建筑工程全过程造价控制与管理探讨

赵琳琳 王进

摘要：随着我国经济的快速发展，建筑行业出现新变化，对建筑工程的管理要求逐步提升。工程项目建设中的各个环节均会产生费用支出，在保证建筑质量的同时如何控制项目成本，控制成本在合理的数据及范围内是工程造价的基本任务，不同的施工项目在工程造价管理中会有不同的侧重点，因此，需要结合工程实际情况考虑不同阶段的施工特点制定造价预算。基于此，本文将全面介绍在建筑工程中开展全过程造价各环节的工作要点，以期为开展相关工作的企业提供参考和借鉴。

关键词：建筑工程；造价控制；全过程

一、建设项目前期阶段的工程造价确定

以莒县某项目为例，此项建筑工程总用地为45763.52m2，经山东省日照市规划国土局批准，建设商住及配套设施一体的高层建筑，实际建设用地面积为37643.26m2，计容积率建筑面积率为128463.42m2。此项工程总共建设12栋高层建筑，其中，2栋为地上结构20层，5栋为地上结构18层，

5层为地上结构16层，地下结构均为1层，主要为建设地下停车场及人防工程，建筑容积率为3.8，建筑密度为26%，整体绿地规划率为31%，计容积率总建筑面积132478.24m2，住宅面积124321.31m2，商业部分8156.93m2，不计入容积率的地下室建筑面积为8332.74m2，居民总户数为1470户。

（一）项目投资估算

此项目预定拟用三年分三期施工。计划3个月做项目设计及开工前的准备，初步设计施工图纸开展报建、招标等工作，18个月建设住宅的主体建筑包含建筑基础、主体及外装设备，15个月建设室外周边配套环境，建设道路、官网、验收等。

1.开发成本估算

土地使用权出让金、搬迁安置费、前期工程费用中“三通一平”及各种税费，成本共计为6600万元。前期工程费用预计为1126.44万元，其中规划设计费为580.26万元，可行性研究费为28.41万元，水文地质勘察费用为28.41万元，筹建开办费为489.36万元。建安工程费总计20041.66万元，包含桩基础、土建工程、电梯、消防、水电安装、煤气、通信、公用天线、普通装修、对讲机系统、地下室费用、智能化设施等内容。基础设施费总计1246.73万元，包含供电工程、供水工程、电信工程、煤气工程、绿化工程、道路工程及排水工程。公建配套设施费总计455万元，包含幼儿园、卫生院、文体活动中心、超市、邮政支局、电信营业所、储蓄所、物业管理处、公厕、垃圾压缩站、变电站、煤气调压站等。开发期间税费2554.22万元，包含配套设施建设费、建筑工程质量安全监督费、供水管网补偿费、供电用电负荷费、物业管理基金等。不可预见费712.43万元。开发成本共计32736.48万元。

2. 项目开发费用估算

管理费用大约为884.09万元，销售费用包含广告宣传、销售代理、其他销售费用为1521.42万元，财务费用为2154.3万元。总计开发费用为4559.81万元。此次项目总成本费用37296.29万元。

（二）工程建设经济效益评价

此次项目工程总投资为37296.29万元，建设周期为3年，建设时间较长且投入资金较高。因此，将采用多种组合投资方式，达到减轻融资压力、降低开发风险，促使资金有效流通保障项目顺利开发。本次项目资金来源有三个渠道分别为自有资金、银行贷款、预销售收入，自有资金将全部用于项目建设，预销售收入在扣除相关税费后用于投资，剩余部分将向银行贷款。自有资金10000万元，占总投资的26.8%。预计去税后销售收入为7296.29万元，占总投资19.6%。需向银行借贷20000万元，占总投资53.6%，分两年借贷，每年借款10000万元，借贷将采用等额本金的方案偿还，待最后一年还清。自有资金将支付土地使用转让金及前期工程费用；待获得土地使用权后，将向银行等金融机构获取抵押贷款，支撑项目顺利开展；待项目主体住宅楼建设完成后便开始销售，销售收入以及采用其他方式筹措的资金将保证整个项目投资完成。

