城市老旧社区生态空间多元主体融合机制研究

程 响

(天津城建大学，天津 300384)

1 研究背景与回顾

城市中老旧社区生态环境破坏、基础设施老化、环境质量劣化是城市管理中存在的一系列现实问题。中国早期住宅小区建设水平落后，城市发展至今，老旧社区数量巨大。根据住房与城乡建设部的统计，2019年，住房与城乡建设部摸排到全国需要改造的城镇老旧社区17万个，涉及居民上亿人。到2022年，情况更加严峻。随着时间的推移，既有社区的老旧化导致城市风貌的破败和居民生活环境的恶化，城市老旧社区因数量持续增加、社会问题凸显而被社会广泛关注。城市老旧社区的生态破坏并不仅仅是个体事件，而是整个社会面临的共同难题，原因：一是既有居住区会随着时间不断老旧化，所有的居住区都一定会在未来进入老旧化的阶段；二是老旧社区生态的破坏会引起“破窗效应”，带来治安问题和社会不安定因素；三是老旧社区衰败的生活环境会影响小区周边的生产和商业环境，导致整体环境的“木桶定律”。老旧社区的生态系统包括园林绿化系统、基础设施系统、公共服务系统和人文环境系统，其生态破坏带来的恶果在很长一段时间里是由社区居民直接承受。在城市的发展中，老旧社区的改造修复都是由政府作为单一主体来实施，但是，随着大量的既有居住区进入老旧阶段，政府作为单一实施主体的低效性和局限性逐渐显现，需要利益相关主体共同承担责任和成本，这种做法成为城市更新的实施趋向。由政府、社区居民、市场和物业共同作用的城市老旧社区生态空间多元主体结构初具雏形，然而，在多元主体结构中主体责任和利益分配的不明确导致多元主体处于割裂的状态，没有形成多元主体协同作用、有机融合的机制，需要从理论上探索城市老旧社区生态空间多元主体的融合机制。

城市老旧社区生态空间多元主体的融合是指各主体的协同融合。目前，国内外学者针对老旧社区更新改造和生态空间的研究多集中在规划改造技术，对于相关主体的研究则主要集中在对政府、社区居民、市场和物业的功能作用和责任范围的界定。而对于机制体制的研究则主要集中在以下三方面。

(1)规划主导机制。认为城市老旧社区的改造方式和生态空间方案主要由规划决定，根据不同类型的老旧社区制定不同的规划方案，从而恢复老旧社区的生态活力，规划的制定和实施由政府会同相关的规划设计单位决定[1]。

(2)强弱关系机制。认为生态空间中各主体的关系存在强弱，由于城市老旧社区的生态空间是一项复杂的系统工程，需要强势方作为主导方进行控制，弱势方作为参与方配合。在目前的老旧社区生态空间中，政府是主导方，市场是协助主导方[2]。

(3)自治机制。认为社区居民和物业公司作为生态空间的主导方进行自治，可根据小区的生态现状进行针对性的逐步恢复，这种机制能够解决老旧社区生态中最急需修补的部分，但通常只有业主委员会或物业公司成功发起组织修复时，这种机制才能进行[3]。

从目前的多主体生态空间分析结构来看，政府、社区居民、市场和物业被公认为是老旧社区生态空间的主体，政府不是唯一的主导主体，政府、社区居民、市场和物业应共同建构老旧社区生态空间体系。然而，多元化主体之间如何有机融合，从而改善城市风貌，满足老旧社区居民的美好生活需求，还可以促进经济社会的发展，目前的成果仍缺少有机融合机制性研究和实施路径探索，需要对多元主体融合机制进行进一步的建构和优化。

2 建立多元主体老旧社区生态空间的融合机制是城市更新的现实需要

2.1 生态破坏后果的广泛性需要多元主体共担生态空间的成本

城市既有老旧社区的生态破坏具有波及面广，影响主体多的特征。老旧社区的生态破坏对于城市面貌的维护、政府的城市管理、居民生活环境、社会治安及稳定性均带来消极的后果。由于目前中国城市多采用“摊大饼”式的发展模式，以及老旧社区的拆迁困难的原因，城市建设早期的住宅小区逐年进入衰败阶段，导致了城市核心区的老旧社区数量不断增加。为了解决城市老旧社区生态破坏带来的一系列问题，政府会对一些老旧社区进行改造修复，一般只是对基础设施的改善，就已经耗费了巨大的政府资金和人力，而老旧社区进一步恢复公共服务体系，构建小区新生态等，则需要更多的人力、物力和资金的投入。

