全面预算管理在房地产开发企业成本费用控制中的应用

文/张勇（淮安华都置业有限公司）

当前房地产开发企业之间的市场竞争激烈，越来越多房地产开发企业受到库存压力等一系列因素的影响，在发展过程中面临资金链断裂的风险。全面预算管理作为企业管理工作中的重点，通过全面预算管理工作的优化能够帮助企业改进自身的资源配置机制，提高成本控制水平。房地产企业要借助全面预算管理机制对企业工作中的各环节进行全面管控，通过优化资源配置，提高工作效率，帮助企业实现长期发展的目标。因此，对房地产企业全面预算管理进行研究，能够帮助企业有效控制成本费用，并提高企业的利润水平。

一、全面预算管理在房地产开发企业应用的目标

房地产开发企业全面预算管理的目的是结合企业的战略规划，让企业的经营工作更具有合理性，防范在预算执行过程中产生的成本费用超支行为，并针对企业的各项支出进行规划，以保障企业的预期经济效益目标达成。全面预算管理能够对企业各部门乃至员工的工作进行约束，通过明确各岗位的工作职责，对预算执行的效果进行监督和控制，保障预算目标有序达成。

二、全面预算管理在房地产开发企业成本费用控制中的问题

第一，全面预算管理组织不完善。当前部分房地产开发企业在预算管理中，仅由财务部门开展预算管理，其他部门缺乏对预算工作的参与。产生这一问题的原因是企业缺乏对预算工作的统筹领导机构，导致预算管理的权威性下降，人员不重视预算管理工作的要求。

第二，预算目标设置不合理。预算目标作为预算管理工作的基础，要保障成本费用得到控制，就要确保预算目标合理。但是很多房地产开发企业的预算目标不够细致，没有结合战略目标设置预算目标，仅按照短期内的经济效益目标设置预算目标，导致预算工作不科学，不具有可持续性。

第三，预算编制不细致。当前很多房地产开发企业预算编制还采用增量预算的方法，没有结合不同的项目周期编制预算。同时在预算编制中，也没有结合企业不同部门成本费用情况落实各部门的管理任务要求，容易导致预算工作和企业实际不吻合，进而使预算目标无法达成。

第四，预算的执行控制不力。在信息化时代，企业要借助信息技术开展成本费用的控制，但是很多房地产开发企业的成本费用信息获取滞后，管理体系存在一定漏洞，预算执行工作不完善。

第五，预算考评机制不严肃。房地产开发企业预算考评对预算管理工作较为重要，企业要通过完善预算考评机制提高人员工作积极性，但是部分房地产开发企业的预算评价机制还不够细致，过于注重财务指标考评，忽视非财务指标考评，导致预算顾此失彼。

三、全面预算管理在房地产开发企业成本费用控制中的应用对策

（一）健全预算组织

预算管理的组织体系对预算管理效果产生重要影响，房地产开发企业要成立专门的预算管理组织体系，避免责任配置不合理而产生的风险。为了提高企业预算管理工作的科学性，房地产开发企业要形成科学的预算管理组织架构，认识到不同层级人员在预算工作中的具体要求。

第一，设置预算管理委员会。预算管理委员会隶属于董事会，在明确企业战略发展规划以及工作任务的基础上，对预算工作的整体制度方针进行设置，并按照董事会规定开展预算决策，以保障战略目标顺利达成。同时预算管理委员会要定期召开会议，分析各部门预算管理情况与效果，对预算执行情况进行协调。预算管理委员会作为隶属于董事会的机构，能够起到对预算的统筹与领导作用。

第二，设置预算管理办公室。预算管理办公室由企业的营销部、财务部、成本管理部、预算造价部等部门人员组成，并针对各项预算工作制定明确的管理规划，落实预算管理工作要求。预算管理办公室要按照预算管理委员会的各项工作要求和责任安排处理各环节工作，并协调预算工作，针对预算的方案进行分析，并将预算的方案提交至预算管理委员会，通过这样的方式促使预算管理工作按照预期规划开展。

（二）明确预算目标

房地产开发企业的预算目标要以战略目标为基础设置，不同房地产开发企业的战略目标有一定差异，但都是为了在控制成本费用的前提下帮助企业在可持续发展的道路上做强做大。房地产企业在分析战略目标时，可以按照SWOT分析的方式，分析市场经济环境以及内外部各方面情况，确保企业的战略规划更加科学。企业在确定预算目标时，要充分考虑企业的经营阶段以及不同生命周期的管理要求，针对不同的开发项目制定具体管理规划，例如针对不同项目要明确成本控制规划、利润规划等，并在此基础上将预算目标分解至企业的各部门。

