商业银行房贷风险及防范策略研究

曹辉

本文简要分析了商业银行房贷业务特点，围绕商业银行房贷业务操作、房产市场、债务信用、资金流动风险，建立清晰的风险防范思路，通过规范房贷业务流程、丰富房贷保险产品种类、引入信用风险预警系统、合理配置房贷份额总量等举措，提高商业银行房贷风险管理水平，增强商业银行贷款业务竞争力。

根据人民银行公布数据：2015年到2022年我国商业银行正常类贷款余额呈现递增趋势，其中2022年贷款余额1581613亿元。而在一季度房贷总额为53万亿元，且人均房贷负债14.7万元，不良贷款余额29912亿元。面对如此严峻的房贷风险管理挑战，为支撑房贷业务顺利开展，要求商业银行提前采取有效措施增强风险应对能力，以求在提供优质房贷服务的基础上改善自身盈利状况。

一、商业银行房贷业务的特点

商业银行作为以贷款为主营业务的金融机构，常在固定资产贷款、流动资金贷款、贸易融资贷款以及消费贷款业务中盈利。而本文提出的房贷业务归于消费贷款业务范畴，以自用型住房为贷款主体。经过对个人住房贷款业务运作模式的归纳与分析，可总结出以下几项特点：

（一）大规模

在消费者向商业银行递交房贷申请时，其申请金额往往较高，其房贷额度多为70%房价，且还款年限较为持久，多以十年、二十年、二十五年甚至是三十年为主，其最终还款日期不超过贷款人退休年龄，需要根据个人偿债能力与收入情况确定贷款年限，致使房贷业务呈现资金与年限大规模变化特征。

（二）周期性

在消费者成功办理房贷后，对于从商业银行借贷的房款，多以不同还款模式进行周期性偿还，如按月还款等，促使商业银行在贷款人逐年还款金额中收取利息，并伴随着往复性还款，逐渐回收全部本金。

（三）广泛性

商业银行的房贷业务，其服务对象较为广泛，即任一自然人（18-65周岁），不单独设立较高的门槛，以此满足大部分消费者的购房借贷需求。虽然其未对借贷对象提出严苛要求，但对贷款资金用途作出唯一规定，即只能将该贷款资金用于购置住房，不能转为他用。

（四）担保性

在消费者成功办理商业银行房贷业务后，其房屋将自动成为贷款金额的担保载体。若在后续还款中，因贷款人个人原因未能按期还款，商业银行有权开发住房经济价值，进而顺利回收贷款资金，此时消费者所购置的房屋将成为“抵押拍卖房”［1］。

二、商业银行房贷常见风险

（一）业务操作风险

在商业银行开展房贷业务时，通常需要按照下述流程为消费者发放房贷：同开发商签订购房合同，并支付首付款（≥30%）；整理申贷资料（征信报告、流水清单等）交由中介或律师事务所予以审查；递交法律意见书；由商业银行复核资料并与消费者签署商贷合同；完成抵押、公证、纳税等手续；审批后商业银行支付贷款，整个流程商业银行应在15-31个工作日以内完成。商业银行房贷业务多由客户经理担任业务办理人员，在业务操作流程中，部份客户经理对资料真实性的核实以及贷前调查事项的落实方面均存在工作缺陷，致使商业银行未能提前就质押物价值提出可靠评估，从而造成后期承担较高风险。据了解，房贷业务操作环节受互联网金融形成的风险比例在11.2%（2018年）—28.24%（2015年），而抵押风险比例为12.32%（2018年）—20.28%（2015年），为提升业务办理质量，需注重业务操作风险的有效控制。

（二）房产市场风险

在互联网金融发展视域下，网上借贷产品层出不穷，消费者可选择通过多种渠道获得贷款支持。部分消费者在难以全款购房时，不单单考虑向银行申请房贷，而是从他处获得购房资金，最终以全款或少量借贷方式购房，这样将限制商业银行在房贷业务发展中的优势。

此外，房地产经济的持续下跌也对房贷业务产生了重大影响。2022年一季度房地产经济下降2%，二季度下降4.6%，三季度下降4.4%，房地产市场经济跌落，造成房贷需求规模得以缩减，继而加剧房贷风险，若未能依据市场条件提前出具防控方案，将影响商业金融发展质量。对此，房产市场风险也应成为风险防范重要内容。

（三）债务信用风险

商业银行的房贷业务是通过长期收取购房人支付的贷款本息而获利。若购房人在还款过程中遭受破产或者短期失业的情况，将难以实现稳定还贷，促使商业银行在购房人的债务信用危机下引发房贷风险。尽管后期可通过抵押房屋回收损失，但会降低利息回收率。因此，在商业银行与购房人簽订借贷合同前，若商业银行未能加强债务信用等级的客观评估，更容易受购房人还款能力下降的干扰而遭受一定风险。另外，商业银行还要事先掌握购房人提前还贷与利率下调的可能性。尤其是提前还贷，商业银行会增加税费成本与人工成本，并扰乱资金调度计划，导致整体风险成本得以提高。这些都要在商业银行发放房贷款项前予以密切关注［2］。

