四川省房地产行业税收筹划现状及对策分析

宋良友

（广元市天成实业有限公司郫县分公司，四川 成都 611730）

一、研究背景

房地产行业投资与建设稳中求进。根据国家统计局的数据，自1998年房地产改革开始至今，房地产行业对GDP贡献率从1998年的4.02%上升到2020年的7.34%，21年房地产对GDP贡献率虽然回落0.56个百分点，但总体上房地产行业助推了国民经济的增长。据2022年四川省统计局1-2月相关数据来看，商品房的销售面积较上期同比增长了0.2%，商品房的施工面积相同维度增长率为1.6%，而房地产开发投资的增长率则达到了7.0%，整体上省内房地产行业的投资、开发、建设、销售呈现稳中求进趋势。

消费者对房屋建材和装修的满意度较低。由《四川省2021年度消费者满意度指数报告》可知，疫情对人们生活消费的影响逐渐趋于平稳，2021年四川消费者满意度总指数评分为82.8分，较2020年提升0.9分，2022年消费支出预期中75.6%的受访者持乐观态度，但消费者最不满意的商品和服务体现为房屋建材和装修。未来一段时间，房地产企业需要改进和完善房屋建材的选择和装修质量，提升消费者市场满意度，增加商品房销售的吸引力。

政策支持与管控共存。政策方面，2022年国家和地方出台多项政策，调控房地产行业稳健发展。国务院部署十四五规划，要求发展超低能耗建筑；财务部及税务总局对基础设施领域REITS建立税收试点。四川省政府工作报告提出“租购并举”“一楼一策”等房地产政策，并部分放宽公积金贷款住房套数认定。受2021年18城市被约谈、头部房地产企业暴雷等事件影响后，商品房销量呈现拐点下滑趋势。21年末中央提出稳字当头等一系列政策，房地产行业呈现政策支持与政策管控共存局面。

二、税收筹划现状与存在的问题

（一）受多种政策影响较大

中央提倡“住房不炒”的政策基调，对地价进行管控。通过户籍、购买条件限制等方式的限购限贷政策、银行房贷利率下调等金融政策、税率调整及税收优惠等财税政策、相关土地政策，对房地产行业的影响是牵一发而动全身，通过税收筹划规避经营过程潜在风险的难度显著提升。

（二）经济活动涉及税种繁多

房地产企业，从公司注册、资质办理，到买入土地、三通一平、主体建设、竣工验收，再到装修装饰、招商引资、对外出租出售、物业管理等等，涉及多项经济活动。随着国家对乡村振兴的全面展开，关于民生的基础设施建设大量涌现，而经济与科技的迅速发展，也为智慧城市发展提供了新思路，集住房、购物、教育、医疗、娱乐等于一体的商业综合体批量涌现。

此种情况下，房地产企业面临的税收种类日趋繁杂，现行的18个税种中，房地产行业占据了10个，如项目设立、取得土地使用权阶段涉及土地契税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地出让合同印花税等；而项目开发、房产销售阶段涉及印花税、增值税、土地增值税和企业所得税等；建成后自用、出租的需缴纳房产税等等。各种税收分布于房地产企业全流程的业务活动中，而税法每年都会因为政策、经济情况发生调整，一方面增加房地产企业本身税收筹划的压力，另一方面增加税务局对房产企业的监管力度，房地产企业需要在通过税收筹划增加企业利润的道路上投入更多的管理与智力支持。

（三）战略规划与人才储备不到位

房地产行业的纳税筹划近几年虽然被一再提起，但税收筹划尚没有提升到战略规划的层面，大多落在财务部门，而财务部门实际执行工作的重心落在记账开票与纳税申报，人员配置上偏好会计人员而缺乏税务师，税务筹划缺乏战略规划和执行团队。税收筹划是房地产企业促进经营管理水平提升的重要途径，影响企业的经营效益、未来发展等各个方面，而熟悉税务政策、房地产行业发展前景、具有前瞻视野的专业人才的储备的欠缺，使得税收筹划尚未发挥战略规划的指导作用，常常出现税务机关预警或者行业链条断裂时才意识到税收筹划的重要性，缺乏熟悉政策、税收法律、具有实务经验的人才，是房地产企业当下发展需要改善的现状之一。

