市场不确定性增加要进一步防范房地产金融风险

华然

相关资料显示，在1998年之后，随着人民生活水平的日益提高，人们刚需购房及改善型购房的需求不断增加。为了稳控房地产市场，国家相继颁布了一系列宏观调控措施，使得大批购房者涌入房地产市场，在短短数年时间里，购房资金和购房领域的贷款金额都有了显著增长。但由于我国很多房地产开发企业起步较晚，原始资金积累不够，多以银行借贷为主要开发成本，部分开发企业则严重依赖于银行信贷，有的已经高达70%以上，存在高负债财务风险。

政策风险 政策风险是指在房地产发展过程中，国家为了应对一系列问题而出台的宏观调控措施给房地产行业带来的影响。当前，在我国的房地产行业发展过程中存在着价格波动较大和融资渠道单一等问题，为了解决这些问题，国家实施宏观调控政策，制定了相应的措施来规范和控制房价过高等问题。但是，宏观调控在遏制房地产行业发展问题的同时，也使得房地产行业面临着一定的金融风险。

市场风险 过去一段时期，消费者对房地产市场的投资热情空前高涨，拿着大量的资金投入到房地产行业中，造成市场供不应求、房价暴涨等现象，给我国金融行业的发展埋下隐患。

诚信风险 房地产预售模式导致在房地产企业的交房过程中常常会出现无故延迟交房等现象，使得购房者对房地产企业失去信任，使房地产行业面临诚信风险，影响房地产行业的可持续发展。

实施风险 实施风险是指房地产企业在进行融资过程中因运作失误而导致的金融风险。一是目前的房地产企业融资方式以银行信贷为主，而我国的银行信贷工作缺乏创新，比较依赖国家的政策，忽略了以市场为导向的创新机制；二是我国的银行等金融机构对金融市场风险的防范能力不足，风险防范策略难以适应当前金融市场的发展需要。

融资渠道单一且融资比例较高 从我国目前的房地产融资情况来看，房地产融资还是以银行信贷为主。银行是我国房地产企业的主要资金供给方，其他的融资渠道在房地产融资中所占据的信贷比重非常低，甚至可以说是微不足道。这种融资渠道非常单一的状况加大了房地产行业的金融风险。目前我国房地产企业的融资现状是对银行信贷的依赖较大，自有资金投入房地产建设的比例较低。银行融资比重过高容易导致房地产企业在运行过程中出现资金失衡，存在较大的金融风险。

银行缺乏对市场的敏锐度 在房地产行业的融资过程中，银行信贷的模式占据了主要地位，这就要求银行在房地产的发展过程中要发挥出及时引导的作用。但是，在融资过程中银行缺乏对房地产市场走向的准确判断，忽略了以市场为导向的融资机制的创新，导致房地产行业容易面临金融风险的冲击，也严重影响了银行信贷的稳定发展。

宏观政策缺乏稳定性 为了控制住房價格的快速增长，国家制定了一系列房地产调控措施。在政策的调控下，我国的房地产市场价格呈现出了稳步增长的趋势，但是有些政策由于缺少持续性和科学性，对房地产行业也造成了一定影响。

拓宽房地产融资渠道 当前，我国房地产企业的建设资金依然以银行贷款为主，然而，受各种因素影响，在房地产行业所面临的风险越来越复杂的情况下，房地产企业从银行贷款的难度越来越大。为此，房地产企业需要拓宽融资渠道，一方面通过资本市场进行筹资，另一方面可以引入外资。

加强银行内部资金控制 当前，我国经济发展速度放缓，房地产行业发展的不确定性增加，银行在放贷给房地产企业时也会更加谨慎，使得房地产企业获取资金越来越困难。由于银行对房地产行业发展预判不及时等原因，也造成了银行的金融风险增加。针对这种情况，要求银行不断加强对内部资金的控制，建立科学的资金控制体系，帮助房地产企业实现平稳过渡。国内各商业银行应适时开展对房地产行业的调研，做好房地产行业市场开发的评价工作，加大对房地产行业的信用监管力度，建立监督机制，以此来形成稳定、安全的资金控制环境。

建立房地产信用评价体系 在房地产企业售卖新房的过程中，有关部门要加大对其的监督力度，建立房地产信用评价体系，让购房者能实时监督施工进度，从而增强购房者对房地产行业的信心，降低房地产行业的金融风险，实现房地产行业的可持续发展。与此同时，有关部门还要在网站上公布房地产企业的具体信用等级，标明有无延迟交房、施工烂尾等情况。这种措施可以加大对房地产企业的监督力度，大大减少房地产企业在建设过程中的不良现象，促进房地产行业健康发展，降低金融风险。

确保政府宏观调控的主体地位 在预防房地产行业产生金融危机的过程中，要确保政府宏观调控在预防金融风险中的主体地位，确保宏观调控在防范金融风险的过程中发挥出主导作用。政府能够充分发挥其自身的管理特点，对全国各地房地产企业的发展状况展开调查分析，从而对房地产金融风险控制工作进行研究和整体部署。

作者单位：恒大地产集团长春有限公司