阐述房地产企业财务管理的优化策略

殷冬梅 南通市卓才房地产开发有限公司

近年来，我国的房地产企业在数量和质量上都有很大的差异。在目前阶段，很多房地产企业都在采用加强金融管理这一手段，特别是在财务风险控制和财务成本管理中，通过财务风险的识别、财务风险的评估、财务风险的管理，优化管理策略，有效解决财务成本控制与管理过程中存在的问题，使得房地产企业保持正常的资金流转，不断扩大房地产开发规模，从而提高市场核心竞争力。

一、房地产企业财务风险管理的目标

财务风险目标决定了房地产企业财务管理目标是否能够顺利达成，目标的判定及风险控制的临界点是企业所经历的风险前后，可以划分为影响前目标和影响后目标两种类型。

(一)影响前目标

第一，成本支出合理目标。为获得更大的经济效益，房地产企业在面临风险时，往往会选择最优的投资组合，用最小的投资，获得最大的收益。但是由于房地产业高投入的特性，它的投资成本不可能过低，它必须保持在一个比较合理的范围内，房地产企业也希望用合适的成本来获取一定的经济利益。第二，工程项目安全目标。财务风险已成为制约企业生存与发展的重要因素，企业的财务管理若有问题，势必会对企业在项目中的投资产生影响，而一旦出现了财务风险，则会对项目中的固定资产、原材料等的安全性造成影响，从而使项目不能按时完工。

(二)影响后目标

第一，企业正常运营目标。如果房地产企业没有正常的运营目标，房地产企业会面临着严重的财务损失，失去了发展的良机。所以通过对企业财务风险的管理，虽不能完全避免其给企业带来的危害，但却能将其降至最低，为企业的正常运营提供保障。第二，达成计划预期目标。财务风险管理的目的是为了让企业能够平稳地运作，并且，还需要通过财务风险管理来解决在实施计划时的问题，减少和纠正企业在实际运作与计划中的偏差，从而使得工程项目的利润尽可能地达到预期。

二、房地产财务管理体系的构建

房地产财务管理体系主要由财务风险识别、财务风险评估和财务风险管理构成，每个模块由多个子模块的构成。

(一)财务风险识别

第一，财务风险的识别方法。各种金融风险识别方法各有利弊，根据房地产企业的实际状况，选择合适的财务风险识别方法，可以有效地提高其识别的精度，加速其识别的进程，并在此基础上提出相应的管理措施。第二，采用问卷法，对金融风险进行评估。金融风险调查问卷是一种有效的金融风险分析方法，识别表的应用，尽管更倾向于定性因素的识别，但其简单、可靠，可用于房地产企业的初步自查，并结合财务识别方法，有助于房地产企业对自身是否正面临着财务风险。在问卷中，如果回答“是”超过5次，则说明企业有严重的财务问题，而回答“否”少于5次，则说明企业有轻微的财务问题，但仍然需要引起重视。

(二)财务风险评估

目前，国外对上市公司财务状况的评价比较多样化，而国内对上市公司财务状况的评价还没有形成完整、系统的体系，只是按照财政部1999年发布的《国有本金绩交评价规则》对上市公司财务状况进行了一些探讨。但是房地产企业自身的一些特点，使其在实际运用中受到了限制。为此，参考上述财务风险评估指标，根据典型性原则、反映实际偿债能力原则、统筹性原则、反映经营利润等原则，建立一套适合于房地产企业的财务风险评估指标体系。

1.财务指标

房地产风险管理体系中的评估体系的财务指标的具体分为6大类：短期偿债能力、盈利能力、发展能力、长期偿债能力、现金流量能力、营运能力等。

2.非财务指标

一是岗位设置。一个项目从策划、设计、建设到完成，不但要投入巨资，更要有大批高素质的技术人员。比如，工程设计人员、招标人员、预算人员、造价人员、财务人员、安全人员、风险控制人员、质量检验人员等等，每一项工作都要有专业的人来负责，要做到分工明确，责任到人，要相互配合，才能确保项目的顺利进行。但是许多房地产企业为节省成本，往往采取一人多个岗位的做法，有些企业还存在“有岗不用”的情况。这样的安排，会给企业带来很大的经济风险。二是人才管理。在房地产行业中，有些专业技术人才在公司有了一定的实际经验后，会选择离开原企业自己创业，也有一部分工作人员对当前的薪酬和福利不满意，会主动辞职去寻找新的工作岗位。三是管理人才。管理层对市场信息的敏感度，对国家宏观调控政策的正确把握，对长期的战略发展的眼光，以及能否建立起一个好的团队精神，都是影响企业发展的重要因素。四是福利待遇及薪资发放。从某种意义上说，企业的利益能否被保护，就成了企业能否盈利的一个重要指标。员工的待遇和薪酬是否及时到位，与企业的人才是否能够留下来，企业的凝聚力是否能够增强有直接的关系。五是制度的制定与执行。房地产业是一个风险极高，难以控制的行业。在我国的房地产开发建设中，工程建设经常会发生一些安全问题，使建设单位蒙受巨大损失。一些建设单位没有建立起一套完善的质量管理体系，工程竣工后才发现存在着一些问题，只能反复地重新施工，造成了很大的经济损失。

