汤卫忠 陈志浩
[摘要]保障性租赁住房公募REITs为保障性租赁住房企业盘活资产、拓宽融资渠道、实现可持续发展提供重要支撑。保租房企业在发行公募REITs前后,内部审计可以在多个阶段发挥作用。本文从保租房行业外部环境及内在问题出发,阐明保租房公募REITs的重要价值,结合保租房公募REITs不同阶段的规则,探析保租房企业内部审计参与公募REITs的具体实践,为内部审计实现职能迭代找到新方向和突破点的同时,也为其他公募REITs试点范围内企业的内部审计提供参考。
[关键词]保障性租赁住房 内部审计 公募REITs
障性租赁住房(以下简称保租房)企业内部
审计如何从“后端”到“前段”寻找新的价值高地,需要对企业所处内外部环境具备更清晰的认识和对职能迭代升级进行深入思考。
一、保租房行业外部环境
在城市人口数量上涨、房价高企、住房结构不合理等多重因素影响下,新市民、青年人等群体的住房矛盾愈发突出,而該问题也一直受到党中央、国务院的高度关注。为解决这一问题,相关政策不断出台,保租房得到快速发展,有效解决新市民、青年人等群体的住房问题,保租房也逐渐成为住房供应市场的重要类型。
(一)宏观政策大力支持
2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”(以下简称房住不炒),在后续年份召开的中央经济工作会议上,房住不炒作为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调已被多次提及。
党的二十大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。由此可见,国家在住房制度改革方面将继续发力提速,而保租房作为住房制度中重要的一环,也将迎来快速发展期。
(二)提高城市竞争力的需要
随着我国城镇化进程不断加快,人口持续流向经济发达地区。2021年,我国流动人口高达3.85亿人,相较2010年流动人口增加74%,2010—2021年间,流动人口年复合增速达5%,流动人口规模扩大在助力经济迅速发展的同时,一定程度上推高了城市房价,叠加住房供应结构不合理等因素,也带来了多元化的城市住房困难问题,为城市竞争力及营商环境带来负面影响。城市的发展离不开产业和人口,同时也需要合理、完善的住房供应体系以增强流入人口的长期发展意愿,保持住房合理价格,建立兼顾各类人群的住房供应体系,成为一个城市的竞争力所在。面对当前新市民、青年人的住房保障主要矛盾,保租房的建设与供应为该类矛盾突出的城市提供了提升竞争力的契机,对内可稳定城市内部住房供需、对外可提高城市外在吸引力,为城市吸引人才和产业发展提供住房保障。
(三)住房需求持续强劲
目前在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市,租房人口占常住人口的比例达40%以上。庞大的租房需求,折射出城市住房租赁市场总体结构性供给不足,小户型、低租金房源供不应求的问题。从全国首批保租房公募基金红土深圳安居REIT募集说明书披露的信息看,深圳市常住人口住房自有率仅约23%,租房居住的市民占比高达77%。此外,深圳市实行商品住房限购政策,新落户的新市民和青年人群体需要符合条件方可购买商品住房,考虑到落户年限、社保缴纳年限和购房所需要的首付资金量等因素,新市民、青年人租房居住的比例更高,租赁需求更加旺盛。2021年,深圳市引入的25.6万人才中约新增19.7万人租房需求,而《深圳市住房发展“十四五”规划》显示,2021年,深圳市计划供应分配保障性租赁住房1.5万套(间),供求缺口较大。未来“十四五”期间,40城将建设筹集650万套(间)保障性住房,着力增强保障性住房供应,进一步满足新市民、青年人日益强劲的住房需求。
二、保租房行业内在问题