政府作为城市管理者，承担城市建设维护改造的责任，但中国城市老旧社区存量大，改造涉及方面多，政府难以承担老旧社区生态空间的全部资金，而社区居民和物业更是难以找到有效的资金来源途径，因此，老旧社区生态空间成本需要多元主体共同承担。老旧社区生态破坏直接导致居住环境质量下降，需要对老旧社区生态系统进行修复才能满足居民的生活环境需求，老旧社区生态空间包括绿地修复和公共区域空间改造，基础设施的维修更换，医疗、养老等公共服务的完善，人文环境的营造。政府统一开展的老旧社区改造和城市更新通常是普惠性质的，通过标准化的改造，改善小区基本的居住环境。而专业化的居住区生态空间修复，不仅是对居住环境的改善，而且是有针对性地全方位提升，甚至重构，显然政府的更新改造对于老旧社区生态空间修复的效率和效果均有限。然而，专业化的居住区生态空间修复需要巨大的资金成本，此外，专业化的居住区生态空间需要社区居民和物业主动寻求，而这又增加了组织和管理的难度和成本。老旧社区的生态破坏对居民、城市和社会带来的不良影响会随着小区的不断老旧化而扩大，政府的更新改造行动，只能暂停或者延缓这种恶性循环，无法使老旧社区恢复良性循环的生态系统，因此出现政府失灵的状况。

2.2 多元主体共担生态空间的成本是解决老旧社区生态空间资金投入的途径

城市的发展建设是一个不断更新迭代的过程，建筑物随着使用的时间逐渐老化，老旧社区的数量因此会逐年增加。根据住房和城乡建设部工作报告，据初步测算，截至2019年，城镇既有居住建筑约290亿平方米，2000年以前建成的老旧社区总面积约为40亿平方米。从建成年代看，据全国第六次人口普查的10%抽样调查数据，2000年以前建成的城镇住房中，1949年以前建成的占1.1%，1949—1979年建成的占 9.2%，1980—1989年建成的占28.0%，1990—1999年建成的占 61.7%。由于历史原因，我国在1998年开始住房商品化改革，2000年以后的10年，我国城市有大量的住宅进入市场，因此，可以推估未来10年，全国达到老旧社区认定标准的住宅小区数量将持续增加[4]。城市更新的需求和住区提升改造的要求更加迫切，只有通过改造恢复才能保证居民居住环境的品质，而这就需要对城市建设资源分配方式进行调整，以应对既有住区老旧化的局面。

老旧社区生态环境持续恶化，而居民获得良好居住环境的愿望不断增加，对于小区环境改善的要求也越来越多，政府对于老旧社区统一改造的资金缺口也越来越大。政府对于老旧社区的投入多集中在房屋的加固修缮，基础设施更新维护。但是随着小区老旧化程度增大，居民生活水平要求提高，政府对老旧社区的投入已经难以满足居民对于小区生态环境的要求。2017年12月，住房和城乡建设部在15个城市开展老旧社区改造试点，通过基础设施改造和公共服务配置，提升居住体验。改造基本涵盖了老旧社区生态空间的主要内容。经过一年的实践，基本达到改造试点的要求。根据对试点改造中六个典型城市的投资分析，计算全国40亿平方米老旧社区改造的投资额，在不考虑加装电梯的情况下，全国投资额达到8607亿。若改造投资全部或大部分由政府出资承担，对政府来说将是一笔巨大的财政支出，势必影响对于社会资源的投入分配，而政府投资所要求的公开透明及各项制度的约束，也将影响老旧社区生态空间修复的效率，这就需要政府、社区居民、物业、市场等多元主体共同承担老旧社区生态空间的成本。

2.3 多元主体融合是城市老旧社区生态空间实施体系的内在要求

多元主体融合能够保证老旧社区生态空间的可持续性。老旧社区的生态空间不仅是一个规划建设的过程，其建设完成后的运行维护时间长，政府、社区居民、物业、市场中的单个主体都无法顺利完成老旧社区的全生命期的生态空间。为了保证老旧社区的生态空间的实施，尤其是恢复后的长期维护，就必须建立政府、社区居民、物业、市场的多元主体共同参与的老旧社区生态空间实施体系，构建多主体共同融合的机制，共同承担投入成本，以避免单一主体因为投资能力和组织能力的局限性而导致老旧社区生态空间不能达到预期效果，或是不能长期运行维持，甚至有可能在老旧社区生态空间建设中“半途而废”。

