完整社区理念下的广州历史城区老旧小区改造探索*

孙乙菁，肖大威，黄 璐

引言

改革开放以来，我国经历了快速城镇化的发展过程，特别是在20 世纪80 年代中后期，随着房地产业的迅猛发展，几乎所有大中城市的老旧小区都开始进入更新改造的阶段段[1]。据统计，全国共有老旧小区近16 万个，涉及居民超过4200 万户，建筑面积约40 亿m2[2]。党中央和国家围绕城镇老旧小区改造也相继出台了一系列重要文件，2019 年12 月中央经济工作会议部署，全国老旧小区改造工作正式开展试点工作[3]。2020 年7 月10 日，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了老旧小区改造的总体要求、基本原则、改造任务，建立实施机制，完善配套政策，强化组织保障[4]，并提出要推动建设完整居住社区，并于同年8 月发布《完整居住社区建设标准（试行）》与《完整居住社区建设指南》[5]。2021 年3 月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》提出了加快推进城市更新的重要任务，旨在改造和提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等现有存量片区的功能[6]。

广州作为千年历史文化名城，受建筑寿命、土地经济期限的影响，在全国率先开始对存量土地再开发的改造行动。从2009 年“三旧”改造到2015 年的“城市更新”运动再到2016 年的老旧小区微改造，至2022 年底广州共完成老旧小区改造799 个，累计改造老旧建筑4524 万平方米，涉及居民62 万户、198.6 万人[7]。广州老旧小区改造的建设内容主要在设施的补齐和人居环境的改造上，对社区文化与社区治理方面暂未提出较为系统化的要求，因此，如何将社区改造成为硬件软件兼容的完整居住社区1），探索一套完整居住社区建设范式也是广州这个全国老旧社区微改造的先行者值得探讨的话题。

1 历史城区中的老旧小区改造原则

1.1 尊重差异，因地制宜

历史城区中的老旧小区存在的问题多种多样，居民群体作为改造的参与者、推动者及享有者，需求也有所不同，因而老旧小区的改造设计、建设标准也不应一概而论。在改造前应对社区进行详尽的居民需求调研，了解社区文化，尊重不同类型老旧小区的差异，进而提出改造方案。

1.2 尊重历史，保持原真

在历史城区的老旧小区改造中，需要尊重历史，保持原有的居住主体功能，保护居民在长期的社区生活中逐步建立的社会网络，传承与发展居住文化的地域特色，才能延续地区生活的真实性、复兴社区活力，使社区成为城市的有机单元[8]。

2 历史城区中的老旧小区改造策略

2.1 设施改造策略——引入市场、挖掘潜力

在现代社会中，公共服务市场化已成为一种国内外政府社会服务供给的发展趋势[9]。历史城区周边公共服务设施较为完善，这是广州市公共服务设施补短板的建设成效，也有赖于旧城作为原有城市中心的经济基础。因此，该类社区的公共服务设施的供给发展方向应该更具有针对性。以商业服务设施为例，在历史城区中，街巷型老旧小区中多居于历史文化街区，其周边文化与商业资源丰富，因此，在老旧小区改造中要引导文化、商业服务设施的升级，在保证社区生活原真性的前提下，引入与社区文化相符的精品商业，有助于塑造社区形象，提升社区商业服务设施品质。而以为养老服务为例，历史城区内老年人口基数大，为居家养老提供公共服务也成为老旧小区改造中不可忽视的问题。因此，允许和鼓励社区的养老服务设施在满足普惠性服务的基础上进行市场化的探索，可以在一定程度上减轻政府补贴的压力，有利于适老化公共服务的持续性发展。社区养老服务市场化、职业化可以带来专业服务，专业服务带来服务升级和消费升级，可以更好地使得社区为城市提供养老服务，并且提供额外的就业岗位。政府、社区与第三方提供服务的市场公司多元主体共同作用，政府作为托底，第三方公司提供服务，社区进行监管，为老旧小区的公共服务市场化提供保障，促进良性循环（表1）。

