不同规模城市房地产金融风险产生原因及调控措施分析

沈姝曼

本文以上海市、温州市和新乡市为例，分别分析大型、中型和小型城市的房地产金融风险产生的原因以及各市政府根据现状采取的防范措施。通过研究发现，不同类型的城市房地产金融风险存在特性和共性，需要根据各个城市的发展规划对房地产市场进行深入调研，建立合适的融资体系和风险监控体系，推动当地房地产市场的发展。

房地产金融主要是指房地产企业通过资金流通、融资和相关金融服务进行的一系列金融活动，主要作用就是筹集资金来支持房地产行业的发展，推动房地产的流通和消费，并确保房地产再生产过程的顺利进行。由这些金融活动的广泛开展而产生的相关行业就是房地产金融行业，其中各个房地产企业通过各种房地产金融业务流程来维持企业自身的健康资本运作并赚取利润。

随着我国大多数城市的人口规模不断扩大，对房屋的需求快速增长，各个城市的房地产行业也开始快速发展，这种趋势使得房价迅速上升。人们为了投资房产，通过向银行等金融机构贷款等方式筹集资金，这也推动了房地产金融行业的诞生和快速发展。然而，在房地产金融行业迅速发展的背后，由信用贷款等行为引发的诸如债务风险、房地产价格风险、抵押物风险等各类风险问题开始暴露。为了解决这些问题，稳定房地产行业和房地产金融行业，使其健康发展，对房地产金融风险的深入研究是很有必要的。

张万豪等人发现，我国房地产业的风险主要类型有市场风险、流动性风险、信用风险和投机风险等，主要表现为房地产企业负债率高，融资方式复杂，导致投机行为增多。而从郭志强的研究来看，房地产金融风险主要受到居民个人、房地产企业和商业银行三方的影响，其中，居民通过个人信用住房贷款造成信用风险，房地产企业可能通过资产负债率的增加而带来风险，而商业银行不良资产贷款的积累，也使房地产行业的金融风险增加。针对这些现象，吴宇伦认为，政府和相关部门可以统一采用拓宽房地产融资渠道、加强银行等金融机构对非信贷融资业务的监控、完善房地产金融法律体系等防范措施来预防房地产风险。

而事实上，由于不同的城市发展状况不同，房地产金融风险在各个城市的产生原因、表现方式和对城市经济产生的具体影响也会有一定区别。所以，在研究这一问题时需要对不同规模的城市进行具体分析，并针对不同城市存在的不同问题提出针对性的调控措施。本文分别对上海市、温州市和新乡市的房地产金融行业现状进行分析，以探寻大型、中型、小型城市的房地产金融风险的不同，探讨不同规模的城市房地产金融风险产生的不同原因，以及不同城市基于自身发展规划而采取的应对措施。

一、大型城市分析——以上海为例

（一）房地产金融风险现状

上海作为全国经济最发达的城市之一，房地产金融行业的发展也相对其他城市更加完善。但即使如此，上海也不可避免地面临房地产金融风险问题。近年来，由于政府对房地产投资的“三道红线”等政策的出台，以及经济环境的影响，上海的房地产相关贷款额有下降趋势，房地产企业的资金压力逐渐增大，资金回流速度减慢，面临更严峻的债务危机。而随着国家对房地产投资行为的约束和限制，这些企业无法用经营利润填补资金漏洞，这又加剧了各大房企的资金风险，导致上海房企的资金周转率下降（如图1所示，数据来源于wind数据库）。事实上，近年来，上海市房企的资金周转率一直低于全国平均值。

与此同时，由于近年来银行等金融机构对贷款和融资的信用要求逐渐提高，房地产企业通过普通渠道贷款、信托资金等方式的融资规模也在缩小，因此越来越多的房企开始通过非标融资等方式进行资金筹集。而这种非常规的融资方式受到经济形势和金融风险的影响很大，这就意味着房企通过这些途径进行融资行为的风险增大。