此次项目的销售部分包括住宅销售、商铺销售、车位销售，预计住宅销售部分总销售收入为38221.8万元，商铺的销售总收入为6424.6万元，车位销售总收入为5020万元，总计销售收入为49666.4万元，外加住宅销售部分税金总计达到68024.35万元。预估商铺租赁（转售）及各项税金收入总计为3564.42万元。预估车位租赁（转售）及各项税金收入总计为432.64万元。此次项目为租售并行的项目，因此，在经济效益分析评价时，需参考新的财会制度，结合当地房地产现状及开发的实际情况，分别计算自有资金及全部投资，运用多个指标来评价此次项目。评价指标选取财务内部收益率及项目动、静态回收期和财务净现值等。项目基准收益率Ic取为8%，经核算，住宅部分的投资财务净现值为39.26%，无论税前税后收益率均大于贴现率8%，投资回收期在项目经营期限中，因此此项目住宅部分投资可行。自有资金无论是在静态还是动态状态下均可在第二年到第三年之间回收，资金回收速度符合预期需要，住宅自有资金投资可行。

（三）工程造价成本优化

1.报价策略

在招募承包商时报价决策的第一步是准确预估项目成本，分析成本及费率；第二步是标高金决策，此环节将增值承包商的价值，需要先进行价值增值的分析，在风险评估时，进而选择较为合适的风险费率，最后采用特定的方式对不同的报价方案进行决策，可以采用博弈模型决策，选择最优的报价方案。总体来说，承包商报价的策略原则是该报价将带来良好收益，在报价时既要保证能够获得充足的管理费用及利润，也要在竞争环境中有足够的把握中标。

2.成本控制

相关设计部门在投标工作开始时就应参与成本控制工作，采用限额设计的管理方式，保证施工项目的总体收益，设计人员需认真学习了解招标文件，明晰投标澄清及承诺。设计人员需将报价的工作量分摊至各专业，明确限额设计目标，将限额设计深入整个施工图设计中，在源头控制投入成本，以保证实际情况与招投标情况不会出现大的差距。设计费用在整体工程中占比较小，但其决定着项目大部分成本支出，因此，无论是采取联合体方式还是分包的方式选择设计单位，都需签订协议，保证项目承包商的利益不受设计工作量的变化而增加，协议必须明确设计总量控制及限额设计的要求，保证承包商的经济利益，最大限度地控制项目成本。

二、建筑工程全过程造价控制策略

因建筑建设项目较为复杂，建设周期长，项目类型多，建筑产品包含住宅、商业 、景观点等。具体施工环节涉及内容较多，整体施工过程较复杂，涉及大量的材料及设备，建筑项目人员流动较大，人员成本支出也需要管控，全过程造价控制难度较大。因此，不同阶段造价管理内容各有差异，下面将对建筑工程开展全过程造价控制进行介绍（图1）。

（一）  项目决策阶段

项目决策阶段是建筑工程全过程造价控制的首要阶段，在此阶段中需要做好整项工程的可行性报告的研究分析工作，参考可行性报告给出的意见，避免后续出现超预算情况。加强行业监管，加大执行力度，建立行业规章制度规范从业人员行为，严肃处理简化流程的行为。在管理项目建设成本投入工作中，造价管理人员需强化自身能力，有效控制项目成本。相关单位应不断强化造价咨询人员的业务能力，选拔并培育一批具备较高综合素质人才。定期开展培训，提升工作人员的工作能力。与此同时，需给予咨询造价公司独立的工作空间，保证能够客观真实地分析项目的可行性，为施工企业提供合理的造价控制方案。在科技不断发展的当下可以借助智能化技术，建立统一的全过程造价咨询平台，加强行业之间的交流，实现信息实时共享。