多元主体融合能够提高老旧社区生态空间的效率和效果。老旧社区生态空间是一项复杂的系统工程，涉及多个子系统，各主体分散的实施生态空间，各自为政，会带来老旧社区生态空间的消极影响，如公共服务设施重复设置、资金浪费、政府公信力下降等现象，乃至造成各主体之间的冲突和矛盾。老旧社区生态空间的多元主体融合的过程，实际上是各相关主体之间的计划、组织、领导、协同、合作的过程，有利于清楚多元主体的角色定位和责任边界的划分，有利于在保持不同目的的前提下达成行动的一致，从而能够找到各主体间合作方式的最优解，提高老旧社区生态空间的效率效果。

3 城市老旧社区生态空间多元主体的现状及问题

3.1 城市老旧社区生态空间多元主体格局正在逐渐形成

长期以来，政府一直都是城市改造和维护的责任主体。在以城市开发建设为主、既有住区老旧化程度低、老旧社区占比少、居民物质文化需求不高的城市发展前期，政府的危旧改造和综合整治基本上满足既有住区的居住生态环境。近年来，中国老旧社区生态空间的实施主体开始由单纯的政府职能向政府、社区居民、市场和物业多主体演化。

由于老旧社区生态空间的成本投入高和组织形式复杂，政府成为老旧社区生态空间的责任主体。当前，城市老旧社区生态空间依然主要由政府组织实施，绝大部分的资金投入也由政府财政承担，小区居民多数情况下作为受益方在改造过程中予以配合，或是对生态空间表达意愿和提出建议，对于修复资金的承担也仅仅是很少一部分的公共用部位改造。2017年，住房和城乡建设部发布的《关于推进老旧小区改造试点工作的通知》提出“坚持先民生后提升的原则”，在全国15个城市进行老旧社区的改造，探索多元主体参与的工作机制、多渠道资金筹措模式和长效管理机制。2020—2022年，住房和城乡建设部发布了五批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，进一步明确了政策机制的导向。在老旧社区的生态空间中，政府逐渐开始由“大包大揽的承担者”向“协同共赢的组织者”的角色转变。

在水利工程建设中，江苏省加强工程作业管理，注重管理队伍建设。一是制定合理施工计划，并按照计划进行人员配置，合理分配任务，并明确到位，避免窝工；二是将工作量与工资绩效直接挂钩，落实工程责任制；三是强化质量责任意识，严格奖惩制度；四是强化安全生产意识，严惩违反生产安全制度造成生产事故的施工队伍；五是加强工地的安全管理，加强思想政治教育，建立和执行严格的惩罚制度。

城市老旧社区的生态空间，若没有市场的介入和催化，仅靠政府单方面的投入和居民的自治，难以保障生态空间的效果和可持续性。市场一方面能够提供小区生态空间中的各种专业化的服务，如针对性的改造规划、各类专业化的公共服务设施等；另一方面灵活的市场机制可以拓宽生态修复资金的筹措渠道，通过政府购买公共服务、民间资本投入、市场融资、公共服务使用者付费等方式分担老旧社区生态空间的成本。2016年，安庆市尝试用PPP投资模式推进老旧社区改造工程，由政府和社会资本共同出资，并向商业银行进行融资。项目公司负责项目设施的投资、改建、养护维修、移交；在运营期内，政府方拥有所有权，项目公司拥有经营权；运营期满后，项目公司将运营的项目设施的经营权移交给政府指定机构，项目公司则在运营期内获得盈利。通过灵活多变的商业形式，既能保证老旧社区生态空间的顺利实施，又可以在过程中获得收益[5]。

物业管理者在城市的老旧社区中，处于一个将社区居民与政府、市场进行连接的位置。老旧社区的居民是由大量独立个体的家庭组成，在参与老旧社区生态空间过程中，是以一种松散的形体存在，不能形成一个完整的可以和政府及市场主体进行对等沟通的整体。而物业管理者与社区居民是一种市场化的委托代理关系，其拥有的法人身份可以与政府和市场主体处于一个相对平等的地位。此外，物业管理者还有专业化的运营管理能力，是生态空间完成后的长期运营主体，能够保证老旧社区生态空间的可持续性。