（二）房地产金融风险产生原因

之所以產生房地产金融风险，一个重要原因就是相关的法律法规不够健全，对房地产市场的监督力度不够。作为一个发展迅速但发展时间较短的行业，房地产金融行业相关的法律法规尚未完善，无法解决在发展过程中新出现的各类问题，对可能产生的风险没有进行监控，也无法有效约束房地产市场中违反信用的行为。没有建立起一个完整的监控体系，房地产金融市场也就不能真正稳定地发展起来。

另一个造成上海市房地产金融风险的原因是融资渠道的匮乏。由于房地产行业在进行交易的每一个环节都需要大量资金支持，因此对融资的需求非常大。而如今的融资渠道并不能够支持如此巨大的资金流通，而且相对于风险更大的间接融资渠道来说，比较稳定的直接融资渠道体量更小且发展更缓慢，因此广大投资者和房企不敢冒险，也就难以获得足够投资或者支持企业发展的资金。

（三）应对政策措施

为了应对并且在未来避免房地产金融风险，上海市政府可以采取的一项措施是完善上海市的购房贷款征信记录。上海市现在采用的征信系统尚不完善，因此需要对现有的系统进行改进，能够显示贷款者及其家庭成员的职业及收入状况，确保贷款者能够在一定期限内偿还贷款，也要调查购房者名下的房产用途，严格限制购房者的投机行为，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。与此同时，有关部门也要鼓励对房地产金融产品进行创新，推动融资渠道多样性。由于自身经济实力较强，上海市的消费者和购房者对房地产金融产品的需求旺盛，因此，需要建立一个多元化的房地产金融产品供应系统，积极推出各类住房贷款新品种，来吸引各方贷款与融资，同时通过向社会发行住房债券等方式，积极推动房地产投资信托、基金等业务的发展。

二、中型城市分析——以温州为例

（一）房地产金融风险现状

温州作为国内最早发展房地产金融的城市之一，房地产行业运行得较为完善。然而，随着温州的社会经济发展状况发生变化，房地产市场也受到一定影响。在2015年之前，温州的房价收入比一直高于全国50大中城市的平均水平，这说明温州居民的购房压力一直比较大，这甚至影响到了他们的消费和生活水平。而在2015年之后虽然房价收入比有所下降，在2020年又有上升的趋势（如图2所示，图中数据来自Wind数据库）。

与此同时，温州市的房地产公司的资产负债率也较高，公司容易出现资金短缺或其他负债问题，对于长期房产的开发风险很大。且银行等金融机构在办理贷款业务时，往往选择将房产或其他土地资产作为抵押物，而一旦房产贬值，给金融机构带来的风险也会很大。

（二）房地产金融风险产生原因

温州市的房地产行业存在风险的主要原因之一是扩张的贷款政策。在我国放宽贷款政策、降低利率同时增加了货币发行量之后，许多资质偏低的房地产企业也获得了大量贷款，民众贷款买房的现象也更加普遍。这种行为加剧了房地产泡沫膨胀，增加了房地产金融风险。其次，温州的银行在办理贷款业务时普遍采取互保联保机制，平均每家企业有3家互保业务，这意味着当一家企业因资金不足倒闭时，会有1-5家企业受到波及。这样的担保机制虽然保证了企业信用，却也扩大了资金风险。与此同时，由于民间借贷在温州越来越流行，民间的贷款利率逐渐走高，也增加了借贷风险。

（三） 应对政策措施

针对温州市的这些房地产金融风险，主要可以用几种方式来预防或改善。第一就是控制房地产行业的扩张速度，引导民众合理购房，以此来控制房地产金融泡沫的膨胀。第二就是温州市政府需要对民间的借贷市场进行约束和控制，健全民间借贷登记制度和监控体系，以此降低借贷风险。第三就是逐渐取消互保联保制度，对于被牵连的企业的贷款偿还可以采取分期等宽限方式，避免有更多的企业受到破产企业的波及造成资金危机。

