创新互联网时代下的房地产交易监管策略探究

边胜军

(西安市置诚资产管理有限公司，陕西 西安 710082)

1 引言

我国进入了一个新的经济时代，各行各业的发展都非常迅速。其中，房地产行业的发展，离不开对其行业交易行为的规范，加强其交易的监管力度是重中之重。根据实际情况来看，不容否认在工作开展过程中存在一系列的风险因素，直接影响到房地产行业的开展，与国家经济发展进步有着直接关系。由此管理部门及相关机构要充分认识到目前房地产行业发展现状，对房地产行业交易中出现的问题进行分析，找到问题的缘由，重视操作环节中的风险防控工作，再根据房地产行业的现状，剖析加强房地产行业交易监管的原因，最后依据现有的数据针对问题从法律、营销和管理上提出有效的解决措施，帮助规范房地产行业交易行为，争取利用最短的时间做到制度上的优化改革，达到资源更加合理化的运用。因此，文章从当今创新互联网时代下的房地产行业交易监管工作现状入手，对交易相关操作过程中存在的风险问题进行分析，并提出完善其工作及相关制度的建议以供参考。

2 研究背景

2.1 国外研究背景

国外的房地产行业经过资本市场多年的积累已经处于较为完善的阶段，相比于国内房地产行业来说，国外房地产行业具有历史悠久、法规健全、行业准入标准严格和网络信息技术发达等特点。比如美国在1917年就相继颁布了《一般代理法规》《契约法规》等文件来约束和规范房地产交易行业的秩序，1907年成立，到20世纪70年代末已成规模的MLS平台和REA平台等房地产交易网络平台进一步使得美国、澳大利亚等国家将房地产交易从线下拓展到了线上，完成了房地产行业交易市场的开发，使得国外房地产交易得以持续规范发展。

2.2 国内研究背景

在2013年，我国开始开展不动产登记工作，各地的房地产登记工作得到了优化和规范，随后，住建部下发了《房屋交易与产权管理工作导则》这一文件，明确了房地产交易中关于产权管理的标准，之后的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，进一步明确规定了房地产行业交易的秩序，使得房地产行业的交易行为得到了极大的规范与监管。

3 研究目的及意义

3.1 研究目的

文章研究目的主要是通过对房地产行业的国内外现状和发展历程进行分析，通过对比获得各自发展背景的优势，为我国房地产交易提供借鉴经验。除此之外，通过对创新互联网时代下房地产交易中出现的问题进行分析，并进一步剖析开展房地产交易监管的原因，再有根据的提出科学合理的解决办法，帮助规范房地产行业的交易秩序，促进房地产行业的正常持续发展。

3.2 研究意义

文章研究意义主要在于通过对房地产行业交易行为的分析，结合创新互联网时代的背景，以此帮助房地产行业尽快认识到原本的企业组织结构在当前时代需求下的滞后性。并且通过问题剖析和建议能帮助其在新的时代背景下适应市场，并根据消费者的需求变化来促使自身进行营销模式和经营模式的改造升级。

4 创新互联网下房地产交易监管存在的问题

我国创新互联网时代下房地产交易监管对于经济进步有很重要的促进作用，但是在其操作及监管工作中仍存在一系列的风险问题，具有不和谐、不稳定的一面。找到问题所在才能对其进行真正意义上的改革，下面对其分开论述，旨在更好地引起相关人员重视，方便房地产交易监管改革工作的顺利开展。

4.1 互联网迅速发展

在创新互联网时代下，网络信息技术飞速发展，信息技术在各行业的普及和应用程度不断增加，给社会各行业带来了极大的便利，也给各行业带来了极大的挑战。对“既是机遇也是挑战”的房地产行业来说，互联网信息技术的快速发展使得房地产行业线上交易行为增加，减少了线下交易的行为。并且随着电子合同的普及和便利性，线上交易对于部分较为年轻的消费群体更加具有吸引力。但是由于线上交易行为不易监管，对线上交易行为的流程不能进行有效的把控，从而使得线上交易行为很难得到国家相关部门的监管，给房地产行业交易工作带来了极大的监管难度，在方便了解房地产行业交易行为的同时，也给交易监管工作带来了许多监管盲区。

