浅析房建项目施工过程中防渗漏措施

顾亮 王源

四川高路文化旅游发展有限责任公司 四川 成都 610000

随着房地产行业的高速发展，许多房企为了快速回笼资金，要求施工单位尽可能的减短修建周期，但也忽视了产品质量控制，导致产品出现很多质量问题，交付后客户维权事件时有发生，防渗漏问题是较为常见的质量通病。当前条件下，房企利润空间收窄，减少质量通病相当于减少了交付后售后成本，提升客户的满意度和忠诚度，提升房企品牌价值。接下来简单谈一下施工过程中防渗漏常见的问题以及可以采取的措施：

1 地下室防水工程

地下室底板防水构造做法常见问题。基层不平整，清理不到位；卷材搭接长度不足，铺贴空鼓。

质量控制措施。关注防水基层处理质量（推荐垫层原浆收光），卷材铺贴时应注意搭接长度；底板防水反至砖胎模上防水甩茬应做好硬质成品保护（平砌一皮砖块压实）；防水附加层选材及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各不小于250mm；外墙导墙施工缝需设置钢板止水带，钢板止水带厚度及宽度应满足设计要求，钢板止水带折边必须朝向迎水面；钢板止水带应沿施工缝连续交圈设置，并采用搭接连接，搭接长度≥20mm，焊缝饱满；施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清楚、凿毛[1]。

地下室外墙防水构造做法常见问题。基层处理不到位，螺杆等未切割平整；防水保护层未及时施工，造成防水层破坏。

质量控制措施。防水附加层选材及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各≥250mm，必须在所有出顶板或与顶板相交的管道、烟道、墙体等与顶面相交阴角处用水泥砂浆抹成半径≥100mm的圆角；止水钢板应沿施工缝连续交圈设置，并采用搭接连接，搭接长度≥20mm，焊缝饱满；施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清除，然后铺设净浆或涂刷混凝土界面处理剂、水泥基渗透结晶型防水涂料，再铺30-50mm厚同强度去石子混凝土，并应及时浇灌混凝土；防水保护层采用120厚砖墙+40厚聚苯板点粘[2]。

地下室顶板防渗漏做法常见问题。顶板结构开裂；防水施工后出现渗漏。

质量控制措施。排水板铺设凸点应向下，覆土初填时，应人工回填（覆土≤600mm时，禁止车辆碾压）；防水附加层选材及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各≥250mm，必须在所有出顶板或与顶板相交的管道、烟道、墙体等与顶面相交阴角处用水泥砂浆抹成半径不小于100mm的圆角；细石混凝土保护层内应配置双向φ6@200钢筋，内设6m×6m分格缝，缝宽10mm、填高分子密封膏；细石混凝土保护层遇上翻梁须收成45度斜面；顶板混凝土抗渗等级≥P8，要求结构找坡0.5%-1%，结构面原浆收平；防水涂膜应在结构板原浆收平的基面上直接涂刷[3]。

2 卫生间防水工程

卫生间/厨房烟道防水节点做法常见问题。管井周边吊洞不密实；挡水坎破损。

质量控制措施。结构施工时预留烟风道安装洞口，烟风道接口放在楼板中间，烟风道上下对接后浇筑烟风道周围楼板及反坎混凝土，要求混凝土与烟风道结合紧密并对烟风道形成一定的握裹；混凝土反坎宽不小于50mm，高出楼地面完成面不小于200mm，混凝土下部支模必须牢固且不漏浆，楼板预留洞口与反坎一次浇成；防水附加层和防水层上反高度需高出楼地面完成面400mm以上，平面出反坎周边不小于200mm；当烟风道周边墙体为砌体时，应先完成砌筑及抹灰施工，之后安装烟风道；最下层的烟风道应最后安装，以避免烟风道内垃圾无法清除[4]。

卫生间给水管穿设做法常见问题。非地采暖地坪时，给水管直接从门槛穿设；给水管穿设反坎。

质量控制措施。管线需提前定位，反坎浇筑前做好定位措施；推荐做法1：给水管从反坎中部穿设；推荐做法2：结构板预留凹槽，给水管从反坎底部凹槽穿设；推荐做法3：给水管从顶棚穿设；非地采暖地坪，严禁给水管从门槛穿设[4]。

3 外墙防渗漏

外墙砌筑质量常见问题。灰缝不密实、断砖上墙；一次性砌筑到顶/斜顶砌预留时间不足，斜顶砌角度不合理，灰缝不密实。

质量控制措施。绘制排砖小样图，上墙指导现场施工；灰缝要求：砌块的铺浆面和座浆面的挂浆面积≥90%，水平及竖向灰缝宽度8～12mm，均匀一致，双面勾缝；顶砌、顶塞施工前必须预留不少于14d的沉降间歇时间；顶砌要求：砌体顶部预留200mm左右空隙，用配套混凝土砌块斜顶砌筑，在45-60度斜顶砌筑时逐块敲紧，与框架梁底挤实，填满砂浆；顶塞要求：砌体顶部与梁板之间预留30-50mm空隙，分两次嵌填密实；嵌缝前清除浮灰，第一次用C20细石微膨胀混凝土填塞，两侧留出20mm，待混凝土初凝后，再用水泥砂浆嵌缝压实[6]。

