基于再开发、整治改善与保护协调模式下的城市更新规划——以南部城区城市更新为例

文／周筠 大连金普新区规划院 辽宁大连 116600

引言：

城市更新是将城市中不适应城市社会生活的区域进行有计划的、必要的改建活动[1]。二战后，美国、英国都出现一些城市中心区人口外迁，中心区衰落的情况，在郊区化发展的同时，带来诸如交通、犯罪等许多社会问题，城市原有的中心区开始衰落[2]，据此，西方许多国家兴起城市更新。

城市更新目的是对城市中衰败的区域进行再建设，如拆迁、改造等，以新的城市功能更替衰败的空间，使之再发展。这个行为主要包含两方面：一是既有建筑进行改造；二是对环境进行改造[3]。因此针对城市更新目标的实现有三种更新模式：再开发的模式即指对于有关生活环境衰败区域的建筑、公共服务设施、市政设施等已经无法适应现代社会生活要求，进行拆除、再规划、进行重建；整治改善模式即指对于建筑与环境尚可使用，进行维修维修、改善、提升。整治改善模式比再开发模式时间短、投资少。但是可以防止城市继续衰败的同事改善旧城的生活居住环境；保护模式即指在需要更新的区域中，有历史建筑或环境比较哈偶的历史地区，采用保护模式，更多的强调保护延续传统风貌与整体环境，保护真实历史遗存[4]。

1.南部城区城市更新背景与目标

大连金普新区位于辽宁省大连市中南部，背靠渤海湾面朝黄海、连接大连老城区与东北三省，地处东北亚经济圈的核心区域、中国东北经济区南部沿海地区、辽宁沿海经济带中心地段。从1984年一个近期工程为3 平方公里大连经济技术开发区到2010年原金州区和大连经济技术开发区合并成的金州新区，后加入普兰店市部分地区共同构建起了大连新市区，再到2012年12日11日辽宁省人民政府将向国务院申请设立大连金普新区，这片土地不断发展壮大、历经了数次行政区划的调整，也凝聚了众多建设者的智慧与汗水。直至2014年6日23日，国务院《关于同意设立大连金普新区的批复》（国函（2014）76 号）决定，同意设立大连金普新区。自此，我国设立了第十个国家级新区——金普新区，同时金普新区也是东北三省第一个国家级新区。

金普新区南部城区城市更新项目位于金州老城区、大连经开区和甘井子区建成区的交界蜂腰处，是大连市区与外部区域联结的重要生命通道。项目总投资额201 亿元，规划用地范围15 平方公里，建成后将成为东北领先的产城融合城市新中心和大连建设省级城市更新示范区的产城融合样板区。金普新区南部城区城市更新项目于2021年10日末取得国开行授信批复，成为东北地区第一单城市更新项目。项目以大连德泰城市更新建设有限公司作为实施主体，在国开行160 亿元全额授信的支持下，将以产业为引领，结合区域产业发展规划，升级智能制造、服装设计及创意产业，聚焦新一代信息技术、体育运动产业，以科技服务做支撑，全面构建“2 ＋2 ＋1”产业体系，打造产城融合领先高地。

1.1 南部城区更新的必要性与基础

南部城区经济没落、产业陈旧、人口以低端化为主、城市面貌不好，但是南部城区位于大连开发区与金州城区的交汇处，大连的峰腰部，有强大的产业基础，城市气质突出，千年的金州文化底蕴深厚，北侧辽南第一峰大黑山，南面黄海，生态资源优势明显。因此南部城区进行城市更新优势明显必要性显著。

1.2 南部城区更新目标与发展策略

以古新共荣、城市共生为目标，进行产业导入，引领发展，多元创新，活力生机，打造禅城融合新高地。

以就工业发证为智能制造逐步转变为工业4.0、数字科技等最终实现产城融合；用体育、运动公园等模式提升城市功能与形象，实现蓝绿融合的城市发证模式；针对棚户区进行改造，提升居住品质，促进人口增长进而实现职住平衡；最终以产带城改住提升城市配套设施品质，服务城市生活达到多元业态发展。

2.南部城区更新模式

2.1 再开发的模式

2.1.1 产业再开发

依托现状产业基础，匹配片区定位，腾退部分落后现状企业，往新一代信息技术及智能装备方向提档升级部分企业，支撑智造新城总体定位。智能制造产业区的重点项目构成为智能机器人研发生产基地、精密制造生产基地、仪器仪表生产基地、智能专用装备生产基地等；新一代信息技术产业区的重点项目构成、人工智能研发基地、集成电路研发生产基地、汽车电子研发生产基地、信息技术应用展示中心等；生命健康产业区的重点项目构成为 医药制造基地、高端医疗器械研产基地、医用耗材生产基地等；科技服务产业区的重点项目构成为科技产业孵化器、共享中试中心、专业服务中心、展示体验中心等。产业区主要再开发模式为主，腾退落后现状企业的同时，吸引就业人口入住，进行棚户区改造，拉动基础设施建设，提升环境质量，实现城市更新。

