试论房地产项目可行性研究中财务管理存在的问题及对策

张国强

摘要：房地产开发项目可行性研究是房地产企业经营活动的重要内容。在此阶段，应强化财务管理，优化财务预算，提高投资决策能力和资金运用效率，加强税收筹划及风险管控，全面提升房地产企业财务人员的职业素质，将全周期财务管理理念贯彻始终，以提高财务管理服务质量，进而增强房地产企业的核心竞争力。

关键词：房地产项目；可行性研究；财务管理

房地产投资可行性研究是指在制定具体的投资项前，对涉及的技术、经济等各方面因素进行系统调研及研究，并对不同开发方案进行深入的对比分析，对项目建成后的经济效益进行科学评估及预测。在此基础上，对项目的可行性、必要性、合理性及适用性进行全面分析，为项目决策制定提供参考。

一、房地产开发项目可行性研究概述及问题研究的必要性

房地产项目可行性研究作为一项复杂的工作，涉及策划部、运营部、工程部、预算合同部、销售部、财务部等多部门的紧密合作。规划部根据目前的市场情况及发展趋势，预算合约及项目收益，并制定销售计划；工程部负责制定工程的建设进度，并提出项目资金要求；财务部要根据这些基础资料，估算各种税收、投资收益、项目现金流量，分摊期间成本，维持资金的收支平衡，评估项目各项经济指标及判断建设项目的可行性，为企业决策提供参考。项目可行性分析需要对项目的经济效益进行评估，利用测度数据，由企业的财务经理在项目可行性研究阶段进行全面分析、评价，做好投资决策，以降低项目建设中的财务风险，并对该过程进行控制。

将经营活动中各类财务信息综合起来，对大量的数据进行整理，利用专门工具对这些数据进行处理、精化、计量，确定项目回收期、净现值（NPV）及内部报酬率（IRR），对项目的盈利能力、偿债能力、抗风险能力等进行分析及评价，为管理者提供决策。同时将资金管理作为切入点，深入企业经营的各个环节，以财务通、现金流量、利润分配为核心，帮助企业规避运营风险，提高综合收益率。

二、房地产开发项目可行性研究中财务管理的现状

（一）融资政策趋紧导致资金紧张

近年来，银行、银监会等多家金融机构纷纷发文，规范房地产企业融资，客观上增加了房地产的融资难度、融资成本及财务风险。取得土地阶段新增自有资金要求，建设阶段资金及工程结算、开发中期采取预售资金监管，房地产行业的限购、限售、限价等政策日益严格，再加上日常流转税、所得税、土增税预征预交税负等，给房地产企业的资金管理带来了极大的压力及风险，加上在日常财务管理中资金预算不够详细，必然会出现资金短缺紧张、资金链断裂、影响房地产企业正常运营的风险。

（二）新税制改革增加税负风险

房地产项目的开发、建设、销售涉及契税、印花税、增值税及其附加、土地增值税、房产税、土地使用税、环保税、企业所得税等税费，且预缴税款较多金额较大，都会影响项目的现金流及成本总额。同时由于我国经济高速发展，税务政策及法规长期处于调整及优化阶段，不少税务管理者对各种税务政策变化的学习不到位，税务筹划意识不强，对政策理解不深入，无法与业务处理有机结合，进而导致税务风险。

（三）成本预算不科学

项目可行性分析是预先计划与预算模型，在测算过程中，由于对开发进度、销售方案、资金回笼等重要问题的分析、对成本数据的估算存在一定偏差，成本预算松懈。而成本预算只局限于工程造价指标层面，由于惯性思维局限，没有将房屋结构、用途、区位等因素结合起来，忽视了外部环境及市场数据。此外，由于预算太过死板，在开发阶段未能及时进行合约谈判，调整计划，降低了成本预算的可操作性及指导作用，从而对房地产企业的经营绩效产生了一定影响。

