新形势下房地产财务管理现状及对策研究

贾子婷 北京大龙控股有限公司

引言

自我国计划经济转变为社会主义市场经济以来，在稳步增长的经济条件下，房地产得到快速发展，近年来，在不断提高的“刚需”推动下，房产建筑产品价格“一路高升”，但随着我国对国土资源管理和房价调整，在一定程度上也对房地产行业发展产生了一定的制约，这同时也对房地产财务管理带来了一些新的难题。本身房地产行业产品生产周期较长、投资数额巨大、投资风险较高，同时还涉及多个合作方，整体上，大部分房地产开发一项产品需要进行十分复杂的预算，还要注重各项成本的严格控制，如此才能够帮助房地产企业实现效益最大化这一目标。而通过当前房地产行业财务管理现状的分析得出，其财务管理仍然存在一些问题，需要房地产行业企业不断加大财务管理的改革力度，采取有效的改进对策，提高房地产财务管理水平，如此才能够降低房地产开发项目中财务风险的发生概率，从而提高资金的利用率，使房地产资源得以最优化配置，实现经济效益的最大化，提高房地产行业企业的竞争力，进而得到可持续发展所需要的资源和动力。

一、新形势下房地产企业财务管理现状及问题分析

（一）新形势下房地产企业财务管理现状分析

从某种意义上来说，财务核算的精细化对财务人员业务能力和综合素质都提出了更高的要求，也增大了财务管理人员的工作量，而在信息技术的广泛应用下，对房地产财务管理信息化建设也有所推进，如何掌握信息化财务管理技术的操作方法，也成了财务管理人员所面临的另一项压力。这都需要房地产企业不断重视对财务管理的改革与创新，需房地产财务管理人员能够以最短时间来调整自身，升级自身的能力和业务水平，要深入了解当前新形势下的新要求和新财务管理标准，还要适应新会计制度要求下财务岗位所产生的新变化，如此才能够从整体上提高房地产财务管理的质量和效率，但从新形势下房地产企业财务管理的现状来看，其仍然面临着一些新的问题和新的挑战[1]。

（二）新形势下房地产财务管理中所存在的问题分析

第一，未重视全面预算管理，财务管理重点有失偏颇。

目前来说，房地产市场热度逐渐开始回落，但房地产项目毕竟仍属于大部分人的刚需产品，房地产市场投资的下滑并不意味市场竞争不激烈，而目前很多房地产企业并未意识到成本管控的重要性，以往由于房地产产品收益较高，很多房地产企业并没有看重融资成本的有效管控，而且也没有运用全面预算管理方法来进行财务管理工作的开展，导致财务管理重点存在一定的偏差，尤其只关注了事前管理，而在事中与事后管理方面却并未投入足够的精力和关注[2]。伴随着国家对住宅房地产调控力度的不断增强，越来越多的房地产企业开始选择开发商业地产，然而商业地产繁荣的表象之下，也必然会存在一定程度的过剩风险。而目前很多房地产企业在进行财务管理过程当中，由于政策变化较快，法律风险较高，很多企业将财务管理的核心放在了不同环节，例如部分房地产企业往往将财务管理工作的重点放在了收支审核与会计核算以及纳税申报方面，对于企业发展决策、运营决策、运营计划、运营控制等多方面却没有给予高度的重视，在进行开发项目可行性分析时，仅仅是粗略地进行宏观经济数据的研究和分析，对于房地产开发项目的现金流量和较为详细的收益率计算却存在不准确、不合理之处，也没有全面进行项目风险的评估，这也表现出了较为注重事后管理，而轻视事前、事中等全过程管理的问题[3]。

第二，融资管理水平不足，资金使用率低下。

本身房地产行业是属于资本高度密集型产业，所开发的项目产品在前期就需要投入巨大数额的资金，而以往房地产行业企业收益率较高的年代，房地产企业可以选择不计融资成本。然而，在房地产市场，竞争愈发激烈，房地产企业就必须能够重视对资金的使用率，而且还要严格进行融资成本的控制，选择更为符合自身实际要求和成本控制的融资渠道与融资方式。目前来讲，大部分房地产行业企业首选的融资渠道为商业银行贷款，但在政府限额贷款政策的实施下，房地产企业申请银行贷款的难度也不断提升，这无疑增加了房地产企业的融资成本。而部分房地产企业的融资结构存在一定的不合理之处，且融资管理水平低下，导致很多房地产企业在进行项目产品开发时，或出现资金不足而停滞的情况，或出现大量资金闲置的问题，整体资金使用率较为低下[4]。