三、小型城市分析——以新乡为例

（一）房地产金融风险现状

新乡市的房地产行业的主要特点是发展时间短、发展规模小但速度快。在1998年之后，新乡市真正开始进行房地产融资，到如今房地产开发已经大幅增长，房价从2015年的4391元每平方米迅速攀升至2022年的7114元每平方米（如图3所示，数据来自于安居客APP）。然而，由于房地产金融发展刚起步，行业内存在不少问题和风险。第一就是融资渠道单一，房地产企业和居民购房的贷款主要来自商业银行的信贷，其他融资渠道比如债券和信托基本不存在。第二是融资比例较高，新乡市的房地产企业大多以银行贷款为基础，试图用低成本融资获取高额利润。

（二）房地产金融风险产生的原因

新乡市的房地产金融行业出现这样的风险，一个主要原因就是过于依赖商业银行。当地的房地产企业的开发资金多数来自商业银行的信贷，而且商业银行几乎参与了整个房地产开发市场中的所有环节。因此，当房地产企业出现资金困难时，造成的风险会转移到商业银行身上，对商业银行造成损失，并且很可能引发信贷风险。与此同時，由于个人住房贷款的偿还风险开始暴露，在可预见的未来里，商业银行的潜在风险会不断加大。

房地产金融风险出现的另一个原因是商业银行等金融机构的管理风险。由于当地金融机构对房地产金融的认识不够透彻，盲目追求数量，贷款的标准过于宽松，对一些房地产项目的前途太过乐观，忽视了可能存在的风险，这就使得房地产金融风险有扩大的可能。

（三）应对政策措施

预防新乡市的房地产金融行业风险的一个举措便是拓宽融资渠道，推动房地产贷款证券化。通过建立多元化房地产融资机制，增加房地产信托、房地产债券、住房资产证券化等新的融资渠道，降低商业银行信贷的比例来化解房地产金融风险。同时，可以加快土地制度改革，加强对土地的监管和利用，规范房地产企业获取土地的途径，从而规范房地产开发市场。

另一个可以采取的措施是由政府或中央银行加强对当地房地产市场的监控。政府和中央银行有能力对房地产市场进行深入的调查和分析，能够比普通的商业银行更早发现存在的问题，并且通过建立并完善风险预警体系向市场预告，从而稳定房地产金融市场。

四、建议

通过对三个城市的房地产金融风险进行分析，可以发现，各个城市可以采取一些通用的措施来从一定程度上避免风险。其一是完善金融风险监测体系。有关部门需要重视对非信贷融资业务进行重点监控，对从事非信贷融资业务的人员进行培训，提高他们发现房地产金融风险的能力，让房地产开发业务真正受到约束和监控。其二是完善企业和个人信用评估体系。商业银行等金融机构需要对需要办理信贷融资业务的房地产开发企业和个人投资者的信用进行充分调查，确保他们能够按时偿还贷款。为了降低风险，还可以限制居民购房数量和贷款金额，避免投机者趁机进入房地产市场带来风险。其三是健全房地产金融行业法律法规。政府和人民银行需要根据近年来房地产金融行业的发展趋势和对未来情况的预测，完善相关法律法规，让房地产市场的业务往来更加透明，约束房地产市场中存在的不法行为，让遵纪守法的房地产开发商和投资者能够更加放心地进入房地产市场，推动房地产市场的健康发展。

结语：

通过对相关文献的研究以及对上海市、温州市和新乡市三个不同规模的城市的房地产金融风险现状、原因和应对措施的分析，结论是不同的城市面临的房地产金融风险大同小异。风险产生的主要原因就是当地的风险监控系统不完善，或是当地有关部门和商业银行对当地的房地产市场了解不够深入和全面，以致推出的房地产贷款渠道不适应当地情况。面对这些风险，需要当地政府和人民银行完善风险监控体系，拓宽融资渠道，以保证房地产开发企业的资金需求。与此同时，需要完善个人信用系统来降低信贷风险，健全相关法律法规以保证房地产市场健康发展。

由于缺乏相关数据以及实证操作能力，本研究没有具体的实证分析，因此对现状和原因的分析不够深入。在选择具体城市进行研究时，也受限于理论能力，没有考虑排除无关变量的影响。日后在进行相关研究时，可以弥补本研究的不足，并通过归类和对比发现不同城市房地产市场的特性和共性，利用更多理论基础为房地产金融行业的发展提供可参考的建议。