保租房行业在得到快速发展的同时,其面临的问题也不容忽视。当前保租房企业主要面临资金压力大、利润水平低、资产沉淀重三大问题。保租房的供应很大程度上依赖保租房企业,只有有效解决保租房企业面临的主要问题,才能促进保租房行业整体稳定、健康、可持续发展。
(一)资金压力大
保租房建设明显具有资金投入大、投入时间集中、投资回收周期长等特点,投入产出严重失衡。基于保租房特殊性,项目基本不具有流动性,也不具有传统房企灵活滚动开发的优势,难以按传统房企开发模式推进项目建设。在开发项目自有资本金要求、融资审批约束多等外在因素影响下,保租房企业资金压力进一步凸显。
(二)利润水平低
保租房具有较强的民生属性,承载着保障新市民、青年人住房需求的重任,因此,保租房租金一直低于市场租金水平,通常是相应市场租金的70%—90%。当前,大部分保租房企业主要处于微利、保本甚至初期亏损的情况,面对前期建设投入大、后期运营收益水平低的困境,保租房企业亟需破局之道。
(三)资产沉淀重
从全国首批三单保租房公募REITs披露的信息看,北京保障房中心、深圳市人才安居集团、厦门安居集团用于发行公募REITs的底层资产估值分别为11.51亿元、12.14亿元、11.58亿元,均为已完成开发进入稳定运营阶段的保租房,对于此阶段的保租房若缺乏可行的退出机制,随着开发项目的不断增加,保租房企业持有的存量资产也日益增加,成为企业既庞大又稳定的沉淀资产。这样不仅没有发挥好稳定运营的内在优势,更不利于保租房企业内部形成“建设—运营—退出—建设”的良性循环。
三、保租房公募REITs的作用
公募不动产投资信托基金(以下简称公募REITs),是指通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流通性高的资产支持证券,能有效盘活存量资产,降低企业债务风险,拓宽社会投资渠道,提升直接融资比重。当前纳入试点范围的基础设施主要包括仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房等。保租房企业在公募REITs发行中的具体角色一般为原始权益人,即直接或间接持有发行公募REITs底层资产的权益方。
公募REITs底层资产扩容至保租房,对保租房企业的健康稳定、可持续发展具有多重积极意义。对这些积极意义形成清晰的认识,有助于内部审计找到实现职能迭代升级的方向和突破点。
(一)拓宽融资渠道、盘活沉淀资产
随着保租房开发建设项目的增加,依靠自有资金难以满足持续建设的需要,因此,低成本融资成为支撑保租房企业可持续发展的重要途径。保租房企业主要融资方式为银行借款、公司债、融资券等,这些融资方式增加了企业的刚性兑付压力及资产负债率。保租房企业基于保本或微利水平运营的定位,如果公司出现亏损,将可能限制公司通过发行债券或融资券进行融资。保租房公募REITs的推出进一步拓宽了保租房企业融资渠道,可有效缓解保租房企业融资压力,降低企业债务负担,提高保租房的流动性,增加存量公共资金退出通道,形成“投、融、建、管、退”闭环。
(二)实现规模效应,提升管理水平
在当前公募REITs发行结构中,原始权益人或其关联方在公募REITs發行后继续担任外部管理机构角色的情形较为普遍,原始权益人不仅可以有效扩大自身的资产管理规模,还可以实现管理规模效应。同时,公募REITs作为沪深交易所挂牌的流通产品,具有很高的信息披露要求,一定程度上给外部管理机构带来更大的监管压力,有利于外部管理机构形成市场化、专业化、精细化的经营管理机制,提高运营管理水平。
(三)稳定行业信心,促进健康发展
保租房建设因投入资金大、租金水平低、回收周期长的特点,导致供给主体十分有限,社会资本直接进入意愿不强。保租房纳入基础设施REITs行业试点范围,为社会资本间接进入保租房领域提供了可靠渠道,同时也为保租房企业注入一剂猛药,对进一步稳定行业信心、促进行业健康可持续发展、破解保租房发展困局发挥正向激励作用。