表1 非政府组织的第三方社区服务提供对比

2.2 空间改造策略——延续文化，完善功能

2.2.1 保护空间肌理，提供舒适交往空间

结合历史城区存量空间不足的特性，老旧小区空间的改造以微小型、渐进性的微改造为主。首先是将社区闲置的公共空间如社区入口、小广场、小公园等进行品质提升和功能塑造，挖掘空间的潜力，改善社区环境与居民生活。对于街巷型老旧小区的空间改造，由于街巷是人们活动、聚集、交往的重要场所，且小区内往往包含大量传统风貌街区与历史保护建筑，因此需要注重传统文化的保护与传承，采取空间织补的手段修复街区空间肌理，以确保社区中的历史真实性、生活真实性和风貌完整性。而对于行列型老旧小区的公共空间，应该注重盘活社区中低效空间，增强公共空间的可识别性与连续性，同时在改造的过程中注重对公共空间小品家具的设置，如增设花坛、台阶等临时辅助性座椅以及趣味性的城市家具，为居民能够在公共空间的停驻与交流提供良好环境与契机。

2.2.2 利用触媒元素，增添社区空间活力

历史城区中老旧小区公共空间，其作为城市发展的积淀与缩影，具有独特的历史性与人文性，因此社区内传统街巷、天井院落与建筑单体除了具有满足居民生活的居住功能，往往同时还承担着文化、旅游、商业等功能。根据“城市触媒”理论，触媒可以是物质形态、具体空间，也可以是非物质形态，例如历史、民俗等文化元素，可以筛选适宜的触媒元素，通过城市设计的手段植入“触媒”元素[12]，使其与周边环境交互，增添公共空间的活力，从而推动区域可持续发展。触媒元素既可以采用与原有住区不同的现代元素与传统进行对话和碰撞，诞生新的文化符号，也可以采用融于保留原有住区风貌的元素，植入或提升业态的模式，产生具有商业、文化性质的触媒效应。

2.2.3 加强韧性建设，提升风险抵御能力

在老旧小区公共空间的改造中还应加强韧性建设，以提升空间连续性、开敞性与功能多样性为目的，在社区中形成“点-线-面”三位一体的韧性公共空间，辅以公服设施与健身器材，为社区居民塑造健康韧性社区。“点”为清理与盘活社区中微小的街角空间与宅间绿地，改造成为微小的广场绿地、口袋公园，结合海绵城市的建设，作为韧性空间的基础单元，使其具有供居民休憩与交往的功能，又可灵活转变成为健身空间、宣传场地或应急防疫防灾的宅间、街角集散区域；“线”则指的是社区中的道路空间，街巷、宅间小路等线性的具有人流导向性的公共空间，通过清晰流畅的线型公共空间，将社区中的“点”状公共空间相连接，引导人群通往更加宽大开敞的“面”状公共地带，如公共道路、大型广场等区域，通过对老旧小区空间的韧性建设，整体提升小区风险抵御能力。

2.3 治理策略——多元共治，情感维系

老旧小区的改造的难点不光是物质空间资源分配的问题，改造中多元主体的利益诉求与矛盾冲突更是加大了老旧小区改造的难度，尤其是在历史城区中的老旧小区，因其承载着城市的岁月与文明，且当中不乏历史文化保护文物与建筑，因此对改造关注人群除了居住社区中的居民，还有社会各界的专家学者、公益团体与志愿人士。因此，在历史城区的老旧小区改造中，除居民、政府、开发商与规划师之外，增加如专家学者、教研人员、非营利公益团体等非利益主体但具有相关经验与能力的参与主体，成立第三方组织[13]，在改造过程中，通过协调和监理的手段，提出合理诉求，平衡多方权益，有助于改造过程的协同与资源分配。

在改造不同的阶段应增加相应的信息了解渠道以提高公众的参与度（表2）。如在改造前的调研阶段，应对居民需求进行详尽的问卷调查与访谈，组织居民座谈会；在改造方案制定过程中，组织居民开展方案研讨会，对改造内容、社区治理模式、项目建设资金筹措等重要决策进行讨论与表决；在改造实施过程中，做好居民对实施现场的反馈，组织居民与实施团队针对实施中存在的问题与需求开展座谈会；在改造后的管理阶段，可以采取组织居民代表加入社区管理团队共同管理。

