管理会计在房地产企业中的应用

李闱昶

摘要：2016年6月，我国财政部发布了《管理会计基本指引》，其在第一章《总则》第一条中指出，发布基本指引的目的就是为了提升企业的内部管理水平，促进企业转型升级。在经济社会中，企业间竞争激烈，要想生存发展，就必须要提升管理水平，以赢得竞争。在国家严格的调控政策下，加之市场经济波动和购房者观望情绪的日益浓厚，使房地产市场面临着近二十年来最严峻的局面，房地产企业的生存发展受到巨大挑战。因此，向精细化管理转型，优化战略目标，加強风险控制成为企业的必然选择。由于传统的财务会计偏重于核算和监督，无法满足企业的发展需求，因此越来越多的企业引入了管理会计。管理会计突破了传统财务会计的局限性，能从企业战略目标制定、日常经营决策、风险控制和应对、业绩评价考核等多方面提升企业的管理水平，提高企业的核心竞争力。本文从房地产企业引入管理会计系统过程中具有代表性的问题入手，分析了管理会计对于房地产企业的重要意义，并提出了一些解决问题的建议或方案，希望能对企业有效应用管理会计起到借鉴作用。

关键词：房地产企业；管理会计；全面预算

经营管理是企业管理的核心部分，管理水平直接决定了企业可持续健康发展的可能性。近年来，社会经济高速发展，企业要把握机遇，获得更大的生存发展空间，就必然要面对激烈的竞争和挑战，因此，提高管理效率、防控经营风险和提高决策水平成为企业持续发展的前提条件。国家和地方购房政策调整、市场趋于饱和、购房者心理预期变化等多重外部因素，对房地产行业影响巨大，近年来也有包括头部企业在内的许多房地产企业陷入经营危机。管理会计突破了传统财务会计着眼于核算和监督的局限性，通过历史经济活动分析、经营活动控制、未来战略制定等方面促进了企业综合管理水平的提升，其可以直接深入到企业的业务前端，使企业的决策更为精准和高效，有利于企业在面对市场环境变化时及时发现风险并调整策略，为新常态下房地产企业提升经济效益，实现战略发展目标提供了有效保障。

一、新时期房地产企业应用管理会计的重要性

（一）应用管理会计能够提供预算信息和决策依据

预算是计划的量化，精准的预算是企业实现战略目标的基础和必要手段。要编制科学合理的预算必然需要运用管理会计对企业经营相关信息进行提炼分析，挖掘数据的深层价值，然后才能基于分析结果并结合同类企业或者标杆企业的信息，为企业制定战略目标，并提出实现目标的计划，量化计划及落实计划到企业生产经营的每一个环节。在为预算提供数据支撑的同时，管理会计对数据的分析结果反映了企业真实的经营情况，能为企业管理层进行经营决策提供依据，促进决策水平和管理水平的提升。

（二）可以提高内控水平，降低企业经营风险

房地产企业项目周期长，投资金额较大，而且项目投资资金中包含财务杠杆，在经营过程中会面临各种风险，这些风险一旦失控，就会造成企业的经济损失，甚至可能直接导致企业经营出现危机。近年来也有不少房地产企业因单个项目出现风险从而引发连锁反应，导致企业整体风险较大，最终因投资失败、资金链断裂等破产，因此只有做好风险管理工作，才能保证企业的健康发展。管理会计的科学应用，能在经营的各个环节，合理的协调企业资源，进行资源最优化分配。在项目实施过程中，设定短期和中长期的动态管理指标，通过对指标完成度进行分析，既可以为经营决策提供更精准的数据信息，又能发现管理中的待改善环节，提高内部控制水平。其可以对项目实施中的各类风险进行合理预测、分析，为风险控制提供必要的支持，进行风险规避或者提出应对措施，优化提高风险管理水平，切实促进企业可持续发展。

（三）能够提高业绩考核和评价水平

考核与评价，就是计划目标与实际完成情况的分析比较。通过分析任务指标达成度对各项目运营团队、管理团队乃至企业管理层进行业绩评价，并及时根据评价结果对企业整体资源进行配置调整，是房地产企业管理会计的基本职能。管理会计通过科学的考核和评价，可以让计划和实际经营更加匹配，优化执行效率，迅速提高企业资源的配置和利用效率，从而对考核和评价指标进行多层次、多维度的重新设计，使指标更加符合企业生产经营情况和市场发展规律，也能让管理层在发现问题时做出更迅速和更有针对性的决策。