(四)优化资产配置,完善金融体系
保租房REITs具有“风险可控+收益稳定”的优势,即使证券市场受到外围影响出现剧烈波动,REITs二级市场依然保持稳定,日益完善的规则与优质底层资产的支持,使其成为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别。随着全国首批三单保租房公募REITs的顺利上市,公募REITs基础设施类型已从过去的仓储物流、收费公路、机场港口等基础设施扩展到如今的保租房,意味着我国公募REITs正加速扩容,保租房行业相关金融体系也得到进一步完善。
四、内部审计在公募REITs中的实践探析
公募REITs作为优化完善存量资产盘活的重要方式,自保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围以来,保租房REITs便按下发展“加速键”,开辟了保租房领域存量带增量实现可持续发展的模式,保租房企业也从“管资产”进阶到“管资本”。内部审计如何在新领域适应公司需要,为公司提供更高价值的内部审计服务输出,是保租房企业内部审计面临的机遇与挑战。结合公募REITs发行的不同阶段,进一步探析内部审计如何更好地参与公募REITs。
(一)发行环节
公募REITs的发行是一项多环节、多主体、多规则的系统性工作,需经过项目准入与推荐、基金审批与注册、基金发售与上市等环节,涉及原始权益人、发改委、证监会、基金公司、中介机构等主体。在公募REITs发行的工作链条上,内部审计可以提供更多价值性服务。
1.审计调查摸底。首批保租房REITs受到市场热捧,离不开优质的底层资产,对于潜在的优质底层资产,内审部门在拟订审计计划时可一定程度向相关项目倾斜,提前介入。
结合发行规则,通过实施审计调查的方式,进行详细摸底,重点关注项目是否具有满足入库的基本条件,如基础设施项目类型、资产权属情况、项目财务状况及经营成果、预计未来3年净现金流分派率、原始权益人内部控制建立情况、项目运营机构情况、原始权益人近3年合规情况等发行REITs的基本条件,评估潜在项目是否存在明显发行障碍,是否具有培育发行可能性等,提出审计发现问题及建议,协助保租房企业进一步厘清潜在底层资产发行资质。
2.审计整改跟踪。完成审计调查后,利用审计发现问题督促整改落实、审计“回头看”等常规审计工作机制,对具备入库潜力的底层资产进行跟踪审计。在此阶段主要围绕发行规则要点,把关审计发现问题整改情况,规定整改期限,限期完成整改,并通过“回头看”进行整改质量验证,确保审计工作达到实效。通过整改工作,尽可能扫清发行障碍,提高申报成功率,切实发挥内部审计服务企业现实需要的内在作用,实现审计服务效能迭代升级,从传统的“监督服务”升级到“价值服务”,进一步丰富内部审计的内涵。
3.中介机构选聘。基础设施公募REITs的发行是一项各方通力合作最终达成目标一致的过程,其中主要的参与方包含法律顾问、财务顾问、评估机构、税务咨询顾问、审计机构等中介机构。《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》对中介机构提出了明确的要求,保租房企业在进行中介选聘的过程中,内部审计在采购方式、采购文件、开评标、定标、合同签订等环节可充分发挥监督职能,确保采购过程阳光透明、服务主体专业适格,为后续顺利发行REITs奠定坚实基础。
4.成果文件审核。在中介机构出具各类成果文件后,内部审计可进一步发挥好审核职能,从内部审计客观性、独立性、专业性角度重点审核成果文件中是否具有虚假记载、误导性陈述、重大遗漏,或不符合相关要求而故意隐瞒等情形,避免存在合规风险。尤其在资产评估方面,对基础设施公募REITs的底层资产进行合理评估直接影响到公募REITs的定价问题,资产评估主要以现金流折现法作为主要的定价方法并选择其他不同估值技术下的估值方法进行校验,以此获得一个合理的估值。现金流折现法估值核心关注要素包括:收益期限、现有收入水平、未来收入水平、预期增长率、运营成本和运营净收益及折现率,内部审计在进行相关成果文件审核时应重点关注上述要素的准确性、完整性、合理性。
