商业综合体财务核算模式及税费的思考

钟佳轶

（舟山杉杉生活广场有限公司，浙江 舟山 316100）

一、商业综合体相关介绍

（一）商业综合体概论

商业综合体是成为现代人们购物理想型商城，是一种先进化商业地产模式，围绕购物建设商业区域中心，其中包含百货、餐饮、教育、娱乐、办公等业态结合形成，让更多消费者感受多元化和一站式购物乐趣。同时在各种条件下，将这些业务相结合达到协助关系，构建成多功能、统一、全面的商业购物综合体。

（二）特征

1．内在特征

第一空间规格大。由于商业综合体必须包含丰富、多元化业态功能，所以要求内部空间足够大，通常在建设过程中还要考虑城市规模和经济水平，达到相互对等效果。同时还要保证建筑功能多元化，成为城市购物的天堂，满足消费者购物需求；第二构建完整通道树型交通体系。为了方便消费者梳理清晰购物路线，可以将内部交通和公共交通通道相互衔接，不仅与外界城市交通系统产生联系，还能解决人们交通不便问题，构建完整通道树型交通体系，有效发挥便捷作用；第三现代城市景观设计。人们生活水平的提升，需求量也会日益增加，所以在购物过程中经常会购买很多用品，满足自身物质要求。并且人们购物审美也在提升，商业综合体紧抓这一条件，在内部设置标志物、小品、家具、植栽、铺装、照明等手段渲染内部氛围，让人们亲身体验景观，改变心理状态；第四高科技集成设施。商业综合体的实现是为了满足现代人们购物需求。当其建设过程中，会引用高科技和智能化功能以及技术，将其全面集中到一起，通过先进设施彰显现代化建设优势，并且成为科技发展的重要体现[1]。

2．外在特征

第一，高可达性。现如今，大多数建筑物都位于地势繁华区域，而商业综合化是现代购物的新型模式，不仅推动城市经济快速发展，还能与外界保持密切联系，建设先进化交通网格和信息网络；第二，高密度和集中性。面对高大耸立的建筑物，成为城市经济发展的重要组成部分，也是城市的著名地标建筑。它的出现可以分散城市人口，区分工作日和休息日的关键区域，并且利用不同功能与外界相互补，共同促进与发展；第三，整体统一。商业综合体为了成为城市标志，必须保证外部结构风格统一，要求每个独立个体经营方面保持密切协助，相互影响和促进。同时还要和城市整体环境以及经营进度相统一，保持良好协调关系；第四，功能复合性。为了形成完整工作运行体系、与生活相接轨的运营体系，强化推动各功能密切接触，实现相互弥补效果。

（三）发展趋势

首先理论界对商业综合体的研究。在传统区域经营方面，侧重于针对性经济研究，逐渐转向到独立建筑，从而向着复合型建筑研究方向迈进。主要围绕三方面展开，第一是现有专业性研究团队，第二是大学层面，研究内容重点涉及综合体理论方面的研究项目，第三是国外留学回来的研究学者。值得欣慰的是，城市综合体的实现为中国全新改革明确发展方向，推动国家经济持续上升；其次是实践方面，出现了第三支主体力量。第一支主体力量以大型购物为载体，逐渐演变成现代化城市商业综合体。第二支力量是将休闲娱乐为主的休闲综合体很娱乐综合体，同时还包含写字楼为主的办公综合体，吸引全国各省份的关注，通过广泛推广让更多城市不断尝试。例如中信城市广场、万象城，都是以商业购物运营为主。并且在短期发展背景下，也出现了创意地产为主的复合型创业地产综合体，不断扩大经营范围，提高经营效率。最后是专业、以城市商业综合体为主的公司，和传统地产顾问有所差别。由于商业综合体是根据城市整体发展、区域地带活跃性以及各种商业发展水平等方面，建设出多功能、综合性购物中心建筑物。因此，专业服务城市商业综合体会随着城市变化而产生，也会因商业地产专业服务机构的发展方向进行明确细化，加强提高专业化，提高服务水平，加大开发实践力度，从而在未来发展中显得更加专业、认真。

