新时代房地产企业财务管理风险防范与控制

林惠玲

在新的经济形势下，房地产企业面临转型升级。一直以来，房地产企业的财务管理方法、考核目标，都过度追求经济利润，很难科学分析企业的财务运行状态，也不能及时发现企业运行中出现的问题，导致管理决策只关注短期利益。尽管部分企业已经建立财务管理制度，但是使用的管理办法落后，很难实现长远发展目标。

为了促进房地产企业的发展，就必须科学控制财务管理风险。房地产企业的投入资金大、开发周期长、税负高，导致财务管理风险问题非常多，当风险控制策略不完善时，会制约企业各项业务活动的开展。房地产市场竞争激烈，必须制定科学的财务管理体系，从而降低风险发生率，实现可持续发展目标。

一、房地产财务管理的变化

在新发展时期，房地产企业要改变传统的财务管理方式，提出严格的财务管理要求。

第一，网络技术的快速发展，对企业财务管理的影响较大，因此要通过大数据技术、信息技术提升财务管理效率，为企业决策提供详细的财务信息作为参考。

第二，房地产企业开展财务管理工作时，所用的管理模式非常多，但是在国家宏观调控影响下，房地产行业面临较大的发展阻力，企业为了扩大市场份额，必须扩充融资渠道，创新预算与盈利模式。

第三，经济常态化发展环境下，不再以发展速度为唯一目标，而是注重经济结构的优化，建立经济循环机制。经济循环的常态化，可以有效规避“泡沫经济”，国家在调整房地产市场后，企业要持续提升经营管理能力，优化调整财务管理措施，形成科学的财务管理防范与控制体系。

二、房地产财务管理的风险分析

新时期，房地产企业的经营规模持续扩大，导致财务管理工作面临较多难题。由于受到外部环境影响，企业的财务管理水平不高，面临较多的财务风险，对自身发展的阻碍很大。

（一）筹资风险

房地产企业通过筹资活动获得资金支持，所以筹资能力会影响企业的资金使用情况，还会决定企业的偿债能力。在房地产企业发展中，筹资风险问题多表现在资产负债率方面，负债率高就意味着净利润率低，债务偿还难度大。在国家宏观调控市场环境的影响下，房地产市场发展速度减慢，但企业多采用银行贷款方式获取现金，所以面临的筹资风险比较高。

（二）投资风险

房地产企业的投资活动主要为新设项目拿地，投资拿地时既要考虑政策影响，评估土地费用成本，减少售价低、成本高现象，规避项目亏损风险，同时还要分析投资报告的预算问题，人为降低造价费用，控制实际成本和预测成本的偏差。在工程投资中，测算资金与时间价值比会增加房地产的测算成本偏差。房地产企业为了获得短期效益，常常盲目测算投资量，不仅无法获得准确的测算数据，反而会增加售价、成本的倒挂风险。

（三）营运风险

国家宏观调控策略会影响房地产企业的发展，导致企业面临以下风险：第一，业务收益不确定；第二，业务的资金需求度高。房地产企业受到大环境影响，缺少充足的运营资金，因此在营业收入、流动负债、周转率方面的缺陷较多。上述问题多是由于企业业务开展不顺利、销售业务成效不理想、资金变现能力低等因素所致。

（四）资金回收风险

当前，房地产企业面临的市场竞争日益激烈，为了减轻竞争压力，多选择分期付款销售模式，积累大量应收账款，严重影响企业的资金周转率，因此要制定对应的管理措施。但是多数企业都面临应收账款回收难问题，出现大量呆账、坏账，导致资金流断裂，加剧运营风险。房地产企业销售房屋时，通过预售按揭模式规避赊销问题，加快资金回收速度。然而国家对房地产预售的限制大，导致资金回笼时间长，资金回收风险仍然比较高。

