高校房产资源实物与价值同步管理现状及大数据化探析

胡磊 赵喜仓

房产资源作为高校资源的重要组成部分，是开展办学活动的必要物质条件。高校房产资源具有种类繁多、可共享程度高、建设和使用周期长以及房产资源调整频繁等特点，使得其在建设和使用过程中既存在着各种安全风险隐患，也存在有效管理提高效能的巨大空间。

自改革开放以来，我国经济迎来了发展的黄金时期，国民高等教育也得到飞速发展，实现了历史性的飞跃，学生教师人数不断增加，高等教育进入世界公认普及阶段。然而，随着教学规模的不断扩大，高校土地资源的有限、教学科研宿舍等房产资源短缺、房产资源贫富不均和有效利用不足等问题逐渐显现，成为制约高校整体发展的重要因素，各高校迫切希望本校房产资源得到最大化合理利用。基于此背景下，通过对目前高校房产资源实物与价值管理存在的突出问题进行分析，并结合时代发展特点，将大数据融入到高校房产资源实物与价值的同步管理与监测分析中，为高校房产资源管理提供一个新的思路。

一、高校房产资源实物与价值管理的内涵

（一）高校房产资源实物管理的内涵

1.房产资源的规划和建设管理

高校房产资源规划管理位于房产资源管理生命周期的最前端。高校房产资源的规划管理是在综合考虑学校事业发展需要、区域规划功能需求、既有房产资源布局、校园历史文化传承、学校所在地理环境、交通条件等诸多因素的基础上，在学校经济能力可承受范围内，对学校今后新建的校舍种类、布局、规模等要素进行总体性设计、公示、修编、报批和实施等开展的一系列管理活动。房产资源建设过程是高校房产资源实物形成过程。

2.房产资源的配置管理

高校房产资源的配置分为存量配置和增量配置。房产资源的存量配置管理是高校在依据国家和省市相关资产配置制度、标准、流程要求下，统筹考虑学校房产资源实际数量和学校事业发展目标，制定符合校情的房产资源配置计划、执行房产资源配置标准、进行房产资源调剂的系列活动。房产资源的增量配置管理是高校依据事业发展目标和校园建设中长期规划，在报请上级主管部门审批同意后，采取购置、租用和接受捐赠等形式取得房产资源形成存量房产资源，再按照存量房产资源进行管理的系列活动。

3.房产资源的使用管理

从高校房产资源的使用者角度分析，高校房产资源的使用管理包括自用管理和他用管理。自用管理是指高校将自己的房产资源用于自身教学、实验、图书、办公、体育活动、学术交流、会议、住宿和后勤服务等用途，并在房产资源使用过程中建立校内房产资源使用制度、使用流程和配置标准以及对房产资源使用状况进行评价分析的管理活动。他用管理是指高校在首先保障自身事业发展需要以外，把闲置的房产资源向其他自然人或法人进行出租、出借、作价投资的经营性行为，并在房产资源他用过程中建立校属房产资源对外使用的制度和使用流程及对房产资源他用状况进行监督检查的系列活动。

4.房产资源的维护管理

高校房产资源的维护管理分为线下维护管理和线上维护管理。线下维护管理是对房屋建筑主体结构、各类管线、附属设施进行的维修维护、安全检查和安全鉴定等行为，并在房产资源维护过程中建立校内房产资源维护制度和流程及对房产资源维护结果进行验收的系列活动。线上维护管理是对校内房产数据资源进行动态管理，确保学校房产资源在全生命周期过程中数据信息和实物情況做到相互反映和相互匹配，为相关部门和决策者提供数据支撑，为房产资源价值管理提供技术支持的系列活动。

5.房产资源的处置管理

从高校房产资源处置方向上分析，高校房产资源的处置管理是对校内达到物理寿命且已失去使用价值的房产进行报废拆除的行为，对未达物理寿命还有使用价值的房产资源进行无偿划转、出售、置换和捐赠等行为，并在处置管理过程中建立校内房产资源处置制度和流程的系列活动。

（二）高校房产资源价值管理的内涵

1.房产资源的财务管理

高校房产资源的财务管理是高校依据一定的会计制度和准则，对高校房产资源全生命周期内的各个价值状态的计量、核算和记录的过程并以此制定动态调整相关财务管理制度和流程的一系列活动。高校房产资源的财务管理按房产资源状态分为房产形成的工程建设期各阶段的工程造价核算和工程决算账务处理，房产自建或购置后的资产入账账务处理，房产在使用过程的计提折旧、财务成本、使用收益和维修改造后价值变动账务处理，房产资源在交易过程中的税费支出账务处理，房产资源在处置后的处置收益和残值收益的账务处理。

2.房产资源的产权管理

房产资源的产权是依附于房产实物上的权利属性，权利属性实际上是国家法律赋予的一种无形资产，也具有经济价值，因此房产资源的产权管理实际上就是一种价值管理。高校房产资源的产权管理实际上是对产权价值变动的管理活动，比如学校在出租自有房产使用权时的租金收益实际上就是让渡使用权的价值，学校在出售自有房产所有权时的售房收益实际上就是转移所有权的价值，学校在处置报废房产时回收收益实际上就是所有权灭失的残值。

3.房产资源的数据管理

房产资源的数据管理是利用计算机硬件、软件、平台和互联网，对房产实物全生命周期管理活动的虚拟化、数据化、图形化、交互化的体现，房产资源数据管理的过程是房产资源数据信息资源的收集、分析、统计、计算、判断、表示和分享的过程，在这个过程中产生的数据信息是一种信息资源，具有经济价值，因此房产资源的数据管理实际上也是一种价值管理。