5.关键合规问题审查要点。项目公司是公募REITs的基础,中国证监会的尽职调查指引、沪深交易所的审核关注事项,对项目公司的合法合规性以及核查标准提出了明确要求。内部审计在进行相关问题审查时应重点关注项目公司设立、内部控制、基础设施资产合法性、国有资产划转合法性等问题。(1)项目公司设立。以项目公司是否依法设立并合法存续为目标,对项目公司设立的合法合规性进行审查。重点审查项目公司设立过程、必要的决议文件、工商底档资料等。(2)治理机构及组织结构、内部控制。重点关注项目公司内部控制是否已遵循健全性、有效性、独立性原则。包括内部控制是否涵盖公司的各项业务、各个部门或机构和各级人员,包括决策、执行、监督、反馈等各个环节;是否通过科学的内控手段和方法,建立合理的内控程序,确保内控制度的有效执行;公司各机构、部门和岗位职责的设置是否保持相对独立等。(3)发行过程中必要的授权。国有资产划转的合法合规性历来属于内部审计重点关注内容,发行REITs过程中涉及的国有资产产权变动,内部审计应重点关注原始权益人对基础设施项目的转让是否获得了合法有效的授权,原始权益人是否依法持有基础设施项目的所有权,原始权益人是否在基础设施REITs发行前将基础设施资产转让至项目公司已取得有效授权和审批,原始权益人是否对基础设施REITs发行获批后,拟将其持有的项目公司100%股权转让给专项计划进行有效授权和审批。
(二)项目运营
公募REITs对底层资产有严格要求,对现金流的稳定性及收益率都有明确规定。从投资者角度看,保租房REITs备受青睐的主要原因是风险可控以及保租房底层资产优质且具有强制分红硬性要求。已发行REITs的后续走势,是否继续保持稳定态势、是否继续保持吸引力以及竞争力,很大程度上取决于运营机构的运营质量。对于尚未发行公募REITs的保租房企业,运营机构的适格同样是重要的关注对象。
1.运营机构管理。已发行的三单保租房REITs底层资产运营机构均为原始权益人的关联方,原始权益人保留了对底层资产的运营管理权限,运营机构管理的资产规模和运营水平将持续受到市场的关注和检验。能否打造资产运营的品牌、获得市场认可,是运营机构必须面对的考验。在编制内部审计年度工作时,内审部门可适当增加资产运营端相关审计,借助审计以审促优,提升市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力,助力保租房企业运营机构打造成为市场化、专业化的一流运营服务商,实现以高质量专业化运营塑造REITs内在价值的目标。
2.关注主要指标。运营机构的运营管理能力是评价运营表现的重要指标,而运营管理能力主要反映在租金收缴管理水平、增值收入获取能力、客户满意度等方面。(1)租金收繳。由于租金支付方式、单位租户内部审批流程不同等原因可能导致租金收缴上存在时间差异,影响租金的正常管理,尤其是在租户数量多、租金金额大、信息化不足的情况下,租金收缴可能出现多收、少收等错收行为,实施审计程序时可围绕租金是否做到应收尽收、应缴尽缴,综合评估运营机构收缴情况。(2)增值收入。由于保租房租金涨幅具有严格限制,运营管理机构要保持业绩增长,很大程度取决于增值服务创收水平,取决于运营管理机构是否可以拓宽服务边界、增加管理业态、扩大管理规模,构建多元化的元社区增值服务,如社区零售、到家服务、社区教育、社区养老、餐饮服务等。实施审计时应重点关注运营机构在增值收入创收方面的可持续性以及稳定性,对收入模式单一、固化的运营机构及时提出相关建议。(3)客户满意度。租户满意度是反映保租房运营管理机构对外服务的直观体现。运营管理机构一般委托第三方专业机构定期进行客户满意度调查,根据调查结果进行后续服务的改进和提升。实施审计时根据运营机构提供的历次第三方满意度调查资料,综合评估运营机构的客户满意度,重点审查运营机构满意度提升整改措施实施的有效性以及满意度提升效果,强化有关结果的运用。