（四）资金流动风险

因房贷具备大规模特征，促使商业银行需要花费较长时间回收本息，并在发放房贷资金后直接引起银行流动资金总额的减少，少则十万，多则数百万，在面对诸多房贷申请需求的客户时，若直接进行大量房贷放款，将削弱其资金流动性，致使商业银行在承办其它贷款业务时缺少可用资金，不利于银行机构的稳定发展。据此，商业银行在房贷业务中，需要依据上述风险找准优化防范方向，便于在风险管理中取得显著的盈利成果，为我国金融经济水平的提高做出卓越贡献。

三、商业银行房贷风险防范策略

（一）规范房贷业务流程

商业银行房贷业务，通过规范业务流程的方式，促使商业银行在标准化操作步骤保障下优化风险防范效果，减少操作风险。此处可从简化流程、严格审查两个层面予以阐述。根据相关调查：购房人在办理房贷业务时，普遍存在“流程烦琐”“时间长”的困扰，为缩短房贷业务办理周期，商业银行应就现行办理计划提出改进建议，在相对简便的流程中消除业务操作缺陷，既能缓解客户经理办公压力，又能切实改善业务服务质量，赢得客户对商业银行的深切信任与高度认可。

在房贷业务中一般包含公积金贷款与普通贷款。前者可在业务流程优化中借鉴2018年渭南市贷款流程简化经验，推行“一站式”公积金贷款服务模式，为支持职工使用住房公积金办理房贷业务，专门联合当地商业银行、房管所、房产中介等业务办理主体，前往某楼盘处实施上门办理，促使30余名有购房需求的职工，在集中办理环境下加快了公积金提取应用速度。在高新区管理者引导下，组织工作人员对购房者的身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等房贷办理资料实施现场核验，经过资料的留档与转交，促使职工短时间内一次性完成房贷业务办理，而后直接等待银行放款，提升了公积金房贷业务办理时效性。后者可在业务办理中运用数字金融技术，如“数字银行UBank”，该网站能够支持购房人参与线上办贷申请，而且还能在智能客服交流中了解房贷办理时限、还款方式等业务办理要点，鼓励购房人通过自主学习的方式加深对业务流程的了解，且客户经理也能在网站平台收集客户信息，促使在表单填写、资料整理等环节做到实时互动，促使购房人在商业银行提供的智能化、个性化业务服务中增强房贷办理满意度。

在房贷业务流程中增加审查力度。客户经理等办公人员需在整合资料后，再度以“贷款需求”为依据，开设差异化贷款办理服务机制，始终依据购房人的申贷要求细化业务细节，必要时可以组织银行人员参与模拟演练与技能学习活动，促使在优化后的业务流程中快速掌握办公技巧。只有充分应对业务操作风险，才能有效维护房贷办理秩序。

（二）丰富房贷保险产品种类

在商业银行应对房贷风险时，还需要联合金融领域其它力量，共同保障房贷业务的利润收取稳定性。其中能够秉承“风险共担”原则的金融机构多以保险企业为主。因保险企业所开办的业务具有防范职能，若将保险产品纳入房贷业务中，将取得满意的市场风险防范成果。在房贷业务中，住房作为保险标的，商业银行能通过购买保险产品的形式转移房贷业务办理后出现的各种风险。商业银行应与保险企业共同开发新型保险产品。从以往商业银行开办的保险产品中能够发现，“农民安家贷”保险产品的推广价值显著。

比如早在2018年广西宜州农行，专为农民用户的购房需求开发了“农民安家贷”，促使农民能通过申请房贷顺利购置城市住房。如房地产开发商以及当地保险企業、河池宜州支行合作下共计投放6089万元个人住房贷款，且“安家贷”产品贷款投入金额为3954万元，致使农民也开始成为房贷业务的服务对象。此外，“个人抵押贷款房屋保险”“个人住房贷款保险”等保险产品的创新开发，也是目前商业银行房贷风险防范改革过程中的关键，应加强对新产品的研发力度，借助保险力量强化风险防范效果［3］。

同时，为提升保险产品推行规范性，北京银保监局还提出了三项明确的纠纷处置渠道，维护购房人保险权益，即拨打银行投诉电话、找寻北京保险行业协会合同纠纷调解委员会、向监管部门举报，经过对保险产品合法性、合规性、合理性的大力监管，促使更多新型房贷保险产品得到购房人的信赖，商业银行也将在保险产品辅助下规避房贷风险。

