房地产经济与建筑经济发展的几点思考

文／郝建玲 山东心宇土地房地产资产评估有限公司 山东滨州 256600

引言：

在国民经济发展过程中，建筑经济与房地产经济发挥着重要作用。建筑行业与房地产行业具有紧密的合作联系，房地产是由建筑企业施工建造的，在一定程度上建筑行业与房地产行业存在一定的上下游产业关系，进而使建筑经济与房地产经济之间相互依存、相互补充。建筑与房地产经济是我国国民经济的重要组成部分。当前，建筑与房地产行业存在的工程质量下滑、行业供求关系不健康、能源利用率不高、环境保护不到位等问题，严重影响建筑与房地产经济的健康与可持续发展。因此，建筑与房地产企业应结合现实情况，通过降低开发速度、优化工程项目运营、提高管理水平等方式，不断探索新形势下建筑与房地产经济的发展策略。

1.建筑经济与房地产经济概述

1.1 建筑经济

在社会发展进程中，建筑行业扮演着非常重要的角色，国家各项基础建设、人们生活生产所需的建筑等都是由建筑行业建造完成。随着建筑技术水平的提升，我国建筑行业发展规模越来越大。在经济领域，建筑经济是基础性的经济模式之一，通过设计、施工建筑项目，为社会提供各类建筑物和基础设施。

与其他经济模式相比，建筑经济具有独特的特征，如建设规模较大、政策指导性较强。建筑经济在发展过程中需要综合考量社会整体经济环境，贯彻落实现代生态环境保护、人与自然和谐发展等理念，以更合理的方式为人们提供生活生产所需的建筑空间。随着建筑业的快速发展，建筑经济的内涵不断丰富，建筑理论、建筑方法、建筑技术等得到了较大的改进与提升，建筑经济快速发展，在国家宏观调控政策下，提高社会效益，为人们生产生活奠定良好的物质基础。加强建筑经济研究，能将建筑理论与经济行为更密切地结合起来，探索建筑经济与生态环境、社会生活生产、国家经济发展等协同发展的路径，从而为社会发展进步及人们生活水平的提升提供基础保障。

1.2 房地产经济

房地产业与建筑业相互交叉融合，又具备一定的差异性。从市场经济范畴看，房地产经济更注重市场层面的内容，即房地产经济与社会生产及人们生活对房屋建筑的需求密切相关。因此，研究房地产经济更多是从房产开发及市场销售的角度出发，甚至可以说房地产是建筑行业的部分产品，是上下游关系。房地产经济是以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的经济关系，房地产对人们而言是一种能保值增值的资产，具备较强的使用价值，并能在市场上交易实现经济价值。

在全球市场中，房地产经济占据重要地位，是市场经济的重要组成部分，并受市场经济发展整体情况的影响较大。房地产经济的发展情况会对其他经济模式产生较大影响，如房地产经济繁荣能带动建筑经济、金融经济等的发展，并为社会创造大量的劳动岗位。房地产经济是国家进行经济宏观调控的重要窗口，具备较强的政策指向性。为维护社会经济稳定发展，房地产经济发展必须与社会经济发展同步，通过各种宏观调控政策稳定市场中的房地产供需关系，进而促进社会稳定，提升国家综合国力。

2.房地产经济与建筑经济之间的关系

2.1 房地产经济与建筑经济之间相互依存

建筑行业与房地产行业密切相关，近些年，建筑经济的多元化发展对房地产经济研究分析工作提出了更高的要求，相关人员一定要对建筑经济和房地产经济之间的关系进行深入分析。在房地产经济和建筑经济的管理工作中，传统的管理措施以及落后的管理经验已经难以有效满足建筑行业以及房地产行业的要求。

建筑行业与房地产行业既是两个相对独立的主体，又存在着相互交叉的部分。建筑公司是建筑产品生产的重要主体，房地产企业则是建筑产品销售的重要主体，没有建筑公司生产建筑产品，房地产企业的经营活动就无法开展；没有房地产经营活动带来的资金保障，建筑产品也就无法生产。所以说，房地产经济与建筑经济存在着相互依存的关系。房地产企业需要根据当地的实际情况对项目审批做好充分准备；项目获得审批之后，建筑企业要严格按照相关的施工标准进行工程建设；在项目完成建设之后，房地产企业需要以建筑产品为基础进行建筑交易活动。在实际的房地产经济管理过程中，房地产企业需要对各项资源进行有效整合，从而保证建筑产品的运营以及管理质量都能得到有效提高；建筑公司要密切关注房地产企业的生产经营状态，了解最新的房地产市场行情，根据实际情况来确定建筑的规模、性能等，从而保证生产出来的建筑产品符合房地产市场需求。

