房地产经济的影响因素分析与应对措施探索

摘要：我国房地产经济是社会主义市场经济的组成部分，在我国社会经济发展过程中发挥着重要作用。改革开放至今，住房保障制度改革、房价逐步市场化等国家宏观调控政策，对城市提出了更高的要求。房地产业和工业、服务业以及其他产业之间有着很强的联系，也使得一些风险因素存在于人民群众的日常生活及市场经济的发展过程中。

关键词：房地产；市场经济；影响因素

房地产在我国国民经济中具有重要地位，其发展状况与社会稳定和人民生活水平密切相关。随着市场经济的发展，房地产业作为促进国民经济发展和提高人民就业率的重要途径，在推动经济结构调整、促进国家基础设施发展和促进区域经济社会发展方面发挥着相当重要的作用。

一、房地产经济的相关理论概述

（一）房地产经济的界定

房地产经济在我国社会经济的整体结构中占有重要地位，也是国民经济的重要组成部分，在房地产经济的发展过程中，极大地推动了我国社会和经济的发展。地产经营是在社会主义市场经济条件下，土地产品与劳动力等的社会生產要素关系出现实质性变化，亦即通过地产开发、运营及其管理等方式形成的。房地产业经济结构是国民经济中不能缺少的组成部分。市场化程度的日益提高和城镇化进程加速，在发展阶段也逐步产生了一个新现象：大中城市人口数量的持续增长、城镇居民规模的逐步扩大、城市居民收入增加等因素，导致房价虽然上涨很快，但房屋供求结构并不能得到合理改善，在此背景下，随着房价供求的失调，房地产行业经营结构不合理已经成为一个不容忽视的问题。

（二）房地产经济的相关者

房地产经济的相关者是指参与房地产市场以及受到影响的各个群体，包括房地产主管部门、房地产开发商和消费者。

地产主管部门在房地产发展中的角色是十分关键的，地产主管部门应对价格做出管制，使其趋于稳定，防止价格增长过快。在我国，土地资源比较短缺，经过政策管理，土地资源得以有效配置，需要对地产市场实施调控以遏制风险性买地行为，推动国民经济继续稳定发展。

土地开发商的开发行为是房地产经济活动中较重要、较具代表意义的一个环节，也会直接影响城市建设和发展。

房地产经济效应一般是指楼市价格增长过快或者下跌过严重，这是因为房地产市场供过于求，从而造成物价迅速上涨，进而使整个社会的财富急剧增加。在我国国民经济中，处于主要地位的是城市和农业。

我国城镇化步伐加速、城镇化发展和城市化管理水平提升等各种因素，导致我国房地产市场出现了一些问题。国民经济发展建设的滞后必然导致城市基本配套建设严重滞后、产业结构严重失调等问题，使我国房地产市场供求关系发生改变。房地产市场体系的健康发展，对维护我国的国民经济发展、社会和谐稳定意义重大，成为当前我国房地产宏观调控过程中重要的关键性因素。房地产行业在我国社会国民经济的发展过程中有着十分重要的战略地位。随着未来我国城镇化建设进程步伐的日益加快、大中小城市居民收入水平的持续上升以及深化住房制度的改革进程加速，我国未来房价的平均上涨速度会越来越快，同时土地价格的提高可能带来住宅供应量增加，从而导致供大于求现象的发生，这也导致了住宅市场逐渐变成财政救市和控制社会经济发展的重要手段。

二、我国房地产市场现状

（一）我国房地产市场的特征

我国房地产市场是一个特殊的商品市场，具有以下特征：

1.土地供求不均衡，地域性明显

我国幅员辽阔，在同一个范围内不同区域的经济社会发展水平及产业结构上存在较大差距，造成当前土地价格居高不下，但随着城市人口数量的增加和城镇化进程的加速，我国房地产市场供应量也日益增加，并呈现稳定增长的态势。

2.供应量越来越大

由于社会主义市场经济的快速发展，城市居民生活水平进一步提高，市民对住宅景观、居住品质等有了较高的需求，尤其是在现代城市化建设中对高端居住区的开发越来越多，也导致了价格居高不下，并存在一定上涨空间的刚性特征。并且随着城镇化步伐加速，大批农业劳动力流向小城镇，客观上造成了房地产需求量进一步扩大，进而导致供应量待续增加。

（二）我国房地产市场现状及存在的问题

1.我国房地产市场现状

在我国对宏观经济调整措施实施、住房保障制度改善和城市化步伐加速等因素作用下，我国房地产价格持续走高。

（1）资源供需结构性矛盾加剧。目前我国房地产市场仍然存在结构性矛盾，加之我国人民普遍存在一些传统的思想观念，由此导致房产市场供应出现一些供求问题，并且房屋价格方面对购买者的严格限定，会对供求关系产生相应的影响。

（2）房价增长过快。近年来，我国城市化建设发展加速、农村城镇化进程逐渐加速等变化，导致我国人民对住宅的需求量增加从而出现房屋价格不断上涨的现象。同时由于市场供求关系结构性问题凸显，在商品房供应不足和土地供给过剩的情况下，开发商往往在开发过程中过度寻求收益最大化，并存在大量炒卖行为，造成房地产市场过热。

2.我国房地产市场中存在的问题

（1）我国房地产市场的发展离不开政策的宏观调控。在我国，尽管国家制定了许多有关房地产完善制度，但就目前而言仍需进一步完善。

（2）房地产建设投入较大，开发周期长，投资回收期较长。尽管国家已采取了很多限制性措施控制土地价格的上涨，但在实施过程中仍面临不少困难：首先是开发商对建设项目的设计不当；第二是开发建设项目和当地自然环境不适应造成资金损失或者破坏自然环境的情况时有发生。