(三)扩募阶段
公募REITs采用强制分红模式,可供分配金额的90%用于REITs收益分配,使得REITs可自由支配的现金流较少,如需新购入资产,除了留存资产和对外借款外,扩募成为重要的资金来源。
1.审计方向有所侧重。在REITs扩募时,投资者主要考虑新购入资产质量、类型、估值、资产组合情况等。如果新购入资产同样具备“首发”底层资产优势或优于“首发”底层资产,将可能提升REITs内部收益率并反映在交易价格上。根据扩募规则,对于新购入资产具有“有利于增强基础设施REITs持续运作水平,相关变化不会影响基础设施REITs保持健全有效的治理结构和当前持有项目的稳定运营”的总体要求,内部审计对拟入池项目进行常规审计时,在拟定审计目标、审计方案、审计程序时,不仅要考虑项目合规性,同时还要围绕总体目标评估拟入池资产与存续资产是否可以发挥分散风险、增加成长潜力的组合优势,是否有助于发挥“资产上市平台”的战略价值作用。
2.具体审查要点。扩募规则对基础设施REITs、主要参与机构、购入基础设施项目、资金来源、原始权益人要求提出了明确的合规要求,保租房企业内部审计在实施审计时,应重点关注拟入池资产类型与首发资产是否保持一致、项目是否权属清晰、手续是否齐备合法合规、项目转让是否存在实体障碍、项目是否稳定运营且满足最低运营时限要求、未来现金流分配率预计是否达标等。
3.市场化并购。根据扩募规则,基金管理人可以发挥主观能动性,主动发起市场化并购,收购首发原始权益人体系以外的项目,这项安排一方面有助于REITs打通各类产业资本在一二级市场的联系,扩大底层资产的供给;另一方面对保租房企业(首发原始权益人)在拟入池资产的培育、运营机构运营管理水平的提升上提出了更高的要求,这也为保租房企业内部审计提供了更多发挥作用的机会。
五、相关建议
保租房企业内部审计除了在传统监督领域持续发力外,还应积极顺应企业在新领域的迫切需求,在新领域、新需求中找到新的价值定位。建议从审计机制、审计思维、审计力量等方面入手,为实现内部审计职能迭代奠定坚实基础。
(一)建立健全内部审计工作机制
内部审计要从以往的“查错纠弊”向现在的“风险防控”转型,从以往的“监督”职能向现在的“监督与服务并重”转型,从以往的“产值消耗部门”向现在的“创造价值部门”转型,离不开工作模式的转变。保租房企业内部审计通过进一步建立健全内部审计工作机制,灵活、动态适配企业发展战略,不断优化现有工作模式和服务效能,持续拓宽内部审计职能边界,拓展内部审计参与的广度与深度,提升审计覆盖面,更好满足价值型内部审计的要求。
(二)切实提升内部审计价值
紧盯发展趋势和现实需要,不断寻找新的价值增长点,避免固化审计工作模式、工作思维。树立价值型审计理念,创新审计工作方式,推动企业完善管理和实现经营目标、促进企业可持续发展,增强企业核心竞争力。
(三)不断强化内部审计力量
以构建复合型人才为目标,完善内部审计人才队伍建设,努力打造审计水平高、专业技能强、知识储备丰富的优秀审计团队。通过外部引进或内部培育方式,不断提高审计人才综合素质,提升内部审计工作水平与质量,使其能够适应更高层次、更为复杂的工作需要,着力打造具有自身特色、亮点的内部审计“金字招牌”。
(作者单位:深圳市人才安居集团,邮政编码:518000,电子邮箱:434903925@qq.com)
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