被查封的不动产抵押权和租赁权的关系研究

朱文磊

广东蕴德律师事务所，广东 广州 510000

近几年，有不少的借款及借贷纠纷，申请执行抵押房产。在这一类案件中，往往有案外人提起异议，请求对不动产采取附带租赁形式拍卖，之后继续承租，不交付房屋。旨在确立租赁权，维护承租方权利，但根据实践状况，需厘清权利矛盾和协调平衡有关方的利益。实践中一般有这几类情况：抵押前承租；抵押后、查封前承租；查封后承租。基于买卖不破租赁原则，在把不动产出租后又设抵押，在保护层面上，受让不动产租赁关系。待查清事实下，通常会驳回案外人请求，不附带租赁拍卖。抵押后、查封前承租，此种现象比较复杂，还有着一定的争议。

一、抵押权和租赁权

在担保过程中，抵押权是非常关键的方式，它强调交换价值，就租赁权来看，它强调的是使用价值，也就是对物的使用。因为所追求的价值差异，对于同一物来说，可包含两种权利。即便法律对这两种权利关系开展了规定，但比较笼统，难以达到实践中二者冲突的解决。所以，怎样协调权利冲突，平衡有关方利益，对确保交易安全、推动融资、经济建设有着很大的现实意义。在对不动产问题开展处理过程中，应有效区分两权，之后进行有关的工作。通常来讲，抵押权不会对占有物进行变化，而租赁权却可以改变实体性权利，因此，在处理两权期间，难免会形成冲突与矛盾。对此，要从立法层面上研究冲突点，并且要结合冲突情况开展相应处理。对于抵押权，一般指担保财产，在没有根据约定履行的情况下，就能变卖及拍卖，可获得优先偿债的权利。根据相关规定，对于债权人来说，他们往往有抵押权，由抵押人提供财产，以此充当担保，也就是抵押财产。对于租赁权，一般指根据租赁合同要求，待结束全部程序之后，享受使用权的总称［1］。其有着一定争议，这是由于本质上是债权，借助支付对价的手段获得权能，然而，支配权却包含于物权中，故而界定时有着多类学说。

二、解决权利冲突的原则

在权利产生冲突时，要对其开展平衡，当处理抵押权和租赁权冲突时，要坚持公平合理原则，根据各方权利性质，确定处理原则。第一，设立在先权利优先。指基于明确权利设置的时间来确立顺位，即先到先得，此原则满足广大群众的行为习惯，也能应用于各种实践活动。有关法规规定，当开展不动产抵押时要登记，若未根据规律实施，那么设立无效。因此，抵押前，在给出设立时间的同时，也应确立权利顺位。对于后序权利人，一般能提前掌握先设权利形成的后果，基于此，再明确权利及义务，一旦确立下来，要面临可能发生的风险。先序权利人在坚持该原则的前提下，就可以提升交易安全指数，而对于后序债权人，在全方位掌握可能面对的风险的前提下，可以决定是否参与交易，显著提升了不动产交易安全性［2］。第二，约定优先于法定。二者的存在旨在平等主体间权利，此过程中形成的租赁关系，是一种民事法律关系。在确保自愿与平等的基础上，能够优先约定，这属于权利的表现。针对优先设立租赁权来讲，承担者能够放弃优先效力；在优先具有抵押权的情况下，抵押者能选择放弃。对于租赁者及抵押者，二者均具备优先约定，可按照该原则来解决有关问题。针对两权冲突的有关立法还有着不足的地方。不动产是不能缺少的生活资源，与社会和谐、经济发展、群众生活息息相关。对于抵押及租赁关系，即便二者进行私法调整，然而公法也应开展科学的调整，例如登记备案机制。伴随立法逐渐完善，相信两权会得到进一步平衡，将更好体现不动产价值。

三、抵押权和租赁权冲突成因

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中指出，不动产所有权不能同时存在两个，所有权要单一化。显而易见，不动产物权及债权不能满足此有关内容约束，未被限制。在国内外法规中，一般把租赁权归于债权范围。实际上，由于使用不动产属于大众的基本需求，并且价格较为昂贵，承租者没有雄厚的经济基础，需要获得保护。因此，大多数国家会提高租赁权和物权，旨在赋予其更好的保护。从本质上来分析，由于抵押权是一种物权，因此，也应该执行法律原则，但因为过于强调不动产和交换价值，往往不够重视支配权的运用。对此，租赁者能够任意支配，从而实现了权利的并存。不过在实操中，往往发生权利不相容现象，当借助法律武器解决时，由于难度较大难以遵循法律原则，从而在权利之间形成了较大矛盾。