（三）落实预算编制要求

第一，改进预算编制的方法。预算编制是预算工作的起点，为确保对成本费用进行严格控制，企业在预算编制时要削减不必要的开支，保障企业将各项支出控制在预期范围内。房地产开发企业要结合自身实际，选择最佳的预算编制方法，综合采用不同的方法开展编制。增量预算适用于在一定范围内相对稳定的支出，例如固定支出折旧、人员基本工资等。对于容易受到外界影响的支出，应结合市场发展环境制定预算，采用零基预算的方案编制，例如广告费、差旅费等支出。房地产企业的项目开发周期一般是3至5年，为促使企业的预算和项目更加匹配，让预算充分体现出在项目执行过程中的成本费用情况，房地产企业要采用滚动预算的方案开展编制。企业在施工阶段面临的风险较高，国家出台新的政策以及市场环境发生改变都可能给预算带来一定影响，因此房地产企业也要结合自身的项目开发周期设置预算周期，使预算制度更加科学。

第二，明确各部门在预算工作中的具体职责和工作要求。房地产企业的各部门作为预算的归口部门，在预算工作中要明确管理要求。只有各部门都全面参与到预算编制中，结合自身的实际特点制定，才能保障成本费用控制在预期的范围内，避免成本费用控制要求和各部门实际不匹配而产生的风险[1]。房地产开发企业可以让各部门结合自身的工作实际开展预算管理，例如营销部门负责编制销售费用预算、销售成本预算；综合部门负责编制管理费用预算；财务部门负责编制财务费用预算。不同部门只有规编制本部门的归口预算，才能将本部门归口的成本费用控制在预期范围内。

第三，建立科学的预算编制流程。房地产开发企业在明确各部门的预算编制要求之后，要激发全体员工参与预算编制的积极性，让编制符合企业实际的预算管理规划，并将预算分解为具体的管理目标，促使预算管理流程更加科学。首先，在每年的十月初房地产企业要对下一年度工作进行整体规划，并在此基础上分析下一年度的工作要求，结合下一年度工作明确管理目标。企业在分析整体规划时，要分析未来一段时期内的发展规划，预测预计购买土地面积、预计竣工面积、预计融资规划、预计投资金额等，由预算管理委员会对预算目标进行分解，明确要达成的预计利润与成本费用控制的要求。其次，企业的预算管理委员会将预算目标分解至各部门，财务部门要制定预算指导文件，向各部门讲解预算编制的要求与原则以及数据来源，并动员各部门主动将成本费用控制在规定范围内，避免成本产生超支影响企业正常工作开展的可能性。财务部门通过明确预算编制原则以及对成本费用控制的要求，保障预算能够顺利达成。同时企业各部门要与财务部门进行积极沟通，在沟通的基础上结合发展规划分析下一年度成本费用控制的要求，判断是否存在成本费用超支的问题，并在全面预算各类成本费用的基础上编制下一年度预算。各部门在编制归口预算的基础上，将预算交由部门负责人进行审批，判断是否充分发挥了本部门的成本费用控制实力，并判断是否存在不合理的开支。（详见表1）

表1 各部门预算编制任务表

最后，财务部门在对各部分预算进行汇总之后，分析预算工作中是否存在重大问题以及是否存在不合理之处，对预算存在的问题要求各部门进行整改，直至基本无误后提交预算管理委员会，预算管理委员会要全面分析企业各部门的工作实际以及资源配置情况等方面因素，并分析预算工作的方向，针对各部门提交的预算草案存在的问题提出调整意见，经过协调之后下达执行。

（四）完善预算执行与控制

第一，健全预算管理信息系统。房地产开发企业在开发项目的过程中会涉及大量的成本费用信息，大量的信息难以通过手工进行控制，否则将导致各类信息无法得到高效处理，甚至可能产生较大误差。为确保预算工作发挥应有的效果，企业要借助信息系统对成本费用信息进行汇总与控制，以提高企业对各类成本费用信息的掌控效率。房地产开发企业要了解自身成本费用管理的水平，借助信息系统实现信息一体化建设，将企业内部各环节信息进行统筹管控，让企业财务部门能够动态获取企业各方面成本费用支出的情况，避免产生成本费用超预算的问题。借助信息一体化的管理机制，应用网络技术将企业的各类信息进行动态管理，从而有效缩短信息处理时间，提高数据处理的准确性。企业借助标准统一的信息管理机制，在能够确保数据有效更新的同时，对预算数据进行有效分析，避免预算失控的可能性。

