酒店项目投资风险防控策略研究

摘要：目前，酒店业存在着很大的投资吸引力。酒店项目有着规模大、开发周期长的特点，受地域、经济、政府政策法规等诸多原因的影响，加上市场竞争激烈，要防止盲目投资，需进行理性分析，及时开展酒店项目投资风险防控管理。基于此，本文对投资风险概念、酒店项目投资风险因素识别以及投资风险防控策略展开深入分析。

关键词：酒店；投资风险；防控策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20232719

一、投资风险的概念

风险因环境而异，包括静态风险与动态风险。投资项目风险往往伴随着投资活动而产生，在投资酒店项目时有很多无法估量且不可控的因素，会使得投资酒店的期望收益和现实效益之间差异较大。当酒店的预期回报与实际回报之间的偏差较小时，投资风险较小。相反，当现实回报率低于预期回报结果时，投资风险增大。每一项投资行为都存在着风险，故在投资前应该先仔细分析宏观经济方面的实际情况并进行风险判断，再按照理论制定正确的投资策略和规划。在做好风险评估后，有必要在选择投资酒店项目前做出充分评估。投资管理工作包括酒店增量资产、酒店存量资产管理。目前，随着我国市场经济的迅速发展，投资市场范围的日益扩展，导致投资管理的范围远超一般财务管理。这就需要投资者必须具有敏锐的投资意识和控制风险的意识，需对其进行全面了解，投资时严禁盲目跟风。

二、酒店项目投资风险因素识别

（一）项目实施中的核心风险

一是总体规划设计带来的风险。在投资酒店项目时，如果所在地的自然资源更丰富、更独特，或者旅游资源数量更多，对客户的吸引指数就会更大，有利于酒店项目的实施和未来的管理。在准备投资酒店项目前有必要进行设计风险评估。有效评估对酒店项目建成后的运营和市场竞争力起到支撑作用。二是经营管理运营中的风险。这种风险是指酒店无法产生足够收入以实现特定盈利水平的能力，这在资产生命周期的第4年至第25年表现得很明显。如果一家酒店的息税折旧摊销前利润大幅波动，其风险就会增加。在经营者和所有者积极寻求财务业绩的过程中，困难往往以新酒店进入市场的形式出现。当经营者无法以足够的现金流偿还债务时，造成的酒店资产经营业绩的任何波动，都会对可用于偿还酒店抵押贷款的净经营收入产生重大影响。

（二）合规风险

合规风险是指从事不符合外部控制规范或内部控制要求的操作控制活动的企业和人员所造成的法律责任、监督和处罚、实际或预期损失、声誉损害和其他损失的风险。内部管理规定涉及法律法规、相关政策、技术标准，以及国际公约与规范；内部管理要求则包括章程、管理制度等。酒店项目的合规风险主要集中于劳动用工风险、商业贿赂风险、财税风险、个人信息保护风险，因此有必要全面增强酒店业的合规监管意识，增强其健康发展能力。

（三）竞争风险

竞争风险是指同一地区同档次酒店数量的急剧增加、市场供过于求或者高端酒店的降价和低端酒店的高性价比竞争，最终导致市场竞争激烈和项目管理困难，竞争风险是酒店常见也是必须面对的风险。潜在竞争者强势介入，例如，2022～2023年，豪华、高端、中端和经济型连锁品牌酒店连锁化率分别为60.39%、40.26%、54.35%和30.29%。行业竞争也在加剧，民宿、长租公寓、度假山庄等新兴酒店行业正在加速扩张，为客户带来更多的选择。通过大数据分析，携程、美团等OTA平台具有优势，占据了大量的流量入口，销售提成居高不下。客户与供应商之间的议价意识增强，导致产品价格或市场份额下降，盈利能力大幅下降。

三、酒店项目投资风险防控策略

（一）对酒店项目的设计和运营进行有效监测

1.酒店项目设计风险控制

在酒店项目设计过程中，有必要加强投资风险控制。首先，要严格审查和控制设计公司的进度，确保计划的实施，并安排专门的人员，对酒店项目进度和质量进行合理、科学的监督和控制。为了有效避免酒店项目执行和投资过程中的过度损失，必须严格执行项目计划，并根据酒店项目计划的实际情况进行合理、科学的优化。此外，要对设计执行进度采取动态控制，全面审查设计项目，有效确保设计的可行性，并逐步开展设计执行工作，促进建设效果和质量的全面提升，进而保证整体设计效果，降低设计风险，增强酒店自身的竞争实力。其次，在选择设计公司的过程中，要关注设计公司的技术实力，并实施全过程的监督和控制。一旦发现问题，应及时采取合理措施加以解决，保证设计质量和有效性，同时为设计的实施工作打下良好的基础，使酒店项目的设计工作达到预期的效果。

