新形势下房地产企业融资的困境及出路

黄晓红

摘要：从产能过剩和过度开发阶段，到经历疫情期间的发展，房地产业目前已经消除了大部分泡沫并进入新的发展时期，房地产企业的资金来源除了自筹和购买者垫资，贷款成为了房地产业的重要资金来源，如何有效缓解发展中的融资困境，一直是困扰房地产企业的难题。本文介绍了房地产企业的融资方式与融资风险，阐释了房地产企业融资风险管理的现实意义，分析了现阶段房地产企业融资风险管理中存在的主要问题，从优化融资风险管理角度，提出防范目前房地产企业融资风险的对策建议，以期为房地产企业提供借鉴。

关键词：房地产企业；融资困境；融资风险

房地产企业一直是我国经济发展的重要组成部分，房地产企业的融资问题一直也是房地产企业发展中的争议焦点之一。在目前形势下，企业资金较紧，由于监管账户留存资金占比较大，银行按揭额度不足，资金放款速度不及时等原因，导致企业通常无法按预定计划使用资金。特别是困难企业，即使去年住建部提出“保交楼、保民生、保稳定”的指导原则、央行“十六条”金融政策，以及“2000亿”无息贷款的下放，房地产企业的融资问题依然突出，亟需加以解决。

一、房地产企业融资风险管理概述

房地产企业的正常经营发展过程中，通常需要正确面对融资、销售和税务等三大重要风险，而融资是房地产企业能否正常运转的前提，由此可见融资在房地产企业的生存中处于首要位置。顾名思义，融资就是企业资金筹措的过程，企业的融资风险有两方面：对于投资人来说，收不回投入的资金或本金，得不到回报或利息，就是最大的风险，即投资人主要关注的是确保资金回流，这种风险考虑是投资人投出或借出资金的最关键因素；而从房地产企业来说，融资最大的风险就是借不到钱，正所谓“巧妇难为无米之炊”，筹不到资金就有可能使项目停滞、烂尾，甚至资不抵债而走破产的道路等等。融资风险直接关系财务风险，因此，管控好融资风险是房地产企业需要深刻认识并稳妥解决的问题，企业从立项开始就要做好融资风险管理工作，而资产负债率的控制、资本金投入比、销售款回流的准确预测、工程款的支付节点合理控制等等，都属于融资风险管理的重要内容。

（一）房地产企业的主要融资方式

因房地产业近年的迅速发展，房地产企业的融资需求越来越大，但金融政策却越管越严格，而且企业的流动资金贷款绝不允许流向房地产业，一般而言，房地产企业的典型融资方式存在以下几种类型：

1.银行贷款

房地产企业的贷款通常有固定资产开发贷款、住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款等中长期贷款，一般期限为三至五年，其优点是准入相对较易，贷款利率较低，融资速度较快，能在较短时间内取得与项目规模相匹配的贷款额度；缺点是要求企业财务规划能稳定回款，特别是在项目竣工验收前，销售房款如果受住建单位的监管而预留大额保证金的情况下，企业会出现较大的资金瓶颈期，给企业带来较大的财务风险。

2.信托基金融资

我国的房地产投资信托严格来说是一种资产证券化模式，更大应用在固定房产的租赁收益投资项目，极少用于房地产开发项目。其特点是稳定回报，低风险且不会增加企业债务负担，更不会让企业丧失控制权和自主经营权。尽管国家监管层去年开始“松绑”，但信托融资依然受到较多条件的限制，其准入企业门槛高、审批流程严格，且受疫情影响，市场未明显回暖，投资者依然比较慎重。

3.股权融资

对于非上市企业而言，股权融资方式相对灵活多样，有保底收益率股权融资方式、固定收益率投资、递延率收益风险投资、直接增资扩股投入、项目拆分式股权并购等融资方式，其最大的优点就是能缓解负债率、最大限度降低利息总付和财务风险。而劣势直接危及企业的控制权，且融资成本较高，时间较长，落实较难，对企业财务队伍的专业素质较高，特别是上市进行股权融资的限制性更大，一般企业无法直接实现。

当然，除了上述主要融资方式之外，还有商品房售后回租、应收账款保理等其他形式，都能够对房地产企业运营产生积极的影响。

（二）房地产企业融资风险的主要危害

1.较为单一的融资渠道会诱导企业信息造假

相比而言，房地产企业融资渠道较窄，形式单一，通常小型房地产企业仅能通过银行项目贷款才能实现融资目的，但条件相对苛刻，比如自有资金投入比例、回款返投比例、按销售率还款等条件使企业常处于较被动的地位，在贷款期为了控制分期还款率有时会虚假投入或虚报销售收入，进而给企业带来较大的信用风险。