第二，强化资金管理机制。房地产开发企业在经营过程中会涉及大量资金流转，资金作为企业正常运转的源泉，企业要避免成本费用超支就要加强对资金的控制，形成对企业现金流的动态管理机制，以保障企业能够满足资金管理工作要求，避免由于资金短缺使企业财务风险增高。房地产企业要结合自身实际建立现金计划，对资金的支出要建立严格的审批机制，以保障资金得到合规使用，从而帮助企业尽可能避免不必要支出，提高企业资金管理的合理性[2]。

第三，建立良好的企业文化。为保障预算能够得到严格执行，房地产开发企业要让全体员工形成预算管理的意识，促使预算管理的要求有效达成。房地产企业在预算管理过程中，要在顺应时代发展要求的基础上建立属于自己的成本费用管理文化，认识到预算涉及所有的经济业务行为，只有全体员工参与其中并认识到自身在成本费用控制中的要求，主动按照预算规划开展工作，才能确保预算按照预期的要求执行[3]。企业在预算管理中要重视不同层级员工间的协调，让所有员工在工作过程中形成一致性，达到对预算的重视。企业在预算执行的过程中，只有形成良好的预算管理文化，从企业的实际出发不断完善制度，才能有效改进预算管理体系。企业预算管理涉及各方面的工作，预算管理并非仅是某个员工的工作，也并非仅是某个部门的工作，只有全体成员都参与其中，形成上下协作的管理机制，才能让预算工作得到有效执行。因此，企业要关注员工参与预算管理工作的积极性，协调各层级人员的行为，使所有员工团结在一起形成强大的凝聚力，为企业管理目标的达成奠定基础。

（五）改进预算考评

第一，以平衡计分卡开展考评。当前很多房地产开发企业在预算管理工作中的一大问题是过于注重提升短期内的效益，预算考核指标主要以短期内的经济效益指标为主，忽视企业长期的发展要求，容易导致预算工作要求无法实现。平衡计分卡这一方式能帮助企业解决长期发展和短期目标之间存在的冲突和矛盾，企业开展预算编制时就以战略目标为基础，分解各维度的工作规划，判断成本费用的控制要求是否得到严格落实。首先，要在财务维度分析企业的利润目标是否达标，判断企业的成本费用控制情况。若成本费用超支，那么即便营业收入达标，利润也无法达到预期的要求。企业要全面分析影响成本费用的各方面因素，并判断是否将成本费用控制在预期的范围内，对于成本费用超支的部门予以惩罚。其次，在客户层面，客户作为房地产开发企业赖以生存的基础，要分析企业在市场上是否形成了良好的形象并吸引更多客户以提高市场份额。通常而言，企业要分析广告费等成本投入之后是否产生预期的效果，是否吸引更多的客户，并分析对客户维护方面投入的成本是否发挥了应有的效果。再次，在内部流程维度，要分析企业内部的成本费用管理情况，判断企业的费用报销流程是否严格按照规划执行，是否存在超预算支出的情况。最后，在学习与成长维度，要判断企业的人员是否形成了有效的成本控制意识和成本控制理念，在工作过程中是否对各项支出主动进行分析，若人员在工作流程中存在浪费或成本管理意识不到位等问题，表明学习与成长维度不达标。平衡计分卡能够从不同维度判断企业的成本费用控制水平，改变传统仅按照财务维度分析成本费用管理水平的问题，让企业不仅注重成本费用的控制情况，还可以判断是否帮助企业达成预期工作规划。

第二，建立配套的奖惩措施。房地产开发企业的预算奖惩措施作为落实预算工作要求的方案，通过合理的奖惩能够带动员工参与各项工作的积极性与热情，并帮助企业解决内部矛盾，防范企业利益受侵害的可能性。借助预算激励机制，能够引导员工按照预期方向开展工作，并以此形成员工共同奋斗的目标。通过奖惩并重的方式，能够激发员工工作积极性，帮助企业提高自身管理效率。企业在落实奖惩措施时，不仅可以开展物质激励，还可以予以精神激励。对于工作过程中存在重大成本费用超支的人员采取末位淘汰制的方式予以淘汰，通过这样的方式能够督促所有人员都认识到成本费用管理工作的严肃性。

四、结语

本文针对房地产开发企业的全面预算管理工作进行研究，介绍了房地产开发企业借助全面预算管理控制成本费用的方法，认为全面预算管理作为一种事前规划、事中控制、事后考核的机制，各环节工作环环相扣，只有在各环节都对可能发生的各类成本费用进行全面梳理和管控，并针对成本费用的偏差予以分析和考核，才能让企业的成本费用控制机制趋于合理，防范成本费用管理流程中工作机制不完善产生的风险。