房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

何慧

（泛华房地产开发（沈阳）有限公司，辽宁 沈阳 110000）

在房地产开发企业纳税工作中，土地增值税占据其中较大的比重，也是房地产开发公司缴纳经济数目较高的税种之一。近年来，随着我国经济水平的不断进步，人们愈发关注房地产开发行业，因此房地产开发企业必须严格地遵守纳税规定，合理上缴土地增值税，带动企业不断向前发展。

一、土地增值税主要含义与意义

（一）土地增值税含义

通过分析土地增值税可以得出，它的主要收税机关就是国家，所收税收的主体就是个人以及所有企业单位，税款计算一般是通过相关售卖或土地所有权的转让、地面建筑物的变化以及相关附着物而得到的费用，扣除制度允许在得到金额后进行的增值税收入费用。需要高度注意的是，以上所说的收入费用不仅仅包括正常花费使用的现金以及银行存储的存款等以货币形式为主的经济收入，还包括实际交易产生的经济收入。在具体的征收过程中，大部分交易行为一般不包括土地增值税部分内，例如通过继承以及转增等形式不能以常规方式进行的房地产转让无须上交土地增值税费用。

近年来，随着我国税收政策逐渐改变原有的制度，变成营转增，房地产开发企业不再需要上交营业税费用，企业经营所得税、土地增值税以及房产税费用是现如今房地产开发企业需要及时上交的税收种类。在计算土地增值税费用的过程中，主要是以增值税费用当作计算费用的依据，通过与对应的比率相乘，并减去相对应的允许金额数目后，得出最终的土地增值税应缴纳的费用。

随着我国经济水平的逐渐提高，市场竞争就变得更加激烈，房地产开发企业逐渐面临着更大的发展问题与良好的发展前景。其中，价格上涨、上涨速度较快逐渐成为房地产开发企业主要面临的关键问题。为了进一步扩大市场，我国结合以上问题，逐渐出台了较多针对性的政策，并清晰地规定了土地增值税税收筹划的相关目的与作用，重点解释了我国房地产价格上涨幅度较快的原因，可以得知主要包括以下两个原因。

其一，主要是房地产开发企业具有较高的税收费用，因此房地产相关经营者迫不得已逐渐提高市场价格。其二，市场中涌入了大量的炒房者，严重地破坏了房地产经营行业的稳定程度，炒房者就会在购买房产期间得到更大的经济收益。结合以上问题来看，我国相关管理部门必须高质量地加大管理力度，全面、深层次地管理房地产市面价格，总结引发房地产价格过高的原因，并制定针对性的解决措施，从而做到在实际上提高房地产产品的销售数量，以更快的速度得到经济收益[1]。

（二）土地增值税意义

结合我国房地产开发企业现如今发展形势分析来看，土地增值税筹划工作的进展在实际上无法真正地满足房地产企业的发展需求，关键原因就是由于房地产开发企业自身的财务管理部门的工作人员没有真正意识到土地增值税筹划工作的重要性，由此看来，为了真正使房地产开发企业获得更大的经济收益，必须要清晰地掌握土地增值税筹划工作的流程与作用，并根据自身的实际经济状况以针对性的方式加大房地产开发企业对税收筹划工作的重视程度，从而使税收筹划工作发挥自身的最大价值。与此同时，土地增值税可以在降低房地产开发企业负债金额的基础上，能够有效地提高房地产市场竞争地位，逐渐使房地产企业自身的工作流程更加具有制度性、合理性，从而缓解企业的经济压力。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划的潜在风险分析

（一）政策方面的风险

房地产开发企业对土地增值税进行全面筹划的主要原因就是为了进一步降低房地产企业在税收方面的费用支出。通过深层次分析我国税收相关法律制度，采取针对性的措施，节省税收支出费用，由此提高企业经济收益。但是结合我国房地产开发企业土地增值税税收筹划工作现状来看，在法律制度方面存在较大的风险问题，严重降低房地产开发企业的运营稳定程度。

其一，主要是由于我国相关政策的调整以及变动从而出现的风险问题。有目共睹，房地产土地增值税税收筹划工作是结合我国相关法律制度为基础的，一旦我国相关法律制度出现较大的调整，房地产开发企业目前的税收政策就要及时地进行变化，如果没有及时地进行，合理调整，就会最终导致税收筹划工作缺乏针对性，无法与房地产开发企业真正运营情况相匹配，从而导致纳税风险问题。其二，房地产开发企业纳税筹划工作人员缺乏更加专业的工作能力，无法深层次地掌握我国相关的法律制度，也会使纳税筹划工作陷入僵局，从而提高了房地产企业面对税务风险问题的概率。