（三）引入信用风险预警系统

商业银行房贷风险防范工作。多在尚未发生风险事件前开展，通过风险识别、风险管理措施应对风险。而针对上文提到的信用风险，商业银行可以采用信息化防范模式，积极引入信用风险预警系统，借此在信息技术助力下提高对信用风险防范的全面性。一方面，商业银行需就银行房贷办理人员的风险识别能力进行重点培训。另一方面，商业银行应从丰富的信用风险预警系统中优选软件产品。前一项多采用职业培训等实践活动，达到能力提升目的，此处不作为重点内容深入阐述。后一项应用信息系统可实现便捷化信用风险评估，并且也能及时发现潜在风险，除了购房者信用水平外，还能从房地产开发商资信等部分预判住房因结构质量问题引起购房人延期偿还贷款的可能性。

比如应用信贷风险管理系统，因其设有SOA架构与OA子系统，能在多节点处提供风险预警服务，可为商业银行给予定制服务。此系统在接口控制模块下设置了管理会计、票据管理、核心业务、国际业务、人行子系统，且具备财务分析预警、押品管理以及贷后检查、贷款定价等多个丰富功能，商业银行工作人员能通过对系统功能的灵活应用，将购房人的贷款偿还能力及其信用水平进行分类划分，并重点管理信用较低与还款能力较弱的购房人，而且还要提前进行质押品估值操作，一旦出现延期还款情况，可以立即进入质押品拍卖环节，为商业银行节省拍卖流程准备时间。此种因购房人信用问题引起的风险后果，要求商业银行重视对抵押住房产品价值的深度开发，最大可能降低经济损失。除此系统外也可应用“信用风险预警管理系统”，该系统对信用风险的有效预警更具针对性，以风险预警监控模型归纳客户授信特征风险，自此在购房人银行资金收支、存款余额等信息整合中调整风险监控力度。一旦购房人银行资金流出额较大，且收入减少，需要避免出现“无法按时还款”状况，始终以信用风险信息化防范手段改善购房人的履约能力［4］。

（四）合理配置房贷份额总量

商业银行房贷放款资金来源多以股东投入资金、同行拆借资金以及客户负债资金为主，前两个来源占比相对较小，第三项则属于重点资金来源。一旦商业银行过多使用客户与企业在银行的存入资金，将限制银行资金正常流动，造成在企业或客户取出资金时受到阻力，最终影响银行的信誉度。因此，商业银行在通过房贷业务盈利时，一要注意房贷份额的配比；二要关注房贷总量的配置量，以此实现银行资金的合理分配，使之在调度平衡状态下持续盈利［5］。

具体可以通过颁布相关制度的方式，引领商业银行准确设定房贷业务限值，以免超出总量上限减少流动资金储备量。如2020年末，中国银行保险监督管理委员会联合中国银行，就“金融机构房贷集中度管理事项”，颁布相关通知，规定商业银行应采用“分档调整机制”严控资金规模，并对房贷余额、房地产贷款余额分别设定占比上限。如位于第一档的交行、建行、农行、邮储银行以及中国银行、国家开发银行，要求在房贷占比分配上设定32.5%的上限值。而第二档中的中国光大银行、中国民生银行等中资中型银行，以20%为标准，其余民营银行的房贷占比最高不可超过17.5%，农合以及村镇银行分别以12.5%、7.50%为基础限值。经过对各银行机构房贷占比的合理控制，能适当拓展商业银行流动资金规模，使之有资本消除流动风险，增加房贷业务收益率。

四、结论

综上所述，商业银行房贷多面临业务操作、房贷市场、债务市场、资金流动等诸多风险，为增强商业银行风险管理能力，应从房贷业务流程审查、房贷保险产品、信用风险预警系统、房贷份额总量配置等方面着手，由此实现对房贷风险的全面防范，巩固商业银行在金融领域中的独特地位，践行高质量发展目标。

参考文献：

［1］陈昆，孙秀冰，张硕宇. LPR调整对商业银行房贷利率的影响［J］. 牡丹江师范学院学报（社会科学版），2021，（05）：10-19.

［2］华昊，彭芳春. 我国商业银行房贷风险及其防范策略分析［J］. 企业改革与管理，2021，（19）：129-130.

［3］王文浩. 房价波动、房贷扩张与商业银行系统性风险的关联性研究［D］.曲阜师范大学，2021.

［4］华昊，彭芳春. 我国商业银行房贷风险与防范机制研究［J］. 企业改革与管理，2020，（05）：137-138.

［5］贾秀芳. 我国商业银行房贷风险与防范措施的研究［J］]. 中国国际财经（中英文），2018，（03）：222-223.

作者单位：北京东方瀚海拍卖有限公司