2.过度融资使企业投资盲目

融资能力较强的大型房地产企业或上市企业，在拿土地或立项阶段就能轻松地在资本市场取得较高融资额，使企业处理较高的资本负债率，由于商品房的建设周期较长，从投资到实现收益的过程中，各种市场风险有无限的可能，但对于已经开始建设并经营销售的项目，一旦出现不可逆的情况，有可能会产生恶性循环甚至出现兑付风险，这样会为企业带来畸高的融资成本进而是毁灭性的打击。

3.现金流控制不利导致企业产生经营危机

现金流控制是房地产企业融资过程中最重要的组成部分，是产生财务兑付风险的根本原因。实操中，大多数房地产企业高管和财务人员受传统制度的影响或因商品房预售管理制度等经验不足，常常忽视准确预测现金流和合理管理现金流的重要性，认为融资只要资金到位了，项目建设就安全了，殊不知销售进度、销售款回流情况、监管户提款情况关系到整个财务系统的正常运行，经常由于相关的政策法规或地方特殊规定把握不到位，在現金流紧张时没有财务应急机制，导致为了应急通过社会资本融资甚至变相走上高利贷，一旦企业资金周转出现困难或者出现资不抵债的情况，融资风险可想而知。

（三）房地产企业加强融资风险管理的现实意义

1.有利于房地产业务进入良性常态化发展模式

良性发展模式不仅关系到一个开发商企业，更关系到资本方，两者是房地产企业运行的重要角色。房地产在我国经过几十年的大规模发展之后，目前还处于以房地产开发商自主投资为重点的发展环节，特别是中小型房地产企业，缺少资方明确的职责分工。需要在遵循分散风险、分享收益的原则上，得到良性的运行机制，才有可能帮助行业进入到一个良性常态化发展模式。

2.有利于房地产融资法律法规的完善

当前金融机构贷款相关规定已经比较完善了，但房地产投资证券化法律法规依然不具体，缺乏专门的房地产投资证券化相关法律，相关的具体操作规定不明确。另一方面，银行融资法律法规对市场实践指导性存在较大问题。加强融资风险管理将使金融机构在直接贷款的操作规程更加严密，对后续的证券化、信托基金等配套规定的立法给予更大的基础补充空间，保障融资风险而促进房地产业政策完善与规范，构筑健康高效的房地产融资体系，将推动法律法规的全面完善。

3.有利于拓宽房地产企业的融资渠道

加强融资风险管理，将可以提升房地产企业的资本运行效率，发挥资本市场原有的作用，进而拓展各种融资渠道和融资方式。资本市场的特点是资金会一直追求风险可控利润保障的项目，因此，只要风险与利润适当，无论是直接融资还是间接融资，内部融资还是外部融资，股权融资还是债权融资，极大程度上能规避房地产企业的贷款使用存在“短贷长投”现象，并促使房地产企业发挥自身优势、创新融资方式、发挥良性规模效应，尽可能降低风险爆发的可能性。

二、房地产企业融资风险管理存在的主要问题

（一）融资风险管理意识不强

风险的认识、预防、管理一直是决策主体的首要任务，融资风险的管理核心是降低损失并致力于创造财务价值。而一般房地产企业缺乏财务风险应急预案，无法准确反映财务战略选择和财务管理状况的风险程度，表外资产负债率居高不下，缺乏合规风险管理体制和重大风险预警制度，企业抗风险能力薄弱，无法规避、转移、对冲或控制风险，缺乏融资决策重要岗位权力制衡机制，管理和监督职责分工不明等。

（二）融资管理水平不高

大部分房地产企业处于简单粗暴的融资管理水平，主要体现在股权架构不完善，顶层治理结构不合理，缺乏专业高效的融资团队，无法引入第三方中介机构整合资源，项目可行性研究报告质量粗劣，项目计划书等专业性文书难以体现商业价值，反映投资项目的净现值、投资回收期、内部报酬率等财务指标预测不准确、管理不到位、落实不明确，导致各项财务管理混乱且前后不一致，融资管理效率不高等现象。

（三）融资风险管理方法缺乏有效利用

通常风险本身蕴含着巨大的机会，房地产企业处于一个比较特殊的经济领域，大部分企业缺乏对政治、法律方面的风险管理有效利用，主要体现在无法有效利用利率结构进金融风险管理。项目本身的建设、完工、市场风险本也是个很好的利用机会，大多数房地产企业无法在危机中迅速找到风险转换的机遇，利用转机化会为更好地商机，以得到更好的发展空间和获利机会。

