如何处置办理首次登记后的国有土地使用证

徐映雪

案   例

A公司在不动产登记机构办理4栋建筑物的首次登记后，要求将国有土地使用证原件归还，并表示，如不归还原件会影响其后期工程的规划报建及房管预变现等手续办理。经核查，该宗地分两期开发，因开发单位资金问题，目前，只对一期工程进行了报批开发建设。此种情形下，登记机构能否按A公司要求归还土地使用证原件？

分   析

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）1.2.2规定，不动产登记应遵循“一体登记”原则，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。首次登记后将土地类型、性质、用途、面积、使用期限、建筑物分摊土地面积等信息记载在登记簿及不动产权证书上。但首次登记办理完毕后，对土地使用证原件应如何处置，在《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《操作规范》中都没有明确规定。目前，国内各地区的不动产登记机构观点与做法不一。

观点一：应把土地证原件存放在此次申请办理楼栋的卷宗中予以存档。开发单位办理后续业务确需原件的，可到不动产登记机构进行调档。盖有登记机构档案查询章的复印件与原件具有同等法律效力。

观点二：应遵循之前房管部门的做法，直接把土地使用证原件归还开发单位。基于便民利民的角度出发，收取土地使用证原件确会给开发单位办理后续业务带来不便，而登记部门留存原件没有任何作用，徒增了档案查询人员的工作量。

笔者不支持这两种观点，是否返还不能一概而论，应分情况予以区别处理。实践中，开发单位持不动产登记机构出具的盖有查档章的土地证复印件办理后续业务时，相关部门会对土地证复印件的真伪存疑，导致开发单位碰壁，得到“不见原件不予办理”的回复。即使最后不要求提供原件，相关部门也会向登记机构进行真伪核实，延长了开发单位的办理时间。所以，一旦办理该宗地上建筑物的首登业务即把土地使用证原件收回是不合理的。

但直接把土地使用证原件返还开发单位存在一定的登记风险。首次登记后登记系统对土地未标注任何提示性或限制性信息，如原土地证也未作收回处理，开发单位仍可持土地证进行抵押，司法机关也可持相关司法文书对已办理房屋所有权首次登记、转移登记小区的土地进行查封。如出现这样的情况，对小区业主来说显然是有失公允的。

综合上述考虑，笔者认为可分两种情况进行处理。第一种情况，开发单位此次申请首次登记的楼栋办理完毕后，该宗地上所有建筑物已完成首登。此时已不涉及后期工程的规划、建设等手续办理，故可将土地使用证原件收回，存放在最后一栋楼的首登卷宗中存档。第二种情况，该宗地尚存在未进行首次登记的楼栋，则可将土地证原件返还开发单位，但返还前应根据项目进展，在土地证附记栏对该宗地上建筑物首登情况予以注记，如“X年X月X日，该宗地上X项目已办理首次登记业务”。涉及建筑物区分所有权的项目，还应注记“建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主共有”，注记后加盖不动产登记业务专用章予以确认。此外，在登簿后，登记簿附记中应即时更新记载上述证载附记信息。在司法实践中，司法机关对土地进行查封前一般会查询下该宗地的状况，如不动产登记机构已做了相应注记，在《不动产登记资料查询结果证明》附记中会清楚显示宗地上房屋已办理首次登记，土地使用权已分摊。此时司法机关会充分考虑业主的权益，一般会选择不再查封该土地。

本案中，登记机构办理完毕A公司4栋建筑物的首次登记后，可在土地使用证原件及登记簿予以注记，盖章后将土地使用证原件返还A公司，在卷宗档案中留存复印件。即使开发单位仍抱有侥幸心理进行土地抵押申请，登记機构也可以从土地使用证及系统的附记信息及时得知有关情况而不予受理，有效规避登记风险。（作者单位：郑州市不动产登记中心）