另外鼓励社区内利用共同的传统文化背景、业缘基础下的专业技能、或是邻里间共同的兴趣爱好进行社会组织的建设。由社区社会组织来进行社区活动的举办与相关文化的宣传，丰富社区文化内涵，提升社区凝聚力与归属感，实现多元主体社区共治、共建、共享。

3 历史城区中的老旧小区改造实施模式

老旧小区改造中涉及政府、企业、居民、社会各界人士等不同主体，根据不同的实施主体与其在实施中的地位，老旧小区改造的实施模式主要有：政府主导实施；政府引导，企业实施；政府主导，居民参与实施；政府引导，居民主导实施[14]；多元主体，共同实施（详见表3）。不同的实施模式势必会产生不同的实施效果，为了保证改造方案能够得到有效实施，历史城区中的老旧小区宜采用多元主体共同参与的改造模式。

表3 不同类型的老旧小区改造模式一览表

4 历史城区中的老旧小区改造个案：六榕街旧南海县社区

4.1 社区概况

旧南海县社区（以下称旧南海社区）位于“五仙观-怀圣寺-六榕寺”历史文化街区的核心保护范围内，因其原址为明清南海县衙所在地，故以此命名（图1）。社区总用地面积约4.28 ha，社区住宅共359 栋，居民户数约1840 户，共5155 人。社区有多处历史文化遗存，包括1 处历史建筑，72 处民国时期的传统风貌建筑线索，社区内存在保存最完好的民国初期建筑，是广州近代集合住宅的典型代表和“最广州”特色的社区[15]。改造范围内中心区域现状建筑为20 世纪20 年代西式或中西合壁楼房为主，多为2～4 层，有大公报旧址与民国“南天王”陈济棠公馆遗存。社区周边佛寺遗迹众多，北有六榕寺与光孝寺，南有伊斯兰教怀圣寺。社区南临500m 长的中山六路骑楼街，周边步行可达将军府遗址、人民公园、广州公社旧址等文化景点，沿中山六路东行可通往北京路文化旅游区。

图1 旧南海社区区位图

4.2 主要改造内容

4.2.1 物质空间(硬件)

（1）基础设施与公共服务

在基础设施提升方面，旧南海社区进行了三线整治与四线融合、安装照明设施，规范垃圾收运点设置、安装小区视频监控系统、增加快递柜，并改造地下管网，改善小区内给排水及排污系统，实现雨污分流。同时，维修小区道路及楼间破损甬路，从铺装样式、色彩与材料方面进行改造，使其更加贴合历史街区的文化气息。在补齐民生短板后，深入挖掘大公报旧址等旧建筑的文化底蕴，活化利用历史建筑，凸显社区文化气息，重塑街头巷尾场所氛围，以历史文化底蕴为基础，以大公报旧址历史建筑为触媒，引入咖啡馆、便利店、酒吧等商业服务（图2、3），塑造历史建筑文化地域与现代文艺与体验的商业特色、推动业态品质提升。另外，旧南海社区在完善公共服务设施方面考虑了适老化，社区中设有家政基层服务站点，主要针对居家养老、家政服务与母婴服务；同时社区中设有为社区中老年群体提供三餐的长者食堂，为社区内的老年群体餐饮、健康以及居家养老的上门服务提供设施与渠道，并引入市场化服务与智能平台辅助监测与管理社区老年群体。

图2 旧南海社区中的公共服务设施

图3 市场化公共服务设施的引入

（2）公共空间

对于街巷广场的改造旨在提升空间品质。在改造中重新整饰惠吉西入口空间及六榕街文化广场、大公报广场，粉刷翻新社区牌坊，修缮景观墙。同时，在中心活动广场增设石桌座椅、休息长椅、休息亭，整饰沿街商铺门前空间，增添公共家具，并在公共空间建设了适老化的无障碍设施。

改造绿化景观、规整盆景，采用“留、理、疏、增”的策略。针对居民意见与实际采光情况，保留场地内胸径冠幅较大、长势良好的乔木；整理枝条分支杂乱、严重影响居民出行及生活的乔木；对病虫害严重、危害居民安全、植株胸径不大且长势不佳的乔木，抽疏移除；最后在公共空间增补组团式绿化与局部移动式花箱（图4）。