4.2 消费者对房地产需求旺盛

随着社会经济的发展，现如今人们的消费水平和消费理念进一步提升，对购买不动产投资的行为越来越热衷，再加上中国人民自古以来以房成家的传统观念，对房子的消费需求越来越旺盛，使得房地产行业市场一直处于需求旺盛的状态。在如今的互联网时代，人们购房需求旺盛的前提下通过电视广告、传媒营销、多媒体推广等方式获得许多房地产行业的信息，在购房需求多于市场供给的情况下，特别容易被虚假宣传或者夸大事实的宣传蒙蔽双眼，从而产生冲动消费，导致后续的维权或者退款行为，给房地产企业和消费群体都带来极大的困扰。当市场上需求大于供给而产生交易对于相关单位进行房地产交易监管工作来说是一个非常困难的问题，一方面，消费群体作为产权购买方，因自身盲目性和自发性而主动进行交易，对房地产的项目缺少调查，若发生工程质量问题或者烂尾问题，是不容易进行维权和退款的；另一方面，房地产企业在这种市场需求旺盛的条件下，容易使得自身“有恃无恐”，对企业本身的要求和监管会降低，特别容易发生工程质量问题或者资金断裂的问题，这让相关单位的交易监管工作面临着巨大的挑战。

4.3 房地产线上交易复杂

在创新互联网时代，房地产的交易中心已经慢慢从线下转到了线上，这既是当前社会经济发展的产物，也是当前新的时代背景下人们消费观念的改变。但是随之而来的一个问题就是线上交易的流程太过于烦琐复杂，在交易过程中极易因为操作不当而产生交易纠纷等问题。比如说在进行线上交易时，其流程从确定购买意向开始，再到电子合同的起草、审核、签订和审核保存，到最后的交易完成这一系列流程，耗时长、流程复杂，从流程开始到结束至少会比线下交易所花费的时间长一倍以上，对于现代快节奏的消费群体来说，会因为线上交易而影响到自身正常的工作和生活。这样一来，复杂烦琐的线上交易不仅让消费群体投注了更多的精力和时间在交易上，影响到了自身正常的工作和生活，还使得相关房地产企业需要投入更多的时间和精力去完成线上交易这一行为，给房地产企业也增加了不少的工作量，影响了企业的快速发展。

5 创新互联网下房地产交易监管问题的原因

在创新互联网时代背景下，我国房地产行业在市场需求持续旺盛的环境下得到了快速的发展，国家也相继出台了一系列文件和政策来完善房地产行业的秩序，规范房地产行业的交易行为。在这个背景下，相关单位对房地产进行交易监管就是对国家政策和文件的贯彻和落实，房地产的交易监管工作不仅是相关单位对房地产企业进行行政管理的一种工作形式，还是规范和引导房地产行业秩序，保证房地产行业健康运行的手段。当然，在新时代下房地产交易过程中问题不断的主要原因是对国家政策的贯彻落实不到位，再加上房地产行业自身市场的自发性和局限性，缺少对市场主体调控的手段，从而使得问题不断产生，这也是现如今房地产交易监管出现的原因之一，既是对房地产政策方针的落实指导，对政策和方针的局限进行补充，对其交易过程起到监管作用，也是为了进一步保障购房消费群体的合法权益，减少房地产市场因交易产生的法律风险问题。