（四）财务系统不健全，风险控制意识薄弱

目前，我国房地产企业财务管理制度尚不健全，在财务管理中尚无系统化控制程序与方法，加之与政府相关单位多、项目合作方多，客观上对房地产企业的财务管理意识及风险防范水平提出了更高的要求。进行房地产项目可行性研究时，应从风险、设计方案、市场定位、规划设计、经济评价等方面进行选择，从不同的角度评估该项目的可行性。诚然，房地产项目与城市环境、社会经济密切相关，其社会效果也更为显著。因此，在房地产项目可行性评估中，不仅要考虑商业指标，还要考虑环境及社会经济评价指标。缺少健全的评价指标，会使评价结果与实际情况不符，并带来一定的风险。房地产项目风险主要有企业风险、资金风险、市场风险、政策风险、政治风险及宏观经济风险。但目前，某些房地产企业项目投资可行性研究，在实际操作中未能对风险进行深入分析，在估算投资时缺少必要的成本指标，采用一些比较老套的指标及资金比率，不利于项目可行性研究，反而会给项目带来不利影响。

（五）管理重视度不足

长期以来，房地产企业一直处在高速发展状态，而企业经营者往往把主要精力放在前期手续及市场推广上，忽略了企业财务管理，缺乏对资源的统筹利用。其主要表现为，项目立项、设计、开发、施工、竣工验收等环节缺少财务部门的参与，对财务数据分析只停留在数字表层，造成数据不完整。随着人们对住宅的需求不断增长，开发商购买土地进行投资，可以获得更高的经济效益，因此，企业对项目的可行性研究相对滞后。近几年，随着政府对房地产业一系列宏观调控，企业资金成本、负债比率急剧增加，房地产开发企业对投资及可行性研究成为当务之急。不过，在前期竞拍中，竞争非常激烈，一般都需要经过多次竞拍，很有可能会浪费大量资金。事实上，在不同的可行性研究中，房地产市场供求分析及环境分析都可被反复使用，一些在其他市场上表现得比较好的项目也可以被采用。

三、房地产项目可行性研究中加强财务管理的策略

（一）优化投资及融资管理，提高资金利用率

房地产企业作为资本密集型企业，除自身的资本外，最常见的融资方式有直接投资、发行股票、发行债券、银行贷款、融资租赁、信托融资等，而销售收入再投资也是主要来源。要提高资金的使用率，做好融资管理，关键是要充分考虑融资成本及融资风险，通过合理安排资金结构，灵活运用融资手段，避免资金短缺及资金闲置：加强项目资金预算、做好投资管理重点，对项目总体现金流进行准确估算。由于它牵扯很多因素，在估算时要注意假定及分析的一致性，确保在不会出现内部偏差的同时，注意现金流的不同形式。例如，应注意传统现金流及非常规现金流的折旧、利息及税收影响等。投资时，要对资金流动进行全面分析，并据此制定可行性项目报告。财务部门要掌握工程施工的每个环节，严格执行及控制项目资金，降低项目资金链风险。同时，应对销售收入重新投资，包括加速项目开工，为预售许可证的办理做好准备。在房地产销售融资及个人贷款方面，要加强与政府部门及银行的沟通，密切关注各监管节点的贷款及监管资金是否到位，确保销售回款按时完成，资金周转及再投资，减少项目资金成本，提高资金使用率。

（二）税务筹划与防范

企业会计应与时俱进，及时掌握最新的税收政策，通过专业税务顾问服务，加强税务行政管理，注重税收优惠，贯彻税务思想。土地增值税是房地产业特殊税种，其征收、结算将对房地产企业总收益产生一定影响。所以在日常经营中，要注意合同签订、成本分摊、工程费用支付时有效凭证的获取，以及收益及税费之间的相互关系，分别核算普通住房与非标准住房，提前办理清算项目配套设施产权及移交手续，以最大程度地享受税收减免政策优惠，降低房地产企业的税收负担及税收风险，实现企业利润最大化。此外，近年来，相继推出了公共租赁住房等税收优惠政策，涉及土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税暂不预征等，需要财务管理人员及时关注税收方面的政策调整，积极向相关部门提交申报材料，争取税收优惠。在促进企业全面发展的基础上，统筹安排协调各项税费，提高企业的核心竞争力，促进房地产行业健康发展。

