拿地、预售、交付：留心房地产企业税务风险

文/邓廷军 重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司

房地产作为国民经济的支柱产业，其税务统筹管理及税务风险规避工作质量势必引人关注。如何切合房地产企业发展趋势，构建起房地产税务风险识别及防控的长效机制，成为当下业内的研究重点。

房地产企业税务风险特征

作为国民经济支柱产业之一，房地产企业在我国市场经济中发挥了不可替代的作用。如今，在房地产行业发展势态逐渐平缓的背景下，为保障诸多房地产企业能够有效适应新时期社会生产需求及经济运转特征，国家相关职能部门陆续出台了众多有针对性的监管政策及帮扶机制。新政策的出台确实能对整个行业的长期发展带来一定积极影响，但在短期内仍有部分房地产企业因无法快速接受新型税务要求、内部财务管理机制与税务标准不符等问题而面临一定的税务风险，主要体现在以下几方面：

在房地产企业对税务标准认知不明、管理不善的情况下，税务风险会渗透于企业经营与管理的每一个环节，如投融资风险、规划设计风险、开发建设风险、运营管理风险、地产销售风险等，具有全面性特征。

基于房地产发展与经营管理特征而言，其所面临的税务风险具有客观性特征，因而房地产企业领导者只能通过科学手段转化或缓解风险，却无法根本消除或避免风险。

房地产企业所面临的税务风险具有隐性特征。房地产所有的涉税行为都会隐藏一定的税务风险，而在这一过程中，除了以被动形式定期接受外部机构的税务检查外，企业相关领导者很难在日常管理中精准发现税务风险，有可能在风险逐渐扩大甚至无法控制的情况下才会被管理人员发现。

房地产企业税务风险因素识别

组织机构复杂引发的税务风险。相较于营业税而言，房地产企业增值税的特点主要表现为税务征管严格、税务链条抵扣繁杂、需要利用税票、控税等方面，这要求房地产企业必须严格执行销项进项互相抵扣的税务征管原则，方能实现会计、征管增值税的根本诉求。房地产企业在重大项目中得标的根本要素在于其自身资质，但现如今大部分房地产企业的管理层架构复杂，部分房地产企业为扩大经营收益不顾自身发展需求，肆意设置诸多分公司、子公司等，集团总公司往往也会引导其分公司对中标项目进行施工建设。这种分散式管理的方法在实践过程中难以落实相一致的合同管理、财务核算方式、税务统筹规划等工作，因此项目建设过程中所增加的增值税抵扣难度也会有所提升。

企业土地增值税财务管理存疑。地产企业在土地增值税方面的风险主要源自其错误的房地产土地增值税管理方式以及管理流程。

首先，房地产企业所进行的土地增值税管理存在体系不完善、管理标准不一致、管理逻辑衔接不到位以及缺乏过程性控制等问题。错误的土地增值税管理措施使得很多房地产企业缺乏对土地增值税相关资料、票据、历史资料的规范性收集与整理，进一步导致其清算资料阶段缺乏完善性与逻辑性，容易造成错算、漏算等问题。同时也容易导致相关项目合同、发票、登记备案材料、测绘图等资料信息的失真与丢失，造成相关资料无法反映项目信息的问题，出现企业项目收入与成本费用证明材料无法互相印证的问题。

其次，房地产企业缺乏对土地增值税的事前管理。部分企业未能对房地产开发项目前端以及土地增值税清算的尾部进行衔接处理，即使其财务部门配置比较完善仍难发挥效用。房地产企业领导者在针对部分项目进行方案决策的过程中，无法详细掌握不同方案所带来的开发成本以及付税情况，同时也无法制定出与之相对应的销售策略。更有部分税务管理人员无法依照项目成本、风险控制策略以及前期调研资料等对企业涉税工作进行合理分类，无法为企业的进一步发展抑或是项目建设提出具有针对性的税务建议，自然无法为企业的发展计划提供强有力的支撑与经验。

房地产企业税务风险防控措施

完善内部风险管理制度。实行更健全且科学的风险管理制度，能够在一定程度上优化企业的应税能力以及风险抵御能力。基于此，企业可以在其内部建立相对独立的税务管理部门，赋予其涉税事项的管理资格，为企业的应税事项做好第一道防控。相关领导者需明确的是，房地产项目具有工期长、投入大、营收风险高、资产占用额度大的特征。与之相对应的是税务管理以及涉税工作的具体方法也同样具备复杂性的特征，需要结合实际情况组建专门的涉税管理团队，定制相应的信息设备、基础设施等，让房地产企业在应对税务风险的情况下，能够确保人员素质、技术能力以及责任心等，可以全面满足税务风险管理的要求。工作人员在应对不同涉税工作时可以及时做出调整，以面对日益多元的房地产市场环境以及新时期我国税务征管的政策需求。

做好土地增值税事前管理。做好土地增值税事前管理工作的关键在于涉税管理人员能够提前介入与土地增值税相关的管理工作。首先，财税人员需要在项目的规划与可行性研究阶段提前介入税务管理工作，结合房地产企业的资金运转情况、地价承受情况、成本与收益需求等进行综合分析。帮助房地产企业在项目成立之初明确具体的开发方向及运营方式，避免房地产企业因纳税工作不及时、缺乏对税务政策认知等情况影响其最终收益。其次，需要在项目立项及审批阶段介入税务管理工作。项目立项及审批阶段是房地产项目开发的关键步骤，这一过程中，土地出让金、拆迁安置补偿费、征地费及各环节的人工费用都会隐含着一定的税务风险隐患。基于此，财税人员除却要保障这一阶段合同、方案的有效性外，还需发挥其协助管理层以及工程建设队伍明确开发项目节奏以及工期、细节的价值，以此保障房地产企业能够合理确定土地增值税的清算对象及清算时间，同时确保工程建设各阶段增值额度的平衡与抵补不受风险影响。这一过程中，财税人员需要明确整体项目的增值率、各个建设阶段的增值率、阶段性以及整体性项目收益等数据。并且能够结合实际工作需求比较上述数据，以比较结果为依据来划分项目，明确各阶段的土地增值税清算单位。

作为国民经济的支柱产业，房地产税务风险管理是地产企业发展进程中的重点工作之一，企业理应加大对相关工作的关注力度，明确税务风险防范的重要程度，并不断完善其风险防范体系。基于此，帮助企业规避税务风险，提升税务筹划管理能力，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，助力中国经济行稳致远。