（二）操作方面的风险

结合房地产企业的发展来看，带来土地增值税筹划工作问题其他原因就是，房地产财务管理工作人员操作失误。税收筹划工作主要是依靠法律基础进行的，必须全面结合我国相关法律制度以及空白区域，从而对房地产企业自身的财务经营进行准确的规划，逐渐地降低房地产企业土地增值税费用，为企业带来更大的经济收益。以上这种经营方式，要求房地产开发企业工作人员在进行税收筹划工作过程中，必须按照具体制度规划操作流程，建立细致的统筹计划，尽可能避免房地产开发企业的经营管理税收风险，以此为后续房地产企业长久发展奠定关键的基础[2]。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

（一）借款利息的筹划

我国大部分房地产企业主要的经营项目资金大多来自不同方式的借款，当然，不同的借款数目有独特的计算方式，从而也会产生不同的土地增值税。一般情况下，房地产项目在房屋修建过程中所带来的利息支出，应将其算为房地产相关的开发费用。但在具体工作过程中进行土地增值税项目结算时，一大部分都会转化为普通费用，代替资本化的财务利息。在实操项目中，无需将正常的财务计算对资本化产生的利息调整为普通费用，仅需要在结算增值税数目时清除掉产生的资本化利息。

由此看来，根据我国相关税务制度规定，其一，纳税人可以提供相关银行所出具的贷款信息凭证，并可以将房地产企业产生的资本化费用的利息良好划分的，也就是，可以去除的房地产开发费用=需要支付的利息+（获得土地相关使用权花费的费用与相关税费、房地产项目开发费用）*5%。其二，纳税人无法出具银行相关借贷信息相关依据的，或者无法将房地产企业产生的资本化费用的利息良好划分的，也就是，可以去除的房地产开发费用=（获得土地相关使用权花费的费用与相关税费、房地产项目开发费用）*10%。

以上方式，在最大程度上为纳税人提供不同的选择方式，一旦房地产开发公司主要的经济来源来自银行所提供的资金借款，借款信息可以出具准确性的银行利息凭证，利息收取费用较高，并且严重大于“获得土地相关使用权花费的费用与相关税费、房地产项目开发费用”和“房地产房屋开发成本之和”的5%，则必须最大限度地提供银行所出具的相关证明，按照实际项目的情况划分借款所还的利息，争取能够尽可能地减少扣减利息，以此降低税务负债金额。相反，若房地产项目建设过程中筹到的资金较多，但能够出具的银行借款信息凭证，严重低于“获得土地相关使用权花费的费用与相关税费、房地产项目开发费用”和“房地产房屋开发成本之和”的5%，则可以不算出没转化的资金利息或可以不提供银行出具的相关利息凭证，以此实现合理规避税款的目的，获得经济收益的最大化。

（二）合理提高成本化的管理费用

房地产开发企业的财务管理费用在一定程度上可以通过不断地调整企业人才结构的方式，从而进一步减少土地增值税费用。例如某城市房地产开发公司工作人员为30人，平均下来每年所花费的管理费用大约在三百万。其中，大部分人都参与了房地产项目开发管理工作，经过房地产开发企业管理层研究决定，将以上大部分工作人员调到项目部，使其不断推进房地产企业项目开发管理工作，通过这种方式逐渐提高了项目成本支出费用，总计250万元，这样一来，每年下来至少会增加可支出成本费用：250万元×1.3=325万元[3]。

（三）地下车库的合理筹划

商业房地产的大部分项目，一般都会建造地下至少两层的地下车库，通过分析车库性质，可以划分为三个部分：有产权车库、以人工形式建造的车库、无产权车库。大部分房地产开发企业为了提高自身的销售业绩，一般都会建造有产权车库，但分析税收来说，他们这种方式是不可取的。

一旦房地产开发项目的物业公司是开发商自己所成立的法人公司，可以采用建造人工行驶的车库，这种车库可以使房地产项目企业合理避税。房地产企业可以选择专业的物业公司和车主签订相关的车库使用合同，车主获得一段时间的车库使用权，为了公司从中收取固定的车库管理费用，以这种方式弥补物业公司收费上的缺陷，从而上缴营业税。对于人工形式所建造的车库可以进一步提高成本总额，以此为后续土地增值税计算提供关键的保证[4]。