（三）实行综合预算，强化成本管理

在项目可行性分析阶段，应进行市场调查，执行整体预算，并强化成本管理。全面预算以年度经营目标为中心，以资本流动及成本费用为主要内容，在改善企业内部管理、增强企业核心竞争力的同时，切实保证企业经营目标实现。在预测经济前景、参与经营决策、经营计划制定、经营控制等方面，充分发挥财务管理功能，可对未来发展做出正确预测。因此，应在项目可行性研究阶段认真分析各种成本及费用，制定科学的预算目标，特别是在设计、招投标、材料采购、合同选择、施工、完工、结算等阶段，都要对工程造价进行控制。强化对预算的事中控制，横向分解、纵向落实，形成全员参与、各负其责的成本管理制度。以差异性分析为核心，在项目实施后，根据经营计划进行项目后评估，对不良因素进行深入剖析，并提出相应的改进措施。同时，加强对预算的事后控制，以考核为手段，增强预算管理的约束力，将企业业绩与预算目标相结合，以预算目标为依据，形成考核指标。

（四）加强财务监管，防范财务风险

要想真正预防财务风险，应建立及完善财务控制体系，同时具备良好风险管理理念，全面了解房地产业务风险。由于我国政府及各地区相继出台了一系列房地产调控政策，为确保房地产行业的健康发展，房地产企业应充分关注、妥善处理各种财务关系，利用敏感性及情景分析方法衡量项目风险，合理预测市场趋势及可能面临的财务风险、法律风险、税收风险，不断提高财务管理风险防范水平。由于建设项目过程中耗费的人力、物力、资金巨大，施工过程中变更难度更大，因此，应重视项目风险控制及分析，深度评估、分析风险可能对企业造成的损失、风险发生概率、风险的规避程度等，从多种角度分析风险要素变动的可能性，并对可能影响经济效益的情况进行有效预测。同时，还应根据消极因素产生的影响作出判断。由于风险具有层次性、多样性、复杂性等特点，在进行风险评估时，应先找到最突出、最基本的风险要素，以保证项目风险防范措施具有明确的目的性。同时，将风险的定性及定量相结合，如果项目投资人的风险意识比较高，即使通过灵敏度分析，也可以在一定程度上判断项目风险，并做出正确决定。

（五）加强财务管理，提升财务服务水平

只有加强对房地产企业的财务管理，才能从根本上改变目前状况，促进企业全面发展。因此，要保证房地产项目投资可行性研究报告具有更好的参考价值，并能为房地产企业作出投资决策提供一定的指导。可行性研究涉及大量专业知识，需要研究者具备税务法规、开发经营、房地产经济、工程技术等领域的知识。诚然，与项目可行性研究报告编制要求相比，目前，一些房地产企业科研人员的素质及其专业水平较低，由于其缺少专业的理论知识，对分析方法、新市场、新融资渠道等方面信息掌握得不够全面，使可行性研究的可信度受到一定影响。不同规模、不同类别的房地产项目，其特征也有很大不同。对此，应全面加强财务管理，提高财务服务水平，在项目可行性研究中，首先要做好扎实的基础性工作，获取准确、可靠的基础资料，并详尽论证项目的建设方案、规模、选址。此外，要对房地产开发过程中可能遇到的各种风险进行有效的分析与预测，以提高工程的可行性、有效性，为开发商提供更好的服务。

四、结束语

综上所述，房地产企业财务管理不仅要注重成本核算，还要在控制税务风险、减少项目资金占用、提高投资回报率等方面进行前瞻性思考。同时，还要在项目可行性研究中充分发挥财务管理分析指导作用，提高财务管理水平，为房地产企业的健康、可持续发展提供良好的基础。

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