图4 绿化改造示意图

在建筑空间改造方面，整饰外立面、维修安装楼栋门对讲系统、粉刷楼道、修复楼梯踏步及扶手、维修消防设备及楼宇安全设施、维修安装楼道照明，修缮风貌建筑（图5）。

图5 适老化的公共空间改造

4.2.2 社区治理与服务（软件）

（1）管理机制与数字化管理建设

探索社区自治模式，发挥基层组织的协调作用。以社区党组织为核心，形成居民代表、楼长、辖区单位、社会组织各界代表广泛参与的社区议事平台，建立规范化协商议事规则，将改造相关事项纳入协商议事范围，通过平等、理性、平和的协商方式，全面反映掌握社情民意，共同协商解决社区问题。

旧南海社区作为5G 智慧社区建设的示范项目，建设内容主要有智能人行、智能安防、智能管理等方面，同时在社区中建设智慧社区服务平台（图6），可监控社区内的重点区域、重点人员、陌生人员、人流密度以及消防占道、垃圾乱扔的现象，并在智慧平台显示，进行告警；通过给社区中的独居老人佩戴智能手环实时监控其健康状况，发现异常及时预警。

图6 智慧平台建设

（2）公众参与

在社区改造前，成立“共同缔造”工作坊，作为项目议事平台，搭建协作平台，发出招募海报，主动了解居民需求，积极引导社会力量，促进多元参与社区改造建设，建立政府、市场、居民与设计师共同参与社区改造的工作机制。改造过程中，召开现场协调会，强化项目安全和质量管理，共商共建共治；明确各单位部门职责分工，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进工程实施；开放投诉举报渠道，发挥社会监督作用，促进改造工作落实；通过参与式设计，吸引社区居民与高校师生共同参与社区改造（图7）。

图7 社区设计阶段的多方参与

在改造后的社区日常管理方面采取业主自治模式，社区中的管理模式、规约及业主议事规则均由居民共同协商确认，再经由社区街道进行基础管理，共同维护改造成果。建立健全社区专项维修资金的筹集机制，由居民补交、续交维修资金支持建设改造，引导专营企业履行社会责任，落实管线设施设备后续维护管理工作，推动社会力量参与管理。

依托历史文化，开展社区活动与文化宣传。旧南海社区开展社区活动众多，主要宣传社区历史文化、科普知识、针对老幼特定群体开展活动。社区活动的开展有助于密切社区居委与居民、以及居民之间的关系。对于这些活动，居民参与度与反响均较好。

（3）社区文化与社区情感

注重挖掘与活化利用历史底蕴，提升居民生活品质。为突出“一街一品牌”、“一社区一特色”的整体设计理念，将社区中的“大公报旧址”历史建筑以“修旧如旧”的原则进行活化利用，打造社区壁画历史文化墙，凸显社区文化气息，重塑街区的场所氛围。并引导居民参与电箱、邮筒涂鸦美化，彰显艺术贴近居民生活的特点，完善社区服务。

社区依托自身的历史文化，利用历史建筑空间作为载体，置入党建教育文化站，展示与宣传社区的历史沿革与文化建设事迹，并定期播放教育影片，丰富社区居民精神文化生活；在大公报广场旧址前广场空间对社区文化历史进行宣讲与展墙布置，使居民熟悉社区历史文化，增加社区归属感与认同感。针对社区内一老一幼群体，结合公共空间开展社区活动，包括对幼儿的安全教育、对老年人的健康义诊以及逢年过节的节庆活动，为社区居民创造新的社区集体记忆（图8）。

图8 社区活动促进居民产生集体记忆

4.3 指标体系分析

为了更客观了解改造的情况，本文从社区的硬件与软件两个层面建立老旧小区改造的指标体系，该体系以物质空间和社区治理与服务为一级因子，5 个二级因子与16 个三级因子共同组成，并邀请相关领域专家、相关部门工作人员、一线设计人员、社区管理人员以及居民代表组成的团体对因子的重要性进行打分，利用层次分析法2）确定指标体系的各个因子权重（表4），并提出对指标因子评价的方式。