2.酒店运营风险控制

为了控制酒店项目的投资风险，关键要素是在运营阶段有效控制投资风险，以实现酒店的健康、稳定、良好发展。总体而言，酒店项目投资的主要目标是提高接待客户的能力。要求酒店在提升自身服务的同时，进一步拓展国际市场，真正融入国际竞争氛围，获得较大比例的国际客户，发挥项目投资评估的重要作用。此外，酒店要在不断提高运营效率的前提下，尽可能规避投资风险因素。同时，在规避运营投资风险过程中，结合商务谈判的需求，对市场实施必要的拓展。投资建设不同规格会议厅和宴会厅，以满足客户实际需求，为酒店健康发展奠定重要基础。要高度重视风险转移，应根据自身酒店的发展情况和社会金融状况，制定合理、科学的市场风险转移计划，充分利用市场条件，规避投资风险，实现投资效益最大化。在当前酒店的实际运营和发展过程中，要求相关人员能够从不同角度、不同层次合理、科学地控制投资风险。只有这样，才能尽可能降低投资风险，同时推动酒店行业的发展进程，为酒店行业发展奠定坚实基础。

（二）合规风险应对策略

一是建立以合同管理为核心，集规范、法律、风险、内部控制和审计于一体的合规信息系统，并将大数据连接于酒店业务系统、财务管理系统和人力资源管理系统，从而实现信息系统内部的互联和有机集成，进一步提高合规管理的及时性。二是高度重视制度建设、经营决策、生产经营及合规管理等关键环节。提高审查法规、经济合同和重大决策合规性的能力；建立决策列表，明确决策权限，论证重大决策的有效性；实施标准化管理制度，加强对各关键环节与流程的标准化考核，以提高合规管理工作的严肃性。三是认真做好合规管理手册的编写工作，让更多员工了解并接受规范目标和要求，从而增强员工的规范意识，特别要注意在安全生产、食品安全、员工权利、个人隐私安全等方面的规范认知，以构建良好的合规管理氛围。

（三）市场竞争风险应对策略

一是建立有竞争力的行业体系，充分利用连锁品牌的经营规模和质量。通过酒店品牌的连锁运营，以减少获客成本，进而提升市场份额和质量，在更加激烈的市场竞争条件中取得优势位置。二是继续完善专业队伍建设，提升工作效率和服务水平。进一步做好酒店文化的创建，着力营建敬业、创新、团结、积极进取的文化氛围，以提高员工的归属感、荣誉感和使命感。进一步提升绩效水平，充分调动员工的积极性、主动性和创造力，进而提升管理能力。三是提升核心品牌实力，增加对核心产品的投资，优化品牌结构。加强会员制的建立，为酒店连锁品牌开辟获得顾客的途径，降低对OTA平台的盲目信赖。加大宣传力度，建设超级单品、爆款商品及网络入住场所，在国外酒店、民宿、长租公寓、度假山庄等产品的竞争中获得优势。

（四）投资风险规避

第一，风险规避。针对较高风险的酒店投资项目，投资人要持审慎心态，优先规避。在合理分析的前提下，尽管已经完成了前期投入，退出投资可能造成押金、前期资金浪费等情况，要及时止损，避免产生更大损失。

第二，预防和转移分散风险。对于风险等级被判断为“一般”的酒店投资项目，投资者可以进行投资，但应制定有针对性的风险预防和补救措施，以减少投资损失，最大限度地减少风险损失。当投资者遇到无法克服的障碍时，可以利用他人的帮助与合作，也可以完全委托他人分散投资风险，同时要考虑风险分散的重要性和利弊。在许多情况下，分散风险并不是最佳选择，有必要仔细分析各种分散方法的优缺点，不应盲目做出判断。

第三，风险保留和转换。对于风险小的酒店投资项目，损失较小，且风险率较低，也可积极投资。针对出现的风险，可选择风险保留法，既保留各种风险并采取保护措施，也可选择非保险转移、保险再转移和其他风险转移方法。非保险转移是指通过工程项目承包、机械设备租赁、房屋租赁等多种合同形式，将个人本应承担的损失转移给他人。保险转移涉及购买保险，通过保险公司获得可能的损失赔偿。

