货币政策对大中城市房地产价格的影响分析

张意振 特拉华大学（University of Delaware）

引言

相比于小城市和农村地区，大中城市的房地产价格由于房源数量多、价格高、变化幅度大等特点，成为研究房地产市场走势特别是价格趋势的主要样本来源。货币政策的改变对房地产价格的影响，更快、更多、更明显地体现在对大中城市的影响之中。研究清楚货币政策对大中城市房地产价格的影响，为精准选择合适的货币政策，在特定货币政策下做好针对性应对，提升房地产市场价格稳定性具有重要作用。

本文在全面论述我国当前货币政策、房地产经济模式的基础上，从信贷规模、利率变化、资产组合、居民财富四个方面全面分析货币政策对房地产价格的影响，最后针对当前房地产市场面临的困难，提出应该实施的货币政策。

一、货币政策概述

（一）货币政策的定义

货币政策是由央行掌控的，是用来调节基础货币、银行储备、货币供给量、利率、汇率以及金融机构的信贷活动，以实现不同经济目标和财政政策的手段。作为国家对经济宏观调控政策的最重要组成部分之一，货币政策是用货币或货币相关事物作为调节标的，根据不同的经济目的和财政政策，由央行等机构做的精准调控。自货币诞生以来，货币政策古已有之，并随着时代的发展而成熟完善。自1992年我国正式实行市场经济制度以来，我国实行了多元的货币政策，不断为经济的正常发展保驾护航。

（二）货币政策的分类

根据货币供应量变化方向的不同，货币政策可分为如下三种：扩张性货币政策，通过降低利率和存款准备金率，不断增加市场货币需求量，提升货币流通性，从而刺激投资与消费；紧缩性货币政策，通过提高利率和存款准备金率，不断减少市场货币需求量，降低货币流通性，抑制货币严重贬值通胀明显等问题；稳健的货币政策，保持利率和存款准备金率维持在一定的区间内，浮动范围较小。

根据使用的调节工具的不同，货币政策可分为如下两种：价格型货币政策，对资产价格进行直接调节，主要有对利率、汇率等的调节；数量型货币政策，主要是央行在市场的调节中通过对具体数据进行控制，包括公开市场操作、法定存款准备金率调整和直接的信贷控制等。

（三）货币政策的作用

货币政策的主要方式有：控制货币发行、控制和调节对政府的贷款、推行公开市场业务、改变存款准备金率、调整再贴现率、选择性信用管制、直接信用管制等。

投资、出口、消费作为拉动经济增长的“三架马车”，其在市场自动调节的同时，最主要受到来自货币政策的调节作用。通过实施积极的货币政策，可以带动社会各界对于投资的热情，不断提升对实体经济的投资量。通过实行不同的汇率政策，可以在使人民币汇率保持相对稳定和有利的境况下，促进我国进出口企业在激烈的国际市场竞争中处于相对优势。通过对货币发行量、存贷款利率等的调节，可以有效抑制严重的通货膨胀或通货紧缩，对于维持和创建完善的供需结构，保持物价的相对稳定，确保不出现大规模的失业现象，保持人民群众的生活水平，具有重要的作用。

二、房地产的主要特点

作为重要的等价交换物，房地产具有一般商品的所有特点，除此之外，还具有许多自身独有的特点。

（一）最重要的不动产

房地产存在的最原始和主要的目的当然是供人居住，这在政治经济学中叫做使用价值。因其蕴含了一般性的劳动，使用了各种建材配件商品都有着较大的价值，因此房地产又不同于阳光、河水等具备使用价值的自然物，它本身具有较高的价值。随着房地产价格的突飞猛进，房产早已成为人们身份地位和财富的象征，也是标志个人家庭住址、社会阶层等的主要内容，因此国家对房地产进行了集中的统计和管理，设立了专门的房管机构，进行产权证明的制作、发放与变更等活动。房地产的交易完成，不是以入住或以其他途径完全使用，也不是以钥匙到手为标志，而是必须在产权管理机构办理房地产产权登记证书。房地产已成为衡量财富的最重要不动产。

