务集合情境下公寓空间“层流传导”更新

针对商务集合情境职业生命周期场景的协同性采取“层流传导”更新策略：（1）将办公发展、成熟期业态布置于公寓中高楼层（发展期中层、成熟期高层），办公初创、衰退期业态和服务业态布置于公寓中低楼层（衰退期中层、初创期低层、服务业低层），促进办公业者工作空间的跨层区层流传导。（2）办公初创、发展期工作空间配置方式同前，成熟、衰退期工作空间以250—500 m2和160—300 m2大中户型划分标准层平面，主辅间与单通间配比控制在4.0—6.0和0.6—1.2。（3）公寓公共空间以运动、娱乐、餐食功能为主，总规模8%—10%，采取80—160 m2小尺度均层分散和250—600 m2规模集中结合布置方式（图7）。

4.3 娱服互促情境下公寓空间“交流耦合”更新

针对娱服互促情境职业生命周期场景的互补性采取“交流耦合”更新策略：（1）将文娱休闲业态布置于公寓中高楼层，生活服务业态布置于公寓中低楼层，促进两类业者工作空间跨层区交流耦合，为休闲提供多元选择。（2）文娱休闲营业空间以100—300 m2大中户型划分标准层平面，主辅间配比控制在8.0—10.0，单通间配比控制在0.2以内；生活服务营业空间以50—160 m2中小户型划分平面，主辅间与单通间配比控制在4.0—6.0和 0.2—0.4。（3）公寓公共空间以休憩、学习功能为主，总规模2%—4%，采取160—250 m2隔层分散布置方式（图8）。

4.4 多元混融情境下公寓空间“紊流融合”更新

针对多元混融情境职业生命周期场景的混融延展性采取“紊流融合”更新策略：（1）将线上服务初创期业态和其他服务业态布置于公寓低层区域，线上服务发展期业态布置于公寓中层区域，线上服务成熟期业态和商务办公业态布置于公寓高层区域，促进各类业者工作空间跨层区紊流融合。（2）线上服务初创、发展期工作空间以经济、紧凑为导向，以30—50 m2和50—80 m2小户型划分标准层平面，主辅间与单通间配比控制在8.0和0.4—0.6；成熟期工作空间以160—300 m2户型划分，主辅间与单通间配比控制在4.0和0.6—0.8；其他业态工作空间配置方式同前。（3）公寓公共空间功能复合，总规模6%—8%，采取160—250 m2隔层分散或均层分散布置方式（图9）。

图9 多元混融情境下公寓空间“紊流融合”更新策略

5 结语

本文以商务公寓为例，引入“职业生命周期”和“流空间”理论，探索建构基于职业生命周期复业协同的城市职能空间“流态更新”方法，主要创新与贡献如下：

第一，建构出以职业周期划分、职业场景梳理、更新要素解析、需求特征识别、复业情境建构和流态策略制定为步骤的城市职能空间“流态更新”研究方法。该方法符合信息时代人本主体职业工作场景多元分异与高频迭代的发展趋势，有利于提升、促进城市职能空间更新的质效和精细化。

第二，针对城市商务公寓这一特殊职能空间对象，提出了初创、发展、成熟、衰退4阶段主体职业生命周期划分方式；梳理出商务办公、生活服务、文娱体验、线上服务4大类、19小类职业工作场景和工作空间套型面积、楼层区域、主辅空间配比、单通间配比与公共空间总体规模、配置形式、功能类别、品质属性8项空间更新响应要素；并分别从团队规模、团队结构、业态灵活性、业态稳定性、外部依赖性、内部秩序性、匹配区位、服务对象、面积规模等角度调查获得了城市商务公寓不同生命周期职业主体的空间需求画像数据，可为相应空间更新研究提供佐证资料。

第三，通过进一步的数据分析，识别出不同生命周期、职业场景的复业共生机制，据此建构出“商服综合、商务集合、娱服互促、多元混融”四种公寓复业协同情境，并提出相应情境下公寓空间环流置换、层流传导、交流耦合、紊流融合的流态更新策略。上述内容、方法可拓展我国城市更新的“人本化”理论内涵，对协调城市职能空间利用的多元时空矛盾具有参考价值。

注释：

① 古罗马文明强调社会公共生活。为此，罗马帝国城市建造了大量斗兽场、洗浴场等公共娱乐建筑，并为其公民和士兵建造了大量集体混居的公共住宅，成为公寓建筑的雏形。

② 工业化生产使大批农村劳动力与外来移民向新兴的工业、商贸城镇聚集，进而导致为产业工人与中产阶级提供集中居住服务的租赁式房产大量在欧洲国家的工业城镇、海外殖民地和租界地建造产生。

③ 根据国际地产咨询机构戴德梁行2020 年的分析报告，截至当年二季度，中国天津、重庆、沈阳、青岛等城市商住物业的平均空置率分别达到36.3%、34.0%、30.4%和28.8%，其他二、三线城市的空置率也普遍在20%—40%左右。

④因本文针对商务公寓职业场景空间需求与适应性更新开展调查，故本文职业生命周期划分主要针对商务公寓的创客群体，不包含在工厂、公司中就业的打工人群。

⑤ 商务办公类100 组：初创期20 组，发展期30 组，成熟期30 组，衰退期20 组；生活服务类60 组：初创期30 组，发展期30 组；文娱体验类60 组：初创期30 组，发展期30 组；线上服务类80 组：初创期30 组，发展期30 组，成熟期20 组。