（四）融资风险评价体系不健全

如何量化企业的融资风险是融资风险评价体系的核心内容，当前大多数房地产企业缺乏融资风险量化标准、风险评价指标和度量方法，一直依赖传统的观察法或专家意见法，对融资风险的评价一贯受评价人员的主观态度、工作习惯和职业判断等影响，特别是对外部评价或社会形象较差的房地产企业，极大可能会受到不客观、不公正的评价待遇。

（五）融资风险管理缺乏责任与考核机制

房地产企业较缺乏相关风险管理制度和监督奖惩制度，没有具体的风险管理考核准则，专门的融资风险管理部门和相关专业人员较为缺失，没有考核得分标准和融资风险管理工作考核评分表已经成为大多数房地产业的通病。

（六）融资机构与人员缺乏经验

一般房地产企业并没有设立专门的融资机构，更没有专业的融资团队和专业人员，企业内部人员参与度不够，缺乏团队凝聚力。除财务人员外，企业的其他部门人员基本事不关己，而决策团队更是缺乏应有的经验。

三、防范房地产企业融资风险的对策建议

（一）完善企业融资内控制度

建立健全重大风险预警制度，提升风险管理能力。房地产企业在制定风险管理应对策略时，要因企施政，在财务战略、市场运营、现金流管理等方面，制定可行的风险承担水平，适当选择风险补偿度，合理把握风险转移或转换机制，在风险把控上，严格控制实际资产负债率，在融资决策上合理设置决策岗位的权力制衡机制，在可能出現或者已经出现财务风险时，应果断采取合适的应对措施，启动应急预案，避免产生严重的财务危机风险。

（二）提高融资管理水平

为了提升企业自身融资管理水平，一方面，房地产企业应规划科学的治理层结构，合理安排债务期限和债务结构，保证资金一定的安全性和流动性；另一方面，在融资过程中合理引入高效团队，使信息合理对称化，使投资人合理尽职调查和审查企业的各方面资信，使资方合理评估企业的信用资质。完善企业财务信息质量，确保各项财务分析、财务比率、财务指标的可靠性和准确性，整体提升企业的信用程度。

（三）制定有效的风险管理方法

需要制定有效的全过程风险管理体系，紧跟政治法律风向提前预警，要合理利用利率结构控制融资成本，当利率上升时选用固定利率，当利率趋于下降时选用浮动利率，优化和平衡利率选择可能带来的损益。对项目自身的成本控制要严格把握超支风险，在生产管理过程中，对材料价格的上涨或下跌趋势，通过签订期约预防和消除各种价格风险。要把销售风险始终贯穿于整个风险管理过程，采取有效的销售协议、回款期限和回款方式等内容，在融资过程中合理降低销售风险也是降低风险的有效方法。

（四）健全融资风险评价体系

建立企业生命周期阶段性的科学评价指标、指标标准、评价方法和评价内容，完善全面综合评价体系，让评价定性与定量相结合，设置科学的数学期望值和概率值，建立企业面临的损失最大可能性和最小可能性，各指标值能在好坏、对错、是否、输赢、生死方面显示，要有幅度、可量化，使各项质量指标、执行效果和安全指数能建立风险度量模型，尽量减少评估量值的误差，使评估量化评价客观公允，科学合理。

（五）完善融资风险管理考核机制

房地产企业应成立专业的融资风险管理部门和专职人员，建立融资风险管理责任制和健全监督奖惩机制，细化具体的风险管理考核行为准则，建立风险评价量化指标，如财务损失的可能性、风险产生概率值、风险期望值、风险波动性、最大最小损失可能性等考核指标，完善考核评分标准和融资风险考核体系。

（六）增加机构与人员融资经验

增加房地产企业内部高管或相关成员跟投项目，让员工参与到项目建设中去，通过核心员工的跟投，有效调动成员资源与组织资产的整合。通过收益合理的分配机制，让企业成员享受到企业发展的红利，有效提高企业凝聚力。同时，要注意授予不同核心成员的参与度，级别与跟投额度要相匹配，切忌平均主义，既要维护内部公平性，又要鼓励各方能动性，从而增强企业整个机构与相关人员的融资经验。

综上所述，我国房地产业的相关贷款约占银行信贷的四成，房地产业的相关收入占地方综合财力约一半，居民财富约60%积累在住房上，因此，房地产业在整个经济中牵一发动全身，要稳定房地产首要是保护和引导好融资渠道、拓宽融资方式、降低融资风险，进而降低房地产在市场经营中的不稳定因素，进而提振行业经济和企业的信心，促进房地产企业得以更好地健康稳定持续发展。

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