三、税收筹划的对策分析

（一）传统房地产税收筹划对策

1.不同业务流程

设立期。企业设立的形式不同，则涉税情况不同，此时可根据设立形式进行税收筹划。根据税法规定企业获利与利润分配时要缴纳企业所得税和个税。对新设的国内企业，可通过设立个人独资企业或合伙企业，此时企业获利涉及个税，可避免利润分配时企业所得税、个税双重征纳的情况；当外资企业在国内设置分支机构或办事处的，按税法规定此办事处的纳税基数仅涉及来源于境内的所得，企业可根据实际需要，选择新设企业的形式，达到降低税负的目的。此外，合理规划项目许可证，同一项目不同建设期、不同的建设类型，建议选择一个规划许可证进行纳税筹划。

开发建设期。房地产企业在开发建设阶段的税收筹划方式体现为根据实际情况选择不同的建设方式，如代建、合作自建。代建费用属于劳务开发成本，税法规定，建设期间开发成本可以加计扣除20%，其间费用也可以合理列支为开发费用，增加加计扣除的基数；对合作建房而言，房产建成后未对外售出的，不构成土地增值税纳税义务，若建成后自用的，则免征土地增值税。

销售期。处在销售期间的房地产企业可通过对企业组织形式的调整达到降低税负的效果。实务中的做法是，新建一家销售公司子公司，合理设定房产的转让价格，子公司就销售情况缴纳税款，减少土地增值税、企业所得税等税务成本，同时转让价可做增值税进项抵扣，此种方式下企业最终的税负远低于房地产企业直接销售产生的税款。这里税收筹划的风险集中在房产转让时的合理定价上。若房产涉及精装交付，可成立一家装修公司承接所有房屋的装修服务，房屋销售合同、装修协议分开签订，可降低房地产企业纳税的基数或适用较低税率，达到税负减轻的效果。

2.不同业务类型

租赁业务，采取房产与附属设施设备分离方式进行纳税筹划。按税法规定，作为房产的附属设施、设备，不属于房产税的纳税范围。实际执行租赁时可将房屋租赁与设备、设施租赁区分，从而降低企业税负。

股权投资，以租赁资产代替自有资产出资进行纳税筹划。税收减负的原理在于，租赁的资产不像自有资产，出资后因被投资企业拥有了所有权构成房产税纳税义务，不用缴纳房产税，在所得税清算环节资产租赁成本可用于税前扣除，极大降低税负。

从价计征与从租计征孰低法进行税务筹划。从价计征的房产税以“房产原值×(1-10% ～30%)×1.2%”或“租金收入×12%”计征。不同的计算方法营造了税收筹划的空间，实务中企业可以通过测算两种方式税负的大小，合理规划自用与出租的比例，降低税负。

转租筹划。按照税法规定，转租人未拥有所有权不构成房产税纳税义务。实务中若成立一个子公司专门做资产管理，用于出租的房产先出租给资产管理公司，由资产管理公司向市场转租，此时资产管理公司不用缴纳房产税，因对市场出租产生的增值税，也有从房地产企业租入房产产生的税款做进项抵扣，极大降低房地产企业直接出售产生的税收负担。

（二）商业综合体税收筹划模式

1.商业综合体面临的税务负担

商业综合体的出现是现代经济发展的必然趋势。除了传统的住宅功能，商业综合体通常集办公、娱乐、医疗、购物等功能于一体，形式上涵盖步行街、SHOPPINGMALL、CBD商圈等。不同于产业园区，商业综合体在税收筹划方面有自身的特色。

受城市规划、地方政府招商引资、拉动地方经济发展的影响，商业综合体在规划拿地初期，房地产企业通常被要求需自持部分用房，导致商业综合体项目开发后期，房地产企业的利润被自持的商业用房覆盖、资金回笼困难。由于自持部分商业综合体的房产，构成房产税纳税义务，按税法规定需要从价计征房产税，房地产企业税负压力增大。如何盘活自持资产、降低税负、实现资金回笼，是商业综合体项目需要关注的重点，以下几种方式或许可以尝试。