（五）土地增值税务风险

房地产企业必须缴纳土地增值税，但由于税额占比大，加重了企业的税负比重，税务核算难度大。土地资源为不可再生资源，再加上国家土地供给制度严格，导致可用的土地资源非常稀缺。国家税务部门严格管控房地产企业的土地增值税征收，导致土地增值税的税负持续攀升，企业面临较高的税收筹划风险。通过项目调研可知，企业受到高额地价影响，所以开发一系列高附加值产品用于增加经济效益，但是此种举措会增加土地增值税，企业仍然面临较高的税收风险。

三、房地产企业财务管理风险的成因分析

（一）预算管理不完善

房地产行业为国民经济支柱产业，对国家经济运行的影响大，所以开发项目对资金流的需求高。社会经济发展下，不管是建筑造价还是地价，都出现了明显的上涨趋势。房地产企业开展财务管理工作时，如果不重视预算管理工作，则會影响财务管理成效，增加财务风险系数。当前，中小房地产企业面临资金链断裂风险，因此很难参与到项目开发活动中，甚至遇到了预算管理失控问题。

（二）缺乏财务风险预警体系

房地产企业的风险管理系统存在较多问题，再加上风险预警体系不完善，业务多以短期目标和任务为主，所以风险隐患大。如果企业不注重对财务经济活动的监测，只是基于财务预警结果开展风险管理，则很难获得高效的风险预警效果。财务人员不重视风险预警，多是受到企业领导层的影响，领导层认为风险预警与财务管理的关联性不大，所以很少参与到财务经济活动中。企业开展业务活动、风险预警活动、业务流程监管活动、内部控制活动时，也很少邀请财务人员参加，导致财务人员不太熟悉业务情况，所以无法为企业发展提供决策参考。

（三）缺乏完善的信息化管理系统

在现代科技支持下，可以以信息化方式管理财务活动，从而加强财务管理的效率与质量。现代信息技术快速发展，如果财务管理与信息技术不同步，则会面临被淘汰风险。数字化、互联化、智能化已经成为信息技术创新的主要特征，尽管有利于财务管理工作，但是也为企业转型带来新挑战。

（四）财务内部控制不足

市场环境日益复杂，打破了房地产企业的原有格局，比如内控建设与业务拓展、组织活动的差距大，增加了潜在风险隐患。房地产企业建立初期，多采用激励管理模式，比如业绩考核法，但由于企业不太关注管理问题，致使操作风险、信用风险升高。此外，管理层未正确认识到财务管理工作的价值，缺乏财务管理意识，很难发挥出财务管理工作的作用。由于思想认知的缺失，企业上下都不太关注财务管理问题，导致财务监管力度不足，工作内容与方式过于形式化，无法发挥出风险管理制度的作用。

四、房地产财务管理风险防范与控制对策

（一）不同风险的防控对策

1.筹资风险

筹资是重要经济活动，房地产企业通过转变原有筹资结构来降低筹资风险，但由于企业缺乏成熟的财务管理体系，且拥有大量的短期债务，加剧了财务管理体系的运行压力。为了解决以上问题，企业要优化筹资结构，规避“财务杠杆”引发的筹资风险。企业进行外部筹资时，可以选择多种筹资模式，比如民间筹资、商业贷款、存货筹资等。通过长期筹资经验可知，企业应当按照业务发展情况，选择适宜的筹资渠道，合理搭配长期筹资、短期筹资模式，从而降低财务风险。

2.投资风险

房地产企业的投资活动能够增加经济收益，所以必须全面考虑投资活动过程。

第一，全面分析、评估房地产企业的投资项目，重点评估项目的风险性、可行性，从而保证投资项目选择的适宜性。企业要考察国家政策与相关法规、行业规划、市场动态，掌握投资项目的风险问题。但由于房地产项目周期长，资金占用量大，所以企业还要考虑资金回收时间，严格控制货币、时间的价值变化，降低财务风险。