综上所述，目前中国城市老旧社区形成了以政府为主导、社区居民参与、市场化多手段运作、物业代理的多元体系。老旧社区生态空间修复开始由政府唱“独角戏”，向政府、社区居民、市场、物业多主体共同“上台唱戏”演变。从单一主体向多元化主体演变是小区生态空间成本负担的需要，也是多主体责任共担、利益共享理念的体现。

3.2 政府试点“共同缔造”理念以满足居民日益增长的居住环境需求

虽然城市老旧社区生态空间已逐渐形成政府、社区居民、市场、物业的多元主体架构，但实际上，老旧社区生态空间的组织者和主要承担者还是政府，社区居民无论在财力上还是组织上都无法承担。市场具有一定的无序性和逐利性，在没有有效引导的情况下，容易造成“市场失灵”。物业 “委托代理人”的角色决定了其不具备实施能力。而政府也只是保障老旧社区最基本的生态空间，更注重的是安全和民生，没有系统地将老旧社区生态的各个方面纳入改造修复的范围[6]。随着人们生活水平的提高和精神文化需求的高涨，老旧社区生态的全面恢复的需求愈加强烈，为此，2018年，住房和城乡建设部老旧社区改造试点过程中，提出了“共同缔造”的理念，充分调动各方的积极性，共同参与老旧社区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。截至2021年年底，全国新开工改造城镇老旧小区5.47万个，形成了一批可复制可推广的经验。试点城市的实践证明，老旧社区改造资金可解决，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感和安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。政府开始从主导者向组织者的角色转变。

3.3 城市老旧社区生态空间的多元主体融合机制缺失

政府、社区居民、市场和物业作为老旧社区生态空间的主体，都不同程度地参与了小区的生态空间。但是，主体之间的融合机制并没有形成，仍处在部分协同但整体割裂的状态，还未能解决在老旧社区生态空间中主体融合机制缺失而导致的一些问题。

政府、社区居民、市场、物业的老旧社区生态空间的目标存在差异，未能达成一致。在老旧社区生态空间的实施和维护过程中，由于各参与主体的角色定位差异以及受到各自利益的限制，各参与主体的目标和行为表现出偏重性和利己性。社区居民是站在“经济人”的角度采取行动，其目标是获得良好的居住环境。市场作为老旧社区生态空间中具有巨大潜力的投资方，其进行市场活动和商业投资的前提和目标是能够获得最大化的经济利益，若投入和产出达不到预期，则市场就会失去投资的动力。此外，市场的逐利性会把一些改造难度大、投资回报率低的老旧社区排除在外，而这类老旧社区的生态空间需求最为迫切，所以市场主体的目标与老旧社区生态空间的需求有所相背。物业承担着小区运营维护的责任，虽然相关成果能够增加物业在物业费和公共设施管理等方面的收益，但物业一般不会主动寻求对小区生态的恢复改造，处于被动接受的位置。物业既有市场的逐利性，又受制于其委托代理人的角色，这种双重性决定了物业的目标模糊不清，在现实中处于一个可参与可不参与的选择者位置。政府在老旧社区的生态空间中，始终处于主导者的地位，其目标具有多重性：一是取得环境效益，改善城市整体生态，维持城市的可持续发展；二是取得社会效益，解决城市发展不平衡不充分问题，改善居民的居住条件和生活品质；三是取得经济效益，通过老旧社区的生态空间，拓展既有建筑改造市场，拉动内需，同时促进公共服务业的发展。政府需要平衡其目标的多重性，因而其生态空间的目标实现难度最大。