(三)财务风险管理

一是拓宽资金筹措渠道。在开发房地产时，公司资金占用较大，适当运用债务融资方式，有助于公司规避税收风险。但是在工程建设中，负债资金作为一种财务杠杆，在适当的比率下，可以达到工程建设顺利进行、税收负担合理的预期目的。反之，若比率太高，则不但会增加公司的负债，而且在将来的市场环境发生改变时，也会增加公司的财务风险。所以在房地产企业在进行项目开发的时候，不要仅仅依赖于自身的债务和自有的资金，可以通过委托，或者利用自身的信誉，来拓展融资渠道，优化资金结构。二是健全财务预算机制。房地产企业要改变以往只注重质量和时间的做法，逐步转向注重质量、时间和预算的“三位一体”。首先，在项目开始之前，要对项目的资金筹集、项目的使用、项目的费用支出与收益的比例、项目的利润分配等进行科学的预测和计划。其次，在进行项目预算时，要从整体上对项目进行整体规划，将项目施工过程中的各项费用全部纳入到预算系统中，并逐一进行分析，保证项目的合理性和科学性。最后，在经费运用方面，财务部要严格按预算内经费分配，防止预算内经费被挪用或盲目借贷。三是强化对企业流动性资产的管理。房地产开发是一项耗费巨资、周期长的项目，在一个项目刚刚开始的时候，资金链是绝对不能断的，只要有一条链出了问题，就会对项目的进度、质量造成很大的影响，严重的还会导致企业陷入财务危机。所以房地产企业应该强化对流动资金的管理，注重对大额资金的财务审计，并做好日常的检查，随时注意项目的后期资金保证，制定一系列科学有效的资金回流策略，提升资金的周转率。四是加快专业人才培养。财务经理可以根据不同类型的会计报告，来判断企业的财务风险，并在适当的时候采取相应的对策，使企业的财务风险得到及时化解。

三、房地产企业财务成本管理的内含及重要性

(一)财务成本的内涵及其构成要件

财务成本管理是房地产企业财务管理中的核心工作，通过采用有效的核算方法对企业在生产和经营过程中所产生的各种成本和费用进行合理控制，以保证企业资金流不会缺失，能为房地产项目工程建设提供资金支持。房地产企业对财务成本的科学化管理方式一般是对前期的规划和预算，包括核算、审计监督和结算总价管理，目的在于减少运营费用，提高企业整体效益。在财务成本管理中，要以财务计划、审核监督等多种经济活动为载体，加强各项财务管理活动之间的联系，建成有机的循环管理系统，从而提高财务成本管理的经济效益。

(二)财务成本管理对于房地产企业的重要性

房地产企业在进行项目建设过程中，需要的资金数额很大，耗时很久，所以在财务方面要加强对费用的控制，并根据房地产企业的实际运营状况，预算、汇总、分析各个项目的费用，并根据企业的财务管理审计监督体系，对项目建设的各个环节进行全面的监控。同时，从理论和实证两个方面对我国房地产市场的现状进行研究，并提出相应的对策。所以在这种情况下，房地产企业要做好财务管理工作，就必须对其进行有效的管理，以达到降低成本、提高效益的目的。

四、我国房地产企业在财务成本控制与管理过程中存在的问题

(一)缺乏完善的财务成本管理体系，成本管理机制不健全

一套健全的财务成本管理制度有助于提高房地产企业的总体经济利益，促进各种经济活动的开展。但是目前，在现实的经营管理中，房地产企业在成本管理上还面临着许多的问题，具体表现为以下三个方面：第一，财务运营对流动资金的管理太过宽松，这不但影响到了公司的资金运用，也影响到了公司对资金的掌控，导致了公司资金的大量流出。第二，缺乏完善的财会制度，严重影响了公司的正常经营，致使部分财会人员利用职权，侵占物业公司的财物，使公司蒙受巨大的经济损失。第三，企业的财政开支管理制度不健全，致使企业的会计人员在从事特定的工作时，管理混乱，责任不清，从而影响企业的总体会计工作效率。