（一）抵押权和租赁权并存

按照物权法原理，不能并存两个所有权，可同设两个物权，也能设多个债权，在不形成冲突及矛盾的前提下，保证物权的有效。虽然把租赁权归属于债权，但也提供了物权效力。对于它的设立，无需开展实体支配，也能占有使用。所以针对同一物品，设立抵押权与租赁权有效，这为二者形成矛盾的前提。研究权利并存成因，要分析权利特性。对于抵押权实现而言，其涵盖所有权转移，租赁权是债权，因此，在抵押权实现时，不能一味遵循“买卖不破租赁”原则［3］。物权特性，是两种权利形成矛盾的根源。

1．抵押权性质。一是具备价值权。物权人能支配物品，也能对物开展价值支配。即便不转移占有，未达到实际的支配，不过针对交换价值来看，它是具备一定支配权的。所以，彰显了物权价值比。该权利所具备的特性，能对实体及价值支配权开展有效分离。当明确抵押权后，能占有使用，也能对抵押物开展处分，能用于清债，增强偿还能力，并且，不用对保管风险进行承担。所以在融资交易方面，抵押权得到广泛使用，是担保之王；二是具备物权属性。针对抵押权来看，它是限定物权，所以也有物权属性：从支配性方面来看，享有支配权，但相比于一般物权，支配方式及效力有所不同。通过设立抵押权，旨在追求货币价值。即便不开展实体支配，但支配货币价值，能基于拍卖、变卖等实现，本质上是对物的支配。追及性是派生属性，物权人能取回物品，享有物权。能追及到所有人，针对抵押物行使权利；三是具备绝对性，当不履行债务时，无需同意与配合就能进行拍卖、变卖，行使优先受偿权。

2．租赁权物权效力。把租赁权归于债权范围，债权具备相对性，无法对抗第三人。实际上，租赁权也属于一种债权。即便把它列为债权编，但提供物权效力。主要表现于这些方面：一是使用收益的权利，对价值进行支配；二是存在用益物权性质。约定设租赁权，行使占有、收益等权利，基于支付租金获得使用价值。在使用目的上，存在用益物权性质；三是，存在对抗效力。通常来讲，设立担保物权时，需根据设立时间明确优先效力，若先设租赁权，在处于行使范围的前提下才能形成效力。

（二）权利形成冲突的条件

1．权利共存同一不动产。针对同一物品，在具有抵押权及租赁权的情况下，才会出现权利的矛盾。但也有着特殊现象，例如，用地使用权设了抵押，此后新增了建筑，租给第三人。即便新增建筑未处于抵押范围，不过因为使用权和建筑有着不可分性，当抵押权实现时，就干扰建筑租赁权，由此造成权利形成冲突。

2．期限有交叉。存续期间有着交叉，属于权利矛盾形成的要件。何谓抵押期限，主要指存续期间，在诉讼时效届满之前，要使用抵押权，在期限届满后，即便还存在实体权利，应当具有抗辩权，若能通过抵押权实现债权，则抗辩权就没有意义，规避了诉讼时效。在抵押过程中实现抵押权，而期限没有届满时，会引起权利的冲突。若在实现抵押权时，期限已满，租赁权已失去了意义，那么权利不会形成冲突［4］。

3．涉及抵押物支配。抵押权设立，不将转移占有当作条件，而租赁权享有使用价值。所以，针对同一物品价值使用，二者不会形成矛盾。唯有在不偿债时，要实现抵押权，二者才会形成矛盾。所有权出现转移，对其采取占有权与支配权时，若此时有着租赁权，权利将会形成矛盾。

四、针对被查封的不动产两权冲突的处理建议

两权形成的冲突会影响房地产行业稳健发展，也将损害双方权益，久而久之，也将影响经济体系的稳定。所以，要第一时间解决被查封不动产两权之间的矛盾问题。在实践中，要遵循有关的原则，例如约定优先。要综合考量先后顺序，判断抵押与租赁的次序；需保护抵押权方利益，签署合同期间，确定租赁关系，签署有效应的文件，并且，也需维护租赁人权益；此外，合理改进公示制度，唯有如此，方可确保抵押和租赁行为的公正与公平；需合理评估不动产价值，据此明确房产损害前后形成的差值，可以进行相应的经济赔偿，达到权利保护。