政府、社区居民、市场、物业在老旧社区生态空间中参与程度差别较大，资源投入的动力不足。现有的老旧社区生态空间机制仍然是政府为绝对主导的核心参与机制，社区居民、市场、物业以不同形式参与其中，虽然以政府为核心的老旧社区生态空间是目前最普遍，也是最容易打开局面的方式，但也导致了其他主体参与度不够，市场的参与需要足够的自由度，居民参与需要自发性和一定的组织性，物业则更需要进行引导，这也是参与度不够的原因。此外，老旧社区生态空间多元主体中，各方动力不足，资源投入总量不能完全满足老旧社区生态空间的要求，在各主体中政府是老旧社区生态空间的常态化主体，也是资源投入最主要的主体，虽然使用财政资金和政府力量能够解决老旧社区生态空间最基本的需求，但是其更完全生态空间、长期可持续的生态维持以及不断增加的老旧社区数量将长期占用政府资源投入，一旦政府的财政收入发生波动或政策变化，将对老旧社区生态可持续的恢复产生很大影响。市场作为参与主体，具有一定的可持续性，但目前老旧社区生态空间的单次投入大、投资收益率低、投资回收期长等因素导致市场资源投入的动力不够。社区居民作为个体，物业作为市场个体，两者的资源拥有量和其“经济人”的属性决定了在老旧社区生态空间中资源投入极少。主体参与程度差别较大，资源投入的动力不足，这是老旧社区生态空间多元主体融合存在障碍的根源之一。

4 城市老旧社区生态空间多元主体融合机制的构建

4.1 城市老旧社区生态空间多元主体融合的前提条件

融合是多主体之间相互作用、相互协同的一种状态，城市老旧社区生态空间的多元主体融合机制的构建需要以下三个前提条件。

一是多主体在城市老旧社区生态空间中可以达成共识。多主体融合的首要前提是多元主体对于老旧社区生态空间的系统认知、长期目标和经济社会价值的认识达成一致。虽然各个主体的短期目标和发展需求存在差异，但是老旧社区生态破坏所带来的各类社会问题和经济损失逐渐受到社会的关注，政府、社区居民、市场、物业等多元主体对老旧社区生态空间的社会价值和经济发展潜力的认识也在不断增强。

三是多主体在城市老旧社区生态空间中角色定位清楚。政府依然是主导者，但由原来的单一主导转变为与市场共同主导。社区居民由建议者转变为实际参与者，并可采用自治的方式拥有一定的自主选择权和决策权。市场则成为主导者之一，充分发挥市场的灵活性和多样性，成为老旧社区生态空间的主要成本共担者之一。物业由原来单纯的被委托者转变为全程管理者，预期的收益也能够激发其积极性[7]。

4.2 城市老旧社区生态空间多元主体融合的“四维”机制建构

城市老旧社区生态空间多元主体融合并非一个自发的过程，也不能依靠政府的行政强制捏合，而是由双核主体确定、利益共享、互通互融和法律保障构成的思维机制共同作用，形成城市老旧社区生态空间多元主体的有机融合。

在城市老旧社区生态空间的多元主体架构中，首先要确立占主导地位的核心主体。在城市的建设维护格局中，政府处于强势地位，老旧社区生态空间的多主体所具有的能力以及提供的资源存在差别，基于此各主体的角色、定位、权责、收益均呈现不对等，此时，需要具有主导地位的核心主体。在现有的城市老旧社区生态空间多主体格局中，政府具备一切核心主体的条件，也的确始终处于主导者的地位。但是，随着老旧社区生态破坏规模的扩大以及资源投入的不断增加，以政府为核心的单核心主体已逐渐不能满足日益增长的老旧社区生态空间需求，此时，具有与核心主体相匹配资源、权利和责任的市场则能够承担起核心主体的地位，与政府一起组成老旧社区生态空间架构的双核主体。政府可以通过政策法规明确其他主体的权利和义务，规范多元主体的行为，还可以通过行政奖励或处罚以激励其他主体的行为。市场有最丰富的资源、最灵活多变的方式以及最适用的技术，能够应对城市老旧社区生态空间的多种复杂状况，尤其可以多渠道多手段的解决资本投入和成本难题，创造经济价值。政府和市场作为老旧社区生态空间的双核主体，能够共同驱动老旧社区生态空间运作，政府担任政治社会核心主体，市场担任资源投入核心主体，同时政府也具有资源投入的责任，市场承担社会责任，双核主体既有权利责任区别，也有互补，共同组成老旧社区生态空间融合机制的双核主体。