外墙孔洞封堵常见问题。封堵不密实、产生明显收缩裂缝；使用砖块填塞，且未做防水加强措施。

质量控制措施。小于50mm的孔洞采用与穿墙对拉螺杆相同的封堵做法；50mm≤孔洞尺寸≤100mm时，可用干硬性水泥砂浆（添加防水剂及膨胀剂）参照对拉螺杆封堵做法分次堵塞；当孔洞＞100mm时，采用细石混凝土封堵；所有封堵必须保证密实；剔除洞口周边松散部位，清理干净，并浇水湿润；采用止水螺杆或套管螺杆支模，并设置投料口；采用高一级微膨胀混凝土浇筑，振捣密实，待混凝土凝结后剔除多余部分；封堵洞口的外侧涂刷1.0mm厚聚氨酯防水涂膜，涂刷范围必须大于孔洞周边50mm[6]。

4 外窗防渗漏

窗台压顶防渗漏构造做法常见问题。窗台压顶后浇；窗台压顶伸入长度不足240mm、厚度小于100mm；压顶浇筑坡度控制不到位，存在倒坡现象；压顶使用砖做内撑，浇筑质量差，与结构面未凿毛处理，存在冷缝。

质量控制措施。外窗下口砌体墙应设置混凝土压顶，混凝土压顶深入两侧支座小于250mm；窗台压顶厚度不满足设计要求，设计无要求时，未能满足不小于100mm，外窗台抹灰为向外找坡，且坡度应不小于5%；窗台压顶立面与结构凿毛接合严密；加强养护，避免后期接缝处发生伸缩冷缝。

外窗自身防渗漏做法常见问题。型材拼缝过大；组角胶施打不密实；无泄水孔。

质量控制措施。窗框必须在工厂集中加工，保证拼缝及组角胶施工及泄水孔开设质量，严禁现场拼装；窗框型材进场后堆放及转运方式合理，防止型材变形；窗框安装后及时采取成品保护措施，防止踩踏、碰撞变形；窗扇安装后，对不合格拼缝采取矫正、修补措施。

5 混凝土导墙

混凝土导墙基层处理常见问题。未提前防线定位，尺寸偏差较大；凿毛不彻底，表层浮浆未有效剔除，成型质量较差；竖向结合面未凿毛处理。

质量控制措施。提前放线定位，确保反坎位置及尺寸无误；使用专用凿毛工具，提升施工效率及保证结合面粗糙度（有效剔除浮浆，露出粗骨料）；关注竖向结合面凿毛质量（现场容易遗漏）；注意反坎内部管线成品保护工作。

混凝土导墙成型质量常见问题。应设置反坎的部位未设置反坎；反坎成型质量差，交接面存在冷缝。

质量控制措施。深化图纸，对应设置反坎的部位及技术要点提前交底；关注基层处理质量；关注模板加固体系，推荐采用定型化模板体系；浇筑过程中加强振捣，确保混凝土密实度；及时养护，拆模后对质量缺陷采取合理的修补措施，及时采取成品保护措施。

6 防水施工及构造

屋面防水基层处理常见问题。基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷，防水施工前基层质量缺陷未处理合格；阴角部位未做倒角处理；止水螺栓杆处理不合格。

质量控制措施。防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷；阴阳角部位做R角半径100mm；防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到位；涂膜防水、卷材防水施工前基层清洁、干燥[5]。

屋面大面防水施工常见问题。排水坡度不足，存在局部积水；落水口位置防水施工不到位，成品保护不到位；刚性防水保护层大面积开裂、积水。

质量控制措施。屋面混凝土尽可能使用抗渗混凝土，优先选择结构找坡，原浆收光；关注结构闭水试验，必须在结构渗漏处理完成后再进行下道工序；推荐使用“聚氨酯+卷材”双层倒置式防水工艺做法，聚氨酯防水层涂刷在结构层上；管道根部、阴阳角、雨水落口等薄弱部位设置附加层；刚性防水附加层建议使用微膨胀细石混凝土内配钢筋网片，并按要求设置分隔缝可有效防止保护层开裂，延长防水使用寿命[5]。

阳露台防渗漏做法常见问题。地漏位置设置过低，后期铺砖后需破凿地漏。

质量控制措施。阳（露）台应设置40mm结构降板（结构降板高度应充分考虑装修面层厚度）；与阳台相连的砌筑外墙下部应设置混凝土反坎，反坎高度高于室外装修完成面200mm；阳（露）台地面应进行双向找坡设计，坡向地漏或排水口，坡度不小于0.5%；阳台地漏应设置在远离室内的一侧，地漏预留高度应考虑装饰完成面高度；

