一线楼市松绑信号来了

王文彤　任德辉　王博

图/法新

长期受到限购政策影响的一线城市终于等到了重磅解绑消息。

7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，会上提出三项救市措施：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认貸”。

这是继7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后对政策具体方向和内容的最新表述。其中，第一项政策主要针对刚性需求，第二、三项政策主要针对改善性需求和新市民群体。

最后一项“认房不认贷”最受购房者关注，业内普遍认为，此政策对一线城市影响较大。若取消“双认”政策，一二线城市的购房首付、利息两大门槛将大幅度降低。

截至8月4日发稿时，北上广深四个一线城市已分别表态，将尽快制定政策支持刚性和改善性住房需求。

多位一线城市中介人士对《财经》记者表示，他们还在等待细则，一般情况下，从政策发布到发挥作用往往需要一段时间。

认房不认贷，利好一线城市

“认房不认贷”主要是购买二套房的评定标准，一般指商业银行在确认购房者享有首套房住房贷款比例和利息时，只按照家庭名下是否还有房产来认定，不管家庭名下是否曾有贷款记录。

“认房又认贷”则指个人购房者只要有贷款记录，不管是否还清，在实施“认房又认贷”的城市购买住宅，首付和房贷利息，都以二套的标准实施。该政策主要为一线城市在“房住不炒”总调控方针下实施的限购政策。

北京链家研究院院长高原告诉《财经》记者，取消“认房又认贷”是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率。对于那些在家乡曾购买住房的群体，在现行政策下，即便已还清家乡房贷，在一线城市购房过程中，将被认定为购买二套住房，如“认房不认贷”则他们在还清家乡贷款后，在一线城市可被认定为首套住房。

根据中指研究院统计，目前执行“认房又认贷”的城市主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，及成都、西安等十余个核心二线城市。

各地根据实际情况不同，实行不同的“认房”和“认贷”政策。以北京为例，首次出现该政策是在2010年7月，第二次在2017年3月，沿用至今。

在北京“认房又认贷”条件下，普通住宅二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%，若实行“认房不认贷”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房贷利率可降至4.75%。

此前，我国曾经历过两轮房地产市场调控周期。“双认”政策作为一项抑制性政策，有效地压制了市场的炒房行为。而当市场低迷时，取消“双认”政策又成为楼市的一剂回春丹。

根据贝壳研究院统计，从成交量看，2016年末至2017年初一线城市重启“认房又认贷”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分别同比下降34%、54%、49%。

从成交价来看，“认房又认贷”也有效抵制了房价上涨。北京在两次启动“双认”政策之后，二手房价格均经历了大约一年的下跌期，房价累计跌幅均达到15%。

2022年3月1日，郑州率先试水取消“双认”政策，随后南京、太原、兰州等城市跟进。根据贝壳研究院统计，当月郑州二手房成交环比上涨106%。

热门城市首套房首付、利息仍有下调空间

从政策近期释放的信号可以看到，除了利好改善性购房者，还将进一步向刚需购房者倾斜。

从2022年开始，已有多个城市对首付比例进行调整。据易居研究院统计，目前北京、上海两地的首付比例居全国榜首，分别为40%和35%，而一些弱二线城市和绝大多数三线城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平20%，如哈尔滨、沈阳、郑州等地。总体看，城市层级与首付比例成正比，城市层级越高，首付比例越高。

住房贷款利率则与LPR（贷款市场报价利率）有关。6月20日，中国人民银行公布一年期LPR为3.55%，五年期以上LPR为4.2%，相比于2022年8月22日均下降10个基点，首套房和二套房贷款利率也在不断下降。

据贝壳研究院统计，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率为4.81%，均较上月下降10个基点。

表1：重点城市当前执行的限贷政策

资料来源：中指研究院。制表：颜斌

从城市分类看，7月一线城市首套、二套房贷利率分别为4.50%和5.03%；二线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%和4.81%，均较上月回落10个基点；三四线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%和4.80%，分别较上月回落9个基点、10个基点。

以上数据可以看出，仍有一线城市和热门二线城市的首套房首付比例远超20%，房贷利率远超4%，此类城市仍有较大下降空间。

表2：一线城市表态支持刚性和改善性住房需求

资料来源：各地住建部门官网、财联社

高原认为，降首套房首付可以允许首套房杠杆率适度提升，使刚性需求群体能够提早入市；降房贷利率是降低了所有群体的整体全周期购房成本；换房税费减免是针对改善性群体，降低其交易成本；取消“认房又认贷”则是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率。各个政策之间是有机互补。

他同时指出，相比降低首付，“认房不认贷”能够更好地撬动需求。“国内对刚需群体的支持力度始终较大，在刚需群体的购房首付比例方面目前没有太大差异。”

58安居客房产研究院分院院长张波也认同这一观点。他表示，这三项政策环环相扣，让卖家更好出手，買家更好入市。

一线城市及时表态

7月27日，监管层喊话后，北上广深四个一线城市分别表态，将结合城市实际情况尽快推出支持刚性和改善性住房需求的政策。

多位专家表示，目前一线城市仍以刚性需求为主，且长期的供需关系是供小于求。一线城市内部也在逐渐分化。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶分析，在一线城市总体供不应求的背景下，广州、深圳受市场下行压力更大，政策空间或大于北京、上海。

广东住房政策研究中心李宇嘉对《财经》记者表示，广州和深圳外来人口超过1000万，但自有住房率较低，广州的住房自有率约为50%，深圳的住房自有率尚不到30%，需求潜力巨大。但迫于高昂的房价，新市民群体只能选择居住在城中村，供求关系较为畸形，亟须更多利好政策促进消费。

目前来看，北京是市场和政策的风向标，一线城市又是二线城市的风向标。二线城市还在观望一线城市政策的实施效果，寻找政策窗口期。

曹晶晶分析道，若一线城市有较大力度政策出台，二线核心城市的市场将得到明显改善，并对其他城市形成带动。同时，销售企稳将带动核心城市投资开工好转，但可能需要一定的时间。

一位常驻北京四惠周边小区的中介人士告诉《财经》记者，最近业主的心态变得更稳了，而且带看量和成交量有明显提升，周末的客户由政策出台前的五六组增加至十二三组。

目前是买卖双方互相角力的过程。他观察到，现在的客户也更加理性，不会因为政策出台就着急买房。“目前没有明显涨价，但是买家谈价空间稍微缩小了。比如之前，房主可以接受10%-15%的降价，现在可能会缩减到5%甚至更低。”

高原认为，虽然政策能在一定程度上提升购房者入市兴趣，但转化为购房行为需要考量多方面因素。

监管层接连定调，未来的政策走向究竟如何？

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授认为，三项措施不仅是逆周期措施，更有助于共同支撑房地产市场长效机制，鼓励首套房需求、支持改善性需求、抑制投机做法，同时还能促进房产的梯度消费。

他认为，面对低迷的房市，本次政策的指导性较强。此前一些政策仅有少数城市试水，在本次政策的指导下，预期各地尤其是一线城市将会落实更加宽松的政策。未来政策要更加落地，建议将“因城施策”进一步细化为“因区施策”，适应不同区域的差异化情况。

多位行业专家表示，对于“认房不认贷”、降低首付比例、贷款利率这三项政策来说，一二线城市相比三四线城市拥有更大的下降空间，但宽松的房贷政策还需要央行、金融监督管理总局和各地银行配合执行。

曹晶晶则总结出了五个可能的优化方向：优化限价政策；优化限售政策；优化普宅认定标准；降低二套房房贷利率；优化限购政策，因区施策，帮助一二线城市郊区去库存。