表4 老旧小区改造指标因子权重表

对指标体系的各项因子进行了加权后的分数统计，并根据得分与该因子满分的比例进行等级划分来描述因子的改造情况，可知旧南海社区在硬件的社区硬件的建设上整体情况较好，说明本次对房屋建筑本体公用部位及对小区公共部分进行的改造使得老旧小区的人居环境有显著改善，居民对硬件部分改造较为满意，具体因子评分与等级见表5。

表5 案例社区加权得分对比表

4.4 改造优化建议

现阶段，旧南海老旧小区的改造资金筹措仍以政府为出资主体。根据广州老旧小区成片连片进行改造的思想，作为片区中的典型范例，旧南海县社区应该对周边老旧小区有辐射作用，其较为完善的公共服务设施，尤其是像长者食堂这一类型的适老化服务，可以在一定的时间跨度内向周边居民开放，帮助周边处于改造中的老旧小区，使其在建设与完工的过渡时期人居环境能得到一定程度上的改善。

在公共空间的塑造上，利用公共空间建设社区防疫防灾系统，增强社区韧性也是公共空间建设的重要环节。在广场绿地的微改造中，应结合海绵城市的建设，作为韧性空间的基础单元，使其既具有供居民休憩与交往的功能，又可灵活转变成为健身空间、宣传场地或是应急防疫防灾的宅间、街角集散区域。

另外，作为5G 智慧社区建设的示范项目，在社区中虽然建设有智慧社区服务平台，未能很好地发挥智慧平台通过整合资源提供社区服务、实现社区治理的功能，社区居民对利用智能设备获得相应服务的意愿不高。后续应加强与之相匹配的智慧设施建设，完善感知监测的终端设备与途径以及相关的数据信息的收集功能，扩大智慧服务的相关宣传。

小结

文章首先明确历史城区中老旧小区改造对于城市文脉延续与城市发展的重要性，提出了尊重历史，因地制宜与尊重历史，保持原真的改造原则。其次，为老旧小区物质空间中设施与空间的改造、社区的服务与治理提出相应的策略。第一，在设施的改造中注重公共服务市场化，鼓励建设社区社会企业来对老旧小区的公共服务进行补充；通过引导文化与商业设施的升级，突出社区文化，塑造社区形象；挖掘既有设施的兼容型，提倡设施在使用上时间交错，空间复合，以解决老旧小区设施建设空间不足的问题。第二，在公共空间的改造上注重文脉与肌理的保护，利用触媒元素增添社区公共空间的活力。第三，对于老旧小区的社区治理，利用多元主体共同参与社区建设，增加居民改造知情渠道与参与途径，促进居民在全改造周期中的公共参与；鼓励组建社会团体共同形成不与社区利益相关的第三方组织，以应对改造中的多元博弈，有助于改造实践中的利益协调，保障改造落地实施；重视社区中的文化建设，促进居民产生社区归属感。再次，对比分析多种老旧小区常见改造模式后提出历史城区中的老旧小区宜采用多元主体共同参与的改造模式。最后，以六榕街旧南海县社区为例，建立老旧小区改造指标体系，从物质空间(硬件)与社区治理与服务（软件）两方面分析改造情况，进而提出改造优化建议。

图、表来源

图1：作者根据资料改绘；

图4、5、7：广州市城市更新规划研究院提供；

图8：原南海社区居委会提供；

其余图、表均由作者拍摄或绘制。

注释

1）“完整社区”的概念由吴良镛先生于2010 年上海世博会上首次提出。他认为社区是人最基本的生活场所，其规划建设出发点应是居民的切身利益，不仅是住房物质空间的塑造，还包括服务、治安、教育、交通等多方面因素，既包括硬件又包括软件的完整社区建设是一项系统的社会工程。

2）层次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)是由美国著名运筹学家萨迪（T.L.Saaty）提出来的一种定性与定量相结合、系统化、层次化的分析方法。这种方法可以量化多位决策者的相关经验，适用于目标结构复杂且缺乏数据的情况，是一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。