(二)财务成本管理方法过于单一化

对房地产开发中的工程造价进行有效的控制与管理是非常重要的一项工作任务。然而，因为受到传统财务管理理念的影响，很多房地产企业在发展过程中，在财务成本管理方面，仍然采取单一的财务管理方式，这与现代市场经济对房地产财务成本管理的要求相矛盾，也在一定程度上增加了企业财务管理成本，不利于房地产企业的长远发展。同时，在实际的财务费用管理工作中，也存在着一些问题，即缺乏对现代信息技术的运用。比如，大多数的房地产公司在卖出房屋的时候，都是依靠人工将相关的数据输入到Excel表格中，并没有使用专门的电子系统。因此，不能有效地运用信息技术来对财务成本进行管理，这就导致了房产的人工费用很高，还存在着数据被人为篡改的危险。

(三)财务管理人员的综合专业素养有待提高

财务管理人员的综合职业素养，在很大程度上影响着房地产公司的财务成本管理效率，因此，怎样才能更好地提高财务管理人员的职业素养，已经变成了一个在房地产行业中被广泛重视和探讨的问题。然而，在目前的金融发展过程中，金融从业人员的职业素养普遍不高，整体素质低下。导致我国企业财务经理整体素质低下的原因有三个。第一，由于财务人员对现代成本控制技术、手段的不熟练，致使在经营过程中遇到了各种问题，无法得到及时的处理；第二，财务部主任不负责，处理事情的过程中，经常会有各种问题发生，而且各个部门的负责人还会互相指责，长期下去，对公司的整体运营造成很大的影响。第三，公司没有重视对财务人才的专业培养，导致公司的运营成本和运营风险增大。

五、房地产行业财务管理的优化策略

(一)完善财务成本管理体系

一个完善的财务成本管理体系可以促进房地产企业的长期发展，因此，这就要求房地产企业在开展具体的财务成本管理的时候，要严格遵守国家财务管理的有关法律法规，建立与公司发展需求相适应的财务成本管理体系和制度，为提高我国房地产企业的市场竞争力，建立一个良好的财务管理体系基础。在此基础上，要从两个方面分析房地产企业的融资成本：第一，要根据公司的具体情况，建立一个符合公司实际的成本管理制度，并把它融入公司的管理体系中，防止公司因为管理制度的不完善而导致公司的损失。第二，加强对公司的财务监控，以达到减少资本开支的目的。比如，某房地产企业在开展房地产工程建设项目活动的时候，以自身企业的财务经济运营特点为基础，建立了一套与本企业发展相适应的财务成本管理体系和制度，并及时、妥善地解决实际运营过程中产生的财务成本问题，使公司财务支出的管理水平明显提高。

(二)做好财务成本信息化管理系统的搭建和完善工作

房地产企业要从两个方面对中国房地产市场进行研究。一是利用现代化的互联网技术对房地产企业的成本进行优化，使得房地产企业在运营过程中可以得到更好的管理，从而可以更好地处理房地产企业在运营过程中遇到的各种问题。二是强化和改进财务费用信息化和网络化技术，强化财务费用管理，为物业公司的财务管理打下坚实的基础。

(三)做好培训工作

针对房地产开发企业的实际情况，要在对财务管理人员专业素质和职业素养的培训工作上提出相应改进措施。一是根据公司的经营需要，为公司的金融经理提供专业化的训练。二是提高会计人员的责任感，减少会计人员的错误发生，提高会计人员的工作效率。三是在对财务人员进行业绩评价的同时，可以有效地控制和减少财务费用，从而为提高房地产公司的综合效益打下坚实的人才基础。比如，一家房地产开发公司，为了提高财务管理人员的综合职业素质，会对一些财务人员展开一次全面的专业技能培训，同时建立考核机制，对培训人员进行全面考核，依据考核结果对财务管理者重新进行岗位分配，并对优秀员工给予一定奖励。

六、结语

随着市场经济体制的不断调整与变革，房地产企业的财务费用管理将面临严峻的考验，对企业的整体竞争能力产生不利影响。为了解决这个问题，房地产企业在实际的财务成本管理中，必须不断地改善财务成本体系，同时加强对财务人员的综合职业素质的培养，为我国房地产行业的可持续、长远发展打下一个好的财务成本管理基础。