门框下口采用干硬性防水砂浆塞缝，慎用防水铝片、防水胶皮等与混凝土结构贴合度较差的防水设计方案；南方多雨地区应考虑阳台防水设计；当阳台楼面无防水设计时，在地漏、穿楼板管道四周150mm范围内宜做1.0mm聚氨酯防水涂料以对此薄弱部位进行补强；当阳台长度超过5m时应设置双地漏。

变形缝防渗漏做法常见问题。缝内基层清理不到位，变形缝外部防水卷材空鼓，防水附加层搭接长度不足。

反坎与屋面相交的阴角处未做R角；屋面变形缝未设置反坎。

质量控制措施。出屋面反坎的混凝土应尽量与结构板混凝土一起浇筑，避免留置施工缝。如若不一次浇成，则在浇筑反坎前必须将下部混凝土凿毛并充分湿润；反坎与屋面相交阴角做半径不小于50mm的圆角，防水附加层应从阴角开始上反和水平延伸各不小于250mm；屋面变形缝内的空隙，应先填充挤塑板，再用沥青麻丝将缝隙塞紧，外面抹一层建筑密封胶；防水收边用金属压条固定，周边打满密封胶。

7 出屋面、地下室顶板结构

出屋面烟风道防渗漏做法常见问题：

烟道反坎未随屋面结构一次性浇筑；振捣不密实，成型质量差，高度不足；泛水保护层开裂、排气口未设置挡雨百叶。

质量控制措施。烟风道应采用吊模施工，随屋面结构一次性浇筑，振捣密实确保成型质量；若未能随结构一次性浇筑，应采取可靠措施保证根部结合密实；泛水高度内不允许使用对拉螺杆，关注防水收口质量；建议在排风口设置挡雨百叶，防止雨水倒灌。

采光井、风井防渗漏做法常见问题。反坎未随屋面结构一次性浇筑，回填/泛水区域内使用穿墙螺杆；防水/密封胶施工质量差；回填土高度过高、雨水倒灌。

质量控制措施。钢筋混凝土反坎及防水高度必须高于室外园林地面500mm；关注防水附加层范围、厚度是否满足节点或设计要求；关注防水层施工及防水收头处理质量；通风百叶窗的安装及框边收口；顶盖八字放坡、百叶窗窗台向外部放坡，通风百叶采用铝合金防雨百叶窗。

8 排水、透气管道设施

阳台、露台地漏防渗漏做法常见问题。吊洞不密实；位置、标高设置不合理。

质量控制措施。楼地面向地漏处找坡不小于1%，且地漏口应比楼地面完成面低2-5mm；为便于孔洞封堵，地漏孔洞在结构施工时须采用定型模板预留，做成上大下小状，上部直径大于下部40mm为宜；地漏应距墙根一定距离，以便于施工和防渗漏；预留地漏孔洞位置应在模板上放线定位，并牢固固定孔洞定型模板；临时堵住门口与地漏口，与楼地面同时进行24小时闭水试验，确认无渗漏后方可排水。

屋面透气管防渗漏节点做法常见问题。排气管位置设置不合理、未留设套管；收口做法不合理。

质量控制措施。预埋套管在结构板中间位置焊接止水翼，套管长度必须满足其根部屋面完成面至套管顶部不小于300mm；立管必须居中安装，安装完毕后，在立管与套管间填充沥青麻丝；在套管根部必须铺贴防水附加层，附加层宽度不小于250mm，防水层贴至套管顶部，防水层顶部和立管间用建筑密封胶密封；套管防水外侧聚酯布缠裹防水涂料二布一涂，达到缠裹涂刷密实；立管防水层外侧用细石混凝土或1:3水泥砂浆做成锥形保护层（空间条件受限制时用水泥砂浆），根部抹20mm，比圆柱形（或圆锥形）保护层根部外扩50mm的挡水台。

屋面防水基层排气道防渗漏节点做法常见问题。排气管位置设置不合理；收口做法不合理，未加弯头。

质量控制措施。排气管宜采用热镀锌钢管材质，排气管周边设水泥包覆墩；距女儿墙、出屋面的机房墙体、出屋面的设备基础、烟道等根部300mm处，设置四周环形通气道，其它中间位置再按不大于6m的等距设置，整个屋面的所有通气道必须相互贯通、做法一致，无盲道或堵塞现象；除小尺寸的设备基础、烟道等四周可不设竖向通气管外，其它所有屋面周边平卧通气道的纵横相交处必须设置竖向通气管，但不设竖向通气管的环形通气道必须在距离最近处增设水平通气道，使之与设置竖向通气管的排气道相连。