二、商业综合体的财务核算模式

（一）自营模式

自营模式是从商业综合体项目获取土地使用权开始，对其进行策划、建设、招商以及运营。整体流程由建筑方独立完成。同时，建筑方必须要有建筑资格，拥有高质量专业独立商业管理队伍，无须借助委托公司达到监督管理效果。如果在实际建设中没有配备甲乙双方，商业综合体具备独立且专业的核算模式，自己负责盈亏，不会与其他合作方产生联系。除此之外，租金支付、物业费、多经营收取等费用都将归属于商业综合体，而房产税和其他税费也需要自己安排，处理相应工作[2]。

（二）委托经营模式

从客观描述，商业综合体所有权和经营权利都必须相互分离使用。所有权归属于建筑方，等到建筑方正式完成后，委托具有丰富商业管理经验的管理公司，保障其管理具有合规性。在这种模式实施下，租金收入归纳于建筑方，物业费、空调费和其他费用都属于商管公司。面对租金相关的增值税、房产税等都需要由甲方承担，自主申请和缴纳税费；而乙方除了不承担租金之外，其他相关税费都需要由甲乙双方共同承担，通过各自核算得出结论。

三、不同财务核算模式下税费的思考

（一）自营模式下的税费

商业综合体体量不能过小，作为自营模式，租金收入、物业费、多方面经营等收取效益都要归纳于甲方。对于所有涉及的成本费用都是由甲方所承担，并且有关税费的相关部分则由甲方统一申报并且缴纳费用。因此，针对甲方而言，收入、成本、费用等都要与额甲方统一核算完成，并且在计算过程中能够了解每年利润，为推算出商业综合体投资效益和投资回收率提供很大帮助。除此之外，收入、成本、费用等都需要由甲方自行核算，清楚了解到每年收入效益和纳税额。

比如，某省份城市建设大型购物中心A，面积32万平方米左右，2013年开业。因为规模庞大，体量巨大，每年缴纳较高税额，根据我国相关政策文件规定，自从2012年以后建设的房产建筑，应当自持固定资产缴纳房产税务所得增值，按照30%给予资金奖励。同时，根据我国“支持现代服务业”政策规定：对于引进建筑面积10万-20万平方米、20万-30万平方米以及30万平方米以上的城市商业综合体项目，分别对招商主体给予10万元、20万元、30万元的资金鼓励。

除此之外，参照城市发展相关文件，针对招商经济方面涉及以下内容：租赁自用办公室公用房，三年内要求当地财政局按照房屋补贴给予30%的资金补贴；三年内缴纳的营业税、增值税和所得税等都会保留部分，结合额度指标给予50%资金奖励。借助以上国家文件，大型购物中心A已经达到现代当地财政和地区财务监督局税收政策，并且同样享受以上提及的政策，这样当年则会收到一定资金。对于这种税收优惠政策，主要是采用自营模式才能实现享受。如果是采用委托经营模式，物业费等相关营业税则会由商管公司代理缴纳，无法在此举动中享受以上优惠政策。由此得知，商业综合体自营模式，要求所有权和经营权保持相同，大幅度减少沟通成本，获取更多经济效益[3]。

（二）委托经营模式下的税费

委托经营模式是根据当前商业综合体特点，选择合适委托方式，主要分为集团内委托和非统一集团委托。对于集团内的委托，是商业综合体托付给地产公司负责管理建筑方（甲方），等到建筑方正式完成施工之后，在商业综合体内成立的商业管理公司，认识到地产公司和商管公司属于一个集团（甲方、乙方同一集团）。而非同一集团委托，是商业综合体由建筑方（甲方），等到项目正式完成之后，委托给资质高、实践丰富的商管公司进行全面管理，从实质了解到建筑方和商管公司没有直接联系。经过上述分析了解到，同样都是委托经营，但是在操作方式会具有明显差别，导致核算模式也会有所不同。针对同一集团的委托方式，地产公司会在总公司账号中设立子账号，这个子账号操作权交给商管公司，租金尽管在地产公司名下所代替，但是在实际中通常由商管公司负责缴纳，将其整合到子账号中。对于这种核算模式，很难减少沟通成本。并且对于非同一集团下的委托，因为产权所有者和经营者没有实质性联系，独自核算自身经济，自行承担税费，从而在日常经营过程中，大幅度提高沟通成本。