6 部分城市房地产交易监管经验的借鉴

首先，广州房地产交易的监管。其一，广州地区针对房地产交易监管的情况设置了独立监管机构，并实现了重点强化监管。全国范围内，广州市是最早设立房地产交易监管部门的城市之一，主要的职责就是监管房屋交易，对于广州市的房屋交易监管工作进行了有效的强化。其二，通过对监管依据进行完善，实现了长效监管机制的构建。广州市通过推出房屋交易监督管理办法，来实现对行政区域内的房屋交易活动进行严格规范管理，对于房屋交易信息化监管相关制度内容进行明确，签订合同后没有办理或者解除房屋转移登记手续的不可通过交易信息平台来订立买卖合同，避免出现一房二卖的情况出现。与此同时，预售资金必须全额进入监管账户，强化房管部门的资金监管职能。同时，在这一管理办法中还对中介机构的信用档案进行了开发，加强房地产中介服务机构和开发企业的信用管理。其三，通过信息化建设使得监管工作变得更加透明和公开。在监管过程中广州市进行了监管方式的积极创新，通过网络平台的建立来达到更好的市场监管效果，利用平台中的应用系统来对房地产查询以及交易过程中的问题进行高效率的处理，避免出现重复销售等问题。其四，房地产交易监管中心具备了处罚权和执法权，能够为监管工作的有效开展提供便利条件。整个监管职能定位十分清晰明确，不需要和其他执法单位进行交接，避免过程的烦琐，从而使得监管工作能够更加顺畅的开展。

其次，上海市房地产市场交易的监管。其一，实现了各个部门之间的密切配合，做好限售限贷的工作内容。在交易登记配合过程中，虽然不动产登记和交易分属于不同行政管理主体，但是却实现了相互之间的衔接，两者之间共同统一基础数据库，在交易和登记信息的过程中能够实现及时的互通，实现登记信息的查询，不会出现限售人员购房的情况。除此之外，也和银行建立了信息系统，可通过银行来对房屋状况进行查询，对限售限贷政策进行严格执行。其二，利用信息化技术监管房地产市场，达到了更好的精细化管理效果。上海市建立了房屋建设监测中心，目的是实现对房屋全流程信息的监测管理，对房地产项目的土地出让和开工建设等环节进行全过程的动态跟踪监测，其中设置的指标有二十多项，能够远程监测房地产项目交易情况。其三，对销售价格管理和定金合同管理进行了强化，上海市虽然还没有实现对商品房销售资金的监管，但却严格限制了相关的销售条件，房屋主体建设进度必须达到80%以上才能够办理预售许可证。与此同时，也在进一步加强合同销售价格管理，一方面预定商品房必须根据网上签订合同要求来进行手续办理，如果预定期满仍然签订合同以及备案，那么将会对房屋改为可售标识；另一方面需要交易双方共同对销售合同文本校对进行明确，做好备案工作，降低风险发生的概率。开发企业在进行商品房预售的过程中，需要以价格浮动幅度以及参考价格为依据来和购房人进行协商，以实现对成交价格的明确。

7 加强房地产交易监管策略

7.1 树立消费者为主导地位，转变传统营销模式

加强房地产行业的交易监管，首先就须先转变现如今的企业经营观念，先树立消费者的主导地位，再通过消费者的需求来改变和升级企业的产业项目，并积极转变传统的营销模式，坚持实事求是和诚信营销，从而树立一个良好的社会公众形象。房地产企业在制定营销策略时，需要结合当前市场实情，根据消费者的实际需求来规划项目和制定营销策略，比如说一线城市消费群体对购房的需求要以小户型和环境建设为主，所以房地产企业就可以据此来开展项目规划，确定项目主题，在开展营销工作时就以此为宣传主题，通过多媒体、电视广告和地标广告宣传等多元化的营销方式，实事求是地宣传房地产项目，这样既满足了大部分消费群体的购房需求，体现了消费者的主导地位，也让企业由以前的传统营销模式发生了转变，并在实事求是的宣传下赢得了消费群体的良好口碑，从而对外树立起了一个良好的企业形象。