2.2 房地产经济与建筑经济存在汲水关系

经济学中有一个专有名词叫汲水政策，它是指在经济萧条时期有效增加公共投资，以促进经济的自动复苏，是一种应对经济波动的财政政策。在房地产经济与建筑经济的关系中，房地产经济相当于水，而建筑经济则相当于打水的动作或活动。房地产经济与建筑经济之间的汲水关系具体表现在以下两个方面。（1）不同地区的地质环境不同，水质也存在一定差异。我国不同城市经济发展程度不同，房地产资源自然也存在一定差异，这就使得各地区的房地产成本以及价值会有所不同，即使是同一个地区，地段的好坏也会对房价造成较大影响。这就要求建筑公司在投资建设过程中，要对不同位置的房价进行深入分析，从而实现对建筑成本和建筑价格的有效管控。（2）不停汲取水资源可能会导致井水的暂时枯竭，但是利用人工回灌等方式，能使水资源实现再次循环。如果某城市出现建筑销售不佳等问题，则表明该区域的房地产市场出现饱和，房屋无法售出，资金难以回流，进而影响到新建筑项目的开发。对旧城区房屋进行翻新改造，能够延长建筑的使用寿命，有利于促进房屋经营与建筑生产的有序衔接。

2.3 建筑经济与房地产经济的产业关系

房地产经济发展的重要基础是作为商品的房地产，与其他普通产品不同，房地产的生产建造并不简单，是经过长期复杂的工程建造而来，即房地产是建筑行业的产物之一。从产业链条视角看，建筑产业与房地产业存在一定的上下游产业关系，二者相互渗透，且在国民经济发展中都占据非常重要的位置。

从产业链条方面分析二者之间的产业关系，建筑量与房地产需求密切相关，即房地产存量及需求对建筑量有决定性影响，房地产需求下降，建筑业必然受到较大影响，房地产需求提升将带动建筑业的整体发展，可见二者存在相互制约的关系。房地产业和建筑业作为国家经济发展中的支柱型产业，在市场中必然需要协同发展，所以存在二者之间存在相互促进的关系，需出台各项政策方针促进两个产业相互扶持发展，实现产业间的密切合作。

3.建筑经济与房地产经济的特征体现

3.1 房地产经济产生大量社会财富或财产

房地产是重要的社会财富或财产，具备较高的使用价值，人们生活生产必须具备一定的建筑空间环境，进而形成了一定的房地产刚需。在房地产发展过程中，产生了大量社会财富或财产，房地产业发展以获得利润和经济效益为主，为社会财富积累做出了重大贡献。对于个人而言，房地产也是主要的财产之一。当前，住房刚性需求比较旺盛，对现代人来说，购买房子是生活的迫切需要，是必需品。再加上房地产有投资保值增值的作用，房地产业并衍生了一系列的产品服务，形成了规模巨大的房地产经济，为社会创造了大量的财富和财产。

3.2 房地产经济具有地域性特征

与其他流通财产不同，房地产具备一定的区域性，房地产经济发展情况与地方经济发展情况密切相关，因此不同的地区其价值表现也有较大差别。一线城市的房地产与落后地区的房地产价值表现存在较大差异。房地产经济的地域性特征也是国家实施宏观调控手段时重点关注的因素。目前我国一线城市的房价不断攀升，给人们带来了一定的负担。综合考量多种因素后，近年国家对房地产市场进行了一系列的调整，旨在控制部分地区房地产经济发展过热的情况，减轻年轻一代人的房产负担，满足人们房屋居住使用需求。

3.3 建筑经济凸显出劳动价值

建筑经济的经济属性是通过建筑企业实施建筑行为来体现的，其中房地产企业对房产进行销售又将建筑经济进行延伸。房地产业是建筑经济中的部分下游产业，经过建筑立项施工交付使用，将经济价值逐步体现出来。因此，从经济学视域看，建筑经济的本质是劳动价值，经过设计、施工等行为将劳动价值展现出来，形成了房地产等商品，经过房地产销售后，最终形成完整的产业链条。从最初的建筑材料到消费者所需的建筑空间，该过程中凸显了巨大的劳动价值。

3.4 建筑经济受技术水平影响

建筑经济受到建筑技术水平的影响，随着建筑技术水平的提升，建筑行业能为人们提供更优质的建筑环境，满足人们对居住空间的要求。同时，对于国家基础建设来说，建筑技术水平提升可以夯实国家发展基础，建造出更多基础设施为国家发展奠定扎实的硬件基础。近年来，我国基建工程在全球范围内有了较大的进展，主要得益于建筑技术水平的提升。加上全球性能源短缺及生态环保等问题日渐凸显，在建筑行业中应用环保技术实现节能降耗是必然发展趋势，可见建筑经济在一定程度上受技术水平的影响。

4.新形势下建筑与房地产经济的发展策略

4.1 降低开发速度

对于建筑与房地产企业而言，在过去数十年的发展历程中，开发速度即意味着营业收入的增长速度，因此建筑与房地产企业往往都追求房地产开发速度。但是一味追求开发速度，会造成建筑与房地产经济不健康发展。因此，为了实现建筑与房地产经济的健康发展，建筑与房地产企业需要从根本上解决问题。新形势下建筑与房地产企业运营困难的根本原因有两点，一是房地产项目供大于求；二是在当前经济体制下，人们对房地产的需求已经从投资转变为刚需，这也使购房人数减少，房地产营收降低，进而导致整个行业发展缓慢。