所以，二者核算方式在实际中会包含很多共同点，主要体现在所有权和经营权分离、独自核算。收入不集中、税费分散，无法准确预算出商业综合体投资效益和投资回报率，导致测算整体税额受到极大影响。与此同时，由于收入和税费不集中，不能及时享受当地优惠政策，给相关企业带来很大经济成本。比如，某城市M商业综合体，是当地政府主体招商投资项目，政府会根据当前优惠政策引用到M商业综合体。但是申报人员申请相关政策过程中，会面临很多难题，比如以甲方名义申请当地政策奖励，导致大部分优惠政策无法让房地产企业享受；如果以乙方名义申请，商管公司没有达到申请标准，也无法享受这些优惠政策。

四、商业综合体税收管理措施

（一）优化商业综合体经营管理流程

商业综合体整个体量大，成本投入高，对建筑方（甲方）提出苛刻要求。高质量商业综合体必须参照当前城市发展，要想建设效益稳定的商业综合体必须做好充足内外管理招商，两方面工作必须借助建筑方实力和影响，有效起到带领作用。项目初始阶段会提前确定商场位置和品牌策划，商业综合体经营过程中，针对经营管理、品牌销售等，都必须安排专业职工才能获取高效服务。商场内部格局与一般住宅建筑不相同，尤其是对于开发部门，要求职工必须具有较强专业能力和丰富技能，同时建筑方还会选择专业性强的工作岗位承包给专门公司，确保其各方面达标。在品牌策划和招商方面，合理规划普通品牌和潮牌占用比例，避免在应用中出现失衡，极易影响商业综合体实力。只有加强组建优秀专业团队，才能避免税收问题，并且调研市场消费者需求，整合重要意见，加强防范风险发生，为商业综合体持续发展奠定基础[4]。

（二）调整租金

现如今，租金定价大部分需要根据当前地理优势和区域流量、行业变化以及经营预期等进行明确计算，大多数使用定额租金、回扣率和租金加回等兴宁市，无视商业综合体，降低市场服务职能。在大数据时代下，电商平台正在快速发展，阻碍传统商业模式实施，导致很多品牌开始不断改革转型，将实体店与电商平台相结合，提高服务质量，开始融入信息时代，让更多消费者体会到实体店价值，间接提高消费者在平台消费。对于这种情况，网络平台消费不能整合到门店租金中。站在房产税收角度，当前租售与税收不相等，从而给有关人员增加工作难度。建筑商利用现代大数据平台，促进实体店与网店业绩相结合，仔细评估行业、店铺经营成效，通过实体店位置，在保证收益稳定情况下，依靠大数据给予的资金，间接增加租户经营风险。而大数据平台提供的租金评估，有助于建筑方节省租金，缴纳税费更加方便、快捷，从根本防范风险，降低门面空置率，有利于建筑方税收风险极具降低。

（三）完善商业综合体房产税税收制度

在社会快速发展环境下，资产价值日益增长，商业地产市价也在发生明显改变。房产税赋予地方在一定程度上存在自由裁决权，针对连锁商业企业来说，不同地位的商业综合体经营方式不同，导致房产税收方式也会受到影响，促使集团各方面税款差距变大，影响整体管理效果。房地产作为不动产税，我国设立的房地产是为了服务社会，通常实施房地税合理的管理制度，有利于价计征和租计征结合完成计算。随着社会经济趋势活跃性变大，促使很多房地产相关企业对其产生极大关注。由于房产税占据比重大，影响整体行业发展，给税务机关中的税收人员增加难度，强化应付租金不固定、区域制度不统一等问题，避免在公共场合发生分摊不合理、租金优惠政策欠妥等问题现象，积极缩短房产税应用范围，促进税率不断下调，共同和谐经济环境，有利于地方经济持续发展[5]。

五、结束语

由此得知，在新时代社会发展迅速背景下，人们对商场功能、结构等方面提出高要求。为了满足人们购物条件，形成商业综合体。但是在实际经营过程中经常出现各种问题，要想保证财务工作有效，加强运用多种财务核算模式，从而对税费造成大小影响，导致商业综合体如何选择合适财务核算模式成为重要问题。笔者曾在不同核算模式中的商业综合体进行工作，清晰了解商业综合体各种核算模式的优劣，再加上自身是一名财务人员，重点了解自营模式、委托经营模式，但是在使用上仍然优势和不足明显。所以，选择何种财务核算模式，主要由投资人所决定，更好推动商业综合体全面发展。