（3）房产市场信息的不对称，加之政策控制难度增大且缺少有效监督，导致房价过高或过低。

3.房地产市场现状的成因

住宅市场的供应与需求量之间存在不确定性，供求关系又是影响商品房价格变动的最重要原因。但由于我国经济成长期不同，房地产业一直处在不断发展阶段。在这个过程中会产生一些难以预见、无法控制的情况。

三、房地产市场的影响因素

（一）对房地产价格影响要素的研究一般性

房產经济的影响因素，主要是由市场、政策以及土地资源等方面组成，上述要素也在一定程度上决定了房产价值。从供需角度考虑，我国的经济发展水平仍处在初级阶段，城镇化发展步伐较快。另外，民众生活日益改善，而人民对居住需求也越来越高，使得房价随之提高。地区居民消费价格指数也在一定程度上体现了某个区域的经济总体发展情况及未来预测等方面信息。随着国家政策的引导，部分地区也出台了一些政策来促进房地产市场快速发展。

（二）房地产市场的传导机制

房地产市场的信息传导机理，主要指由房地产业经营本身对社会总供给和总需求等各种因素形成的影响。这些因素包括：

1.居民生活收入水平

居民生活收入水平是决定国家居民消费支出额较关键的一个外部条件。它既同消费者生活支出能力、个人平均可支配资产总量和家庭平均生存成本之间存在直接联系，也会受到国家宏观政策调整和银行信贷规模大小等方面的约束。

2.土地优惠政策

在制定房价有关法规和政策的过程中，必须充分考虑我国人口众多、土地分配不均的现状。首先，要针对各个区域的具体现状，制定适当、有效、合理的价格措施。然后，要根据当地区域经济发展规模和城市发展规模，出台具体的价格政策和措施。最后，要求地方主管部门对房地产市场加以干预，并通过宏观调控手段达到相应的经济目标，以便取得市场预期效益。

（三）房地产市场的成本

商品房的实际价值大部分是由房地产开发商自身在房地产开发和建设的过程中的收益自然产生的，并通过运用其他各项经济技术手段进一步扩大其商品房市场的可销售数量，从而增加其收入来源和运营成本，其中主要来源部分是土地费用。随着近年来我国经济社会的发展日益加快、城市人口增长，加之近年来我国农村城市化建设进程步伐的进一步加快等多种原因，大中城市住宅供应量不断扩大。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们对住房品质的需求也越来越高，造成房屋用地紧缺，这就要求开发商在开发建设过程中投入的资本也逐渐增加。

四、房地产市场应对措施

（一）房地产调控

首先，当地要做好调控，并出台相应措施，严格执法，对非法违规行为加以严厉打击和惩罚，同时要采取适当措施调控市场价格。其次，建立健全住宅评价体系。在全市范围内系统开展住房价值评定工作，健全住房保障制度，提高居民对房屋的购买力。

（二）改善房地产服务

房地产经济的增长，不但要靠管理设备，而且要靠服务。唯有改善服务内容与提高服务质量，才能适应用户要求。房产开发商应该建立“以人为本”“顾客就是上帝”的理念；在营销活动上认真保护用户权益，并积极主动协助用户解决；在服务中做到及时、有效解决问题。

要从总体上进行统筹规划，就必须对房地产开发利用率等方面提出科学合理的建议，并制订相应措施以处理上述问题。进一步建立健全房产税体系和房地产金融政策体系。

（三）建立健全房地产开发金融制度

房地产经济的发展依赖健全的房地产市场开发金融制度。对该制度进行构建时可以从以下三点着手：第一，对房地产途径进行丰富，从不同途径进行融资，确保房地产投资模式多元化，使得房地产经济运行模式实现创新发展。第二，针对房地产市场的实际情况健全融资机制，这样能够为房地产业稳定发展奠定基础。第三，针对房地产金融，需要加大监管力度，这样能够为房地产经济发展提供重要的参考依据，也能使房地产金融更加稳定，为房地产行业的良性发展提供必要条件。

（四）规范管理房地产市场

住房制度以及相关政策的不断完善，在很大程度上使人们住房需求和消费观念发生了很大变化，使得房地产市场处于活跃状态，从而改善人们的居住条件，不仅能够带动经济发展，也能够促进相关产业的发展。但是对于房地产市场来说，还需要进一步进行规范化管理，相关部门应该采取有效的市场管理措施，针对房地产开发项目进行重点管理，尤其要对相关的开发行为进行约束，保证建设行为的合法性。并且在对房地产项目进行审批时，需要按照相应的流程进行严格管理，做好项目的跟踪工作。不仅如此，房地产开发企业需要按照相应的法律法规办理相应的手续，不管是在用地还是销售等环节都应该按照规章制度办事，房产中介也应该坚持持证上岗制度，保证所有中介人员提供优质服务，具有较高的职业素养，避免出现违法或者违规行为。如果发现相关人员出现违规操作，房地产管理部门需要对其进行处理，可以根据情节的严重程度给予相应的处罚，如果构成犯罪，相关部门要依法追究其刑事责任。

五、结语

房地产经济作为我国重要的经济支柱，在推动城市建设、提高人民群众生活质量方面起了难以取代的作用。同时由于我国城镇化步伐加速、相关部门对住房制度改革的执行力度加大和民众人均收入增加，近年来我国房地产业经济一直保持着高速增长态势，已成为我国促进经济社会消费结构转型升级、扩大内需的重要方法，但与此同时也对地产领域造成了很大的影响，使之面对更大的挑战。

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作者简介：武岩岩（1981），女，山东省肥城市人，本科，中级经济师，研究方向为房地产经济。