2.商业综合体纳税筹划模式分析

商管公司整体托管模式。房产税计算公式为：房产原值*（1-扣除比例）*1.2%+租金收入*12%。若将房屋整体出租给新成立的商管公司，整体出租情况下，不动产自用比例为0，根据房产税计算公式，无须承担原值部分的房产税。房产税税金承担方为不动产所有者，商管公司作为二房东按照市场租金水平开展转租活动，转租收入按照税法规定不承担房产税纳税义务，当对外出租的面积越多，筹划收益就越高。此种模式通过转变出租、自用模式，降低房地产企业税务负担。纳税筹划风险方面，由于商场所有者、商管公司同为集团内企业，此模式涉及关联交易，税务机关可能对业主方整租租金水平的合理性质疑，所以整租租金水平的确定方法是该纳税筹划方案中需重点考虑的风险点。

商业综合体装修分离模式。按税法的规定，商场所有者进行综合体装修时，所产生的费用应全部计入资产原值，此种做法会增加从价计征的房产税。若房地产企业所有者将不动产装修整体打包给独立的商管公司，其装修后进行自主招商和转租，可一定程度上降低税负，这一模式的税务筹划风险依然是租金水平。

去合同免租期模式。实务中商业综合体的租赁，为了招商引资会给予承租方一定的免租期。税法规定免租期间的房产税需履行从价计征的纳税义务，实际操作中此部分的房产税远高于从租计征的税金。实务中可以去除免租期，将租金平均至全年，减少房地产企业税负。

综合来说，传统房地产企业或者商业综合体的税收筹，划旨在谋求税负降低，实现企业利益最大化，这一过程要合法合规，注重降低成本的同时，关注企业收益与风险。关于转租的做法，仍需根据当地房地产行业市场情况、自身商业用房特点等多种因素，合理确定租金空间，保证租赁价格公允，避免因追逐税收减负而造成当地税务部门对企业“重点监管”的失信局面。

四、税收筹划的保障措施

（一）重视战略规划

常规的税收筹划，大多展现为合理避税、降低税负，忽视了与财务管理战略规划的结合。税收筹划受市场环境、政策环境、企业战略目标等影响，实务中与财务管理规划相辅相成，如企业筹资活动中，需充分了解国家税收对于债务利息的规定，利用利息节税，同时优化筹资结构，为企业税收减负；企业稳定经营期间对内则关注固定资产折旧方法、研发投入比例、合理的社会捐赠等方式开展税收筹划，对外部的应收款采取合理的收款方式如远期汇票结算等方式保证资金回流；投资方面，通过风险预警、风险转换、风险对冲、风险补偿等多种方式进行风险管理，制定最优投资方案。

（二）完善内部控制

完善组织架构。人才是公司核心竞争力的主要助力。建议房产企业在组织架构上设置税收筹划的专职部门，规模较小的企业，可在财务部门、审计、内控等部门设专岗，明确部门及岗位职责，统筹管理纳税筹划具体工作。

加强绩效考核对税收筹划工作的激励与管控。由战略规划的税收筹划把目标进行年度任务细分，横向落实到部门、岗位，纵向由年度划分是=至季度、月度，并细化形成考核指标，在房地产企业的考核周期内执行绩效考核，对于绩效考核结果优秀的工作人员，适用较高的绩效激励，工作任务完成不合格的，进行调岗、降薪等惩罚措施，将纳税筹划的个人工作业绩与绩效结果挂钩，提高工作效率和质量。

（三）加强专业人才储备

建立人才储备与培养系统。通过建立《税务人才培养工作方案》等制度，通过内部竞聘、在岗培养提升、外部招聘等多种方式，筛选一批专业知识过硬、实务经验丰富、具有税务筹划前瞻性视野的专业人员，组建税务筹划团队。年度固定频率开展在职培训，培训内容涉及行业最新政策、头部企业税收筹划优秀案例等；年度组织财会、税务类国家层面职业资格考试，新获得职业资格提升的人员比例不低于一定比例（如10%，具体由房地产企业根据实际情况确定）。

无论是基于政策、经济发展现状影响下的税务筹划模式探索，还是基于房地产企业自身的内控与人才储备建设，都服务于房地产企业高质量发展的战略目标，都应符合公司法、税法的相关规定。以上方案或头部房地产企业已经使用，或仅提供了税务筹划的方向，旨在为实现房地产企业实现利润最大化提供解决方案，但方案本身的可行性依然需要实务操作的检验，由于房产政策、税收法律法规的更新变化比较频繁，方案的落地也需要紧跟变化，适时迭代。