美国地产为何对利率脱敏

2023-07-17 13:17赵伟
证券市场周刊 2023年23期
关键词:成屋二手房新房

赵伟

工资增速仍处高位,房价收入比下降,居民住房负担能力不降反升。

2023 年年初以来,在美联储加息周期尚未结束之前,美国住宅地产市场明显回暖,新屋开工、销售和建造增速触底上升,房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门,美国地产为何对利率出现“脱敏”?

2022 年3 月,美联储开始加息,在利率中枢不断抬升的过程中,美国地产仍然持续回暖。成屋销售、新房销售增速回升,新房销售量2022 年7 月触底回升,成屋销售量2023 年1 月触底回升,截至5 月,新房销售环比达12.2%,同比达20%。截至3月,美国FHFA、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转为正增长,新屋开工量1月以来同样明显回升。

房地产是典型的利率敏感性部门,在利率上行阶段中的超前“反转”并不常见。1980 年至2021 年间的五轮加息周期中,美国住宅价格、销售和建设增速均明显回落,高位拐点出现在扩张周期的后段(早于衰退),“反转”时点多位于降息周期中——“真正的”反转往往需要先经历经济衰退后的出清。例如,2004 至2008 年的加息周期里,美国地产销售、建造增速均大幅回落,新房销售增速降至-40%, 建造支出增速降至-20%,在降息的后半程,地產销售才出现改善。

区域上看,本轮地产修复的范围更广,各地区销售增速均有好转。美国地产销售市场中,南部地区占比约45%,东北地区12%,中西部23%、西海岸19%。南部地区成屋销售增速由1月的-37% 回升至5 月-17%,新房销售增速回升至5 月110%。西部地区销售略缓慢,但成屋销售也由去年11 月的-46% 回升至-25%。

“大危机”之后,美国住房供给不足的问题持续存在,供求矛盾日积月累。金融危机以来,美国房地产资本开支增速相对低迷,建造支出增速的中枢显著低于危机前,房地产投资占GDP比重持续下行。近10年,千禧一代大量进入房地产市场,美国新增家庭数量不断上升,2019年至2021年,美国每年新增家庭200万至240万,远高于疫情前每年140万-150万户的水平。从2015年到2021年,美国住房存量增加了约630万套,但美国的家庭数量共增加了790万户,美国住房不足的潜在矛盾长期存在。

高利率不仅会压制地产需求,也会收缩供给。大流行冲击后先松后紧的货币政策加剧了二手房供给短缺问题。疫情期间,美联储实施了零利率政策,大量人群以较低的按揭贷款利率购买了房屋,2020 年一季度到2022 年一季度,美国净增加了220 万新屋主,自有住房比例提高了0.1 个百分点,达到65.4%。在美联储快速加息过程中,15年和30年抵押贷款利率在2022年9月均升至6%以上,其中,30 年利率在2022 年10 月底一度突破了7%。面对高利率,成屋业主表现出明显的“惜售”行为,所以本轮加息以来新上市二手房的数量快速下跌,新房供给数量的影响相对较低,但新房市场占比较低,二手房的供不应求是地产回暖的重要原因。

货币紧缩尚未明显冲击劳动力市场,工资增速仍处高位,房价收入比下降,居民住房负担能力不降反升。受劳动力供给短缺的影响,加息周期开启后,美国居民可支配收入同比增速仍继续上升,至2023 年5 月已升至4%。但房价增速趋向于下跌,前20 城房价同比4 月已降至-1.7%。所以,与收入相比,住房变得更便宜了。新房房价收入比由2022 年三季度的10.9 降低至8.6,二手房则由9.2 降低至8.3。

短期内,供给不足及居民较强的购房意愿使地产仍有修复动力。美国房地产库存仍然处于历史低位,当前,美国居民的购房意愿仍然能够得到支撑。中长期内,美联储持续紧缩将使需求侧进一步承压,美国地产的修复仍然面临考验。通胀压力仍可能进一步上升,2023 年年底的政策利率将可能更高。

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