新收入准则“新”在哪？对房地产企业会计核算有何影响？

文/贾晓 吉林诚品财务咨询有限公司

新收入准则的颁布和执行对各行各业的经营管理造成较大影响，对会计核算与财务管理的影响最为显著，根本原因是新收入准则引入了“合同”概念，影响了确认收入相关工作的开展及落实。新收入准则对会计核算产生的影响涉及收入披露、收入确认准确性、成本等方面。新收入准则对财务管理的影响涉及合同履行、成本费用、项目交易等方面。为了房地产企业的业务能够顺利开展，构建良好的管理环境，需要认真研读并掌握新收入准则的内涵及意义，从多方面入手，对会计核算及财务管理工作内容、方法、流程进行全面优化。

新收入准则的内涵及意义

新收入准则解决了会计准则与国际会计准则的趋同问题，取消了原准则中的薄弱环节，构建更为健全的框架体系，同时对企业收入披露的要求进行了改进，提供更多、更准确的有效信息。新收入准则取消了业务类型的分类，以合同作为基础，对收入确认模型进行统一，提高收入对业务实质的反映效果。具体来看，新收入准则的主要改变在于收入确认标准、合同作为收入确认的核心、采用时点法及时段法进行收入确认、增加合同资产及合同负债等新增的会计科目。

新收入准则利用“五步法”模型进行收入确认：第一步是识别与客户订立的合同；第二步是识别合同中单项履约义务；第三步是确定交易价格；第四步是将交易价格分摊至单项履约义务；第五步是履行各单项履约义务时确认收入。“五步法”的各步是新收入准则的前提、基础、关键、核心和判断，其中第一步、第二步、第五步涉及收入确认，第三步与第四步则涉及收入计量。

新收入准则对房地产企业会计核算与财务管理的影响

新收入准则对房地产企业的经营活动与内部管理活动造成较大影响，主要体现在会计核算与财务管理两方面。

会计核算方面的影响。

扩大收入披露范围。新收入准则的颁布和执行改变了以往收入确认的方法及计量，可以扩大房地产企业收入披露范围，同时也提高了房地产企业各项业务开展时产生的会计信息质量。房地产企业的会计核算工作人员在新收入准则下对收入信息进行确认时，对会计信息的质量有更高的要求，同时需要及时确认会计信息，确保会计核算工作的及时开展，提高会计核算工作效率与质量。

提高收入确认准确性。房地产企业会计核算在新收入准则下获得了更好的工作开展环境，对会计核算工作提供了更加便捷的规定，使得房地产企业会计核算工作中涉及收入确认的环节能够顺利进行，会计核算人员对于收入确认与核算的工作准确性更高，使得房地产企业会计核算工作取得的结果更好，对于企业真实的经营状况及会计核算结果反映客观。

项目成本客观反映。新收入准则下，收入确认与计量方法中最重要的一种是投入法，可以对房地产企业建设项目的实际成本进行客观反映。会计核算工作应用投入法时，会计核算工作人员对建设项目合同中完成履约部分内容的计量，需要与建设项目的实际投入成本与建设项目履约合同约定的预期总投入金额进行融合，对各部分的成本投入比值进行计算。投入法可以对房地产企业的建设项目真实成本进行客观反映。

财务管理方面的影响。

明确、规范项目合同履行。房地产企业财务管理在落实新收入准则后为建设项目的合同履行创造了良好的确认条件，使得建设项目合同履行过程更加明确、规范，可以提高建设项目的合同履行进度确认规范性。新收入准则下房地产企业建设项目中转移了合同中收入确认的实际控制权，并对建设项目合同重要性进行强调。

促进成本费用资产化。房地产企业财务管理工作实施新收入准则后促进成本费用资产化，对房地产企业的部分资产当作当期财务管理中费用，计入成本费用科目，从而在对房地产企业建设项目的税收款项计算时，将已经计入成本的部分费用从利润中减去，从而有效减少房地产税收费用，增加房地产企业当期的净利润数额。

提高项目交易管理水平。房地产企业财务管理工作在新收入准则未颁布前，对特定建设项目进行管理时，专业水平无法得到充分体现与发挥，在很大程度上制约了房地产企业财务管理，导致管理效率低下、质量差。根本原因在于房地产建设项目中有一些具有特殊性，受到收入准则的约束较小，给房地产企业财务管理工作造成影响。

房地产企业会计核算与财务管理在新收入准则下的优化措施

严格依照新收入准则开展会计核算与财务管理。房地产企业会计核算与财务管理工作落实与优化需要严格依照新收入准则开展。房地产企业的会计核算和财务管理均属于经营管理范畴，在具体工作落实过程中需要与新收入准则进行无缝对接，将新收入准则当作房地产企业经济活动的标准及规范。房地产企业的会计核算及财务管理工作开展期间，对建设项目收入确认时，需要严格按照“五步法”原则，对房地产企业财务状况进行客观真实反映，同时对房地产经营成果进行确认，提高会计信息质量。

完善会计核算与财务管理制度。新收入准则下房地产企业会计核算、财务管理受到严重影响，需要对相关制度进行完善和确认，进而提升对应工作的水平。新收入准则颁布后对企业会计核算与财务管理工作提出的要求更多，使得具体的标准随之提升，造成当前企业财务管理制度及会计核算工作方法、模式过时，与新收入准则的相关规定不符，无法满足现阶段政策制度下的实际需求。

加强人员培训。新收入准则颁布后，为了提高房地产企业会计核算及财务管理工作质量，需要提升相关工作人员的业务水平及专业技能。新收入准则因为提出了新的收入确认方法及原则等，对会计核算与财务管理人员的业务水平也提出了新的要求。

强化成本管理。房地产企业会计核算及财务管理在新收入准则的规定下，需要以合同为工作基础，全面落实并执行“五步法”工作方案，有效进行收入的确认与收入计量，强化成本管理。

加强合同签订审核与管理。新收入准则对于企业收入的确认依托于“五步法”工作模型，是履约合同中的重点之一。房地产企业会计核算及财务管理对收入确认时离不开合同签订审核及管理工作，需要加强相关工作的监督与管理，提高工作实效。首先，房地产企业需要根据建设项目类型、经营范围、管理现状等进行履约合同的制定，凸显出房地产企业履约合同的个性化，严格把控合同签订的各个环节，确保合同内容完整性和合理性，保证合同中各方权利人的合法权益。其次，房地产企业履约合同的签订需要财务、法务等多个部门签字授权，以此保障合同的有效性，同时需要反复核对合同的条款，对其中的合同要素进行确认，避免出现合同风险。最后，房地产企业需要关注货币时间价值、信用政策等，以此为基础进行交易价格的确定，对收入时点及进度进行明确，规避合同风险。

实时评价新收入准则应用效果。新收入准则执行后，对房地产企业会计核算及财务管理的影响需要辩证地看待，要对新收入准则的应用效果进行实时评价，了解新收入准则执行后在哪些方面对房地产企业会计核算及财务管理工作起到促进作用，同时又在哪些方面产生制约及影响，从而依据新收入准则的具体规定进行工作规范与流程优化，提高房地产企业会计核算及财务管理水平。

新收入准则对房地产企业会计核算及财务管理的影响巨大，总体上看规范了具体工作流程，丰富了工作内容，需要各企业从经营实际出发，充分利用新收入准则的改变，优化工作方式，提高工作效率与质量。