河南省新型农村社区建设中物业发展的困境与对策研究

韩聪

摘 要：随着新型农村社区建设的全面推进，农村社区迫切需要与之发展相配套的物业管理模式。本文在阐述河南省X市农村社区物业管理发展困境的基础上，针对发展需求，提出提升农村物业管理的对策建议。

关键词：新型农村社区物业管理；发展现状；对策建议

在城镇化发展过程中，城市社区是“新居民”生活的场所，是满足他们多样化需求的平台，也是“新居民”随着城市发展产生矛盾的集中点。新型农村社区建设是在乡村中国转型为城镇中国的大背景下，城乡统筹、城乡均衡发展、城乡一体化新格局下产生了的。河南省在全面推进新型农村社区建设工作，推动城镇化发展迅速、农村社区快速发展的同时，新型农村社区面临的物业管理问题日益严重。由于未能考虑到新型农村社区的特殊情况，在实际生活中物业管理并未给居民们带来良好的生活环境和友好的社区氛围，城乡过渡的现实让许多居民对物业管理没有过多了解，从而产生反对或抵制的情绪。所以，如何在农村地区推行规范化的物业管理已成为巩固与推进河南省新农村建设的当务之急。

一、新型农村社区物业管理的现状和存在的问题

（一）经济差距大，物业管理制度缺乏施行的经济基础

此次调研中笔者走访X市的4个新型农村社区，依据经济发展状况的不同，大致可以分为发达型、相对发达型、相对落后型和落后型四种类型。不同社区由于其经济状况的不同，物业管理水平也不尽相同。据调查，发达以及相对发达型的社区大都离城市较近的郊区，农民人均收入水平较高，受教育程度相对较高，对社区物业管理有一定的理解，公民意识较强，因此对于物业管理费用的收缴持理解和支持的态度；而相对落后型和落后型的农村社区，尽管近年来受惠于新农村建设，居住条件发生了很大改变，但是与文化素质较高的发达的农村社区相比，仍较为落后。由于经济水平的限制，基础设施和公共服务都非常缺乏，生活环境恶劣，路况、水况、电力都甚为紧张，村民无法缴纳最基本的物业管理费用。

（二）物业管理模式存在问题

通常意义上，新农村物业管理有三种模式：第一，村民委员会管理模式，以村委为核心成立物业公司，这一类型的物业管理模式是在村委会的领导下，做到统一安排、明确分工、共同协作、各负其责，使农村社区的管理成为一个完整的管理体制，且村民无需支付物业费；第二，委托物业管理公司模式，这种模式是将农村由业主采用招标或协议方式委托给专业的管理公司进行管理，通过签订合同、支付费用而获得物业管理服务，是一种完全的市场化运作模式；第三，“自营”模式，即社区农民自己承担物业管理，由村民或集体经济组织成立现代化的物业管理公司，此种模式适用于经济比较发达、城镇化程度较高的农村地区。

（三）重建不重管，监督责任机制不完善

当政府不惜斥巨资建设出一座座崭新的新型农村社区时，这些社区却因没有有效的物业管理，而面临着低效使用、秩序混乱、易遭损毁、环境脏乱等问题，大量失去土地的农民虽然住进了楼房，但是他们的生活方式、消费水平与市民并不相同。当前，在新型农村社区物业管理与加快推进新型城镇化过程中，重建不重管是突出问题，对物业管理和服务，缺乏充分的统筹协调机制和日常的工作机制。个别社区在一定程度上存在着轻视甚至无视物业管理的现象，导致新型农村社区在建设完成、百姓入住以后，长期没有物业管理，从而导致社区的生活环境、公共服务、基础设施管理等存在隐患。

二、河南省新型农村社区物业管理困境的结论与政策建议

随着新农村建设的推进，我国农村发展呈现良好态势，农村社区物业管理也应在此现状下抓住发展时机。因此，提升农村物业管理水平，促进物业管理又好又快发展尤为重要。

（一）提升农村社区居民的综合素质

首先，加强文化宣传，力推素质工程。村居委可以通过社区宣传栏宣传有关物业管理的内容，相关单位通过电视、网络等平台播放宣传材料、进行宣讲，普及物业管理的法律知识，使新农村社区居民充分认识到物业管理的重要性，增强对物业管理的消费观念；其次，营造创新性学习型社区氛围，通过物业服务让社区老年人感受其中的温暖和方便，设立活动室、图书室、教育宣传中心、全民健身点等基础设施，为社区各年龄段居民提供良好的学习场所和学习教育条件；最后，在提升居民的物质生活的同时，满足他们的精神文化生活，以自信地积极地心理接受市民化生活。

（二）强化新农村社区居民的社区意识

新农村社区居民对于生活住所没有认同感，这导致农村社区没有凝聚力，只有居民有了社区意识，社区才能给居民带来一定的归属感。村居委要做好社区氛围营造工程，通过便民服务、集体活动等形式帮助居民培养社区意识，逐步树立新农村居民的社区意识和社区观念，做好居民與物业公司之间的桥梁，让居民在城镇化过程中逐渐拥有责任意识和民主意识，得到居民在社区事务的关注、支持和合作。

（三）加强对物业员工的能力培训

除了对于居民自身文化素质的提升和社区意识的培养，加强物业公司员工的岗前培训和在职培训，开展拓展训练，努力充实员工的工作经验和能力，从而提升物业管理员工应对新农村社区居民的需求和突发事件的能力。

（四）加强监督指导，建立有效的评价机制

为有效推进新农村业管理工作，使新农村物业管理水平和服务水平逐步提高，各地方政府应结合实际情况在前期建立与本地情况相适应的目标责任制和评价考核机制。第一，乡（镇）人民政府、村委会的工作人员应从自身做起，加强对物业管理法律法规的学习，学习基础的物业管理知识，为物业管理工作的监督和指导打下基础；第二，政府部门应建立物业管理相关的目标责任制和评价考核机制，明确各部门目标任务和工作责任，并作为考核依据；第三，具体进行考核时，需由新农村社区居民对村委会工作人员、物业管理人员进行满意度评价，由村委会对新农村社区居民的管理和物业服务情况进行评价，考核结果将作为各村委经费补贴、评优评先的重要依据之一，以促进各部门认真履行职责，共同推动新农村物业管理的发展和新农村建设的步伐。

三、结语

新型农村社区建设不仅仅是建筑高楼大厦、修筑柏油马路，而物业管理也不仅仅是普通的打扫卫生、保护安全等，它涉及农业生产和社会生活。良好的、有针对性的物业管理模式将赋予农村居民更多的民主决策权和参与权，更能保障他们的基本权益，通过在城镇化过程中与市场的磨合，提升农村居民的民主意识，推进新型农村社区更好更快的建设与发展。

参考文献：

[1] 王佳.我国新型农村社区物业管理制度研究[D].西南政法大学，2015.

[2] 奚建武.新型农村社区建设：逻辑起点、问题和应对策略[J].华东理工大学学报（社会科学版），2013（2）.

[3] 孟鸿玲.新农村建设中农村社区物业发展的困境与对策研究[J].安徽农业科学，2011，39（36）.