农村宅基地使用权转让协议被判无效后如何处理

钟京涛

案   例

2005年12月，某市居民甲与X村村民乙签订《房屋买卖协议》（以下简称案涉房屋买卖协议），双方约定：（1）乙将其位于X村26号宅院（占地面积222平方米，房屋建筑面积51平方米，以下简称案涉宅基地及房屋）转让给甲，总价款3.8万元；（2）甲为改善居住条件翻盖及扩建房屋，乙负责与大队及邻居协调；（3）遇征地拆迁及政府可以办理“集体土地建设用地使用证”更名时，乙应当协助办理，拆迁补偿等收益归甲所有。协议签订当天，在村委会主任及会计等人见证下，甲一次性付清款项，乙出具收据并交付案涉宅基地的土地使用证，村委会在购房合同上加盖了公章。此后，甲居住生活在案涉宅基地及房屋内。乙出售房屋后又在村内取得另一处宅基地盖新房居住至今。

2017年4月，乙以案涉房屋买卖违反国家政策为由诉至人民法院，请求确认案涉房屋买卖协议无效、甲退还案涉宅基地及房屋并归还集体土地使用证。甲认为，房屋买卖协议是双方真实意思表示，且经村委会同意并盖章认可，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；案涉房屋买卖协议履行完毕达10余年之久，已过诉讼时效；乙已经拥有另一处宅基地，要回该宅院将违反“一户一宅”政策；乙在经济利益驱动下恶意毁约，违背公序良俗和诚实守信原则，应承担全部违约法律责任。一审法院经审理认为，案涉房屋买卖协议因违反城市居民不得购置农村宅基地的国家政策规定，应认定无效。合同无效前提下，甲关于超过诉讼时效主张不成立，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务。随后作出民事判决：案涉房屋买卖协议无效，甲将案涉宅基地及房屋腾退给乙并退还集体土地使用证。甲不服一审判决，提起上诉。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。甲仍不服，申请再审。2018年3月，再审法院裁定驳回甲的再审申请，同时，释明甲的损失赔偿可另行起诉解决。

2019年2月，甲向一审人民法院提起诉讼，请求判令乙承担案涉房屋买卖协议无效的全部法律责任，并返还购房款3.8万元、赔偿信赖利益损失（按宅基地区位补偿价计算）188万元。乙辩称，案涉院落尚未列入拆迁范围，赔偿宅基地区位补偿价没有事实及法律依据；买卖协议无效的法律后果是双方各自返还财产，案涉房屋多年被甲占有应支付的使用费要从购房款返还额中扣除，宅院应恢复原状。人民法院受理后委托某房地产评估公司对案涉宅基地及房屋进行了评估，评估公司出具的《评估报告》显示，案涉宅基地及房屋评估总价为168万元（其中，宅基地区位补偿价为162万元，房屋价值为3.8万元，其他地上附着物价值2.2万元）。

一审法院经审理认为，农村房屋买卖协议被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，甲与乙签订的案涉房屋买卖协议已被认定无效，现甲已经将案涉房屋返还乙，乙应当返还甲购房款并赔偿甲因此遭受的損失，甲要求赔偿宅基地区位补偿价的诉讼请求合理，具体赔偿金额应在区位补偿价162万元评估价值基础上根据双方过错程度确定，在综合考虑合同无效对双方当事人的影响、平衡买卖双方利益基础上，按3：7的过错责任分配比例酌情确定为113万元；对于乙主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围、未进入拆迁程序从而不予补偿的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖协议确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故该答辩意见不成立。随后，一审法院作出判决：乙返还甲购房款3.8万元，赔偿甲宅基地区位补偿价113万元。乙不服一审判决，以不应赔偿宅基地区位补偿价为由提起上诉。二审法院认为，一审法院根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定赔偿额准确，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。乙仍不服，以按照3：7的分配利益承担责任法律适用不当为由，申请再审。

