房地产投资信托基金融资发展现状及对策

巩庆山

房地产投资信托基金是房地产市场以及资本市场的金融衍生工具，其重要性不言而喻。房地产信托基金对于解决房地产融资的作用非常大，然而目前在房地产行业发展中仍然存在一些突出的问题。要拓宽我国房地产融资渠道，探索房地产投资信托基金十分必要，本文对我国房地产信托融资开展研究，探讨目前存在的问题，结合具体问题研究解决策略。

房地产信托涵盖的范围比较广，包含信托机构代办房地产买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务，进行房地产登记、过户、纳税等，参与房地产开发经营的投资等业务都属于信托的工作范围。房地产投资信托是从事房地产买卖、开发以及管理等经营活动的金融方式。简单来看，是通过房地产投资信托基金公司公开进行收益凭证发放，对投资者的不等额出资汇集起来，形成信托资产，再将资产交给投资管理机构来运营管理，获得收益由基金债券持有人的出资比例来进行分享，实现风险共担的一种融资模式。房地产投资信托资金是通过专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。

一、我国房地产投资信托基金发展重要性

对于房地产开发企业而言，投资信托基金能够加速企业构建多元化的融资结构，帮助房地产企业提升风险抵抗力。单一的融资结构会让企业的风险抵抗力不足。房地产投资信托资金实际上是为企业发展提供了一种全新的融资渠道，可以将房地产企业对银行贷款的依赖性有效降低。房地产企业投资信托基金对房地产企业的投资为股权投资，不会造成企业的债务压力，这种股权结构改善可以实现对房地产企业运行的有效监督。

现阶段，我国的住房改善型需求进一步提升，房地产开发商企业仍然存在着小、散的情形，企业之间的无序、恶性竞争导致房地产行业发展问题突出。而对于大多数中小房地产企业而言，他们现有的实力和规模难以应对激烈的市场竞争冲击，而通过引入房地产信托基金，可以为企业发展快速整合资金，有效减少融资成本，发挥规模效应。

房地产投资信托基金经营权以及所有权是处于分离状态的，借助有效的管理经营能够促进房地产经营绩效提升，还能促进资本市场中的信托资金受益凭证价格增长，投资者能够享受房地产专业投资带来的经营成果。

此外，对于国内的投资基金市场规范发展而言，房地产投资信托基金建设也有一定促进作用，这类基金能够促进投资基金的规模不断扩大，还能增加新的投资基金品种，对期限、风险等进行组合，实现风险降低，投资收益增加。最后，房地产投资信托基金投资回报具有长期性的特征，这对于培养投资者长期投资以及理性投资观念也有一定作用，相关投资者理性投资对于我国投资基金市场的稳健发展也至关重要。

二、房地产融资现状

当前，市场经济不断深入发展，相关融资模式也呈现多样化发展态势，从我国的房地产融资情况来看，近年来，国内贷款以及自筹资金是房地产融资的主要来源，且自筹资金的比例也有所增加，这部分资金中很大一部分属于预收账款，这类账款也属于间接的银行贷款融资，因为大部分消费者是没有能力一次性付清房款的，他们需要通过向银行借贷来分期付款。这对于金融行业发展实际上增加了压力。一些房地产企业通过外资以及外商投资来实现融资，但是这部分的融资比例占据份额小。对于房地产融资而言，上市融资、发行债券、预收账款都是重要的融资方式。

而房地产信托融资，是将房地产和信托行业结合起来，通过信托方式得到资金，再借助房地产开发项目，为委托人以及受托人带来收益的一种融资方式。房地产信托融资能够为房地产企业融资提供更多的选项。对于房地产企业而言，银行给予融资支持的要求都很高，操作也相对复杂化，且审批下来的时间也比较长，但是信托融资相对要求不高，是一种快速、便捷的融资方式。因此对于房地产企业而言，这种融资方式也是比较好的选项。房地产信托融资流程主要经历从委托到业务代理，再到金融租赁等步骤。房地产信托是房地产企业重要的融资渠道之一。研究欧美发达国家房地产融资可以发现，在房地产企业融资中，信托融资占据非常重要的比重，因此，有必要对于这一融资模式进行探究。

三、房地产投资信托融资中存在的主要问题

随着房价持续增长，房地产市场经历了很长一段时间的火爆发展期，很多房地产企业在这一时期对投资兴趣极高，但是与此同时，他们并没有意识到房地产企业债务危机可能随时爆发。尤其是近年来，市场受到一定冲击，人们的消费理性程度也在不断提升，房地产信托存在较大风险，如果忽视这些风险，会导致相应的债务问题、资金链紧张问题。