一旦房地产开发企业想要收回资金，进行车库售卖，也可以使用无产权的车库。无产权车库如何进行纳税计算，会计体系、税务制度都没有实际的规定。房地产开发企业可以把它看作较为独立的成本计算对象-当车库进行运算并建设完毕，可以改变原有的方式替换成“投资性质的房地产”或“固定资产”，可以进行适当的出租。若转换成作为“投资性质的房地产”或“固定资产”，对拥有详细租期年限的房屋租赁合同，无论租房时间为多长时间，都不能将这种租赁行为认定为转让不动产的房屋使用权，必须根据租赁相关制度征收营业税以及按租期收取12%的房产费用，并且不需要收取土地增值税。

（四）出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业可以将还没有开发的产品逐渐转换为固定资产的形式进行出租，当租期超过三年后再进行售卖，还可以尽可能避免土地增值税。还要确定租赁时间所应交的租金费用，在售卖过程中，按照房地产不动产的形式处理。在租赁的整体过程中，不仅要明确详细的租赁收入，还应该每个月提取固定的资产售卖费用，使其转变成租赁成本。在出售时，还可以交相关的收入扣掉相应的价值以及所对应的税费，所产生的金额当作当期的损益，固定资产的处理方式一般都是通过“固定资产处理”的方式进行核算，并运用“固定资产处理”科目，借贷“营业外收入”科目。当处理固定资产时，必须要上交一定的营业税费以及附加费用，在这之中不包括土地增值税。

（五）合理利用土地增值税税收优惠

普通房地产企业标准商品房进行销售过程中，增值费用与所扣的项目费用相比要在20%以下，不用征收土地增值税。普通房屋住宅是否可以免税，在一定程度上直接受增值率的影响，而增值率=（增值费税用/去除项目金额）*100%，也可以理解为完全可以调节增值费用或减掉相关项目费用的形式，实现管理增值率的要求，从而尽可能地规避土地增值税。房地产开发企业在进行普通商品房售卖过程中，必须全面地考虑怎样降低增值税费用，怎样提高可以减掉的成本金额费用，争取做到减少20%以下的免征点。然而，商品房的销售费用或商品房的销售单价是调节增值费用的关键方式，而所减掉的扣除费用可以以逐渐提高成本的形式来实现，例如，可以适当地增加绿化建设投入资金，从而高质量地实现降低增值率的要求。

除此之外，还可以对精装商品房进行纳税筹划。房地产开发企业所售卖的已经装修完毕的商品房，它的装修费用可以列入房地产开发成本费用中，在适当提高建造成本费用的基础上，也可以逐渐地提高商品房销售费用，从而获得更高的装修成本。精装商品房装修费用的提高，从某种角度上看可以理解为，这种方式为房地产开发企业在成本上提供了较大的成长空间。例如，增加扣除费用中某次成本可扣金额数目等，都可以进一步针对性地降低增值税率，从而实现避税的目的。

随着我国对房地产企业的一系列宏观政策的出台，市场竞争变得越来越激烈，加上国家相关事务部门对房地产不同的税收政策的进一步细化，怎样进行合理避税已经逐渐成为每一个房地产开发企业财务相关工作人员高度注意的问题。要想高质量地做好税收筹划工作，不仅需要所有财务工作人员全面地掌握房地产开发企业的工作流程，最关键的还是要掌握房地产开发企业的会计计算方式以及国家相关税收法律制度。房地产企业财务工作人员必须要结合税收筹划的方式，在计算每一笔会计分录的过程中，多用深层次地考虑到后续纳税效果，在进行合理计算的前提下，争取最大限度地避免企业缴税金额，以此提高房地产开发企业的市场竞争力度[5]。

四、结束语

综上所述，若想房地产开发企业在后续发展中有较好的前景趋势，相关工作人员必须意识到提高市场竞争实力的重要性，全面地进行土地增值税税收筹划工作，结合市场发展实际情况，合理地对自身产品进行针对性的定价，从而避免企业在后续发展中面临较大的财务问题，并从实际上进一步提高房地产开发企业的竞争实力与市场地位，为后续经济发展奠定坚实的基础。