疑   惑

1.如何认定农村宅基地转让行为的法律效力？

2.如何确定不动产交易中信赖利益损失赔偿金额？

分   析

关于农村宅基地使用权转让行为的法律效力问题。宅基地使用权是我国法律中较为特殊的一项不动产权利，由于涉及广大农民的居住权益保护问题，该权利的设立、行使和转让受到严格限制，不允许转让给农民集体成员以外的人。鉴于宅基地制度的重要性和复杂性，宅基地使用制度改革正在逐步探索和稳步推进，宅基地使用权主体、客体与权能等方面内容目前主要通过国家政策调整，并未在法律法规层面固定下来。

我国《民法典》第三百六十三条沿袭原《物权法》规定，明确宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。将“国家有关规定”作为特殊依据在法律层面予以认可。从有关政策规定来看，2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》等一系列政策明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，在司法实践中，除历史原因等特定情形外，对于城镇居民购买宅基地的协议基本按无效处理，即使村委会同意也不例外。

本案中，甲作为城市居民并非案涉宅基地所在农民集体成员，案涉宅基地买卖显然违反“国家有关规定”；村委会对案涉房屋买卖协议盖章确认，只能视为村委会对买卖行为的认可，可证明房屋交易事实存在，而不能证明案涉房屋买卖关系合法有效，在当事人一方不符合主体要求、未办理法定审批手续的情况下，房屋买卖协议应属无效。对此，本案一审、二审和再审法院均一致认定买卖协议无效，符合当前法律政策精神。

关于信赖利益损失赔偿额确定问题。宅基地使用权转让合同认定无效并非意味着出卖方可随意违约，根据法律规定，不动产交易合同确认无效后，过错方还要赔偿对方的损失。如何确定损失数额，便涉及信赖利益保护问题。

近年来，信赖利益损失赔偿在不动产买卖合同纠纷案件司法判决中频繁出现，其主要依据是《民法典》第五百条关于当事人在订立合同中有违背诚信原则的行为造成对方损失的，应当承担赔偿责任的规定。例如，在不动产买卖合同案件中，如当事人签订了预约合同，因可归责于当事人一方的原因导致房屋买卖合同未能订立的，如预约合同中对违约责任没有约定或约定不足以弥补守约方的实际损失的，守约方可以要求违约方赔偿信赖利益损失。

关于信赖利益损失赔偿数额的确定，需要考虑如下三方面因素。一是信赖利益损失范围或总金额确定。当前对于信赖利益损失金额的确定虽有不同认识，但多数观点认为如果仅考虑已支付资金的利息损失，而不考虑土地房屋的增值等因素，有失公平。因此，当前司法实践中对于该问题的认识基本趋于一致，即认为信赖利益损失金额既包括当事人为缔约所支付的费用及资金成本，也包括所失利益，主要是不动产增值或因信赖合同有效而丧失另行订立其他有利合同的机会成本。充分考虑所失利益，也是从制度上让不诚信一方付出相应代价以维护诚实守信市场交易秩序的客观需要。在农村房屋买卖合同确认无效案件的审判实践中，信赖利益损失额一般按照“已支付房屋价款及利息+宅基地区位补偿价”的标准确定，对于宅基地区位补偿价计算，各地规定有所不同。例如，北京市规定，宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。二是当事人过错程度和责任分担。主要从双方违约主观故意程度、责任大小、履约情况、因违约所获收益，以及守约方支付的交易成本、双方对损失扩大是否存在责任等方面公平合理来确定。在农村宅基地买卖合同确认无效后的过错分担方面，由于出卖方在原有房屋出售多年后请求确认合同无效并要求返还房屋明显有悖诚信原则，多数司法判决认定其承担主要过错责任。三是依据公平原则和诚实信用原则酌情确定信赖利益损失的赔偿金额。本案中，人民法院在通过专业评估确定宅基地区位补偿价基础上，按3∶7的比例明确甲乙双方责任分担，符合公平原则。

本案再审法院经审理认为，农村房屋买卖合同被确认无效后，双方都有过错的，应当按过错程度各自承担相应的责任。一审、二审法院根据双方过错程度及评估价值酌情予以确定责任分担比例，判决乙赔偿甲宅基地区位补偿价113万元，符合法律规定和公平合理原则。随后裁定，驳回乙的再审申请。（作者单位：自然资源部不动产登记中心）