（四）提高资金统筹运作能力

资金是企业运营的基础，尤其是对于资金密集型的房地产企业来说，其项目开发投资期较长，期间涉及大量的资金和复杂的环节，对企业的资金统筹运作能力要求极高。在房地产行业高速发展时代，企业发展的主流模式为“高杠杆、高周转、囤地开发、规模为王”，房地产企业基本都存在高杠杆和高资金风险的问题。随着国家调控政策的陆续出台，企业的融资金额受限，预售资金被严监管，资金风险问题开始显现，多个房地产头部企业出现了流动性危机和风险事件。管理会计通过业务和财务的融合，可以对各业务部门或项目的资金状况进行及时的追踪和预测，根据需求调配资金，防止出现冗余或短缺，降低因统筹效率低下引发的流动性危机，为企业稳定发展提供支持。

二、房地产企业中管理会计应用中存在的问题

（一）管理会计顶层设计存在缺陷

管理会计要实现其职能，就必须对房地产企业进行全领域覆盖，不能仅将其应用于管理领域或业务领域，而应进行融合，因此构建管理会计体系也是一个复杂的过程，难度较大。目前很多房地产企业的管理会计应用体系的顶层设计并不完善，主要表现为组织架构和制度建设方面还存在一定程度的缺失。造成这一现象的主要原因是企业管理者对管理会计的认识不足，存在片面性。部分房地产企业以实现经济效益目标为中心，过于重视短期效益，专注于项目开发、销售等工作，对管理会计缺乏足够重视，对管理会计的核心职能存在认知盲区，从而导致在进行管理会计顶层设计时出现缺陷或偏差。

（二）信息化水平有待提升

管理会计发挥其职能的主要工具就是数据，因此对数据的获取、筛选和分析能力要求较高，需要一个高度集中化、一体化的信息处理系统，否则无法及时获取并分析决策所需要的经营数据。信息化建设水平越高，对数据获取和分析的能力越强，越有利于管理层做出正确决策。信息化建设水平的进步同时也可以助推房地产企业的发展。在实际工作中，很多房地产企业信息化建设依然处于较低水平，其仅在财务核算阶段利用信息化系统进行日常业务的处理，对数据的利用效率较低，无法发挥管理会计的优势，不能对数据进行获取和分析。或者各业务板块信息系统相对独立，没有形成联动机制，信息传递存在障碍，形成信息孤岛现象，导致在进行数据分析时，对某些共通因素的分析易出现偏差，无法为决策提供有力的数据支撑，甚至导致企业资源配置效率低下。

（三）全面预算实施存在不足，业财融合不够

全面预算管理是管理会计在房地产企业落地应用的基本要点，部分企业管理层对全面预算的认识度不够，没有给予足够的重视，没有建立全面预算管理体系，或预算与业务融合度不足，导致管理会计应用效果较差。此外，管理会计是建立在财务数据基础上的分析、决策活动，财务工作与业务工作的融合度对数据的广泛性和精细度有积极的影响，而部分房地产企业业财融合度不够，财务工作和业务工作相互独立，各部门间的沟通协作不足，不利于管理会计的推进实施。

（四）人才队伍建设不足

部分房地产企业管理层对管理会计的重视程度不够，使得管理会计人才队伍建设滞后。在个别房地产企业，尤其是中小型房地产企业中，并没有专业的管理会计人员，而是多由财务会计人员兼任，职责划分不够明确，导致其在管理会计工作中较为被动，对管理会计的专业知识、技能掌握不足，且缺少主动学习精神，仅直接以财务会计的方式开展工作，致使管理会计工作难以取得成效。同时，对管理会计队伍考核和培训机制的缺失，使得管理会计人员队伍难以有效应对因房地产企业发展和管理会计领域发展而产生的新要求，工作积极性较差。

三、管理会计的优化实施方案

（一）改善和优化顶层设计

第一，要强化全员的管理会计意识，管理层必须要重视管理会计，并创造和提供管理会计体系应用的环境和资源，这是优秀管理会计体系建立的根本条件。应从管理层开始，自上而下逐级形成对管理会计的正确认识，以有利于搭建有效的管理会计应用框架并使其在建立之初即能与企业的管理模式相融合，从而为以后管理会计体系的升级优化打下基础。

第二，改善和优化顶层設计必须要从全局性出发，在房地产企业的整体层面涵盖全业务流程、全组织结构，对管理会计体系进行调整，使之对企业达到全覆盖的效果。只有将管理会计应用到企业生产经营的每个方面，才能获取全面的数据，再对这些数据进行整合、分析，就能为企业的各个层级、各个业务单元提供有效的支持。

