物业企业财务与风险管理对策探析

摘要：物业企业也被称为物业管理公司，是一种较特殊的企业类型，主要经营内容通常是小区的日常物业管理运营，定期维护小区内公共设施，为小区业主提供日常生活服务等。在物业企业管理中，财务管理是一项重要工作，但由于一些因素的影响，不少物业企业面临着较大的财务风险。基于此，本文首先分析物业企业财务风险现状，其次说明面临的风险因素，再次概述财务管理，最后明确物业企业财务与风险管理中存在的问题，并提出相应的解决措施，以供参考。

关键词：物业企业；财务管理；风险管理

随着我国房地产业的快速发展，各种高档小区拔地而起，极大提高了人们的生活水平。同时，业主对小区的物业管理需求日益增加，不断驱动物业管理行业发展与进步。近年来，在物业行业中面临着更为激烈的市场竞争，物业企业的财务与风险管理也显得更加重要。物业企业的财务管理，主要是有效管控资金运行设施，包括租金收入、固定资产管理、投资融资等，在市场开拓、经营、财务等方面可能遭受一定风险。对物业企业财务与风险管理进行研究，分析并解决其中的问题，有助于推动物业企业改善经营不足，提高管理水平，实现更好的发展。

一、物业企业财务风险现状

当前，物业企业面临的财务风险较多。目前，大多数物业企业的注册资本不太高，例如，三级资质的物业企业，注册资本仅需50万元。而物业服务费用一般采取预收制，对净现金流也没有太大的要求，面临的财务风险主要体现在空置房与收缴率风险、代收代缴费用风险、管理漏洞风险等方面。

在物业管理费收缴率方面，存在的问题如表1所示。从表1可以看出，物业管理费的收缴率并不高。根据相关规定，对于有线电视、供暖、供电、供水等费用，要直接向最终用户收取，但仍有很多物业企业代收代缴，需要企业持有更多的现金，也会增加财务风险。此外，物业企业的基层员工较多，由于素质参差不齐、管理不到位，甚至存在明显的管理漏洞，也容易出现财务风险。

二、物业企业面临的风险因素

物业企业面临的风险是多样的，包括自然、技术、安全管理、决策等。在自然风险中，各种各样自然因素，例如，雷击、暴雨、暴雪、气温等，都会引起人员伤亡、房屋倒塌、火灾事故等。在技术风险中，使用新方法、新工艺、新材料等，可能面临质量、成本风险。如果为了规避新技术风险，只采用传统技术，会影响管理水平和管理质量。在管理者素质风险中，管理者综合素质会直接影响物业企业经济效益、管理水平。在决策风险中，技术人员或管理层做出的决策，可能会带来一定风险，例如，设备维修、技术改造等项目决策失误。

在商业风险中，物业企业在经营及市场开拓中，如果没有进行足够的市场调查就选择经营项目，可能会发生价格、定位、类型不符合市场需求的问题，在增加企业经营成本的同时，还会降低经营效益。在合同风险中，未明确规定物业管理服务合同中的费用、范围、内容等，也没有具体规定违约责任划分，权利、义务的划分也不够详细，因此，在履行合同的过程中很容易出现纠纷和矛盾。在物业验收中存在验收风险，物业企业验收人员在接管验收房屋过程中，尚未严格执行相关标准，导致房屋或设备使用存在潜在隐患，从而增加日后维修难度、维修工作量和维修成本，如果不能妥善处理，容易引起业主、开发商与施工方之间的矛盾冲突。

三、物业企业的财务管理概述

财务管理是物业企业管理中的重要工作，主要是管理资金运行，包括收支汇总及结余管理、专项资金管理、服务管理费管理、租金租赁管理、资金募集管理、资金分配管理、流动资金管理、租金收支管理、固定资产租金管理等。物业企业财务管理的主要目标是强化预算编制与管理，做好收费工作。物业企业主要的资金来源是水电费、押金、管理服务费用等款项，要想提高基金管理的效率，第一，选择合理的收费方式，做好投资管理工作，严格控制各项收支，确保企业良好运行，充分发挥资金作用；第二，积极组织资金开拓市场，寻找新的增长点；第三，不断加强财务分析和经济核算，降低成本，严格考核各项经济指标，提升经管水平。

对于财务监督工作而言，要按照有关法律法规，结合财务计划，监督各项经济指标和预算开支，提升管理的高效性与科学性，充分调动多方积极性，确保正确的管理方向。财务管理可能面临一定的风险，例如，预算风险。在物业企业财务预算管理中，报告环节、审计环节、咨询环节和确定环节都存在风险。预算制定人员要关注短期利益，预算审计人员要关注长期利益，甚至需要牺牲一些利益才能实现整体利益增长。同时，加强企业财务管理，建立科学的考核指标，定期检查财务数据，建立健全内部财务管理制度，与企业财务核算和管理制度机制相匹配，规范财务管理行为，增强财务风险管理意识，真正发挥财务管理的作用与价值。

四、物业企业财务与风险管理的问题

（一）财务及风险管理重视程度不足

在我国物业行业快速发展的背景下，以往由开发商负责物业管理的模式已逐渐转变为承包经营的方式，由专门的物业企业负责承接项目，为业主提供专业程度更高的物业管理服务。但很多物业企业在日常经营中，只负责小区环境的清洁和绿化以及小区公共设施的维护修缮工作，缺少对未来发展的规划，特别是在财务与风险管理方面，存在着重视程度不足的问题，未能有效开展财务与风险管理，因而可能出现信息不对称、资源浪费等问题。