第三，房地产财务管理人员专业水平不足。

房地产财务管理工作本身有着较高的专业性要求和系统性特征，并且由于其所涉及的各项管理内容较为繁杂，所以工作量较大，工作难度更高，这对于财务管理工作人员来讲，一方面，需要其掌握更新的财务管理理念和财务管理方法；另一方面，还要具备较强的技术能力，如此才能够做到房地产财务管理的高效化。但目前部分房地产财务管理人员的整体素质偏低，大部分财务管理人员虽然有着一定的专业能力，然而在新形势下却没有做到自身能力和素质的提升，尤其并未结合当前房地产行业发展趋势和新形势下对财务管理人员的新要求，岗位能力的新标准进行自身业务水平的强化，这也就成了阻碍房地产财务管理水平得以提升的一个重要因素[5]。

二、新形势下房地产财务管理改进和管理水平提升的对策建议

（一）运用全面预算管理方法，提高成本控制力度

本质上来说，全面预算管理主要指的是为了能够确保企业所制定的战略发展目标和经营目标得以实现，需要以预算形式将所有当前企业所拥有的财务资源以及非财务资源进行整合后，依据当前企业内部各部门以及各单位实际情况进行合理化再分配，确保当前企业资源的最优化配置，并借助于预算手段，进行全面控制和考核，从而实现对成本的有力管理[6]。

而从房地产行业角度来讲，各项房地产开发项目主要需涵盖前期对项目的可行性论证以及制定投资决策，在进行土地购入及拆迁安置完成后，进行房地产开发项目的设计、建设施工和质量验收，再进行产品的宣传和营销，最终实现房地产产品的交易和投资回收，这都需要房地产企业在前期投入大数额的成本资金。而其中成本可分为土地成本、前期成本、工程施工建设成本及管理成本、销售成本、财务成本，所涉及的部门有包括工程部、设计部、合同部、营销部和财务部。所以，房地产行业企业的财务管理有着较高的复杂性，且各项财务信息较为繁杂，这就需要进行全面预算管理的应用。在房地产项目开发前，针对各阶段成本进行仔细的分析，并编制较为科学且准确的预算指标，实际项目开发过程当中，需要注重以预算来提高成本控制力度，对预算调整项目需充分进行说明，全面掌握详细的变更原因和调整依据，项目开发完成后也需要参照预算目标与实际成本支出进行对比分析，通过对比考核和实际溯源来进行奖罚机制的启动和执行[7]。

（二）关注融资管理方法改进，提高资金使用效率

由于房地产开发项目前期需要投入大量的资金，所以大部分房地产企业除其自有资金之外，还需要通过商业银行贷款和产品定金以及预收款、上市融资项目股权出让和发行债券以及合作融资、信托融资与私募基金融资等多种不同的融资渠道和融资方式来进行资金的筹集。因此，大部分房地产企业会与商业银行建立长期合作关系。根据当前统计网站数据显示，商业银行贷款融资占房地产项目开发投资总额的近26%，由此可见，商业银行是房地产企业融资的重要来源，然而，随着房地产调控政策的实施，房地产行业企业申请商业银行贷款的难度也不断增大。而定金与预收款则是房地产企业从购买方所收取，这一部分主要占据房地产开发项目投资总额近30%，同时，也是能够有效维系房地产项目开发的重要资金来源，然而随着近年来房地产市场的遇冷，房地产投资需求逐渐压缩，房地产行业企业能够获取的定金和预收款融资数额还是呈现明显的下降，从上市融资和项目股权出让以及企业合作融资等方式来讲，都属于股权融资性质，虽然资金成本相对较低，但也会对房地产企业原股东所持有的股份进行稀释，从而使得股东收益降低。而信托融资和私募基金融资等方式，资金成本相比于商业银行贷款更高，但当前房地产市场的变化背景下，尤其新形势环境更为严格的要求下，信托融资已经成了房地产企业不得不重点考虑的一种融资方式，所以，房地产企业融资管理的重点就在于要关注成本和风险，以自身实际情况和房地产开发项目预算进行融资方式与融资期限的合理制定，从而避免由于资金量不足而导致房地产开发项目陷入停滞，或出现资金大量闲置而造成成本的增加的问题[8]。