（二）  项目设计阶段

项目设计将直接影响整体工程质量，在一定程度上决定着项目的成本规划，是造价管理的重要控制阶段，需重视此阶段设计的每环节成本使用情况，精简成本投入，而且设计的成果将影响后期的管理工作进展。投资方需参考可行性研究报告，结合项目实际情况认真选择设计单位提供的设计方案。在设计整体项目时，需将全过程工程造价的理念引入其中，在选择设计企业时要严格筛选持续优化项目设计方案，避免出现经常性方案变更的情况，让设计单位在全过程造价的重要作用得以全面发挥。若必须更改方案，必须提前计划好工期，避免延误施工进度，在不影响正常开工的情况下进行整改，有利于后期工程造价控制。

（三）  招投标阶段

招投标工作在具体项目实施中对项目的成本管理方法有着关键的影响，招投标工作需在公开透明环境下有序开展，因此，需建立健全行业规范，从法律的层面严厉打击各种行业乱象，营造公开公正、能者居上的竞争环境。结合智能化手段，科学量化招标价格，依据当地当前的市场价格，统筹兼顾人员、设备等各方面费用。准确估算工程量，保证设计全面准确的工作清单，合理设定中标标准。提高发包合同的准确性，合同类型的选择及付款方式也会影响项目造价，在实际工作中主要使用固定总价合同和单价合同，在项目建设时针对总承包合同、消防合同、装修合同这些容易变更的合同应采用单价合同，而对于高压供电、门窗、勘察、设计、监理等这类不会变更的合同应采用固定总价合同。同时，合理选用付款方式，对于设备采购占比较大的项目可以采取预付款的方式，这种付款方式可以减轻施工单位的资金压力，也更有利于项目的整体推进。

（四）  施工阶段

在施工阶段，即项目建设的主体阶段，在此环节将投入大量成本，此阶段资金消耗较高，前期预算若设计较为合理，施工难度便较低，但也需保证在施工过程中监理人员严格控制成本支出，科学高效开展监理工作。除此之外，还需注意施工环节的合同管理。施工人员需在开工前全面了解施工合同，掌握有关造价内容，按合同要求履行岗位职责，严格按合同要求落实现场作业，在保证施工安全的情况下，保证造价的可控性。对于监理合同需细化合同内容，将业绩水平与日常工作相关联，进而提升监理单位的工作积极性，保证全过程造价有效实施。项目施工过程中需严肃杜绝随意变更施工计划的情况。严格执行签证变更评审制度，对于施工单位提出的变更根据现场实际组织监理单位联合评审，如果是施工单位为某个项目报价低而要求修改施工方案或者使用替代材料的变更，则不能通过评审，在保障低成本支出的情况下必须保证工程质量。

（五）  竣工阶段

竣工阶段是建筑工程全过程造价管理的收尾阶段，但在此阶段仍然包含着一定的管控风险，因此仍需高度重视此项工作。在此阶段需做好整理、统计与分析。做好施工项目各个阶段的资料收集整理、数据统计分析工作，为后期的竣工结算做好铺垫;同时，认真做好项目分析评价，为今后开展类似项目积累经验。要做好审核工作，严格审核工程量，采取切实可行的措施保障监理单位独立自主的工作权利，对易产生计算错误的环节加强监控。聘请专职审核人员，严格审核建筑项目的各部分内容，对不合格的环节下令定期整改，保证整体建筑质量，保证其在正常运营中不会出现安全风险问题。准确核算工程总体造价，将各环节的资料汇总收集，减少企业的额外支出，制定项目评价体系，科学设置指标参数，为后期的项目开展提供数据支撑。

三、结语

综上所述，建筑项目工期长且投入资金高，工程项目类型的不同，各阶段投入比例不同，营收方式也有一定差别，做好全过程工程造价管理将减少成本支出，实现收益最大化。本文以居民住宅为例，分析建设高层住宅项目预算，预估项目收入情况，从优化报价策略及控制成本两方面探讨节约项目投入。从决策阶段、设计阶段、招投阶段、施工阶段及竣工阶段等各个阶段入手，阐述每阶段开展工程造价工作的策略，探索更加有效控制成本的方式，意在保证造价管理的规范性，提高项目建设的经济效益。

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作者简介：赵琳琳（1985），女，山东省日照市人，本科，工程师。研究方向为造价咨询与招标管理。