（五）引入全面的预算管理机制，认真评估酒店投资项目

为应对投资活动存在的投资风险，要制定完整的预算机制，并全面审慎地评估酒店投资管理项目的有效性。

首先，综合考虑酒店内部的各种情况，全面检查所有待决的投资管理项目，然后逐一分析每个投资的实际回报。例如，投资三星级及以上的酒店可能在短期内耗费大量财力，但有助于提升信誉，拓展行业推广范围，甚至带来广告宣传效益；在同一阶段，还可以投入一些小型连锁酒店，不仅投入的金额较小，而且可在短期内达到效益。在全面预算管理制度下，根据当前情况找到最合适的投资选择。

其次，酒店项目投资管理具有长期性，因此需要有专业可靠的团队实时跟踪项目发展。例如，当预期收益期在五年内时，酒店投资第三年中期突然出现重大事件，如严重损害顾客利益等，投资者可依靠长期且专业的团队改善现状。

最后，投资管理一旦遇到风险，除了经济损失，还可能涉及民事或刑事纠纷。因此，酒店有必要聘请一支专业且技术过硬的法律顾问团队，帮助建立内部重大事件的相关预防制度，并监督内部监管制度的有效实施，增强员工的法律意识，在紧急情况下使用法律武器保护合法权益。

（六）审慎应对不可控风险

有许多因素可以导致发生不可控的风险，包括自然风险和其他高流动性风险，这些风险很难预测。对于可预见的不可控风险，投资者可以采取以下预防措施：

一是树立正确的投资理念，通过合理评估降低投资风险。投资与风险并存，只有树立正确的投资风险意识，才能在一定程度上降低投资风险。当然，除了要有正确的投资理念，学会识别风险也非常重要。通过对风险合理评估，掌握风险控制规律，考虑政策、经济、选址、项目规划和实施等各种风险因素，从多个层面分析投资与回报的关系，利用专业的评估机构和方法对酒店投资风险管理做出有效的决策，并在预防和控制风险方面发挥作用和基础。

二是确保资金充足，减少投资者的资金压力。确保在选择投资资金时使用的是可流动资金，这在很大程度上减少投资失败造成的根基上的损伤。另外，投资者在投资时可以分散投资资金，实现投资的多样化。在投资资金有限的情况下可以选择银行贷款的方式进行投资，同时采取分散风险的方式，引入其他投资者来一起承担风险，减少投资者的资金压力。

三是积极应对市场环境风险，成为理性投资者。如果投资资金与银行贷款一起使用，往往会受到各种限制。因此，在充分考虑个人投资能力的同时，建议将自用资金用于酒店投资，当然，这取决于具体情况。在投资前，应全面的投资可行性分析，考虑成本和投资回收期等因素，以有效避免投资回收期长带来的风险。具体来说，可以从两个方面进行：一方面，分析酒店的地理位置及其周围环境，如地理位置、交通便利性、酒店周围的配套设施和消费群体。另一方面，分析酒店未来的营收情况，即综合考虑酒店的设施布局来制定酒店的消费单价，并根据自身情况预测酒店未来的入住率。积极应对市场环境风险，同时充分考虑上述情况，可以有效减少投资者的损失。

四、结语

我国经济保持平稳的增长，为酒店业项目投资提供了机遇。但是机遇和风险往往并存，因此酒店项目投资过程也存在着不同风险，例如核心风险、合规风险、竞争风险。结合酒店项目投资过程的不同风险提出了酒店项目投资风险防控策略，如对酒店项目的设计和运营有效监测、应对合规风险策略、应对市场竞争风险策略、投资风险规避、引入全面的预算管理机制、审慎应对不可控风险，以降低风险发生的概率和风险影响的程度，从而提高企业的风险防范能力和运营管理水平。

参考文献：

[1]曹鸣.旅游景区酒店投资项目风险管理研究[J].财富时代，2022（12）：44-46.

[2]胡亚青. 锦江酒店财务风险评价与控制研究[D].西安石油大学，2022.

[3]余海龙.酒店项目投资风险防控策略研究[J].质量与市场，2022（06）：175-177.

[4]刘勤娜.酒店投资管理风险及其防范策略探讨[J].企业改革与管理，2020（18）：40-41.

作者简介：沈恺（1987），男，江苏省无锡市人，硕士，中级会计师，研究方向为公司财务管理和项目投资

风险。