“稳楼市”力度升级

孙兆会

为稳定楼市，近期各有关部门陆续出台多项举措，“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，并同步开始发力。从保交楼到保房企，稳健经营的优良房企迎重大利好。

“三箭齐发”稳楼市

去年第四季度，为了稳定楼市，政策端“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系。从保交楼到保房企，尤其是稳健经营的优质房企迎重大利好。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融资支持政策，分别对应信贷、债券、股权融资支持。2022年11月11日，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”），随后房企融资“三支箭”一个月内便实现了快速落地。

第一支箭：信贷支持

“第一支箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。

2022年11月23日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行6家国有大行与多家房地产企业签署战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。签约房地产企业多为优质房企，包括万科、中海、保利、华润、碧桂园、龙湖、金地、大华、美的置业等。随后部分股份制银行和城商行也进行了跟进。

第二支箭：债券融资支持

“第二支箭”主要表现为对房企发行债券提供支持，其中中债增进公司开具发债信用增进函是支持民营房企发债的重要举措。

截至2022年11月末，已有龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、旭辉、绿城中国7家房企完成储架式注册发行，金额合计1190亿元。此外，美的置业、金辉和龙湖近期还分别发行了中债增信支持债券，金额合计47亿元，其中龙湖发行的三年期中期票据票面利率仅为3%，创下了中债增进担保民营房企债券利率新低。

第三支箭：股权融资支持

11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时透露，在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，这也被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥RE I Ts盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

相较于“第一支箭”的信贷和“第二支箭”的债券，“第三支箭”股权融资既能给房企“输血”，又不增加房企的负债，助力优质房企改善资产负债表。受此影响， A股一度有超过30家房企股票涨停，H股有27家房企的涨幅超过10%。

对于“三支箭”的政策效果，业界有不同的看法。一种观点认为，一些已经出现了债务违约，并引发一系列连锁反应，此时出台的金融支持效果还有待观察；另一种观点则认为对于目前仍在积极自救，基本面尚可的房企来讲，政策下达后，对于房企流动性支持积极的一面不容小觑。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从统计局发布的70城房价数据来看，市场依然处于底部徘徊阶段，虽然政策频出，尤其是房企侧的融资压力得到了明显缓解，但购房者的信心依然处于底部，单边的政策效果明显并不足以支持市场整体复苏。

中信证券首席FICC分析师则指出，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。市场底最为重要的观察点将回到商品房销售，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售有望在二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地。

“三支箭”落地后，市场提高了对房地产行业的信心，也让人们看到了希望。

可以确信的是，保交楼、保民生、保稳定成为底线，房地产行业的政策倾向也已经确认。满足行业的合理性融资需求，支持优质房企改善债务问题，将成为未来一段时间的重要工作。

需求端是关键

2021年下半年，在行业推进“去杠杆”的背景下，房地产业的信贷环境骤然紧缩，由于受到融资、销售两端的不利影响，房企的流动性开始吃紧，不少曾经的“优等生”房企开始陆续“暴雷”。

2021年末，监管部门开始推出稳楼市政策，试图在执行层面开始纠偏。到2022年这种尝试仍在持续。据统计，2022年，有超300个城市和地区出台楼市利好政策上千条，频次创历史新高。

從政策力度来看，在2022年的地产调整周期，央行推动了多轮货币和信贷政策宽松，采用增加再贷款再贴现额度、降低存款准备金率、降息并引导L P R利率下行、降低个人住房按揭贷款利率下限，降低首付比例等方式，保持流动性合理充裕，需求端购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

但由于疫情防控和经济波动等多重因素影响，房地产市场并未真正回暖。据克而瑞数据统计，2022年，百强房企的累计销售业绩，无论从全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超过四成。此外，最终销售能过千亿的房企预计只有20家，相较于2020年和2021年43家“千亿级房企”，数量接近腰斩。

此外，在公开披露年度目标的规模上市房企当中，多数企业目标完成率不足，绝大多数企业的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较2021年同期的降幅大于20%。

2022年，房地产行业的需求端政策虽然不断优化，但始终未发挥出明显效力。

过去的一年，房地产市场处于深度调整周期中，受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响，购房者观望情绪浓。

展望2023年楼市，需求端的恢复是市场好转的核心关键。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前商品房市场需求端比较疲弱，对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。

也就是说，要想让信贷、债券、股权等支持房企融资的工具能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。

2023年，穩房地产市场的核心，将从供给端转移到需求端。

12月15日—16日的中央经济工作会议上，强调了房地产对经济恢复的重要性，“住房改善”位列扩大消费三大抓手的第一位，再次对房地产行业的宽松政策定调。

12月19日，中央财办有关负责人对中央经济工作会议精神进行解读时表示，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

2023年的政策环境依旧将以宽松为主，重点在于扩大需求，高能级城市将出台更多针对支持刚性和改善性住房需求的政策，以打开限制需求释放的枷锁。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，2023年，在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有继续优化空间，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整，一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。

克而瑞研究中心指出，预计一线及强二线城市调控政策或将局部放松，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”（即限购、限贷、限价、限售），同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

楼市何去何从？

房企作为市场一线主体，在2022年深度调整的一年里，格局已经生变，大洗牌之后，业绩榜单上的名字变换，属于近年来幅度最大的一次。数据显示，2022年房企销售前四强分别为碧桂园、保利、万科和华润，全年销售额均超过3000亿元，但这前四席的业绩门槛已较去年降低了2400多亿元。

这也是全行业的一种映射。2022年，百强房企销售总额较去年下降了41.3%。

多数规模房企业绩负增长，销售业绩普降态势明显。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

规模房企整体目标的完成率处于历史低位。克而瑞指出，即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期，1—12月规模房企目标完成率的中位数仅74.5%，明显低于2021年超90%的平均目标完成率。

受制于销售与融资的双向挤压，房企普遍调整了投资策略，拿地规模大幅收缩。市场大调整之下，房企们纷纷进行了战略转向，聚焦主业、聚焦核心城市、重视运营、轻资产模式是比较常见的关键举措。

政策的叠加效应，在市场端形成了一定反馈。

根据中指研究院数据，2023年元旦假期，重点监测城市新房成交面积较去年元旦假期增长超两成。一线城市中，除深圳外，北上广三地的成交量均比去年元旦假期有所增长；二线城市中，武汉、沈阳、杭州的成交量也出现大幅增长。但在同期，大多数三四线城市购房情绪仍在低位。

市场数据好转的主要原因，除了被疫情压抑的购房需求集中释放之外，政策逐步显效的影响也在加大。

对于2023年的楼市走势，市场普遍认为，不会再继续大幅下降，但市场复苏是一个缓慢的过程。

亿翰智库指出，假设政策能够在当前基础上保持或加力，按照历史规律推演，2023年2季度，市场或能出现好转，市场底也或能出现，但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整，盘整的时间有多久，都存在一些不确定性。

中指研究院指出，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落。

在楼市销量缓慢复苏的背景下，2023年的房价整体会维持稳定。

银河证券研报指出，在分化和修复的预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。贝壳研究院认为，2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，新房二手房价格有继续调整惯性， 随着价格出清，成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升，带动全年价格整体平稳。