2.1.2 空间再提升

完善基地内部交通网络体系，强化板块联动，形成完整的车行体系，满足区域和项目范围内对交通的基本需求。哈大铁路—金州火车站：利用哈大铁路从基地西侧穿过的优势，以及结合现有金州火车站的资源，打造TOD 站城一体化社区；南北至甘井子区及金州老城区：地块西侧沈海高速、迎金路、关厢路、渤海大道均通向南北部城区。地块内部通过金港路、金泉路等内部道路与城市主要道路连接后再通向南北城区；东西至金州湾方向及经济开发区：规划增设东西方向道路，结合地块北部的五一路，成为地块联系东西的重要途经。

打造水绿交织的风水宝地。绿：项目基地位于市政公园绿带上，北邻大黑山风景区，西靠南方风景区，南连前关体育公园及前关湿地公园。水：项目基地西北邻金州湾，东南紧邻大连湾，且大连湾渗透进地块内部，地块水系脉络较丰富。水绿交织，生态景观资源优越，发展潜力巨大。

2.2 整治改善模式

2.2.1 对既有建筑物进行维修、改善和更新

南部城区内在2000 后陆续新建一批住宅，但是由于所处区域及建筑年限，该区域建筑质量、周边环境、公共服务设施与市政设施配套均存在一定问题。此次南部城区城市更新对该区域进行建筑维修与维护主要以外墙保温、防水、立面改造为主，结合周边再开发模式区域对此区域公共设施如养老、托幼、社区、医疗及教育等进行配套，结合区域规划建设周边路网及市政基础设施。

2.2.2 改变既有建筑功能，实现用途更新

大连始建于夏朝，已有6000 多年的建城史，文明繁荣于近现代，1899年建市，在二战时期是甲午战争和日俄战争的主要战场；作为欧亚大陆桥最南端的出海口，百余年的港城建设，为大连留下了众多的历史建筑和完整的历史街区，拥有多元的建筑艺术文明、东北美食文明和多彩的人文魅力[5]。在城市更新中打造大连城市商业综合体。在后工业风里融入诗和远方，用原有工业企业建筑主体框架，融入现代时尚装饰设计元素建设而成，致力于用现代方 式重构城市历史文化，文化赋能沉浸式体验，与城市发展相呼应；规划创意美学零售、社交美食餐饮、文创手作体验、现代艺术剧演、艺术家工作室、网红直播间等创新业态。在这里保留后工业风，打造一座开放式的工业露天博物馆·传承在地基因，将这里筑造成前店后厂的文创城堡·文化社交场所，一个青年潮圣的美学生活长廊。

2.2.3 增加公共服务设施配置与布局

根据南部城区城市更新需求，在现状一所九年一贯制学校、一所中学、2 所小学的现状基础上新增3 所九年一贯制学校、一所中学、4 所小学，扩建原有全部中小学；按照“十五分钟生活圈”配建标准，区域规划四个十五分钟生活圈，对生活区配套设施进行完善。区域内配建一所区级综合性医院、一处区级地标性设施场馆（文化馆、展览馆、图书馆及其他功能性场馆），实现区域公共服务设施配套齐全。中小学局于南部城区各个现状及规划居住区中心，综合性医院及地标性场馆布局于南部城区中心区。

2.3 保护模式

南部城区的中心位置是现状的大连金州重型机器集团有限公司，它的前身是日伪时期的“满洲重机株式会社金州工厂”，始建于1941年，从1944年起，75 吨平炉、2000 吨水压机和3 吨汽锤等设备先后投入生产，产品主要用于军械加工。日本投降以后，苏军接管工厂，场内设备全部被拆走，厂房设施遭到严重破坏，工厂变成苏军坦克修理厂。1955年由中国人民解放军接收。1956年国家一机部着手重建，定名为金州重型机器厂，现为我国石油化工设备、化工机械制造大型企业之一。目前保存完好的日本统治时期建筑有7 幢。该旧址是金州为数不多的日本统治时期建立的老工厂，被作为历史建筑予以保留与保护。

因此在南部城区城市更新中，金重周边区域更多强调延续该区域传统风貌与整体环境，延续原有建筑肌理，进行道路及基础设施建设，以适应现代城市发展。

3.基于再开发、整治改善与保护协调模式下的南部城区规划

3.1 南部城区现状梳理

3.1.1 现状优势

交通方便：规划用地周边交通便利，东临鹤大高速，西接哈大铁路，南临甘井子大连湾，北至五一路，背靠大黑山，面临黄海，三面为交通枢纽。

景观方面：规划用地是大连市重要的景观门户，大黑山点将台景观门户、鹤大高速景观门户、哈大铁路景观门户、未来新机场景观门户，区位优势明显，地理位置得天独厚。

3.1.2 现状劣势

基础设施不完善：现状交通设施用地过少，道路结构不完整，道路交通系统性较差，多为尽端路；公共设施和公用配套不足，环境较差，城市景观缺失。

现状管线存在安全问题：规划用地内有高压线14 条，输油管道2 条，输气管道2 条，原水管线5 条，依据GB3 2167-2015《油气输送管道完整性管理规范》，预留200 米高位后果区进行限制建设，导致区域内约1/3 用地无法进行正常的开发建设，可利用土地大量减少。