利益共享机制是城市老旧社区生态空间多元主体融合的现实基础。老旧社区生态空间的投资大，资源投入多，各方共同受益是解决成本共担的前提，也是多元主体融合最现实的要求。多元主体各方的利益应该是统一的，利益一致才能目标一致，目标一致才能行动一致，三者一致能够促进多主体的有机融合。政府在老旧社区生态空间中获得城市生态环境效益、社会效益以及宏观上的经济效益。社区居民获得居住环境效益以及环境改善对于房产价值提升的经济效益。市场和物业的最终目的都是获得投资回报，是经济利益。因此，老旧社区生态空间的利益共享应当统一于生态、社会和经济效益的平衡。政府利益与社区居民利益共享，居民获得的居住环境利益与政府需要营造的城市生态环境一致。市场和物业利益与政府共享，市场和物业所追求的经济收益与政府促进是宏观经济发展一致。居民与市场和物业利益共享，社区居民对于居住环境和公共服务的需求是市场和物业获得经济收益的源头。因此，老旧社区生态空间多元主体所需利益，既相互统一又相互促进。

主体的互通互融机制是各主体在城市老旧社区生态空间过程中，通过资源、利益等的交互，以及政策和市场调节等手段，与其他主体的沟通融合。多元主体间的相互沟通和相互融合可以形成复合式主体，形成相互的共同体，使主体间的利益行动保持一致。政府通过政策制度和资源配置等方式向社区居民、市场、物业渗透融合，建立居民的话语表达机制及宣传引导机制与社区居民沟通，通过金融财税等政策引导市场和物业与政府协同作用。社区居民通过购买服务和意见反馈等与市场、物业沟通互融。市场通过提供可购买的公共服务、生态空间技术等渗透到政府和社区居民中，最终实现多元主体的相互融合。

法律保障机制是对城市老旧社区生态空间多元主体的责任、权责和义务的规范。老旧社区生态空间是各主体资源投入分配和利益关系调整的过程，无论是自发行动的社区居民还是自由市场，在没有法律约束规范的情况下，容易造成秩序混乱和市场失灵。因此需要政府作为核心主体发挥其政治社会功能，通过相关法律规范社区居民和物业的行为，维持市场秩序，划定责任边界，协调主体利益，保证多元主体有序健康的相互渗透融合。

4.3 城市老旧社区生态空间多主体融合的政策支持

城市老旧社区生态空间的双核主体机制、利益共享机制、互通互融机制和法律保障四维机制若能发挥有效作用，需要作为政治社会核心主体的政府从以下方面提供政策支持。

拓展多主体融合的信息沟通渠道，搭建多主体融合的信息共享平台。多主体融合的第一步就是主体间有畅通的信息沟通交流渠道和公开及时的信息共享平台。在城市老旧社区生态空间中，社区居民和政府间的信息不对称会造成政府和居民之间的矛盾，引起居民的不配合甚至抵制，导致政府形象破坏和公信力的下降。而社区居民与市场及物业之间，信息沟通不畅也会引起社会问题。由政府搭建的信息沟通渠道和信息共享平台，可以为其他主体提供双向的交流渠道，社区居民可以及时表达意愿和建议，消除其疑虑和不解等负面情绪。市场和物业可以及时掌握老旧社区生态空间的各类需求和动态，同时能够准确把握政府的各类政策意图。

多主体参与城市老旧社区生态空间的激励政策。政府作为双核主体中的政治、行政主体，可以制定一系列激励政策，在多主体融合初期，鼓励多主体共同参与，共同分担城市老旧社区生态空间的成本。通过针对市场和物业的税收和金融等方面的优惠政策，扶持相关企业发展，帮助建立规范的市场秩序，防止市场失灵的情况发生。在老旧社区生态空间相关企业发展到一定规模，即可共担成本，促进老旧社区生态空间的良性循环。此外，政府还可以采用财政补贴或后奖励的政策，将政府原来的直接投入模式转变为利用有限的资金资源吸引市场的扩大成长。针对社区居民，采取激励政策鼓励老旧社区探索自治和共治模式，从而转变社区居民在多元主体中的弱势地位，与其他主体共同发挥作用。

完善老旧社区生态空间的相关法律体系。目前，我国关于老旧社区改造和生态空间的相关法律体系还不够健全，涉及老旧社区改造和生态空间的法律仅《城乡规划法》对旧区改建有原则性规定，《物权法》《物业管理条例》明确了业主对于老旧社区改造及资金的基本权责，《建筑法》《节约能源法》分别规范了建筑工程施工及节能改造相关内容，尚未有专门针对老旧社区的法律[8]。老旧社区生态空间的多主体融合，需要从法律规范的层面上明确在老旧社区生态空间中所涉及的多主体权责利，只有社区居民和市场各主体及物业的基本利益有法律作保障，才能使多元主体从根本上相互融合。