7.2 加强立法和队伍建设

虽然国家相关部门陆续出台了许多相关法律法规，如《房地产管理法》等文件来对房地产市场进行约束和规范，但是由于相关文件涉及的房地产市场内容不全面，还存在许多政策文件未涉及的监管盲区，再加上一些政策和文件的贯彻落实不到位，所以还需要相关单位继续加强我国房地产行业的立法建设，并设立专门的机构小组对房地产行业进行监管，建立专业的执行监管队伍。由于各个地区之间的实际情况不同，同样的房地产法规可能不太适用于另一个地方，这个时候就需要当地根据自身情况，在国家相关法规和文件的大前提下，制定符合当地实情的房地产法规，建立健全房地产行业从开发到交易最后到后期维护整个流程的法规制度，让企业和消费群体都能有法可依。除此之外，相关单位还需要建立专门的法规监管和执法队伍，对政策文件执行过程进行监管，保证相关政策法规的落实，并且对房地产企业的执行进行监管，以此来约束房地产行业的市场秩序，使其稳定健康发展。

7.3 减少管理层次，实现组织结构的扁平化和信息化

在创新互联网时代，房地产企业还需要做的就是迎合时代发展，积极利用先进的科学技术建设房地产行业的网络信息化，利用先进的科学技术促进行业的发展，整合资源，比如建立房地产房源分享平台等，通过信息化的平台将房地产企业与消费者群体串联起来，既加深了房地产企业之间的联系与合作，还让消费者群体更加直观地了解房源和房地产行业的信息。减少管理层次，实现组织结构的扁平化和信息化，可以将工作中的业务系统进行整合，推动任务流平滑流动，从根本层面上提高工作有效性和资源利用率，在此要做到将这些管理层次信息达到决策部门的衡量标准，使业务流程节点能够链接不同信息，促进信息共享，使其关联性增大，更好地为内部决策以及业务形式改革提供信息化支撑。除此之外，房地产企业还需要对自身进行优化，精简组织架构，优化管理层，实现组织架构的扁平化管理。在部分房地产企业中，组织架构繁多，机构冗长，使得企业中各个指令的传达和问题的反馈等极易出现耗时长、部门扯皮等现象，而且管理层过多会使得企业的管理出现混乱，使企业的工作事倍功半，所以，对管理层进行精简和优化也是非常重要的，是促进房地产企业快速发展的内部举措。

7.4 完善监督管理措施

首先，要对各个部门进行协调，实现统一协调监督管理，并要加强相互之间的合作，建立合理的协调机制。其次，要对体制建设进行完善，使得管理队伍的整体水平获得提升，可设立专门的房地产交易监管机构，负责对市场管理、信息监测以及执法检查进行整合，强化对房屋交易的监督管理，保障人们的合法权益。最后，要对监管渠道进行拓宽，重视社会力量的运用，拓展管理触角，鼓励中介机构、消费者以及舆论媒体等广大人民群众进行房地产市场监管。

8 结论

综上所述，房地产行业交易监管工作的改革对于工作开展和时代进步有着非常重要的作用，对房地产行业的交易行为进行约束和规范是当前时代发展和国家政策所要求的，在创新互联网时代下加强其交易监管是大势所趋。所以为了使房地产行业发展能够跟得上时代的要求，要从根本层面积极转变内部相关管理理念，完善优化管理细则，利用制度和管理体系有利条件在房地产交易工作中形成积极进取的工作环境，提高相关人员工作的积极性，对其进行有效的约束和管控，共同努力，促进房地产行业在创新互联网时代的整体发展。通过分析问题和原因，房地产行业还要在改革发展的历程中正视目前存在的问题，完善管理机制，建立科学合理、公平、公正的监管机制，以提高各部门工作的积极性，降低风险发生的概率，从法律、营销模式、管理等方面进行完善和优化，明确交易行为和流程，从而起到加强交易监管的目的，促进房地产行业进一步的发展。