房产税开征面临的问题分析及对策研究

彭鹏

（江苏天成建设集团有限公司，江苏 淮安 223001）

进入21世纪以来，我国房地产行业迅速发展，住房价格呈现出持续攀升的态势，各级地方政府也相应出台了限购、限价等政策，但取得的效果并不理想。房地产行业与多个产业具有较高的联动性，房价虚高、信息失真，可能会引发一系列的矛盾，不利于整个经济社会的稳定。要有效地遏制投机炒房行为，引导住房价格趋于理性，促进房地产行业稳健发展，开征房产税已势在必行。2011年在重庆、上海推行了房产税试点工作，总结了一定的经验，但亦存在着一些不足。基于房产税的概念、特征等基础理论阐述，深入地分析房产税开征所面临的问题，以沪、渝两市房产税试点作为经验分析，结合政策背景，有序地探索房产税全面开征的应对政策，具有积极的现实意义。

一、房产税的概念及基本特征

（一）房产税的概念

所谓房产税，以房屋作为征税对象，根据房产计税余值、房屋出租金额向所有人征收的税种。1986年9月，我国颁布实施了房产税条例，2011年，在上海、重庆进行个人住房房产税的计征。

目前，房产税的计税方式有两种：一是，从价计税征收，即以房屋的原价为基础，进行一定比例的扣除得到余值，年税率为1.2%。

应纳税额=房产原值×（1%-10%～30%）×1.2%

二是从租计征，即按房屋税金收入进行计税，年税率为12%。

应纳税额=房屋租金收入×12%

从房产税的计税方法可见，兼具直接税、间接税的特性。自1998年我国住房改革以来，房地产行业呈现出快速发展态势，住房价格更是呈现出持续攀升的情况。在房地产市场中充斥着两种矛盾与极端，既有低收入人群“住有所居”成为奢望，又有投机行为加剧了房地产市场的价格泡沫，由此，开征房产税已成为必然趋势，能够有序地调节房地产市场，实现资源的优化配置[1]。

（二）房产税的基本特征

进入21世纪以来，房地产行业迅速发展，但过度投资已成为不争的事实。为了有序推进行业稳健发展，防范房地产泡沫破裂所导致的金融风险，推行房产税已势在必行。进一步分析房产税的基本特征。

一是，税源具有可靠性与连续性。房产税的课税对象为房屋等不动产权，具有使用周期长，在税收管辖范围内，政府能持续性地进行征税。且由于其固定不可移动性，其税源流入具有稳定性，除非发生重大变故，否则税源会持续稳定地向税收管辖范围内进行税款的缴纳[2]。

二是，课税对象明确，且便于管理。在实践过程中房屋的所有权变动并不频繁，且每一次变动需要在当地不动产中心进行登记、备案，由此，在实施税收征管过程中，房屋以固定形态存在，政务部门加强信息沟通与共享，能够对房屋进行动态的监控，不能随意流动与隐匿，课税对象明确。且征管部门在进行管理过程中，通过信息共享，能够实施动态监控，管理便捷[3]。

三是，税收收入归于地方政府。针对房屋等不动产征税时，具有不可隐匿性，即会在不动产中心进行登记、备案，已明确房屋所有权人。地方政府在开展征管过程中，具有较大的信息优势，能够动态地跟踪不动产权的变动情况，并结合本地实际开展征管工作。例如，在房产税计价征收中，若房屋原值已无法取得原始凭证，则需要以房屋的评估价格作为基准，地方政府对本地的房屋价格波动情况能够动态了解，更具有征管优势。从地方政府财政收入来看，当前有很大一部分收入来源于土地出让金，在开征房产税后，能够保障长期稳定的税源，为经济发展注入强劲动力。

四是，改善住房分配不均现状，遏制炒房投机行为。进入21世纪以来，房地产行业迅速发展，房价持续攀升，从普通居民来看，购买房屋需要耗费大部分的财产，甚至无法实现“住有所居”，而部分人员、机构恶意炒房，哄抬价格，甚至形成“灰色产业链”，加剧了住房供需矛盾。通过实施房产税，向持有房屋较多的个人、机构实施高税率，增加其持有成本，能够有效地改善住房分配不均的矛盾，进一步保护弱势群体权利[4]。通过开征房产税，能够有效地遏制投机炒房行为，促使多套房屋持有者通过出售、出租等形式，逐步推进房地产价格回归理性，通过“挤出效应”，引导更多的资金回归实体经济，促进经济向高质量方向发展。