第三，要建立健全制度。房地产企业要建立健全内部控制制度，防范经营风险，优化企业资源配置，并从企业自身的实际情况和管理需求出发建立管理会计制度。制度要具有科学合理性，要系统化和标准化，用制度对数据种类、获取方法、分析方法和分析工具提供严格的规范和指导，保证管理会计工作的实施效率和效果。

第四，搭建组织体系。财务会计专注于核算和监督，是对资金运动的记录，而管理会计是对企业经济活动的管理，必须要调整组织结构，组建专门的管理会计机构，使管理会计人员和财务会计人员职责边界清晰。

第五，规范数据报告要求。房地产企业一般是以项目公司模式运作的，一个企业平台内会有若干个项目公司，每个项目公司的报告由于侧重点不同，报告所列示的内容也是有所不同的，而管理会计是对财务数据进行分析、决策进而对经济活动进行管理的，基准数据不同，就会导致结果适用范围和准确程度受到限制。这就需要对报告内容进行规范化，以最大限度地提高管理会计结果的利用效率，为经营决策依据的准确性提供有效保证。

第六，要优化和调整业务流程。各项管理制度建立健全后，房地产企业原有的业务流程会因制度和管理会计体系应用受到影响，必须要进行优化调整。

（二）推动会计信息化系统建设

房地产企业要提高管理会计的应用效果，就必须要推进信息化系统建设，提高企业对内外部信息资源的利用效率。首先，应统一企业内部原有的信息化系统，搭建统一的信息平台。利用信息平台可以实现信息资源共享，消除“信息孤岛”现象，不但可以提高各部门间的沟通交流效率，也有利于数据的统合整理，用最适合于企业发展现状的指标为企业的决策提供依据，同时，沟通效率的提高也可以促进流程的优化。在统一信息化系统后，后续可以引入更为专业的财务管理系统和管理会计系统，提高业财融合度，并对财务指标进行细化分类，使之能精准反映企业运营中的问题，通过管理会计的分析模型，提出具有针对性的解决方案。随着信息化技术的发展，企业应适时更新信息化系统，可邀请外部专家从多维度结合企业发展现状和管理水平对系统的有效性进行定期评估，保证信息化系统对企业运营的正向推动作用。

（三）落实全面预算体系

在完善信息化系统的基础上，房地产企业要落实全面预算体系的建设工作。曾有很多企业已经尝试或者初步建立了全面预算体系，但效果并不理想，其中一个主要原因就是数据处理能力较弱，不足以支持全面预算体系构建的需求。在得到信息化平台支持后，全面预算体系就能与企业战略紧密结合，在企业管理中发挥应有的作用，对企业的资源配置规划、项目运营情况、销售状况等所有经济活动进行预测管理，为管理会计体系中的绩效评价提供数据支撑。落实全面预算的另一个关键是要健全预算制度，以对预算从编制、审批、执行等各个阶段进行规范指导，保证预算编制的严谨性和科学性。经审批通过的预算要进行细化分解，层层压实责任，加大执行力度，严格按照预算方案落实执行。要完善预算执行过程的监督管理机制，随时把握预算执行情况，既要防止预算松弛，又要在预算不足的情况下，按照严格的流程对预算进行调整。

（四）推动管理会计队伍建设

高度专业化的管理会计队伍是高效运行管理会计系统的必要条件。针对目前房地产企业中财务会计承担管理会计职能的情况，要对财务会计人员和管理会计人员进行明确的权责划分，打造专业人才队伍。企业要通过各种渠道引进管理会计人才，除通过外部招聘获得人才外，也可以从企业原有人员中选聘。管理会计不仅要具有会计知识，还需要熟悉企业的战略目标、经营管理和业务，因此管理会计人员要与各部门定时沟通联系，了解企业业务的最新动态，积极主动的参与业务管理工作。对管理会计人员，企业也要有完善的培训计划，要通过不断的专业化培训和职业道德培训，提高管理会计人员的专业技能及其专业素质。另外，对管理会计人员也需要有激励机制，可通过职务晋升或其他形式的激励手段吸引人才，防止人才流失。

四、结束语

房地产行业目前处于关键转折点，在新常态下，房地产企业应实施精细化管理，从管理中获得效益。管理会计作为现代化企业管理的重要工具，它的应用对房地产企业项目管理、资金管理、成本控制、考核评价等方面都具有积极作用。房地产企业应该创造良好的管理会计应用环境，持续发挥管理会计职能，通过分析企业运用中的问题，推动企业管理水平的提升，从而实现企业的健康稳定发展。

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