（二）具备虚拟经济属性

随着房地产完全市场化和价格的不断上涨，房地产也逐渐成为中产以上阶层炒作的对象。不仅在中国是这样，在美国早已成为最重要的财富标志，据相关统计数据表明，在美国人的家庭财富中，房地产比重占54.2%～55.5%，其中除住宅以外的其他房地产占非金融资产的8%～8.5%[1]。在我国，国家统计局城调总队于2002年7月进行了相关调查，结果表明：城镇居民家庭财产中股票、债券、银行储蓄等占比34.9%，而房地产的占比已经达到47.9%，远远超过了前者的比例。房地产一度超越股票债券甚至银行储蓄，成为中国最为重要的投资市场。根据相关经济数据，有50%以上的城市房地产投机度超过1.00，最高的达到5.99，远远超过了国际上公认的合理区间。正是因为如此，国家不断加大对炒房的打压力度，还房地产市场以本来面目。

（三）受政策影响较大

房地产是受政策影响最明显的市场行业之一。因为房地产在国家经济中的权重较大，是国家财税收入的主要来源之一，甚至会主导一国的经济走势，日本在20世纪90年代房地产泡沫的破裂，导致其经济的持续衰退，因此国家尤其注重对房地产市场的宏观调控，不断出台各项措施保证其平稳健康发展。其中，利率对房地产市场带来最为明显的影响，房产价格的持续高位导致大多数人无法全款购房，必须选择按揭贷款的方式，而首付比例、还贷方式、还贷利率、首套房和二套房多套房之间的利息差异等不同因素，即使在数据上看似差距较小，在购房总款上将产生较大差异，因此引起了房地产开发商和购房者的极大关注，会在更大程度上影响消费者购房能力和购房热情，并在第一时间对供需关系产生影响，甚至会发生逆转性的改变。

三、不同货币政策对房地产市场价格的影响

不同的货币政策，对于经济的调节具有不同的侧重点，因此对于房地产市场价格也有着不同的影响。

（一）信贷规模的影响

通过对货币供应量的调整，央行在调整信贷规模的同时，对房地产市场产生重大影响。当信贷规模较大时，银行会放宽贷款审批条件，居民购房通过贷款审批的概率较高，反之，当信贷规模较小时，银行放贷空间不断压缩，势必会提高贷款审批条件，提高贷款准入门槛，居民较难通过购房贷款审批。央行通过公开市场信息、调整再贴现率、调整存款准备金率、调整利率等措施，直接或者间接对信贷规模产生影响。

根据对全国大中城市房地产市场数据的综合研判和对比分析发现，近20年来信贷规模和房地产价格保持了一贯的正相关关系，成为影响房地产价格的重要因素之一[3]。

（二）利率变化的影响

在价格型货币政策工具中，利率是最重要的调节工具，很多时候需要以利率作为中介目标进行调控，比如调节商业银行存款、贷款的基准利率等。我国自从1996年开始利率水平市场化改革以来，已经基本完成了银行间同业拆借市场利率、债券利率、贷款利率和贴现率的市场化，而央行在2015年也不再为商业银行和农村合作金融机构设置存款利率上限，我国的利率市场化改革进程也一步步向前推进。

国家通过对利率的调整，直接对房地产市场起到促进或者抑制作用。当一年期定期存款利率提升时，居民购房按揭贷款利率同步提升，购房总成本不断加大，会削弱群众整体的购房能力，降低购房需求量。当一年期定期存款利率下降时，居民按揭贷款购房的利率同步下降，居民购房总成本不断降低，会增加具备购房能力人员数量，增加市场需求，从而促进房地产市场。利率的变化成为影响房地产市场价格最为直接和最为迅速的方式。

通过对全国主要大中城市房地产价格在不同利率时期的表现进行综合分析，可知利率对于房价影响占较大比重。这是因为利率直接影响供需是否平衡，直接影响开发者的开发建造成本和购房者的消费支出。