用地布局不合理：规划区内工业分布散乱，多为小型厂房，效益普遍较差，作为“智造新城”核心区域，金普新区未来发展建设的核心区域，南部城区缺乏大型产业支撑区域发展。

3.1.3 现状问题解决方案

廊带控制区：对基础设施廊带内用地控制规划建设。

军事用地：保留现状士官学院及65049 部队用地，原滑翔机场（金发地批发大市场）由融通接管，统一规划。

现状产业：保留近期出让的泰松合板与汇鑫市场项目用地，其余产业需动迁另行规划。

现状居住区：新建高层建筑予以保留与维护，多层建筑进行维修与维护，同时配套居住区公共服务设施，完善基础设施。

3.2 南部城区城市更新规划功能定位

根据《大连2049 城市愿景规划》，全市域属“一核四城、四片七组团”的城市化空间结构，规划区属于“四城”的智造新城组成部分，作为大连市发展的一个重要增长极，功能以工业、居住和商业服务业设施为主。

将本规划区定位为：东北工业4.0 的产业先导示范区、东北示范性的数字化智慧区域、东北领先的产城融合新高地、与城市共成长的青年友好型新区。

3.3 南部城区城市更新规划空间结构与功能布局

3.3.1 规划空间结构

规划“一廊、一核、一轴”、“三通道、多组团”的空间结构

“一廊”：海绵城市生态景观廊。“一轴”：新城产业发展轴。“一核”：智能制造产业核。“一园”：生态湿地公园。“两区”：军民融合区、现代商贸服务区。“四组团”：南部生活组团、东部生活组团、北部生活组团、西部生活组团。

3.3.2 功能布局

（1）居住用地

规划原则：按照人居环境建设的新要求，以创建优良人居环境为目标；科学合理提出居住开发强度，立足高起点、高标准建设住区环境和质量；按照合理的服务人口规模、服务半径，配置中小学；确立以多层、小高层住宅为主的建设形式，提升居住品质。

居住单元划分：居住用地主要位于本规划区域南部及北部。本区域规划居住用地373.9 公顷，占规划建设总用地的27.1%。

（2）公共管理与公共服务设施用地

规划原则：居住组团配套“15 分钟生活圈设施”：包括文化、商业、医疗、体育、教育等。根据产业需求，与工业区同步建设产业区邻里中心，配套提供一站式服务的工业园区公共配套设施。适应市场经济发展要求，加快非盈利性公共设施的发展，吸引多方投资主体，促进多元化经营。形成级配合理，分布均衡的公共设施格局。

规划布局：本规划公共管理与公共服务设施用地68.0公顷，占建设总用地的4.9%。居住区配套设施主要集中在居住区，按照500、1000 米服务半径设置。产业区邻里中心，按照800-1000 米服务半径设置。公共设施用地的建筑密度、容积率、绿地率控制严格按规划指标执行。

（3）商业服务业设施用地

规划原则：以文旅综合体、金普文创公园、城市记忆水街为三大商业引擎驱动，打造中国商业体的4.0——以文化为内核，IP 为牵引，体验为驱动，商业为载体，导入国际顶流文旅娱乐IP，文娱体验业态达到40%，打造一站式、全场景文娱体验目的地；品牌数超过300 个，以服务年轻家庭、时尚白领的高值、高知人群。

本规划商业服务业设施用地61.5 公顷，占城市建设总用地4.5%。主要集中布置于中部以及东部区域。

（4）交通设施用地

规划原则：以人为本、公交优先、安全高效。

规划类别：第一对外交通系统包括道路运输、轨道运输，对外联系的方式主要有公路、城市道路、轻轨交通、公共交通等。第二内部交通系统主要为道路系统组织。第三交通设施包括：停车场设施、公共交通、慢性交通系统、交通管理等。

（5）绿地系统

规划原则：结合自然地形地貌，沿水系和主要道路打造连续的绿化带，综合利用各种绿化手段将山体、水系与人工绿化有机结合，体现可持续发展的生态原则。通过“以点带线、以轴带面”的设计方法，使规划景观绿地与原有自然景观资源共同构筑清晰完整的绿化网络。绿地建设考虑居民活动的多元化需求，形成生态型、休闲型、观赏型等多型制场所空间。结合城市开放空间体系，打造绿色景观通廊。因地制宜、远近结合、分期实施，做到绿地建设与城区发展同步。

系统结构：规划区形成“两轴、两廊、多节点”的空间景观结构。

两轴：景观轴线；两廊：生态景观廊道、视线景观廊道。

多节点：以轴线与廊道为组织脉络，形成景观节点以及街头景观。

结语：

金普新区南部城区作为东北第一个城市更新项目，其规划依托城市更新理论，结合实际，以达到完善城市功能，改变城市状态，发挥规划在城市发展中的作用。