针对这种情况，建筑与房地产企业应降低开发速度，尤其是资金周转不善或利用贷款实现资金周转的建筑与房地产企业，更需要通过降低开发速度来降低经济成本，从而避免影响营业收入。若降低房地产的开发速度在建筑与房地产行业内形成共识，则有利于满足当下市场需要，实现良性循环。当前政府对建筑与房地产企业的相关补贴有所减少，行业竞争压力直线上升，对于具有一定运营压力的企业来说，放缓开发速度也能够减少当下运营困境。

4.2 逐渐推动绿色化、节能化建设工作

近年来，我国越来越重视生态环境保护工作，并不断通过相关政策积极倡导资源节约型以及环境友好型社会的建设，以提高我国的资源利用率，有效促进我国绿色经济的发展。坚持绿色发展理念，能够推动建筑行业以及房地产行业向绿色化以及节能化方向发展，是保证建设项目经济效益的必然要求。为了推动我国建筑行业以及房地产行业的绿色可持续发展，建筑企业要加大对绿色节能技术的资金投入，并对投入的资金进行合理规划，只有拥有足够的资金支持，绿色节能技术才能得到进一步发展与应用。另外，建筑企业还要对施工设备进行管理，从而达到节约能源以及控制成本的目的。此外，房地产企业还应加强对绿色节能建筑的宣传，增强人们的绿色环保意识，提高绿色节能建筑的销售率，保障建筑经济和房地产经济的健康发展。

4.3 加强建筑质量监督管理

建筑质量是建筑行业和房地产行业的生存之本。首先，政府要不断完善建筑质量监督管理制度，从制度层面出发，有效监督建筑施工过程，防止质量问题的出现。其次，建筑企业必须加强建筑质量监督管理，并构建完善的质量监督管理体系，保证建筑经济的平稳运行。另外，建筑企业在进行建筑质量监管时，还需要通过分析施工情况来发现和解决施工过程中存在的问题，从而有效提高施工质量。最后，房地产企业也要加强对建筑质量的监督，以保障建筑完工后不会出现质量问题，从而促进房地产经济的发展。

4.4 满足多元化需要，提高资金利用效率

住宅建筑销售大都采用产权买断的方式，建筑购买者支付一定费用后，即拥有该建筑的使用权（根据建筑性质的不同，使用年限一般分为40年、50年和70年）。之后，该住宅建筑能够在购买者之间自由交易，无须经过建设方或开发商的同意。而当下的商办建筑或办公型建筑一般以产权租赁的方式推向市场。采用产权买断的方式，可使开发商有充足的资金来支付施工费用与其他运营费用。然而，采用产权租赁的方式，会导致单次回款资金较少，整体回款流程较长，从而使开发商面临一定的资金风险。新形势下，建筑与房地产经济发展不景气，房地产开发商必须满足建筑使用者的多元化需要，以实现资金高效利用。

4.5 提高管理水平

由于建筑与房地产行业的迅速扩张，与房地产相关的建设方、施工方、设计方、监理方等在过去10年左右的时间内实现了快速发展。当前，建筑与房地产行业发展速度趋于平缓，竞争日益激烈，这就使得整个市场运营难度增加。对于建设单位而言，只要建房就能赚钱的时代已经结束。现在，建设单位需要根据市场实际需求来开展土地购置与房屋开发工作。施工方作为下游参建方，只有提高管理水平，才能够在市场竞争中取得优势，获取利润。此外，材料生产、劳务服务等企业也需要提高自身的专业能力与管理水平，从而在复杂的市场环境中赢得一席之地。

4.6 进行可持续发展探索

（1）建筑行业长期以来走的是高能耗发展道路，造成大量的能源浪费。随着绿色节能理念的深入以及国家相关政策的出台，建筑行业开始积极探索节能路径，建筑节能理念便应运而生。在此背景下，建筑与房地产行业要树立建筑节能理念，并将其贯穿于建筑材料生产、建筑施工、建筑使用等环节，在满足当下社会发展需求的基础上，减少能源的浪费，从而有效推动建筑与房地产经济的可持续发展。

（2）随着我国房地产行业的迅速发展，大量资金流入房地产市场。但房地产行业在本质上为服务型行业，其投资属性是由市场共识决定的，这种共识一旦减弱，其投资属性会明显下降。因此，房地产行业应减少侧面营销，从房地产的基本服务需求出发，削弱其投资属性，增加行业健康度，促进建筑与房地产经济的可持续发展。

结语：

随着建筑技术不断发展和人们生活水平逐渐提高，人们对房地产等建筑需求不断增加，国家基础建设也逐步完善，建筑经济与房地产经济在国家经济发展中发挥着越来越重要的作用，已成为国民经济中的重要支柱。建筑经济与房地产经济发展密不可分，二者之间不仅仅存在上下游产业关系，且双方交叉融合程度非常高。对建筑经济和房地产经济之间的关系进行分析与研究，可以更加清晰地认识二者之间的关系，进而更好地总结房地产经济和建筑经济的特征和联系，进而提升房地产业和建筑业的经济价值。