庆阳市银行业支持房地产发展现状分析

卯桄帛 王海芳 李润春

近年来，甘肃省庆阳市银行业认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“住房不炒”定位，强化信贷支持，有效满足了辖区内居民住房信贷需求。2022年末出台的“金融十六条”对支持房地产市场平稳健康发展提出新的工作要求。为进一步掌握辖区内银行业支持房地产发展和落实“金融十六条”的情况，庆阳银保监分局进行了专题调研。

支持房地产发展的现状

支持力度持续增强。至2023年2月末，全市房地产贷款余额为188.7亿元，同比增长8.73%，高于同期各项贷款增速7.35个百分点。其中个人住房贷款余额为150.04亿元，同比增长13.35%，占同期房地产贷款余额的79.51%。“金融十六条”发布后，3个月内（2022年12月至2023年2月），庆阳市房地产贷款增加4.58亿元，比发布前3个月多增3.2亿元。

优惠政策不断出台。一是降低首付比例。2022年9月，庆阳市政府印发《关于培育健康房地产市场扩大住房消费的实施意见》，对贷款购买首套房的居民家庭，首付比例从25%下降到20%。二是下调住房按揭贷款利率。各机构在监管部门指导下，将5年期以上首套房贷款利率统一下调至4.1%，下降了1个百分点左右；二套房及以上贷款利率均大幅下调，最低下调至4.5%；部分机构对购买改善性住房者也执行首套房贷款政策。三是健全配套支持措施。各机构通过降低合作门槛、放宽审批条件等方式对市场主体予以支持，例如，农业银行庆阳分行对开展住房按揭合作的优质房企保证金缴纳比例从3%降至1%，经省分行审批后，可免收保证金。

开发贷等逐步恢复。2020年至2022年8月，在房地产市场融资监管整体趋紧、各机构自身风险管控加强的情况下，庆阳辖区内未新增房地产开发贷款。从2022年9月开始，农发行庆阳分行陆续发放保交楼专项借款共7230万元，发放保障性租赁住房建设项目贷款5000万元。“金融十六条”发布以来，多家机构主动对接辖区内房地产开发企业，商谈融资事宜。同时，各机构主动了解资质较好、工程任务饱满的建筑企业融资需求，截至2023年2月末，建筑业贷款较年初增加5.3亿元，增长5.14%，而2022年全年建筑业贷款减少了5.31亿元。

服务质效不断提升。各机构通过优化服务、创新产品等方式对不同类型的客户提供个性化金融支持。一是办理延期还本付息业务。截至2023年2月末，针对受疫情影响存在还款困难的住房按揭贷款客户，累计办理延期还本付息业务212笔，涉及金额6066.73万元。二是提高办贷效率。各机构开通了房地产授信审批“绿色通道”，加快审贷流程。例如，甘肃银行庆阳分行对新市民群体的住房贷款需求，在三个工作日内即可给予审批答复，并优先保障放款。三是创新服务方式。建设银行庆阳分行与庆阳市住建局合作，上线保障性租赁住房系统App，提升了新市民租房服务的便利性。

房地产市场面临的形势

投资端表現乏力，房地产开发融资需求转弱。一是土地出让面积和价款双降。2022年，庆阳市国有土地使用权出让类项目累计交易75宗，较上年减少5宗，出让土地面积同比下降超40%，交易金额为17.75亿元，同比下降39.97%。二是施工面积和竣工面积双降。2022年底，全市住宅施工面积累计457.4万平方米，同比下降5.3%，竣工面积为25.77万平方米，同比下降64.1%。房企拿地及施工需求全面下降，新增投资不足，房地产企业融资需求进一步转弱。

销售端表现疲软，个人住房信贷需求下降。一是市场热度明显下降。2022年商品房销售面积为96.68万平方米，同比下降32.5%；新建商品住宅库存160.62万平方米，同比增长14.51%；全市个人住房按揭贷款余额增加20.14亿元，增量同比下降1.59亿元。二是市场负面信息较多。2022年，庆阳市多个楼盘交房出现质量问题，最多时有八个房地产开发项目同时出现烂尾或延期交付情况，在社会层面造成负面影响，进一步挫伤了消费者的购买积极性。三是虹吸效应进一步显现。银西高铁开通使得庆阳融入了“西安-庆阳-银川”一小时经济圈，带动大量人口去条件更好的西安、银川求学、就业，并在当地购房，加速了庆阳市房地产市场需求的回落。

银行端表现焦虑，房地产贷款暗藏风险。从房企角度看，近年来受疫情影响，实体经济萎靡，导致房企商业部分销售出现困难，无法按期偿还银行贷款本息。部分银行为盘活企业贷款，对个别房企的贷款多次进行转贷，致使贷款五级分类不能真实反映实际风险。从居民角度看，庆阳辖区内个人住房按揭贷款首套房占比超过97%，而辖区内就业人员以自主择业者居多，大多数个人贷款客户为个体工商户和进城务工人员，该群体收入受经济大环境影响较大，按期还款存在不确定性，加大了银行信贷风险。

