房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

袁倩

（横琴国际商务中心开发有限公司，广东 珠海 519000）

一、房地产企业财务分析的重要性

自1998年，我国取消住房分配制度，改为实行住房货币化，房地产市场迎来了高速发展时期，但在2016年国家明确提出“房住不炒”，及后续“三道红线”等一系列的楼市调控政策，房地产暴利时代已经结束，现阶段，房地产公司需要控制成本，精打细算，提高资金的使用效率，向高质量发展。

财务分析有助于管理者更好地了解企业的整体运作，预测未来的收益，及时发现问题，应对预期可控的非系统性风险，同时也是投资人、债权人了解企业目前获利能力、偿债能力以及未来发展趋势的依据。财务人员通过提取报表数据并结合其他信息，对房地产企业进行综合分析和评价，为管理层人员提供决策依据，优化企业资本结构，及时调整战略方针。

二、房地产企业财务分析中存在的问题

（一）管理层忽视财务分析工作

房地产企业管理层一般对工程进度和销售收入利润比较关注，容易忽视财务分析工作，在投资决策时较少使用财务分析信息，对于财务工作的认识，一般停留在会计基础核算上，没有意识到财务分析在经营决策上的重要性，甚至认为单独设立财务分析岗位会增加公司成本。由于管理者在财务分析工作上没有给予足够的支持和重视，导致财务人员为了完成上级任务而做的财务分析报告最终也会流于形式。

（二）财务分析结果有效利用率低

房地产企业财务分析结果大部分没有得到有效利用，主要由以下三方面：其一，部分财务人员因业务能力有限所提供的财务分析报告与业务关联度不高，无法准确解读企业实际经营困境，对管理层来说实际使用价值不大。其二，数据搜集需要各业务部门层层配合提供，最后进行加工处理，在时效性方面具有一定的滞后性，无法及时提供会计信息。其三，财务分析结果整改工作因不属于公司人员业绩考核范围内，接收信息者对于后期整改工作未给予充分重视，这些都不利于企业长远发展[1]。

（三）财务分析方法单一

一是比率分析法和比较分析法作为传统的分析方法，使用用途最广，但也存在局限性。比率分析法是同一时期财务报表上相关数据比较，分析过去经营状况的基本工具，其数据来源于财务报表的账面价值而非公允价值，不反映真实的市场价值，属于静态分析，对预测未来具有局限性。比较分析法是两两可比数据进行对比，从而对公司目前的经营状况、财务状况产生的差异进行分析，该方法所使用的数据必须具有可比性，否则得出错误的结论。单一使用某个指标难于判断公司整体的经营状况[2]。

二是同一类指标用单一方法无法满足所有人需求，不同需求者对财务报告需求点不同，同一类型指标利益主体不同，看待问题立场亦不同，如资产负债率，房地产投资者看重公司盈利能力，在资本收益率大于综合借款利率时，借助财务杠杆提高整体盈利额，此时该资产负债率越高越好；对于银行债权人，更看重资金的安全性，此时资产负债率越低越好；对于经营管理者，需要综合考虑风险与收益的平衡关系以及个人的风险偏好。另外，同一种类型指标的高低应结合行业差异、营业周期、资产构成、大环境等其他因素而定，不能一概而论。

三是财务人员容易忽视非财务信息。大部分财务人员进行财务分析工作侧重于取报表数据而进行分析，往往忽视财务报表之外的能反映公司经营活动的非财务信息，这些信息内容多而广，且有助于管理者了解企业经营状况，同样需要重点关注。

（四）财务人员专业水平有待提高

大部分财务人员没有完整参与过项目立项到清算整个阶段，无法把握项目不同阶段财务需要重点关注的事项，相关业务知识单薄，分析结果与实际业务脱节，没有深度或是解读不到位，不能为企业提供有价值的信息，另外财务人员为了完成任务或是应付突击检查而做分析报告，其分析结果对使用者是否有用不予关注，数据背后的原因不予重视；此外，以会计思维做分析难以揭示业务根本问题，数据分析过于专业化，不利于非财务专业管理者等财务报告使用者理解和使用，无法解决管理层面临的困境，对于那些真正需要财务数据做分析的责任人苦恼于无法获取真正有用的信息。财务人员日常学习侧重于会计核算、研究新的财税政策和会计准则制度，需要跟上国家相关政策的调整，少有时间对企业的财务数据进行全面分析。

三、针对上述问题的对策建议

（一）提高管理层对财务分析重要性的认识

房地产企业管理者想要整体提高人员财务分析水平，首先要意识到财务分析的重要性，将财务分析工作有效落实到位，责任到人，同时业务开展及数据获取需要各部门配合，管理者需要积极协调各部门工作，建立切实可行的计划有序开展。另外，建立科学财务分析制度，有利于财务分析工作顺利开展，有章可循，制定财务分析制度必须符合公司战略规划，并根据实际情况具体任务进行细化，通过反复实践做出科学预判。在规范的制度帮助下有效提高财务分析完成水平，凸显其价值。通过财务分析结果综合评价各部门管理人员业绩完成情况，并与绩效考核挂钩，充分调动管理人员的积极性。

（二）提高财务分析的有用性

有效的财务分析能够反映企业过去经营状况以及未来发展趋势，揭示现有风险和不确定因素，预测未来发展前景，这对于投资者和管理者的决策是非常重要。以使用者需求为导向，撰写分析报告需具有针对性[3]，对于股东投资者侧重于资本的保增值状况、未来发展趋势、利润及股利分配；债权人重视资金的安全性，重点关注企业偿债能力，同时也会关注盈利能力；经营管理者需要掌握所有重点信息，综合分析企业各个方面，主要包括盈利能力、偿债能力、运营能力及发展能力，同时关注企业经营风险和财务风险。财务人员在编制财务分析报告时需要积极与各部门领导加强沟通，了解其真正需求点，根据企业发展方向撰写财务分析报告，同时要求其报告具有可理解性，数据分析要到位，对于房地产企业利润下降原因不能简单归集于营业收入下降多少，其间费用增加多少，需要结合市场大环境将数据深入到业务，分析数据背后的原因，将业务中存在的问题反映出来，为企业经营管理提供有价值的决策信息，这样的分析报告更具有实用价值。