（二）缺少健全的内部控制制度

物业企业的地域性特点一般都较明显，企业规模通常较小，以劳动力密集型业务为主，在经营运营过程中，以人力资本为主要投入成本方向。另外，物业企业往往不会涉及较大的资金金额，但业务量较大，人力成本控制方面的难题较明显。在大多数物业企业中，都缺少健全的内部控制制度，在人力成本控制方面的效果较差。在实际工作中，有很多重复性的工作，会浪费人力资源，阻碍正常工作的开展。大多数物业企业的规模都较有限，没有专门设置内部控制部门，财务及风险管理较随意，在日常开销及成本等财务管理方面可能出现问题，从而增加日常经管风险。

（三）会计核算及风险管理制度有待完善

当前，内部会计核算制度不够全面、系统，未能高效完成会计项目核算。在不同的物业企业中，会计指标并无可比性，不能准确评估企业会计管理水平。在很多物业企业中，内部风险管理制度不够完善，未能有效防范可能存在的财务风险。另外，物业企业普遍缺少足够的风险意识，不够重视内部风险管理工作，也未能正确处理风险，最终可能造成损失，影响企业经营。

（四）财务管理人员业务水平有限

很多物业企业建立和发展时间较短，内部组织结构不够合理，很多财务管理人员的专业素养不够，无法掌握相关业务知识，对财务管理缺乏长期规划，不能更好地满足企业发展的资金需求。此外，还有一些管理人员未能很好地配置资金，缺少长期投资或物业服务的能力。

（五）信息管理水平较低

在物业企业的日常管理中，目前已涉及大量的信息管理，其中，财务信息占有很大比例。财务信息的管理通常存在滞后性，主要按照会计历史成本原则完成会计核算。然而，随着媒体、网络等高速发展，物业企业需要全面、及时的信息为决策和监管提供数据支撑。而大量经营管理信息会增加工作人员的压力，为了提升企业信息化管理水平，物业企业引入计算机化管理模式。但实际上，很多物业企业对信息的利用仍未达到较高水平，信息传递过程也面临安全风险。

五、物业企业财务与风险管理的对策

（一）完善内部控制制度

物业企业应根据自身特点和条件，制定和完善符合企业经营发展需求的内部控制制度。对于内部控制制度中存在的各种问题，要做出详细剖析，并进行积极改进和处理。对于内部控制制度的完善而言，要综合考虑财务、后勤和日常运营等方面，确保内部控制过程连贯、系统和完整，以此及时规避财务风险，提升财务管理水平。

（二）健全会计核算及风险管理制度

第一，物业企业要充分调查分析自身业务情况，以企业实际情况为依据，建立健全会计核算体系，进而提升财务管理水平。例如，在企业会计核算中，要严格审查存在问题的项目、不能明确的款项等，以免存在虚假报款的问题。第二，持续优化和健全企业风险管理机制，以收集的信息和数据为基础，对招标项目进行项目分析。第三，在风险管理方面，不断优化管理体系，提升抗风险能力，有效预防财务风险，进而为企业的正常运营提供保障。

（三）优化改进财务管理体系

第一，物业企业要严格遵守国家相关法律法规，结合自身的经营特点，优化和改进财务管理体系。第二，明确规定经营中的各种资金项目，严格考核评价相关的管理人员，建立健全奖惩机制，随时监督和详细记录企业资金流向及使用情况，进而在优化资源利用方面获取数据支持。第三，定期考核财务管理人员，奖励表现优异的员工，适当惩罚违规操作的员工。第四，不断完善财务管理体系，提升企业财务管理效率，为物业企业稳定发展提供助力。

（四）进一步强化风险识别管理

当前，物业管理中面临法规不健全、收费难度大、服务范围广等问题，在管理服务中，存在诸多影响因素，会增加企业风险。如果无法有效控制和防范风险，会直接影响物业管理服务水平。目前，房地产企业面临的风险包括法律风险、组织风险、社会风险、自然风险等，需要加强风险识别和管理，运用环境分析法、现场调查法、财务报表法、流程图法和识别查询法等提高物业企业财务管理的有效性，形成较强的风险应对能力。此外，在项目开发投资决策阶段，要做好开发方案的风险评估，科学衡量项目风险、项目收益，有效预防风险事件。

（五）完善物业企业管理信息系统

在网络快速发展及广泛应用的背景下，物业企业在经营管理过程中，需要达到更高的信息化水平。在企业财务及风险信息管理方面，要更具实效性、全面性，进而增强企业信息管理透明度，进一步完善企业信息管理系统。同时，妥善处理数据收集、数据分析工作，确保物业企业工作高效、透明。在信息系统建设方面，也应投入更大的力量，提升财务管理规划和预估水平，促使物业企业拥有更强的风险预测及分析能力，提升整体管理水平，实现持续、健康发展。

（六）提升财务管理人员专业素质

在物业企业管理工作中，人力因素较为关键，财务管理和风险管理方面的复杂程度较高，对员工素质具有较高要求。在管理工作中，第一，注重加强员工培训，提高综合素质、专业技能，进而确保财务及风险管理工作顺利进行。第二，从人力资源管理的战略高度看待人才培养工作，积极引进高素质人才。第三，定期组织培训活动，加强员工的法律知识和财务管理知识。第四，加强员工的法律意识、责任意识。第五，及时组织员工学习新制度，增强员工的财务管理意识和风险防范意识，进而确保各项经营管理工作有序推进。

六、结语

近年来，我国物业行业发展速度很快，物业企业的数量在不断增加，规模也在不断扩大，但物业企业在经营管理中面临的财务风险也进一步凸显。对此，物业企业应充分发挥自身优势，提升内部控制水平，加强财务和风险管理，同时了解当前财务和风险管理各方面存在的问题，并采取有效措施提升财务与风险管理水平。

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作者简介：徐建颖（1974），女，浙江省杭州市人，大专学历，中级。