第二，企业要确保投资项目的合理性，基于科学理论分散处理潜在风险。比如投资项目不能局限于单一项目，而是分散到多元化项目中，从而降低投资活动的风险。智能化、信息化的普及，房地产企业可以通过网络技术获取项目信息，科学预控潜在的财务风险。

3.营运风险

房地产企业的应收账款比较多，因此要建立完善的应收账款体系，从而减少呆账、坏账，不再依赖“财务杠杆”调控经济活动。企业在开展业务时，必须准确评估和判断合作方的信誉度，保证在规定时间内回收款项。此外，企业要关注应收账款的回收工作，不能为了短期效益影响资金回收，还要管控好成本费用。成本控制操作中，要重视安置费用、工程费用的管控，深入分析成本变动因素，建立动态化成本控制体系，科学预防财务风险。

4.资金回收风险

房地产企业的资金回收风险多集中在销售回款方面，所以要采取以下措施进行规避：

第一，企业发展过程中，汇总和整理不同项目的销售情况，保证销售信息的真实性和准确性。通过分类模式统计和整理回收资金。企业在处理未回收资金问题时，也要制定相应的资金回收计划。

第二，企业要合理使用促销方式，既要满足市场需求，还要保证促销方案的可行性，减少资金回收困难问题。

第三，企业要了解经营业务的现状，制定详尽的可行性报告，准确反映项目营销情况。基于实际销售情况编制资金回收计划，降低财务风险概率。

（二）加强土地增值税筹划意识

土地增值税的周期长，主要为“先预征、后清算”模式。如果税收政策解读不准确，则会增加增值税筹划难度。房地产企业发展进程中，要合理划分土增税的风险防控工作，措施如下：

第一，财务人员要加强纳税风险意识，掌握土增税的计算方法，了解税收制度，准确计算项目的土增税。

第二，项目投资初期，财务人员要按照投资目标成本建立土增税测算模型。利用弹性敏感分析法，保证项目利润、投资测算的准确性。

第三，项目开发要结合最新税收政策、优惠政策，修改土增税模型，实现土增税监测、调控的目标。此外，财务人员还要掌握国家宏观政策、财税政策信息，以免企业蒙受经济损失。

（三）建立滚动预算机制

房地产企业通过建立滚动预算机制，科学编制现金流预算，管理财务预警分析工作。企业不能只看重项目的盈利能力，还要关注现金流问题，如果现金流预算不准确，则要及时发出预警信号，反映现金余缺情况，尽早采取管控措施降低风险。由于房地產企业的资金需求量大，所以必须保证现金流预算的准确性，参考项目开发与销售计划，以量化方式表达销售收现、预期收益、投融资计划，形成全面预算机制，准确预测现金收支情况。同时要划分不同的时间周期，编制滚动预算机制，反映现金流变动情况。

（四）提升员工的风险管控意识

房地产企业要加强员工的财务风险管控意识，由于不同层次员工均会影响到风险管理，所以要督促员工及时发现财务风险，并且反馈给上级部门，制定科学的风险防御对策。企业利用信息沟通渠道，向员工传达风险化解措施。企业要消除员工的“本位主义”，强化不同部门的责任感，引导员工自觉规避和管理风险。企业基于现有治理体系，持续提升市场价值，以合理筹资方式促进采购组织的深化改革。企业还要优化员工结构，提升风险岗位的福利待遇，激励员工提升工作积极性。在开展风险管理工作时，要做好员工的风险培训与协作工作，以定期轮岗制分散风险。在实行风险控制方法时，要以定期安全检查与演习方式为主，持续提升员工的风险抵抗能力，实现业务与技术的完美衔接，以分级打分方式降低总体风险。

结语：

综上所述，房地产企业开展财务管理工作时，面临的财务风险问题非常多，因此要持续加强风险防范意识，建立一套完整的风险防范体系，同时要对财务活动进行严格监管，以财务激励方式加强财务管理成效，进一步提升企业的市场竞争实力，实现可持续发展目标。