存在问题

政策红利充分释放，资金供需矛盾仍然存在。“金融十六条”出台以来，庆阳市房地产企业融资环境明显改善，但仍存银企条件不匹配、供需两端倒挂的情况。从资金需求端看，在庆阳的房地产开发企业中，资质较好的全国性房地产企业或具有国资背景的房地产企业项目资金由总公司统一筹措，本地资金需求较少；而资金需求较大的本地中小房地产企业往往因公司治理不完善、抵押担保额不足等存在融资难问题。从资金供应端看，国有大型银行因信贷审批较为严格，放贷对象更加倾向大型优质房企，中小房地产企业很难获得贷款；中小银行因受存量房地产开发贷款不良率高、市场前景不明朗等因素影响，慎贷、惜贷情绪较浓，放贷的积极性不高。

产品创新仍显不足，服务管理跟进不及时。各机构在供需两端采取了大量措施，有效满足了市场资金需求，但是在做细做实、产品创新、服务质量方面还存在不足。例如在保障改善性住房信贷需求方面，大部分机构简单地将住房按揭贷款利率分为“首套房”和“二套及以上住房”两个档次，未有效区分并支持改善性住房的按揭贷款；在支持新市民、青年购房方面，未制定针对此类群体的识别标准，产品创新滞后，客户营销、后端管理等渠道搭建不及时。

利好信贷政策下，新的风险需加以关注。在普惠金融等经济政策下，各机构经营贷或消费贷等利率明显下降，出现部分经营贷、消费贷等置换个人住房按揭贷款情况。此类情况下，一方面，如果借款人伪造资料向商业银行申请贷款则涉嫌骗贷，属于违法行为；另一方面，因信贷资金实际未进入经济建设活动，与政策制定的初衷不符，且造成统计数据失真，影响国家宏观政策调控。同时，由于经营贷、消费贷等期限较短，借款人在短期内面临较大的还款压力，一旦出现个人资金链断裂，将造成银行机构信用风险上升。

对策建议

强化政策落地，营造住房供给发展新生态。从落实房地产长效机制着手，加快构建商品房和保障性住房供应体系，满足居民多层次住房需求。要以房地产开发企业为主，提供商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓；以市、县（区）政府为主，提供人才住房、公共租赁住房。要引导多主体投资，多渠道供应，发展小户型、低租金的保障性租赁住房，支持商品房改建保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足，营造房地产市场发展的新生态。

规范市场秩序，推动市场主体优胜劣汰。面对房地产开发企业良莠不齐、交房质量问题多发的情况，一方面，要对房地产开发、房屋买卖等领域存在的乱象进行整治，加大惩处力度；另一方面，要推动房地产市场主体优胜劣汰，实行“重组一批、重整一批、出清一批”，打造优质房地产企业，支持“好企业”做大做强，在资产重组、兼并收购方面予以信贷支持，满足资质良好、诚信经营的房地产企业融资需求，保障商品房的交房时间和质量。

强化服务创新，提升服务质效和“温度”。要充分运用好国家在支持房地产市场稳健发展方面的有利政策，为市场主体精准输血。一是做好对房地产及上下游企業的融资服务，从客户、区域、产品等维度发力，主动开展业务对接，优化贷款准入、审批和发放流程，积极搭建信息共享平台，提供融资对接服务。二是完善对新市民、青年以及有改善性住房需求等群体的金融服务机制，明确认定标准，细化服务措施，加强服务渠道信息化建设，在租房、购房、装修等方面提供全生态金融服务。三是做好房地产周边配套融资，大到城市更新、旧城改造，小到停车场、公交站台建设，在各方面进行资金支持，为居民提供温馨舒适、便捷的居住环境。

强化风险管理，稳妥有序化解信贷风险。一是加强风险监测。建立监管信息平台，及时掌握动态信息，加大对房地产开发企业资金链风险的排查力度，高度关注重点企业，防范金融风险。二是严格贷款管理。贷前做好客户资质调查，贷款按照项目进度发放，避免一次性到位引发的资金挪用风险；强化预售资金监管，防止房企高杠杆拿地；对于提前还款的资金来源进行调查，禁止消费贷、经营贷流入房地产市场，防止风险转嫁。三是妥善处置存量信贷风险。对已经形成的不良贷款，银行机构应积极采取重组、续贷、以物抵债、转让等方式有效处置，逐步压降。

深耕实体经济，提升城乡居民“硬”购买力。房地产市场虽然短期见顶迹象明显，但从长远来看，随着城镇化发展及居民收入提高对生活质量改善需求的增强，房地产市场仍有很大的增长空间。金融机构要抓住机遇，加大对实体经济的支持力度，支持庆阳市综合能源、精细化工、现代农业、文旅康养、数据信息“五大产业”以及现代畜牧、特色林果、精细化工、数据信息百亿级产业集群发展，支持打造“一带一路”甘肃重要节点城市和甘肃重要经济增长极，提高城市竞争力，做到留人、增收，促进农民进城，提升城乡居民“硬”购买力。

（作者单位：中国银行保险监督管理委员会庆阳监管分局）

责任编辑：杨生恒