（一）专业人才短缺严重

对于各行各业的发展而言，人才都是首要要素，房地产企业也是如此。就房地产信托融资运作来看，相关工作内容不是抓项目落实，而是通过理财的方式进行资产运作。对此，相關企业需要有战略性的投资眼光、懂得投资业务的专业化理财人员，这是提升房地产信托基金融资效益的需要。目前房地产企业的信托融资人才短缺是其发展中面临的主要问题之一，相关工作人员在专业能力、职业道德等方面都有待提升，在推进房地产投资信托基金融资发展中，解决好人才问题迫在眉睫。

（二）房地产信托产品单一，灵活性不足

从目前的发展情况来看，房地产信托产品的多样化不足，国内房地产信托产品主要为贷款型项目，具体说，信托业务和银行的信贷业务是类似的，这很难突出信托融资的优势，也容易导致将它们混为一谈，无法发挥信托融资的积极作用。此外，房地产信托融资的灵活性也不够，对于相关业务发展也是不利的。

（三）制度亟待完善，法律保障不足

房地产行业要实现长远发展，就必须要有成熟的制度环境和政策保障，但是目前我国的房地产信托融资制度整体缺乏完善。目前的制度中，房地产信托投资发展内容分析不明确，相关信托行业在发展运行中的成本过高。就具体的发展结果来看，房地产信托缺乏必要的法律保障，这使得房地产企业很难通过信托融资来实现自身的融资目标。

四、房地产投资信托基金融资发展对策

（一）培养人才，提升发展实力

REITs作为一种金融投资产品，REITs试点的推进有利于解决企业融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。可以通过发行REITs，充分发挥社会资金的杠杆作用，深入租赁市场，多渠道增加租赁住房供给。积极推动REITs产品投资，要积极开展REITs试点，循序渐进。而这一过程中，培养和引进相关专业人才，提升目前房地产投资信托资金融资人员的专业能力和服务技能，才能确保房地产投资信托基金融资的有效推进，促进房地产企业的核心竞争力提升。现代金融业是最具創新实力的知识、智能、技术密集型行业，信托作为其中的重要组成部分，对创新人才的需求更为突出。首先，信托作为功能独特、运作灵活的成熟财产管理制度，依托于《信托法》，可以直接参与货币市场、资本市场和产业市场等，需要熟悉法律、精通财务的复合型人才队伍作为基础支撑。其次，我国信托业正处于转型发展的重要时期，正在从“融资平台”向“受托人”转变。专业财富管理和财富管理机构的转型，管理能力、专业人才成为打造核心竞争力的关键。此外，在我国分业监管的金融架构下，信托业没有专属的业务领域，依托创新人才，充分发挥信托的灵活性和创新活力，是在与其他金融业竞争中生存和发展的基础。对此，必须要做好房地产投资信托基金融资人才培养工作。

（二）创新信托产品，做好风险控制

现阶段，银行为了降低自身的业务风险，对于贷款的条件和审核越来越严格，灵活多变的信托融资是房地产企业在发展过程中所需要的。因此，需要不断创新房地产信托产品，促进房地产企业的健康、可持续发展。例如，可以试点制定符合产品特色的弹性方案，对于一些特殊情况可以适当延长期限，降低融资风险。还要加强风险控制，结合具体情况来对不同阶段的风险进行控制，尝试通过专业团队委托、风险中介机构等发展模式来实现融资风险的有效控制。此外，还应该对风险做好预测工作，针对主要风险要素采取风险规避、风险转移、风险转化等防治措施。

（三）完善制度和规则，做好保障工作

2022年11月11日，中国人民银行、中国银保监会颁布《关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出16条明确要求，包括合理扩大开发贷款、信托贷款等存量融资支持，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。16条房地产扶持章程的出台，以及扩大民营企业债券融资工具等前期措施，旨在维护房地产行业整体稳定，应有助于缓解市场悲观情绪。房地产行业正在复苏，行业供需有望恢复。

从政策层面来看，支持了房地产合理的融资需求。政策的目的是化解风险，保持行业平稳发展，因此对于信托公司来说，房地产信托可以做，但业务开展范围应限于楼宇保交、项目并购、风险处置、养老地产、租赁房屋等。《通知》提出，保持信托等资管产品融资平稳，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，支持企业和房地产项目合理融资需求，要坚持市场化、法治化原则，为房地产企业依法合规提供资金支持，为企业项目并购、商业养老地产、租赁房建设等提供资金支持。这对于促进房地产投资信托基金融资发展是有很大帮助的。目前房地产市场低迷，整体经济发展速度趋缓，而房地产在国民经济中的贡献是毋庸置疑的，通过相关政策和制度完善，能够为房地产融资提供有效支持，有利于房地产企业的健康、可持续发展。

结语：

房地产投资信托基金融资优势明显，能够促进投资基金的规模不断扩大，还能增加新的投资基金品种，对期限、风险等进行组合，实现风险降低，投资收益增加。且这种融资模式回报具有长期性的特征，这对于培养投资者长期投资以及理性投资观念也有一定作用，相关投资者理性投资对于我国投资基金市场的稳健发展也有重要作用。

（作者单位：济南唐冶城市建设投资开发有限公司）