二、房产税开征面临的问题分析

（一）开征房产税的政策背景

社会公众对住宅关注度高，主要是基于进入21世纪以来，住宅价格呈现出持续攀升的态势。自2003年以来，房地产泡沫越来越多，政府也陆续出台了一系列的宏观政策进行调控，但效果并不理想。例如，2006年的“国六条”、2007年央行年内六次加息，以减少投入房地产市场的资本，2010年出台“国十一条”、2011年出台“新国八条”，2016年中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。为了有序地调控房地产市场，出台了限购、限价等政策，同时，也提出“适时扩大房产税试点范围”。

可以说，随着房地产调控政策的不断深入，以及炒房投资行为加剧与居民“住有所居”的矛盾，开征房产税已势在必行。

（二）沪、渝两市房产税试点存在问题分析

2011年，在我国上海、重庆两市推行了房产税试点工作，进一步分析存在的问题：

她就是楚艳，著名高级定制服装设计师，北京服装学院副教授。2014年APEC会议领导人服装主设计师，2018年平昌冬奥会《北京八分钟》表演服装设计主创。

一是，对地方财政收入影响不明显。沪、渝两地开征房产税试点，主要针对的是新增房屋，不涉及存量房屋。从房产税缴纳率来看，在开征后统计三个月的数据，分别仅为1%和5%，税款收入不足百万元。相较而言，沪、渝两地经济发达，与高达千亿的财政收入相比，并未起到增加财政收入的作用。

二是，对房价抑制作用并不明显。在2011年沪、渝两市试点开征房产税征收，在一段期间内数据统计显示，房屋成交均价并没有出现明显的变化。由此可见，我国房地产价格持续攀升的原因具有复杂性，单纯地依靠房产税开征在短期内很难推进房价趋于理性，而需要通过多种手段进行调控。

三是，影响了税收公平性。在沪、渝两地房产税试点过程中，计税依据均为每平方面积的单位，而非总价；同时，上海主要针对新增房屋，由此导致存量和新增持房者间存在不公平性。

（三）开征房产税面临的问题

1．房产税税制设置不合理

当前，我国所设计的房产税税制无法有效地调节房屋价格，尤其是在征收设置方面的不合理，造成了不公平的税负。在房屋的流转过程中，最终由购买者承担税负，可能会加重购房者的负担。同时，由于房屋流转过程中税负较高，不利于资源的优化配置，且在税率设计过程中，并未对持房者所拥有房屋的套数，设置具有差别化的税率。

2．房产税税基设计不严谨

我国在推进房产税进程中，还存在着征税范围不全面、计税依据无法反映房屋真实价值、相关配套制度缺失等问题。在计价征收中，主要是房屋的原值扣除一定比例的余额作为计税依据，而有的房屋已购置多年，其市场价值已增长了几倍，计税依据无法反映房屋的市场价值。又如，当前我国住宅房屋的数据统计不全面，尤其是一些小产权房、农村房屋，不利于推进房产税的征收工作。且数据库建立相对滞后，职能部门间的信息共享还存在着不足。同时，在开征房产税前必须要加强市场调研，目前此项工作推进不力，未从多维度征求意见构建房产税的相关政策。

三、房产税全面开征的应对策略

（一）加强前期调研工作

目前我国已向经营性质的不动产征收房产税，全面开征房产税主要面向的是个人所持有的住宅，为保证顺利征收，必须要有序地开展前期的调研工作，加强政府平台间的数据共享。例如，不动产中心有当地房屋的保有量、交易量等登记信息，进一步完善房地产信息登记系统，银行、税务部门等能够实现信息数据共享，为房产税的全面开征奠定基础。在进行信息收集统计过程中，详细地对住房的持有人、居住情况、持有房屋套数等进行详细收集，并且征求各类居民的意见，为有序推进房产税的制定构建较为完善的数据库，进而在实施综合调控的理念下进行制度体系的设计。