（三）引入先进财务管理技术，提高风险应对能力

房地产行业企业的财务管理部门不仅会涉及较为广泛的业务范畴，同时其工作难度和工作量也十分巨大，这就要求财务管理必须具备较高的专业性。而面对这一要求，需要针对房地产企业当前实际状况，构建一整套科学健全的财务管理体制，围绕房地产企业资金运行、项目操作和融资方法，以及成本控制与资金集中管理等多个方面，结合房地产企业实际发展需求，制定更加详细的制度规定，以保证企业财务管理人员在日常工作开展过程中，各个管理环节和工作内容都能够有据可查、有迹可循[9]。重要的是，房地产企业必须能够重视对财务风险的预防管理，要积极引入先进的财务管理信息化技术，利用大数据技术进行财务信息的分析，以便于及时发现其中所存在的隐性风险隐患，并以此制定详细且精准可靠的资金投入计划，保证项目建设过程当中资金利用率的最大化和资源的最优化配置。虽然财务风险不可避免，但可以最大程度上降低财务风险的产生概率和减少财务风险所可能引起的经济损失，财务管理部门要能够借助于大数据分析技术和风险识别机制来提高其风险应对能力，全面掌握各种风险因素，精准地进行各项风险因素的识别与判定，依据分析结果来制定财务风险防控预案，从而达到合理避险的目的。

（四）重视财务管理团队组建，提高财务人员素质

一方面，房地产行业企业要注重高素质和高专业水平人才的引入，重新确定房地产财务管理人员的岗位招聘标准和具体要求，要筛选出具备较为丰富经验和掌握更多财务管理先进方法，以及财务信息化管理技术的优秀人才，还要特别关注一些复合型人才，并将其作为重点培养对象，对所选拔的优秀人才予以系统化培训，使优秀人才能够快速进入岗位工作状态，提高其专业技能水平。

另一方面，对于现有财务管理团队也要积极地进行培训和再教育，可以邀请一些行业领域内的专家和具有成熟经验的财务管理人员，为财务管理团队进行培训，并定期进行各项理论知识和业务技能的考核。此外，还要提高财务管理人员的成本控制意识，掌握如何进行开源节流的相关方法，将先进的经验和财务管理理念与思想传递给财务管理团队人员，并真正使其应用到企业运营的各个环节，从整体上提高房地产企业财务管理水平，准确掌握房地产企业的资金需求，合理确定融资方式和融资期限以及融资渠道，确保收支审核、会计核算、财务预算编制与财务报表等多项工作的准确性和真实性，还要具备财务风险识别能力和应对能力，为企业决策的制定提供参考依据[10]。

结语

综上所述，对于任何行业企业来讲，财务管理都极为重要，而房地产行业更要重视财务管理水平的提升，其是保证房地产行业企业得以持续发展、提高风险应对能力、做好各项成本控制的“法宝”。尤其在当前新形势背景下，房地产行业企业需要认清当前市场新变化，把握新形势对房地产行业发展的新要求，明确当前房地产行业发展现状及其中所存在的问题，采用全面预算管理方法，加大成本控制力度，并做好财务会计核算，提高财务报表编制水平，还要注重融资管理方法的改进，确保资源的合理化配置与资金使用率的最大化，同时还需借鉴和引用先进财务管理方法和现代化技术手段，提高财务风险应对能力，组建高素质、高业务能力的专业化财务管理团队，增强财务管理人员业务水平和综合素质，如此才能够提升房地产财务管理水平，确保房地产行业的良性发展。