二、高校房产资源实物与价值同步管理实践历程

为解决学校有限房产资源与无限保障需求的矛盾，各高校普遍推行公用房管理改革，公用房有偿使用的历程也是实物与价值管理相统一的实践历程，部分高校完整经历了公用房管理改革的1.0、2.0、3.0、4.0版，房产资源实物与价值同步管理从萌芽走向成熟。

高校房产资源有偿使用1.0版是以北京大学、同济大学、西北工业大学等为代表的少数高校的试行政策，将学校房产进行分类，确定各类用房的总体比例，实行定额管理，超额收费。高校房产资源有偿使用2.0版是高校开始设立房产管理职能部门统筹校内所有房产资源，以二级单位（学院）为建制单位配置用房，优先满足教学、科研和学科建设的需求，实行总量控制，分级管理，分类定额，定额补贴、动态管理的管理机制。高校房产资源有偿使用3.0版中，各高校打破房产资源使用壁垒，使校内公共区域房产资源实现全校资源共享。同时，高校房屋资源实现分类分级管理、定额配置核算、超额累进（阶梯）收费等管理原则，房产管理系统与外界环境的物质、能量和信息不断进行充分的交流，房产资源有偿使用管理改革的中心转移到学院、科研院所等教学、科研单位，二级单位实现内部资源统筹。高校房产资源有偿使用4.0版中，房产资源已经成为高校国有资产重要组成部分，也是学校各项事业发展必不可缺的物理空间，资源的使用效能和安全管理被提升到新的高度，房产资源管理朝着资源共享、安全使用、绩效导向、动态监控的方向发展。

三、高校房产资源实物与价值同步管理存在的问题

（一）高校房产资源全生命周期内实物与价值同步管理中仍存在数据壁垒。高校房产资源从自建到处置，生命周期长达几十年，其建设、分配、使用、维修、改造、处置等各个阶段中建成基本建设管理、房产管理、资产管理等多个信息系统，但因各系统仅限于本部门内部使用，其信息资源利用频率低、共享程度较低，从而形成一个个信息孤岛，各环节存在较为严重的数据壁垒。新建、改建、扩建的房产资源已交付使用，但审计、报批等多环节监管、周期长。从财务角度看，形成已交付使用的在建工程则长期挂账，造成房产资源实物与价值管理不同步。

（二）高校房产资源全生命周期内实物与价值同步管理中大数据管理平台还未普及。目前，高校缺乏将房产资源建设管理信息、产权管理信息、入账清账财务信息、日常使用和维修维护管理信息、改建扩建管理信息、建筑安全管理信息整合在一起的大数据资源管理信息平台，进一步制约了房产资源的实物与价值的同步管理。运用大数据技术整合相关信息资源，如何打破部门数据分割，实现数据共享，促进数据公开和流通，不仅存在技术方面的难题，还涉及高校内部治理体系的建设和提升。因此，目前国内真正运用大数据房产管理信息平台的高校还是少数。

（三）高校房产资源全生命周期内实物与价值同步管理的模式和经验难以统一。目前，由于各高校发展历史、所在区域、办学规模、办学定位等各不相同，表现出了不同的办学特色，房产资源的服务和保障的重点各不相同。因此，各个高校房产资源实物与价值同步管理的采取的模式和经验也各不相同，例如从高校房产资源有偿使用的实践与探索来看，即使同一类别的高校，因高校内部管理环境、组织架构、制度流程等不同，也难以建立有效的统一的房产资源配置模型。

四、大数据管理下的高校房产资源实物与价值管理对策和建议

（一）拓展有偿使用管理模式，推進房产资源实物与价值同步管理由“模糊化”向“清晰化”转变。为了达到房产资源配置科学合理、使用安全有效、统筹简单便捷等目标，各高校应以人为本，根据本校实际情况，不断修订完善存量房产资源的配置管理制度，在房产资源有偿使用管理方面通过由简单到复杂的不断实践，实现房产资源实物管理与价值管理相统一，敦促使用单位建立起自我管理、自我约束机制，在一定程度上缓和了房产资源供需矛盾，促进房产资源的合理配置，提高房产资源使用效能，建立了房产资源的退出机制和退出房产资源的有效利用机制，从而推进房产资源由长期形成的模糊化管理向清晰化管理转变。

（二）科学运用大数据，实现高校房产资源由“权威管理”向“数据管理”的转变。各高校应有效利用大数据技术的多源性、多样性、开放性、及时性、动态性、交互性及个性化等优势，利用物联网技术整合和分析教学、科研、学科发展、人事、财务、房屋、设备、后勤等全校各部门生产的教学类、科研类、管理类、服务类等数据资源，以相关关系为切入点，挖掘数据的深度价值，从众多信息系统中分析发现有利于房产资源信息管理，预测、分析房产资源管理的规律。构建数据模型对房屋资产使用情况进行综合分析，实时监测相关数值与合理区间指标值的偏离程度，及时对房产资源配置进行调整，实现高校房产资源由权威管理向数据管理转变。

（三）加强高校房产资源全生命周期实时监测，激发管理效能，实现房产资源由“重管理”向“重服务”转变。实现高校房产资源的有效管理，关键在于及时准确掌握房产资源的相关信息，因此，各高校应对房产资产“建设、分配、使用、维修”等各个环节产生的信息进行归类、整理，运用先进的信息存储、信息加工和信息标准化技术，建设房产资源全生命周期管理信息平台，完善房产资源管理数据与其他部门数据共享交换机制，整合房产全生命周期的信息资源，提高学校对于房产资源的管控能力，实现对房产资源各阶段的有效监管和控制，力求从通过管理来实现服务转化为通过服务激发管理效能，推进高校房产管理、服务模式的转变。

（作者单位：江苏大学）