同时，加强宣传与政策导向，提升居民房产税意识。在推进房产税征收过程中，许多居民会有着较大的顾虑，一方面，要承担高额的购房款，另一方面，在后续使用住房过程中，还需要承担房产税，在双重压力之下，可能导致政策的推行会受到一定的阻力。由此，需要广泛地对房产税的征收范围、原理、推进的意义等进行宣传，从而使居民能够深度地了解开征房产税对于稳定市场价格、调节市场供需关系的重要作用，以便使房产税的征收能够顺利推行。同时，在进行房产税开征之前，要对税率的制定展开调查工作，要保障居民正常的购房行为，以不会增加过多税负压力为原则。加强调研，尤其是通过召开公众听证会，广泛听取居民的建议，发挥房产税的调控作用，又要确保居民基本满意房产税的征收，能给予一定的支持。

（二）完善房产税征收政策

要有序推进房产税的征收，必须要加强制度体系的建立健全。房产税政策的具体制定，是关系民生的重要工作，且其专业性较强，由此，在制度体系的建立过程中，既要借鉴国际成熟经验，又要结合我国经济发展实际、居民家庭生活实际，在保障不增加居民基本居住税负压力的前提下，有序扩大房产税征收范围[5]。

一方面，房产税的征收不能局限于城市。东部发达地区的农村经济呈现出快速发展的态势，甚至于远超中西部的部分城市，因此，在推进房产税征收过程中，要结合经济发展实际，呈现差异化、阶梯化的态势有序推进。例如，根据经济发展实际，城市、农村的房产税开征可以不同步进行，分阶段推进，从而有序地促进征收范围逐步覆盖农村地区。同时，在针对农村地区房产税征收过程中，要与经济发展实际相结合，先从东部经济发达地区的农村开征，逐步向中西部农村辐射。另一方面，要统一计税依据，科学制定房产税税率。

通常而言，税率主要有比例、累进、定额三种。在推行房产税征收过程中，采用比例税率较为合理，便于居民了解税率，增加房产税的信服力。首先，要结合经济发展实际，针对不同的地区设定不同的房产税税率，即因地制宜地设置具有地区差异的税率。其次，要结合持有房屋数量采取差别比例税率。例如，普通住房，且为居民家庭的首套住房，免征房产税，持有多套住房、高端住宅，则房产税税率相对提高，从而有序地实现房产税的调控作用，遏制投机炒房的行为。最后，为有序实现房产税的最大效用，必须严格征管工作。房产税的征缴时间设定为存量房屋按年度计算、新增房屋则为交易备案时征收。通过加大宣传力度，让居民知悉房产税的缴纳流程，并按规定缴纳，若逾期不缴纳，则进行催收通知，并征收一定比例滞纳金，由此，提升税收征管的刚性约束力。

（三）落实房产税配套措施

在推进房产税开征进程中，必须要有序地落实配套设施，结合我国经济发展实际，强化房屋登记信息共享与更新。一方面，我国住房数量庞大，在开房产税开征之前，要加大信息的登记与收集，强化政府各职能部门间的协作，破解信息共享机制不健全的矛盾。通过构建信息平台，使房产税的征收工作能够公开、透明的推进，从而提升政府部门的公信力，提高税收征管工作效率。另一方面，随着房产税开征，税务部门的工作任务明显增加，必须借助于信息平台，通过信息共享、及时更新，提高工作效率，为居民提供更为便捷的缴税服务。同时，要有序完善房产税的评估政策，遵循公平、合理的原则，从而为进一步实现税收的全面开征奠定基础。针对不同区域、房龄、交易形式等，设置价值修正系数，有序地实现房产税的调控功能。尤其是在评估过程中，要结合实践经验，多维度的收集资料，结合交易案例，使评估价值与市场价值更为接近，为房产税的计税提供可借鉴、参考的数据。

四、结束语

整体而言，在当前国家倡导经济“双循环”背景下，要推进经济高质量发展，社会资金回归实体经济，必须要加大对房地产市场的调控。在过去二十多年里，房地产行业迅速发展，房价持续攀升，呈现出过度投机、热钱涌入的态势，不利于经济稳定发展。为了有序遏制投机行为，均衡贫富差距，开征房产税已势在必行。结合沪、渝两市房产税试点所存在的问题，进一步探索要有序推进房产税征收应采取的应对措施，包括：一是，加强前期调研，通过建立数据共享平台，加强宣传和政策导向，为房产税的开征奠定基础；二是，完善房产税征收政策，强化制度体系的建设，统一计税依据，严格税收征管工作；三是，落实房产税配套措施，完善房产税的评估政策，推进信息共享与更新。从而有序地增强房产税的信服力，稳定房地产市场。