财务分析报告需要和房地产企业战略相结合。所谓企业战略，是以未来为主导，并对该目标进行全方面整体规划，管理者根据市场环境的变化结合自身的资源优势和能力生产出符合市场需求的产品，形成竞争优势，根据不同市场环境做出相应的调整，始终跟战略保持一致。近年来国家多次提出“房住不炒”，回归到居住属性，而非投资属性，整体告别黄金时代，房地产企业需要思考如何转型及切换赛道，始终跟随国家政策方针走。2022年12月国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》（以下简称“《纲要》”），该纲要对地产未来13年发展具有指导意义，其明确坚持“房住不炒”定位，房地产企业需要改变原有的粗放型管理，细分产业链，探索未来发展模式，因城施策顺应市场规律，根据市场刚性需求和改善住房需求未来往高质量住宅发展。

借助现代化技术，收集和处理数据，提高财务分析效率和质量。在大数据时代，财务分析者借助计算机技术保存大量数据，业务部门按时上传相关数据，实现内部数据共享，收集数据更快捷，建模并转化为有用的信息，挖掘数据背后的联系，极大提高财务分析的效率[4]。财务分析及后期行动方案追踪执行结果需要纳入管理人员绩效考核范畴，让各部门领导层意识到财务分析在企业经营管理中的重要性，综合评价管理者工作业绩完成水平，对于通过考核的人员可进行薪酬调整，调动管理人员的积极性。通过财务分析可客观了解企业的经营成果和财务状况，及时发现问题并加以改进，有利于企业长期稳定发展，整体提高经济效益。

（三）改进财务分析方法

1．构建多元化财务分析

使用比率分析法需要将各种比率进行全面分析，有效结合，单一使用某个指标难于准确判断公司整体经营状况，同时需要配合因素分析法进行差额分析，对于总差异造成的原因划分为各个因素的影响，从而进行分析，对过去现在将来有个详尽的了解。单一的财务分析方法因某个指标的好坏并不能说明整个企业经济效益水平，局部无法替代整体，需要结合综合分析方法才能全面评价企业的经营成果和财务状况。杜邦分析法，是企业综合绩效分析方法，利用指标间内在逻辑关系，对企业进行综合分析，以净资产收益率为代表，拆解成销售利润率、总资产周转率、权益乘数三个因素的乘积，其分别对应房地产企业的盈利能力、资产质量状况和偿债能力，通过分析这三个因素，找到房企经营过程问题关键点并加以改进。

2．结合非财务指标

对于投资者，债权人及内部管理者，仅靠财务指标不能够满足所有人的需求，还需要结合非财务指标，形成一套合理的财务分析体系。关注企业偿债能力的表外因素，企业本身是否存在债务危机、工伤赔偿等法律纠纷，未决诉讼，这些会影响到房地产企业的知名度和市场认可；另外要考虑银行贷款给房企的授信额度、抵押物的质量和变现能力、经营租赁、债务担保或承诺支付事项，这些都会增加企业潜在的偿债风险。对于新项目需要考虑所在城市的供求关系，已完工项目考虑销售情况，如库存商品数量、销售额、去化率等其他指标，这些反映整个市场的购买力，对决策者具有重要的参考意义[5]。

（四）全面提高财务人员综合素质

企业需要全面提高财务人员综合能力，财务人员需要积极参与到工程项目运作，熟悉相关业务，定期和管理者沟通，反馈意见，不断优化财务分析指标，逐步由会计核算过渡到财务管理思维；时刻关注最新的房地产相关政策，在获取相关数据时需考虑重要性原则，切忌在非重要信息上停留过多关注，能够反映企业真实的有经营成效的数据才具有重要意义，这需要依赖经验丰富的财务人员做出职业判断；不定期进行专业知识的培训和考核，实行2到3年轮岗制，这有利于财务人员充分熟悉公司成本、收入、资金、税务、内审各版块业务，拓宽知识面，深入了解项目开发全过程及各部门工作职责。

财务分析报告编制根据不同报告使用者做出调整，因人而异，首先，提供给财务部领导数据解析可专业化，其他部门领导者非本专业数据解析应通俗易懂、易于理解；其次，分析内容范围需考虑公司部门所在级别，若是部门或是子公司分析内容可详细具体，分析对象为集团总部因内容繁多无法面面俱到需抓住几个大重点分析即可，提纲挈领，简明扼要。财务分析工作本身不能给公司带来直接经营成果，唯有相关管理人员使用分析报告并作出行动才具有意义，对于行动方案结果财务分析人员需要同步追踪，进一步提供行动结果评估分析，对于取得成效的结果应大力推进，无法取得成果需做进一步沟通和改进，形成一个正向的循环，提高财务分析报告的质量，调动财务人员的积极性，通过设置薪酬激励体系激发财务人员内在潜能，实现员工和企业共同成长。

四、结束语

目前，房地产市场从高速发展阶段进入行业成熟期，整个行业进入分化状态，房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，应当充分认识到财务分析对房地产行业发展的重要性，有效的财务分析可以根据房地产企业过去经营业绩揭示经营活动中存在的问题，合理配置资源，避免企业追求短期利益做出的决策失误，整体提高经济效益促使房地产健康平稳发展。