（一）对先后次序开展科学分析

当处理权利矛盾时，应对先后次序开展科学分析。第一，对于被查封不动产来看，要求其抵押在前。可按照《民法典》的相关调控规定开展精准判断。抵押者有责任通知承租者，并且在《民法典》中规定，租赁不能和抵押开展对抗。换句话来讲，不能影响抵押方，否则，先去除后拍卖；第二，租赁先于抵押。针对被查封的不动产来说，如果租赁在前，就可按照《民法典》物权编相关条款开展准确判断。并且，为避免由于人为原因以各种形式损害利益，应全面分析租赁关系。唯有如此，方可防止权利形成冲突。

（二）保护抵押权人的权益

近年来，针对被查封不动产权利冲突，即便有关法律已提出了解决方法，不过对于抵押权人权益，在保护上还有着一定欠缺。基于法律原则，承租人享有行使权利，所以，在将物品抵押给债权人后，当期限届满时还不能偿还，签订违法合同，由此极大影响抵押权人权益。对此，在签订合同期间，需要确定租赁关系，签署有效文件，避免出现签订虚假合同的情况，还可以切实保护权益。

（三）对承租人权益开展保护

对于被查封的不动产来说，在开展抵押和租赁时，它会对承租者利益造成较大的损害，因此，应强化对后者的保护，提高对有关方面的重视。构建有效协调机制，持续优化，除了可以兼顾双方的利益，也能深入健全保护制度，推动租赁活动正常进行，确保不动产合理流通。并且，也应该持续强化利益维护，可在确保权益的基础上，平衡承租者利益，采取细化抵押权的手段来科学分配权益。例如，缓期交付机制，可要求承租方支付使用对价，也就是租金。如果承租人未支付超30 天的租金，在催缴之后还不进行支付的，将不享有缓期交付利益，可及时要求其搬出房屋［5］。此项制度的确定，可以同时兼顾双方利益，为权利冲突提供了解决方法，有必要借鉴。

（四）合理优化公示制度、有效落实公示活动

当对不动产开展登记时，要合理开展有关的公示工作。结合有关调查得知，如今包含两种模式，依次是登记生效与对抗。针对先租后抵的方式，也就是对抗模式，它不具备公平性，因此，应该优化公示制度，唯有如此，方可确保被查封不动产租赁和抵押的公正。此外，同第三方串通，签订违法合同、编造虚假凭证等现象还有发生，部分债务者会把财产违法转移，对于种种不良情形，改进公示制度非常重要，公示的落实非常关键。采取公示的方法，在保护所有权的同时，也可以保护经济权益，并且也能防止发生不良行为。

（五）各方有效协调，合理评估不动产价值

权利矛盾问题较多，其中比较突出的是因为承租人个人因素而引起减损价值。当使用房屋时，难免对其造成一定破坏，这将影响抵押权方的权益，在后果较为严重的情况下，还能导致租赁关系解除。在影响抵押权方利益的同时，也减小了不动产价值，使得其难以开展评估，更难以开展有关的经济赔偿。为有效处理此类情况，双方要开展有效沟通，并且科学评估不动产价值，按照评估结果来明确差值，除了能够有效保护抵押权方利益，也能开展相应的经济赔偿。

总而言之，基于买卖不破租赁原则，考虑当事人诉求有助于处理被查封不动产权利的冲突，实现立法统一。在抵押权实现上，租赁关系发挥的影响并非确定的，要开展利益计算。第一，租赁出现于抵押之后，然而却具备租赁合同，同时还是在承租方使用过程中，若是租赁对拍卖造成影响，那么往往会不负担租赁权，然后开展拍卖，反之亦然；第二，法院按照提交的证据裁判，满足法律原则。同时可区分把不动产用于居住的承租人，他们也具备去除请求权，同时还兼具举证的责任；第三，增加判定举措，例如居住时长的规定、对占有时间开展分析。也能根据权利的公示方式，例如判决宣告、存档登录，也能是审批许可等。