（三）资产组合的影响

我国实行多元化的证券投资组合方式，随着经济全球化影响不断深入，越来越多西方的投资方式也对中国普通民众打开了大门。证券投资学上有一句经典名言：“不能将所有鸡蛋放入同一个篮子”。我国证券市场投机性过强、投资性不足的问题一直存在，且短期内完全没有逆转的势头，当证券投资领域风险过大，股票市场处于长期熊市时，人们倾向于将资金投入房地产市场，用不动产的稳定性对冲市场风险。当证券投资领域发展迅速，长期处于牛市时，资金更多流入证券市场，房地产市场自然受到一定程度抑制。而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，反之，则价格下降。

虽然国家对于炒房行为进行了坚决的打击和遏制，但房地产作为重要的不动产和家庭财富的重要标志，一些经济较为宽裕的中产及以上基层的家庭，还是将房地产作为重要的投资项目，以抑制严重的通货膨胀，抵御经济社会结构性风险。在财富总量一定的情况下，房地产投资和其他类型投资之间往往有着此消彼长的关系，必须在各种投资中找到一个相对平衡的状态[5-6]。

（四）居民财富的影响

所谓房地产财富效应，是指由于房产价格的变化，导致居民家庭总财富的变化。这是由于房地产在居民财富中的占比决定的，特别是对于最高价值房产不是居住的唯一房产的家庭，具备随时变现的可能性，更加关注房地产价格的变化。这在拥有大城市别墅的富豪们身上更加明显，当房产价格波动较大时，有时会在富豪排行榜上较为明显地体现出来。在宽松的信贷约束条件下，利率降低，房地产价格将增长，家庭或企业的房地产财富将增加，因此消费将增加，最终使总需求也将增加[4]。

因此，经济总体的健康状况、居民就业率和平均收入情况、CPI指数情况等等，都会对居民整体财富产生明显影响，也会反过来反馈到房地产价格上来。为了促进房地产价格保持稳定和健康，必须努力提升人民生活水平，提升居民整体财富量[9]。

四、针对当前房地产市场实际状况应采取的货币政策分析

根据2022年前11个月的相关数据，全国商品房销售面积同比下跌23.3%，绝大部分城市房价也在持续回落。房地产市场处于近30年罕见的寒冬之中。为了保持房地产市场健康平稳运行，必须使用相关的货币政策，做到对症下药、精准调控。

（一）整体思路

继续实施稳健的货币政策。保持货币供给量处于平稳状态，只有这样才能使房地产价格保持相对平稳，或者随着通胀率水平保持小幅上涨，才能有效促进经济增长[5]。保持合理的信贷规模，使房地产价格与社会经济基本面保持同频共振状态，避免出现明显的偏离状态，维持房价与经济增长之间的均衡关系，畅通房地产市场发展向实体经济的传导渠道[10]。

（二）灵活利率调整

谨慎进行大规模全方位的利率调整，可实行灵活的分层调整措施。为进一步打压炒房行为，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，可不断拉大首套住房与二套房、三套房甚至多套房的贷款利率层级差，不断提升首套房之外的其他住房的购房利率成本。要不断降低公积金贷款利率水平，拓宽公积金来源渠道，探索没有企事业单位和正式编制人员也能享受公积金的相关制度。此外，通过存款准备金率，银行拆借率等的调整实现利率之外的精准调控[11]。

（三）规范债券市场

长期以来，我国的债券市场特别是股票二级市场，存在着暴涨暴跌频繁、跟风炒作、垃圾股飞上天、投机氛围浓厚等不良问题。这对于整个社会的经济行为起到了非常负面的影响，对于国家对货币的精准调节带来了一定的阻碍作用[12]。因此，必须持续规范债券市场行为，促进货币在居民储蓄、房地产市场、债券市场和其他领域保持相对平衡状态，最大程度避免卖房买股、像买股一样买楼等极端情况的出现。

结语

本文在全面论述我国当前货币政策、房地产经济模式的基础上，从信贷规模、利率变化、资产组合、居民财富四个方面全面分析货币政策对房地产价格的影响，分析其与房地产价格的关系，最后针对当前房地产市场面临的困难，从整体思路、利率调整、规范债券市场三个方面提出应该实施的货币政策。